第一：
物業管理經理績效考核評價指標體系由基本指標、修正指標和評議指標三個層次30
項指標構成，各項指標具體內容如下：
(一)物業經理績效考核評價基本指標
物業管理績效評價的基本指標有八項，其主要內容如下：
1．財務效益狀況指標
(1)淨資產收益率
淨資本收益率也稱股權收益率或權益收益率，是指企業一定時期內的淨利潤
同平均淨資產的比率。
(2)總資產報酬率
總資產報酬率是指企業一定時期內獲得的報酬總額與平均資產總額的比率。
該指標越高，表明企業投入產出的水平越好，企業的資產運營越有效。
(3)財務內部收益率
財務內部收益率的計算方法，參見本書第三章的有關內容。
2．資產營運狀況指標
(1)總資產週轉率
總資產週轉率是指企業一定時期主營業務收入淨額同平均資產總額的比值。
一般情況下，該指標數值越高，週轉速度越快，銷售(營業)能力越強，資產
利用效率越高。
(2)流動資產週轉率
流動資產週轉率是指企業一定時期主營業務收入淨額同平均流動資產總額
的比值。
一般情況下，該指標越高，表明企業流動資金週轉速度越快，利用越好。
3．償債能力狀況指標
(1)資產負債率
資產負債率計算方法見本書的第三章。該指標是國際公認的衡量企業負債償
還能力和經營風險的重要指標，比較保守的經驗判斷一般為不高於50％，國際
上一般公認60％比較好。
(2)利息保障倍數
利息保障倍數是指企業一定時期的息前稅前利潤總額與利息支出的比值。該
指標反映了當期企業物業經營管理收益是所需支付的債務利息的多少倍，從償債
越有保證；反之則表明企業沒有足夠資金償還債務利息，企業償債能力低。
4．發展能力狀況指標
(1)營業增長率
營業增長率是指企業本年主營業務收入增長額同上年主營業務收入總額的
比率。
(2)資本積累率
資本積累率是指企業本年所有者權益增長額同年初所有者權益的比率。它是
企業當年所有者權益總的增長率，反映了企業所有者權益在當年的變動水平。
(二)物業管理績效評價修正指標
物業管理績效評價的修正指標具體由十六項計量指標構成。其主要內容如
下：
1．財務效益狀況修正指標
(1)主營業務利潤率
主營業務利潤率是指物業管理企業一定時期的主營業務利潤同主營業務收
入淨額的比率。
(2)盈餘現金保障倍數
盈餘現金保障倍數是企業一定時期經營現金流量同淨利潤的比值，它反映了
企業當期淨利潤中現金收益的保障程度，真實地反映了企業盈餘的質量。該指標
越大，表明企業經營活動產生的淨利潤對現金的貢獻越大。
(3)成本費用利潤率
成本費用利潤率是企業一定時期的利潤總額同企業成本費用總額的比率。該
指標越高，表明企業為取得一定的收益所付出的代價越小，企業成本費用控制得
越好，企業的獲利能力越強。
2．資產營運狀況修正指標
(1)應收賬款週轉率
應收賬款週轉率是企業一定時期內主營業務收入淨額同平均應收賬款餘額
的比率。
應收賬款週轉率反映了企業應收賬款的流動速度，即企業本年度內應收賬款
轉為現金的平均次數。
(2)不良資產比率
不良資產比率是企業年末不良資產總額佔年末資產總額的比重。該指標越小
越好，零是最優水平。
(3)資產損失比率
資產損失比率是企業一定時期待處理資產損失淨額佔資產總額的比重。該指
標表明企業資產損失的嚴重程度，從企業資產質量的角度，揭示了企業的管理狀
況。
3．償債能力狀況修正指標
(1)流動比率
流動比率是企業一定時期流動資產同流動負債的比率。流動比率衡量企業短
期債務償還能力，反映企業償債能力的強弱。該指標越高，表明企業流動資產流
轉越快，償還流動負債的能力越強。
但該指標若過高，說明企業的資金利用效率比較低下。國際上公認標準比率
為200％，中國較好的比率為150％左右。在實際操作時，應將該指標與行業的
平均水平進行分析比較。
