1、在不動產登記機構開具產權證明。作為買房人在房屋買賣的過程中，首先要審查的就是房屋的產權是否有爭議，通俗的講就是賣房子的人向你賣的是不是他自己的房子，對此很多人的常見做法是看房產證（不動產證），這種做法存在很大的法律風險，因為房產證是有可能被出賣人造假的。根據《物權法》第十六條不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。為確認房屋的權屬，筆者在此建議，買房人與出賣人共同到不動產登記機構開具不動產產權及有無查封、抵押、凍結等情形的證明材料。

2、明確約定雙方的權利義務，規避合同風險。對於二手房的買賣更多的是透過二手房中介機構進行，在中介機構提供的合同模板時，務必仔細審查合同的每一個條款，例如：第一，合同上約定的房屋位置、產權證號是否與不動產登記的一致，對房屋的室內家電、傢俱均明確列明；第二，合同對於房屋交易金額、付款方式、付款時間，是否切實可行並足以防範交易風險；第三，認真審查違約責任條款，如果出賣方不按照合同約定履行時，如何制約應當有違約責任條款約束。

3、房屋交易資金第三方託管。現在不少的房產交易中心為減少房屋交易的糾紛，對於房屋交易資金採取第三方託管，這樣既有利於買房人拿到房，也有利於出賣人拿到錢。

購房者在買房的時候應該謹慎小心，以下幾種房子交易起來風險很大：1、小產權房。2、信譽差的開發商。3、聲名狼藉的樓盤。4、正在出租的房屋。

現在全國大部分城市都實行資金託管了，和淘寶買東西類似，就是將首付款和房款放在國家監管賬戶裡面凍結，待房屋過戶完畢，買房拿到新的房產證，再帶上相關材料才能領取房款，可能有些城市不需要託管，這個就需要注意了，1.定金不能超過房價的20%正常1/5萬，看房屋總價來協商，2.首付款，如果你申請貸款的，那必須得等貸款稽核透過，過戶當天才能支付首付款，防止賣方收到首付款後不配合過戶或者出現其他問題找不到人，3.如果透過地產中介買房，一定要和房東見面，再確定價格，以防止有些地產公司吃差價，房屋價格合同上寫清楚，並核實產證面積，房號，對應產權人，賣方如果是夫妻或者多方共有，那就得全部到場簽字，或者公正授權書方可，4.稅費，在交易過程中，瞭解清楚需要繳納哪些稅費，並且要明確稅費由誰支付，合同上都要寫好，5.交房日期，合同上也要註明什麼時候交房，不然遇到有些賣家會遲遲不肯交付，籤合同時也要註明屋內哪有物品是留下的，最好拍照儲存，6.戶口和學區，有些城市學區有時間段限制，所以在簽約之前一定問清楚賣方是否使用過該房屋學區名額，戶口也是一樣。如果賣方戶口掛在該房屋上，一定要預留交房保證金1/5萬，待交付房屋後戶口遷出時再退還給他，並且帶你拿到自己的產權證後到房屋所在社群親自去查詢一下，以保證後續無糾紛。7.交房當日一定要結清所有水電煤，數字電視，物業費等相關的欠費，8.交房過後立馬換去原來的鎖芯，以保證入住後的安全問題，個人建議，僅供參考

換房交易複雜，一個步驟出問題，整個交易無法進行下去。

一買一賣往往涉及多個買房人和賣房人，即連環單，顧名思義就是多個交易連在一起，只有各環節都能順利進行，才能保障整個交易安全通暢完成。

換房時，常見風險有哪些？

換房中的時效風險

012

1. 付款時效

換房者與賣方約定，需要用自己賣房所得部分房款來支付購房的首付款。但在約定時間到期後，舊房仍未賣出，導致換房者不能在約定時效內及時付款。

具體付款金額及交付日期會在合同的補充協議中體現，如下圖：

購房合同關於中成交價格的內容

購房合同中關於首付款的內容

2. 交房時效

如果賣方沒有按照合同中約定的時間交房，就會面臨違約。

因此，一定要明確交房的時間以及違約責任，一定要具體到某一個時間，比如，過戶後1個工作日，切勿做口頭約定，必須落實到合同中。

購房合同中關於房屋交付的內容

3. 戶口遷出時效

有可能房子已經買賣過好多次，以前房主的戶口還在裡面遷不走，導致買方戶口無法遷入。

因此，一定要在合同中確定現房主戶口的遷出時間和違約責任。為避免不必要的麻煩，建議去房屋所屬派出所核實戶口問題。

購房合同中關於遷戶口的內容

換房中的資金風險

02

1. 交易資金安全問題

從交易順序來看，前後付款一般包括：定金、首付款、尾款、稅費等幾筆，存在極個別的賣房者將買房人的房款挪作他用，導致交易無法進行，購房人也面臨資金損失。買賣雙方可以協商，進行資金監管。能夠更好的保障資金安全，也是規避資金交易風險的良好對策。

2. 資金無法按時到位

連環單交易資金牽涉兩單交易，資金安全性，及時性關係交易成敗。二手房交易過程中，利用買房的部分房款還款解抵押是一種常見現象，但是如果一個連環單中遇到了這種情況的話，其複雜性和潛在風險都會比普通交易高。因為一個環節的違約，就會導致後續幾單成交無法進行，造成連續違約，多個購房者的資金受到影響。

