資產市場有點冰火兩重天，股市不斷推行積極政策，可是非但不漲，近段時間與美國股市再創新高相比，可謂是弱不禁風，但是地產價格在最嚴調控思路下，卻不斷上漲，需要管理層出面。真是奇了怪了？希望漲的不漲，希望不漲的漲不停。

前五個月地產價格只漲不跌居多

國家統計局資料，2019年5月份，中國70個大中城市中，67個城市新建商品住宅價格環比上漲，數量與上月持平。其中，西安“領漲”，環比上漲2%，重慶、大理、洛陽、金華、大連、無錫等城市緊隨其後，漲幅均超過1%。35個三線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.8%，漲幅比4月擴大0.3個百分點。環比上漲加快頗讓監管憂慮。

一個月環比就上漲2%，這是非常大的漲幅，如果一年都保持這樣的漲幅，年化漲幅就高達20-30%，房價如果位於低位，漲快一點並無所謂，但問題是房價已經位於高位，頗讓購房者憤怒，也影響到經濟轉型，繼續大漲，整個社會就有點吃不消，因此遏制房價過快上漲成為高層一件大事，問題是地方不願意看到房價下跌，希望房價上漲，獲得更多的土地收益。

但是針對房價上漲，高層政策難免被化解，但也沒有太多的政策可以施展，只能是約談地方政府。住房和城鄉建設部在4月19日對6個城市進行預警提示的基礎上，又對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的4個城市進行了預警提示。約談只是一種軟約束，並不是一種剛性政策，效果也就不會立竿見影。

控制資金進入樓市

地產是一個資金密集型行業，離開金融機構資金支援，地產也就難以堅挺，問題是地產行業有土地等資產擔保，銀行信貸較為偏愛，會以各種方式或暗或明的支援地產行業，因此銀保監會不斷對銀行進行查處，並進行處罰，嚴禁違規資金進入樓市。

可是地產行業貸款少了，銀行資金來源也就跟著少了，地產行業又會得到債券和信託資金的支援，尤其是信託資產成為地產行業的救世主。大資金需要投資，地產需要資金，一拍即合，截至5月末，房地產信託資產餘額3.15萬億元，佔全部信託資產餘額的14.00%；較年初增加1665.97億元，同比增長15.15%。

因此銀保監會對信託資金流向樓市進行必要的視窗指導，因為不能說資金違規，這不同於銀行的監管。

銀保監會從一種理論高度來約束，要求這些信託公司增強大局意識，嚴格落實“房住不炒”的總要求，嚴格執行房地產市場調控政策和現行房地產信託監管要求。從銀保監會角度看，非常正確，這是一種大道理，也是國家產業政策的需要，但在利益驅使下，資本總是逐利的，並不一定就會服從這種要求，

銀保監的《中國銀保監會關於開展“鞏固治亂象成果，促進合規建設”工作的通知》就規定，禁止信託資產向不符合規定的地產行業提供資金支援，但問題是一些手續齊全的地產行業對信託資金需求也是十分旺盛。地產信託也就急劇發展，成為地產補血重要渠道。

地產調控關鍵在於打破地方地產依賴

地產調控思路是對的，房住不炒，可是在地方土地財政的強大需求下，地方有強大動力推升土地價格，也就是推升地產價格，有效化解高層的地產調控政策，

只有打破地方對土地收益低 依賴沒才會有動力調控地產價格，可是在分稅制下，地方財政十分困難，離開土地收益很多地方根本無法運轉，有的地方土地收益佔據財政收入的50%以上，已經綁架了地方財政，一旦沒有土地收益地方日常運轉都難，更別說保障民生，刺激經濟了。而依靠中央財政補助地方全部財政虧缺，中央財政也是無能為力的，因此只能允許土地收益長期存在，地產調控陷入怪圈。

但是地產價格上漲推升了整個社會綜合成本，影響了科技創新，也阻滯了經濟轉型，更擠壓了消費，面對各方利益訴求，只能是依仗切斷地產融資，但是道高一尺魔高一丈，銀保監會不斷堵漏，各種資金透過各種漏洞進入地產行業，地產價格依然堅挺。蛇有蛇路鱉有鱉路，地產公司是八仙過海各顯神通，總是能夠獲得資金的支援。