(2)速動比率
速動比率是企業一定時期的速動資產同流動負債的比率。速動比率衡量企業
的短期償債能力，反映企業流動資產變現能力的強弱。該指標越高，表明企業償
還流動負債的能力越強，一般保持在100％的水平比較好，表明企業既有好的債
務償還能力，又有合理的流動資產結構。國際上公認的標準比率為100％，中國
目前較好的比率在90％左右。
(3)現金流動負債比率
現金流動負債比率是企業一定時期的經營現金淨流人同流動負債的比率。現
金流動負債比率是從現金流動角度來反映企業當期償付短期負債的能力，該指標
較大，表明企業物業經營管理活動產生的現金淨流入較多，能夠保障企業按時償
還到期債務。但也不是越大越好，太大則表示企業流動資金利用不充分，收益能
力不強。
(4)長期資產適合率
長期資產適合率是企業所有者權益與長期負債之和同固定資產與長期投資
之和的比率。
從維護企業財務結構穩定和長期安全性角度出發，該指標數值較高比較好，
但過高也會帶來融資成本增加的問題，理論上認為該指標≥100％較好。
(5)經營虧損掛賬比率
經營虧損掛賬比率是企業經營虧損掛賬額與年末所有者權益總額的比率。該
指標越高，表明企業經營虧損掛賬越多，經營中存在的問題越多。該指標越小越
好，零是最佳狀態。
4．發展能力狀況修正指標
(1)總資產增長率
總資產增長率是企業本年總資產增長額同年初資產總額的比率。
該指標越高，表明企業一個經營週期內資產經營規模擴張的速度越快。但實
際操作時，應注意資產規模擴張的質與量的關係，以及企業的後續發展能力，避
免資產盲目擴張。
(2)三年利潤平均增長率
三年利潤平均增長率表明企業利潤的連續三年增長情況，體現企業的發展潛
力。
(3)三年資本平均增長率
三年資本平均增長率表示企業資本連續三年的積累情況，在一定程度上體現
企業的發展水平和發展趨勢。該指標越高，
表明企業所有者權益得到的保障程度越大，企業可以長期使用的資金越充
足，抗風險和保持連續發展的能力越強。
(三)物業管理績效評價評議指標
評議指標的具體內容如下：
1．經營者基本素質
經營者基本素質是指企業現任領導班子的智力素質、品德素質和能力素質
等，具體包括知識結構、道德品質、敬業精神、開拓創新能力、團結協作能力、
組織能力和科學決策水平等因素。
2．服務滿意度
該評價指標是指物業管理服務的消費者或顧客對商品和服務的質量、種類、
速度、方便程度等的心理滿足程度。
3．基礎管理水平
基礎管理水平是指企業按照國際規範做法、國家政策法規的規定以及本企業
的實際情況，在物業經營管理過程中形成和運用的維繫企業正常運轉及生存與發
展的企業組織機構、內部物業經營管理模式、各項基礎管理制度、激勵與約束機
制、資訊支援系統、安全生產管理的建議以及貫徹執行情況。
4．在崗員工素質狀況
在崗員工素質狀況是指企業普通員工的文化水平、道德水準、技術技能、組
織紀律性、參與企業管理的積極性及愛崗敬業精神等的綜合情況。
5．服務硬環境
該評價指標是指物業經營管理服務場所的裝飾、內部佈局、服務裝置先程序
度等硬體設施情況。’
6．發展創新能力
發展創新能力是指企業在市場競爭中為保持競爭優勢，不斷根據外部環境進
行的自我調整和革新的能力。包括管理創新、服務創新、觀念創新、組織創新等
方面的意識與能力。
7．經營發展策略
經營發展策略是指物業管理企業所採用的包括增加科技投入(如管理智慧
化)、建立新的營銷網路、更新裝置、資本籌措、兼併重組以及人力資源等各方
面的謀劃和策略。
8．綜合社會貢獻
綜合社會貢獻是指企業對國民經濟和區域經濟增長的貢獻、提供就業和再就
業機會、履行社會責任和義務以及信用操守情況、對財政稅收的貢獻和對環境的
