之前已經和銀行簽訂的房貸，依然按以前的合同執行，新規只針對於新貸款。

5年期的LPR最新一期的資料是4.85%，它將替代之前5年期房貸利率4.9%，成為新的基準利率，好吧，微微降低了0.05%。但是LPR每個月的報價都是會變的，有可能下個月漲到5%，不好說。

眾所周知，房貸=基準利率 x 浮動比例。不同地區的浮動比例不一樣，從+10%到+30%不等，這個央行不管，以前有的以後照樣有。

官方正式規定浮動比例只能加，不能減。比如我三年前買房利率是85折，這個絕版了，以後不可能再打折。

LPR雖然每個月更新報價，但房貸不能每個月都變，這個由貸款人和銀行協商確定，最短一年更新1次，也可以籤30年不變，後者就有點對賭的意思，萬一簽了30年，LPR後面一直跌那買房的人血虧，LPR如果漲了就是銀行虧了。

根據央行公告，自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成。很明顯，對於首套房購房者來說，是有重要影響的。那麼，具體是如何影響呢？

LPR是指貸款基礎利率（LOAN PRIME RATE）的英文縮寫，正因為搞出這個縮寫單詞將大多數人弄蒙了，創設於2013年10月，是銀行進行貸款時的利率選擇的重要參照。

簡單來講，企業的貸款利率、個人房貸利率都與之相關。

為什麼要完善改革LPR原形成機制:

1、由10家綜合實力較強的大中型銀行自主報價，確立一個最優貸款利率供行業定價參考；

2、原機制的缺陷在於未同市場利率並軌，銀行形成“價格聯盟”，政策利率傳導受阻；

3、改革原機制的目的在於破除隱性下限，切實助力解決融資難題。

改革後的LPR機制有什麼優勢？

1、報價頻率:從每天一次改為每月一次，提高報價行的重視程度；

2、報價方式:引入中期貸款便利利率（MLF），LPR直接與政策利率掛鉤；

3、期限品種:增加5年期以上的期限品種，為房貸等長期貸款提供利率參考；

4、報價行數量:從10家擴大到18家，加入城商行、農商行、外資銀行、民營銀行；

5、貸款定價:從貸款基準利率“換錨”為貸款市場報價利率，堅決打破隱性下限。

央行有關負責人表示，定價基準轉換後，全國範圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）；二套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點（按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%），與當前中國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。

請注意:2019年10月8日前，已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款，仍按照原合同約定執行。

另外，借款人申請商業性個人住房貸款時，可與銀行金融機構協商約定利率重定價週期。重定價週期最短為1年。利率重定價日，定價基準利率調整為最近一個月相應期限的貸款市場報價利率。利率重定價週期及調整方式應在貸款合同中明確。

總之，從10月8日起，首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率，而不再像過去那樣，首套房貸利率以央行基準利率4.9%（5年期）為上下浮或者打折參考，因此這一點很重要，因為從今以後就沒有基準利率上下浮或者打折的說法了。二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。

在回答問題以前，我們先來說一下新的房貸利率政策是什麼。8月25日，央行宣佈自2019年10月8日起，商品房商業貸款執行利率將不再按照之前的基準利率作為定價基準，而轉換為參照LPR進行上浮。

LPR又叫貸款市場報價利率，每月20號釋出一次。8月20日最新發布的LPR，5年期以上的利率為4.85%，而目前央行5年期以上的基準利率為4.9%，相差不大，至於未來LPR如何變化現在我們也不好下定論。

對於首次購房的客戶來說，若按照原先的貸款利率政策執行的話，實際利率最低可至央行基準利率的70%，也就是開發商常說的貸款利率打7折，即為3.43%，和公積金住房貸款3.25%幾乎相仿。但現實情況是很少出現首套房貸款利率下調的現象，更何況打7折，即便是在貸款優惠政策極多的上海，一般也就是在基準利率基礎上打9折，實際執行利率為4.41%。

而按照新貸款利率政策執行以後，對於首次購房的客戶來說，實際執行利率最低也不得低於LPR，可以在此基礎上進行上浮，但絕不可能在此基礎上進行下調，打折將成為永久的過去式！也就是說，按照8月20日最新公佈的LPR來看，在上海10月8號以前簽訂的住房貸款有可能按照4.41%的利率還本付息，而在10月8號以後最低也要按照4.85%的利率還本付息！大家覺得如何？

10月8日，即將實施房貸利率新政，很多小夥伴、尤其是首次購買房產的剛需，很是關心房貸利率的變化情況，我們簡單來歸納一下：

10月8日之後，辦理的所有房貸將按新政策執行。換句話來說，以前的“基準利率上下浮動”房貸定價策略，已經成為過去式！

首套房利率最低為LPR（5年期），每月20日釋出一次。比如，9月20日，5年期LPR為4.8%，則10月份辦理的首套房最低利率就為4.8%。10月20日，LPR調整為5%，11月份辦理的房貸最低利率就變為5%。