原因很簡單，就是告訴這些信託，房住不炒，你們悠著點。

資料顯示，截至2019年5月底，房地產信託資產餘額3.15萬億元，佔全部信託資產餘額14%，較年初增加1665.97億元，同比增長15.15%。但部分信託公司房地產信託業務增長較快，部分房地產信託業務存在一定合規問題和風險隱患。

另據國家統計局資料，2019年5月份，中國70個大中城市中，67個城市新建商品住宅價格環比上漲，數量與上月持平。目前房價已經處於高位，但價格還在上漲，對於經濟轉型是不利的。雖然單月來看，房價是溫和上漲，但換算成年化上漲幅度，還是比較高的。

在這種情況下，7月6日，銀保監會有關部門負責人表示，針對近期部分房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司，銀保監近日開展了約談警示，要求這些信託公司增強大局意識，嚴格落實“房住不炒”的總要求，嚴格執行房地產市場調控政策和現行房地產信託監管要求。

據悉，銀保監對這些信託公司提出五方面要求，一是嚴格執行房地產市場調控政策和現行房地產信託監管要求；二是提高風險管控水平，確保業務規模及複雜程度與自身資本實力、資產管理水平、風險防控能力相匹配；三是提高合規意識，加強合規建設，確保房地產信託業務穩健發展；四是控制業務增速，將房地產信託業務增量和增速控制在合理水平；五是提升受託管理能力，積極最佳化房地產信託服務方式，為房地產企業提供專業化、特色化金融服務。

地產是一個資金密集型行業，離開金融機構資金支援，地產也就難以為繼，這樣對於地產調控，不說有立竿見影的效果，至少也是非常明顯的收效。銀行星戴是地產資金核心來源之一，銀保監會可以直接對信貸資金進入地產進行管控。但信託產品又有所不同，信託資金流向樓市本身沒有違規，所以銀保監會採取的措施又有所差異，透過對信託資金流向樓市進行必要的視窗指導，一方面提高信託資金的安全性，另一方面是進一步規範信託資金流向地產。

總而言之就是一句話，一切是為了落實中央房住不炒的戰略，為了中國經濟持久穩健發展，為了中國經濟轉型服務。

2019年上半年的地產狂歡似乎到了盡頭。中國銀保監會有關部門負責人近日表示，為加強房地產信託領域風險防控，針對近期部分房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司，銀保監會近日開展了約談警示，要求這些信託公司控制業務增速，提高風險管控水平。

促使監管“緊箍咒”出臺的原因則是，地產信託的狂飆，根據普益標準資料顯示，2019年上半年，投向房地產領域信託產品共計發行2954款，佔比39.43%，募集規模達到4531.94億元。

據瞭解至少有10家信託公司被指導。針對房地產信託被收緊一事，中信證券明明團隊指出：在“房住不炒”思路下，二季度以來多項檔案要求控制房地產融資，而近期對房地產信託業務監管政策加碼，房地產信託融資或將承壓。今年一季度信託融資有所回暖，信託資金投向房地產比例擴大，新增信託逐漸向房地產集中。雖然信託融資占房地產開發融資資金來源比例不高，但對房地產信託監管政策的加碼可能會造成其他機構的謹慎情緒和融資渠道的收緊。

“若是出現約談，說明視窗指導的力度是很強的，很大程度上也說明當前對於防範金融風險的操作還是比較多的。實際上這對於信託公司的資金髮放計劃是會有很大的影響，而且也需要積極落實房住不炒的政策。” 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對21世紀經濟報道記者表示。

嚴躍進認為，此類禁止性的做法以及近期的部分亂象，也說明此前資金面是有所放鬆的，貸款方面也出現各類亂象。而恰是此類亂象，也導致各地地王現象又開始出現。從後續市場的表現來看，需要防範新的風險，相關地產企業也需要防範融資方面的新壓力風險。約談後資金面會收緊，考慮到近期融資市場的降溫和銷售市場的降溫，房企預期會改變，這會帶來新的問題，或者說近期拿地會趨於保守。