保護等的綜合影響等。一般地，中國物業管理績效評價指標體系的內容及其各自
的權數可用表9—1 所示。
物業管理績效評價指
第二：
物業專案經理管理績效考核評價的標準
一般地，企業績效評價標準可以劃分為定量標準和定性標準兩類。
(一)定量指標標準
定量指標評價標準由標準值和與之對應的標準係數組成。
定量指標評價標準值包括8 項基本指標和14 項修正指標的標準值，每項指
標的標準值劃分為行業標準值和規模標準值兩大類。標準值分為優秀值、良好值、
平均值、較低值、較差值五個檔次，分別表示優、良、中、低、差五種水平。其
中：優秀值表示行業的最高水平；良好值表示行業的較高水平；平均值表示行業
的總體平均水平；較低值表示行業的較低水平；較差值表示行業的最低水平。
定量評價標準係數是對應定量指標五檔標準值所確定的水平引數，客觀反映
各檔次評價標準值所代表的水平，用來計算指標實際值對應於五檔標準值的得
分，每一檔次的標準值，都有相應的標準係數與之相對應。標準係數用介於0～
1 之間的數值表示，具體規定如下：
①優秀值及以上的標準係數為1；
②良好值及以上的標準係數為0．8；
④較低值及以上的標準係數為0．4；
⑤較差值及以上的標準係數為0．2；
⑥較差值以下的標準係數為0。
(二)定性指標評議參考標準
定性指標評議參考標準是用來對企業進行定性評價時所採用的評判標準，具
體用於對評議指標進行綜合分析和評定分數。評議參考標準與評議指標一一對
應，將每項評議指標分解為具體的內容，透過詳細的文字進行描述，規定每項指
標各個級別的邊界，指導評議人員正確判斷企業各項評議指標達到的水平。
定性指標參考評價標準，包括每項指標具體的含義、內容和範圍，以及應達
到的相應水平或程度，從高到低分A、B、C、D、E 五個等級。其中，A 表示優秀
水平，B 表示良好水平，C 表示一般水平，D 表示較低水平，E 表示較差水平。
第一：
物業管理經理績效考核評價指標體系由基本指標、修正指標和評議指標三個層次30
項指標構成，各項指標具體內容如下：
(一)物業經理績效考核評價基本指標
物業管理績效評價的基本指標有八項，其主要內容如下：
1．財務效益狀況指標
(1)淨資產收益率
淨資本收益率也稱股權收益率或權益收益率，是指企業一定時期內的淨利潤
同平均淨資產的比率。
(2)總資產報酬率
總資產報酬率是指企業一定時期內獲得的報酬總額與平均資產總額的比率。
該指標越高，表明企業投入產出的水平越好，企業的資產運營越有效。
(3)財務內部收益率
財務內部收益率的計算方法，參見本書第三章的有關內容。
2．資產營運狀況指標
(1)總資產週轉率
總資產週轉率是指企業一定時期主營業務收入淨額同平均資產總額的比值。
一般情況下，該指標數值越高，週轉速度越快，銷售(營業)能力越強，資產
利用效率越高。
(2)流動資產週轉率
流動資產週轉率是指企業一定時期主營業務收入淨額同平均流動資產總額
的比值。
一般情況下，該指標越高，表明企業流動資金週轉速度越快，利用越好。
3．償債能力狀況指標
(1)資產負債率
資產負債率計算方法見本書的第三章。該指標是國際公認的衡量企業負債償
還能力和經營風險的重要指標，比較保守的經驗判斷一般為不高於50％，國際
上一般公認60％比較好。
(2)利息保障倍數
利息保障倍數是指企業一定時期的息前稅前利潤總額與利息支出的比值。該
指標反映了當期企業物業經營管理收益是所需支付的債務利息的多少倍，從償債
越有保證；反之則表明企業沒有足夠資金償還債務利息，企業償債能力低。
4．發展能力狀況指標
(1)營業增長率
營業增長率是指企業本年主營業務收入增長額同上年主營業務收入總額的
比率。
(2)資本積累率
資本積累率是指企業本年所有者權益增長額同年初所有者權益的比率。它是