LPR為最低利率，不存在折扣，但會有“加點”。以後的首套房利率，沒有任何利率的優惠，最低就為LPR。但各地可結合實際情況、各商業銀行評估個人綜合情況後，給予“加點”。

二套房利率實行“LPR＋60基點＋基點數量”。對於二套以上的住房，利率成本將大幅度增加！

對於二套房來說，LPR的實施，很大可能會提高買房成本，因此，二套以上的住房，能在10月8日前放款最好，即便是不能放款，也要簽訂好合同才行！

而對於首套房，這一部分的影響並不大！反而，我個人認為，國家一直鼓勵剛需買房，未來的利率，或許還有進一步降低的可能！

重新定價週期，最短為1年，最長可至合同期限。而重新定價日，為最近一個月相應期限的LPR（5年期）。

比如，2019年10月10日，房貸利率4.8%（LPR為4.8%），且約定一年調整一次。到2020年9月20日，LPR變為5%，則房貸利率也想要調整為5%（2020年10月10日調整）。

10月8號開始實施的房貸新利率，對首次購房影響很小。

華人民銀行8月25日釋出公告稱，自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成。加點數值應符合全國和當地住房信貸政策要求，體現貸款風險狀況，合同期限內固定不變。

首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。另外，商業用房購房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。

貸款市場報價利率（LPR）由各報價行按公開市場操作利率（主要指中期借貸便利利率）加點形成的方式報價，由全國銀行間同業拆借中心計算得出，為銀行貸款提供定價參考。目前，LPR包括1年期和5年期以上兩個品種。

新LPR，即對LPR報價機制進行的改革，各新發的貸款，浮動利率貸款合同中採用貸款市場報價利率作為定價基準，存量貸款的利率仍按原合同約定執行。在原有10家全國性銀行基礎上增加城市商業銀行、農村商業銀行、外資銀行和經營銀行各2家，提高報價行範圍代表性。在原有的1年期一個期限品種基礎上，增加5年期以上的期限品種，為銀行發放住房抵押貸款等長期貸款的利率定價提供參考。

8月20日，新機制下的LPR出爐，一年期4.25%，五年期4.85%。

新利率與目前的房貸利利差異主要體現在三個方面:

第一，利率形成方式區別，現在的房貸利率是在央行確定的基準利率上進行浮動，比如目前央行5年期貸款基準利率是4.9%，上漲10%則為5.39%，下浮10%則為4.41%。而新利率為在LPR利率報價的基礎上加點，比如首套房貸加30點，則為4.85%+0.3%=5.12%。

第二，利率下限有差別，現在的房借利率可以進行打折，比如說有些銀行給到85折利率優惠，則按照基準利率來算利率為4.9%*85%=4.16%。而新利率方式只能加點不能扣點，首套房最低不能低於LPR利率報價，二套房不能低於LPR利率報價加60個基點的水平，按照最新的LPR報價來看，首套房利率不能低於4.85%，二套房不能低於5.45%。

第三，新利率可重定價，新利率方式在貸款合同期內，購房者可以和銀行在合同裡商定在一段時期內（最少一年）重新對房貸利率定價，因為LPR每月公佈一次，受宏觀環境和資金面環境時高時低，如果利率走低，可以進行重定價，獲取更低的房貸利率。

這只是利率確定方式的不同，對首次購房者來說，主要看的還是利率水平的差異。需要看目前你購房能得到的貸款利率水平，以及國慶後新利率加點情況。

如果目前辦理房貸，銀行沒有對利率進行上浮，那麼利率水平為4.9%，不過有很多銀行實際上都是上浮了的，以10%來看的話，利率在5.39%左右。假如國慶後該銀行給你的首套房貸不加點，那麼利率是4.85%，顯然要低一些。

但從實際情況來看，因為樓市調控因城施策的原則，央行省一級分支機構有權確定首套和二套加點的下限，銀行在這基礎上根據個人的信用風險情況再確定是否再加點、加多少點。如果你所在的城市調控不嚴，且你的信用比較好，則加點不會太大，利率也可能比現在要低。反之，加點後可能會比現在高。

而如果你購買首套房，銀行能給你貸款打折優惠，即便只給9折優惠，也能得到4.41%的貸款利率，而節後採用新利率後，就算是加點幅度很小，也一定是高於4.85%的，如果是這樣的情況的話，肯定實行新利率後房貸利率會上升。

房貸新利率，主要是讓房貸利率與LPR同步，更加市場化，同時規定了利率的下限，首需求端會抑制住利率打折帶來的房價上升推動力量，嚴格貫徹“住房不炒”的大方針，形成長效的調控機制。對於首次購房者來說，最重要的還是看目前能拿到的房貸利率有沒有折扣優惠，如果沒有的話，實際並沒有什麼影響，利率水平變化很小。

首先央行10月房貸實行市場化利率，並且每月20日公佈一次市場化利率，這是定向調控的關鍵，把資金往實體經濟和股市趕。

第二就是房住不炒的核心就是支援首套房的購買，利率只要不低於市場化利率即可，因城而定，二套支援力度減弱。

最後是中長期看利率將持續走低，畢竟全球降息週期內。