例如：小王近期打算換房，已交付定金並且與賣家簽署購房合同，合同中約定在舊房賣出後支付購房尾款，但舊房遲遲賣不出，導致購房款遲遲不能到位，面臨著違約。

更常見的是由於業主對於提前還款解抵押的流程不熟悉，導致週期拉長的情況。在連環單交易中各環節的辦理時間越長會給整個交易帶來很多不確定性。

例如，如果業主“賣一買一”，賣房的房款遲遲不到位，導致無法支付購房房款，導致原本就很長的週期進一步拉長，而期間如果房屋價格上漲，則有可能出現一房二賣的情況。二套房貸解禁、公積金貸款額度升級等政策利好，讓改善型換房需求迅速增長，但只有政策利好是不夠的， “一賣一買”連環交易的換房客戶，在換房期間仍然面臨諸多問題。

舉個例子：

劉某為了給孩子上學，準備賣掉自己位於朝陽區的房子，買另一套位於海淀區房子。兩個月後，李某看上了劉某的朝陽的房子打算做婚房。雙方透過A中介以600萬的成交價簽署了買賣合同，簽約當天李某支付了1萬定金。同日，劉某也透過A中介簽署了自己看好的位於海淀區的房子買賣合同，並支付給出售人王某10萬定金、居間服務費4萬元。

糾紛產生：

簽約後，李某按照合同約定支付劉某19萬購房款，可沒想到接下來李某卻沒有透過資質稽核，並被要求返還定金和購房款。劉某因為是連環單，如果不能順利拿到房款還會損失給王某10萬元，劉某隨即表明自己不會返還李某任何款項。李某於是將劉某告上法庭。

法院判決：

1.解除李某與劉某簽訂的《北京市存量房屋買賣合同（經紀成交版）》

2.解除李某與劉某、中介之間的《買賣定金協議書》《補充協議》

3.劉某於判決生效後十日內返還李某購房款十九萬元

4.李某於判決生效後十日內支付劉某定金損失十萬元，居間損失四萬元。

換房中的違約風險

03

1. 賣方違約

賣房出現違約情形時，應在違約行為發生之日起十五日內，以房屋總價的20%向買方支付違約金。

例如下列違約情形：

1）市場處於上行階段，賣方想另賣高價，暫時不想賣房；

2）賣方所賣房屋屬於央產房，無法辦理上市或者辦理週期過長，導致房屋無法交易；

3）房屋被查封或限制轉讓，導致買方無法取得房屋所有權；

4）賣方擅自提高交易價格或將房屋出售給第三方。

具體如下圖：賣方違約情形說明（注：圖中甲方指賣方，乙方指買方）

賣方違約情形說明

2. 買方違約

買方出現違約情形時，應該在違約行為發生15日之內，以房屋總價的20%想賣房支付違約金，買方已向賣方支付的全部款項衝抵違約金，多退少補。

例如下列違約情形：

1）市場比較低迷，房價有略微下降趨勢，買家看上了價格更低的房子，不想買房了。

2）提供的證等購房所需材料不完整、不真實或無效，導致無法辦理過戶手續；

具體如下圖：買方違約情形說明（注：圖中甲方指賣方，乙方指買方）

買方違約情形說明

政策風險

04

先賣後買，新政策的出臺容易影響購房能力。

舉個例子：2015年8月14日晚，北京市住房和城鄉建設委員會網站發出《關於加強通州區商品住房銷售管理的通知》，通知要求對於京籍已擁有一套住房，但沒有在通州落戶滿3年或近3年沒有在通州區繳納社保或個人所得稅的家庭、非京籍近3年沒有在通州區繳納社保或個人所得稅的家庭都不能在通州購房。

也就是說，如果在這個時間之前賣掉房子想換通州房子的，就可能喪失了購房資質，造成換房不成甚至違約。

再比如：2016年的“930新政”，調整了首付款額度，二套非普通住宅由50%的首付，提升到70%。這也就意味著一套700萬的二套非普通住宅，首付多了140萬。

如何降低換房的風險？

換房涉及多個買房人、賣房人，並且對於流程同時進行的換房者來說，各個交易環節串聯在一起，只有保證每一個環節都能順利進行，才會使整個交易安全暢通完成。

1. 防備資金風險，保護資金安全

換房所涉及的資金量相當大，因此資金安全是首要防範的問題。尤其在二手房資金交易中，每一筆款項支出數目都不小，相對來說，選擇第二種方式，透過第三方的資金監管好似加了把安全鎖，能夠更好的保障資金安全，也是規避資金交易風險的良好對策。

2. 在合同上落實節點和時間

為了防止風險，建議在合同上需確認賣房環節房款到賬時間、買房環節的稅費金額、房屋交付時間、原戶口遷出時間和對購房資質產生的影響。如無購買二套房的資質，買賣雙方需簽署《換房後取得資質的宣告》。在約定上述內容時，要參考另一個被連環的買賣單子的進展情況進行擬定，一旦涉及購房人以貸款方式支付房款的，需要經紀人配合及時將貸款進度反饋給買賣雙方，買賣雙方也要及時聽取經紀人的建議積極配合。

使用補充協議，將合同中不明確的合同條款進一步約定，減少後續階段因為意思含混不清造成的不便於麻煩。

3. 買房準備充足，尋找合適房源

換房是一個並行的流程，買賣同時進行的，在掛牌出售的時候，也要根據時間情況看房選房。然後根據自身的需求，找到合適的房屋戶型。如果已經找到了合適的房源，看好了想要買的房子，價格又恰到好處，建議可以在支付了新房的定金之後，與開發商或者賣房者進行協商，將付款的週期儘量拉長，以便有足夠的時間將舊房子賣掉，來及時支付新房的房款以免造成違約。

對於換房者來說，買賣的時機和順序都很重要，由於買與賣之間都需要一定的消化週期，因此，稍不留神就可能掉進了“空檔期”，換房者應該根據自身需求及條件作出抉擇，將買賣之間的風險降到最小，將損失減到最小。