企業當年所有者權益總的增長率，反映了企業所有者權益在當年的變動水平。
(二)物業管理績效評價修正指標
物業管理績效評價的修正指標具體由十六項計量指標構成。其主要內容如
下：
1．財務效益狀況修正指標
(1)主營業務利潤率
主營業務利潤率是指物業管理企業一定時期的主營業務利潤同主營業務收
入淨額的比率。
(2)盈餘現金保障倍數
盈餘現金保障倍數是企業一定時期經營現金流量同淨利潤的比值，它反映了
企業當期淨利潤中現金收益的保障程度，真實地反映了企業盈餘的質量。該指標
越大，表明企業經營活動產生的淨利潤對現金的貢獻越大。
(3)成本費用利潤率
成本費用利潤率是企業一定時期的利潤總額同企業成本費用總額的比率。該
指標越高，表明企業為取得一定的收益所付出的代價越小，企業成本費用控制得
越好，企業的獲利能力越強。
2．資產營運狀況修正指標
(1)應收賬款週轉率
應收賬款週轉率是企業一定時期內主營業務收入淨額同平均應收賬款餘額
的比率。
應收賬款週轉率反映了企業應收賬款的流動速度，即企業本年度內應收賬款
轉為現金的平均次數。
(2)不良資產比率
不良資產比率是企業年末不良資產總額佔年末資產總額的比重。該指標越小
越好，零是最優水平。
(3)資產損失比率
資產損失比率是企業一定時期待處理資產損失淨額佔資產總額的比重。該指
標表明企業資產損失的嚴重程度，從企業資產質量的角度，揭示了企業的管理狀
況。
3．償債能力狀況修正指標
(1)流動比率
流動比率是企業一定時期流動資產同流動負債的比率。流動比率衡量企業短
期債務償還能力，反映企業償債能力的強弱。該指標越高，表明企業流動資產流
轉越快，償還流動負債的能力越強。
但該指標若過高，說明企業的資金利用效率比較低下。國際上公認標準比率
為200％，中國較好的比率為150％左右。在實際操作時，應將該指標與行業的
平均水平進行分析比較。
(2)速動比率
速動比率是企業一定時期的速動資產同流動負債的比率。速動比率衡量企業
的短期償債能力，反映企業流動資產變現能力的強弱。該指標越高，表明企業償
還流動負債的能力越強，一般保持在100％的水平比較好，表明企業既有好的債
務償還能力，又有合理的流動資產結構。國際上公認的標準比率為100％，中國
目前較好的比率在90％左右。
(3)現金流動負債比率
現金流動負債比率是企業一定時期的經營現金淨流人同流動負債的比率。現
金流動負債比率是從現金流動角度來反映企業當期償付短期負債的能力，該指標
較大，表明企業物業經營管理活動產生的現金淨流入較多，能夠保障企業按時償
還到期債務。但也不是越大越好，太大則表示企業流動資金利用不充分，收益能
力不強。
(4)長期資產適合率
長期資產適合率是企業所有者權益與長期負債之和同固定資產與長期投資
之和的比率。
從維護企業財務結構穩定和長期安全性角度出發，該指標數值較高比較好，
但過高也會帶來融資成本增加的問題，理論上認為該指標≥100％較好。
(5)經營虧損掛賬比率
經營虧損掛賬比率是企業經營虧損掛賬額與年末所有者權益總額的比率。該
指標越高，表明企業經營虧損掛賬越多，經營中存在的問題越多。該指標越小越
好，零是最佳狀態。
4．發展能力狀況修正指標
(1)總資產增長率
總資產增長率是企業本年總資產增長額同年初資產總額的比率。
該指標越高，表明企業一個經營週期內資產經營規模擴張的速度越快。但實
際操作時，應注意資產規模擴張的質與量的關係，以及企業的後續發展能力，避
免資產盲目擴張。
(2)三年利潤平均增長率
三年利潤平均增長率表明企業利潤的連續三年增長情況，體現企業的發展潛
力。
(3)三年資本平均增長率
三年資本平均增長率表示企業資本連續三年的積累情況，在一定程度上體現
企業的發展水平和發展趨勢。該指標越高，