信託之所以青睞房地產不無道理。深圳一家信託公司負責人對21世紀經濟報道記者表示，現在一年能給出10%收益的產品，基本上都被“房託產品”包攬。“實體經濟一直不振，一般製造企業的利潤越來越薄，一年能夠給出10%收益的行業屈指可數，不過並不是所有的房企都有這個實力，一般要排名前100的頭部企業。”

“‘房託’產品表現穩定收益也高，一般都能給到8%左右的收益，不能兌付的情況極少，因此我們財富中心今年六成產品仍然集中在‘房託’這個領域。不但是客戶安心，銷售人員也安心。”一家大型信託公司廣州財富中心的負責人廖晨（化名）告訴21世紀經濟報道記者。

據廖晨介紹，目前房地產信託的年化收益率都在8%之上，且相比其他產品來說，兌付更為靈活。“部分產品可以提前付息，比如我們現在在售的產品就有可以按季度或者半年度付息。”

信託資金有多少投向房地產？根據普益標準資料顯示，2019年上半年，投向房地產領域信託產品共計發行2954款，佔比39.43%，募集規模達到4531.94億元，其投資金額居集合信託五大投向之首。平均預期最高收益率8.7%。整體看上半年房地產信託市場火熱，是資金流向最多的投資領域。

對於房地產信託被戴“緊箍”的原因，普益標準分析師龍燕在接受21世紀經濟報道記者採訪時認為：今年以來房地產信託市場發展迅猛，同時也成為違規問題高發領域。在“房住不炒”的政策背景下，銀保監會發布“23號文”（《關於開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》），後續約談多家信託公司，旨在整治房地產信託市場亂象，有效防控房地產領域風險。在一系列監管措施下，過熱的房地產信託市場有望降溫，銀保監會對信託公司的視窗指導也將常態化，有助於促使信託公司迴歸業務本源、加強主動管理能力，轉型發展房地產信託業務，探索開展真實股權投資業務，如REITs是未來可選的方向之一。

用益金融信託研究所的資料則顯示：信託資金偏愛一二線及省會城市的房地產專案。據統計，二季度已披露投向區域的1201款房地產信託產品中，廣東省以223款產品高居第一位。其中，房地產信託數量超過100款的地區有三個：廣東、江蘇和四川。

用益信託網研究員帥國讓告訴21世紀經濟報道記者，從月度資料來看，房地產類信託在2019年3月達到募集規模的巔峰，4、5、6三月募集規模有起伏變化，但月募集規模均在600億元以上。房地產信託在集合信託產品的地位上升，在信託業的業務轉型期，房地產信託構成了信託行業管理規模的重要支撐點，短期內難以出現明顯的下滑。但隨著5月中旬的“23號文”的出臺，監管層對過熱的房地產信託採取嚴厲的措施，未來房地產信託規模增速或將有所下降。

由於頻頻“涉房”，今年不少信託公司領到“罰單”。如3月7日，粵財信託被廣東銀保監局處以220萬元罰款，罰款原因包括“違規開展房地產業務”；3月22日，北方國際信託被天津銀保監局處罰，原因是“違規發放房地產自營貸款”以及“信託資金違規發放房地產貸款”；5月23日，中融信託也因“開展房地產信託業務不審慎”遭到黑龍江銀保監局處罰。

據瞭解，銀保監會本次對信託公司提出五方面要求：一是要求這些信託公司增強大局意識，嚴格落實“房住不炒”的總要求，嚴格執行房地產市場調控政策和現行房地產信託監管要求；二是要求提高風險管控水平，確保業務規模及複雜程度與自身資本實力、資產管理水平、風險防控能力相匹配；三是要求提高合規意識，加強合規建設，確保房地產信託業務穩健發展；四是要求控制業務增速，將房地產信託業務增量和增速控制在合理水平；五是要求提升受託管理能力，積極最佳化房地產信託服務方式，為房地產企業提供專業化、特色化金融服務。