表明企業所有者權益得到的保障程度越大，企業可以長期使用的資金越充
足，抗風險和保持連續發展的能力越強。
(三)物業管理績效評價評議指標
評議指標的具體內容如下：
1．經營者基本素質
經營者基本素質是指企業現任領導班子的智力素質、品德素質和能力素質
等，具體包括知識結構、道德品質、敬業精神、開拓創新能力、團結協作能力、
組織能力和科學決策水平等因素。
2．服務滿意度
該評價指標是指物業管理服務的消費者或顧客對商品和服務的質量、種類、
速度、方便程度等的心理滿足程度。
3．基礎管理水平
基礎管理水平是指企業按照國際規範做法、國家政策法規的規定以及本企業
的實際情況，在物業經營管理過程中形成和運用的維繫企業正常運轉及生存與發
展的企業組織機構、內部物業經營管理模式、各項基礎管理制度、激勵與約束機
制、資訊支援系統、安全生產管理的建議以及貫徹執行情況。
4．在崗員工素質狀況
在崗員工素質狀況是指企業普通員工的文化水平、道德水準、技術技能、組
織紀律性、參與企業管理的積極性及愛崗敬業精神等的綜合情況。
5．服務硬環境
該評價指標是指物業經營管理服務場所的裝飾、內部佈局、服務裝置先程序
度等硬體設施情況。’
6．發展創新能力
發展創新能力是指企業在市場競爭中為保持競爭優勢，不斷根據外部環境進
行的自我調整和革新的能力。包括管理創新、服務創新、觀念創新、組織創新等
方面的意識與能力。
7．經營發展策略
經營發展策略是指物業管理企業所採用的包括增加科技投入(如管理智慧
化)、建立新的營銷網路、更新裝置、資本籌措、兼併重組以及人力資源等各方
面的謀劃和策略。
8．綜合社會貢獻
綜合社會貢獻是指企業對國民經濟和區域經濟增長的貢獻、提供就業和再就
業機會、履行社會責任和義務以及信用操守情況、對財政稅收的貢獻和對環境的
保護等的綜合影響等。一般地，中國物業管理績效評價指標體系的內容及其各自
的權數可用表9—1 所示。
物業管理績效評價指
第二：
物業專案經理管理績效考核評價的標準
一般地，企業績效評價標準可以劃分為定量標準和定性標準兩類。
(一)定量指標標準
定量指標評價標準由標準值和與之對應的標準係數組成。
定量指標評價標準值包括8 項基本指標和14 項修正指標的標準值，每項指
標的標準值劃分為行業標準值和規模標準值兩大類。標準值分為優秀值、良好值、
平均值、較低值、較差值五個檔次，分別表示優、良、中、低、差五種水平。其
中：優秀值表示行業的最高水平；良好值表示行業的較高水平；平均值表示行業
的總體平均水平；較低值表示行業的較低水平；較差值表示行業的最低水平。
定量評價標準係數是對應定量指標五檔標準值所確定的水平引數，客觀反映
各檔次評價標準值所代表的水平，用來計算指標實際值對應於五檔標準值的得
分，每一檔次的標準值，都有相應的標準係數與之相對應。標準係數用介於0～
1 之間的數值表示，具體規定如下：
①優秀值及以上的標準係數為1；
②良好值及以上的標準係數為0．8；
④較低值及以上的標準係數為0．4；
⑤較差值及以上的標準係數為0．2；
⑥較差值以下的標準係數為0。
(二)定性指標評議參考標準
定性指標評議參考標準是用來對企業進行定性評價時所採用的評判標準，具
體用於對評議指標進行綜合分析和評定分數。評議參考標準與評議指標一一對
應，將每項評議指標分解為具體的內容，透過詳細的文字進行描述，規定每項指
標各個級別的邊界，指導評議人員正確判斷企業各項評議指標達到的水平。
定性指標參考評價標準，包括每項指標具體的含義、內容和範圍，以及應達
到的相應水平或程度，從高到低分A、B、C、D、E 五個等級。其中，A 表示優秀
水平，B 表示良好水平，C 表示一般水平，D 表示較低水平，E 表示較差水平。