銀行按揭貸款

銀行按揭的正確名稱是購房抵押貸款，是購房者以所購房屋之產權作為抵押，由銀行先行支房款給發展商，以後購房者按月向銀行分期支付本息，銀行按揭的成數通常由五成到八成不等，期限由1年到30年不等。銀行按揭是促進房地產市場活躍的最有效的手段。

中文名

銀行按揭貸款

別名

購房抵押貸款

期限

1年到30年不等

分類

一手房按揭和二手房按揭

概念

分為一手房按揭和二手房按揭。 一手樓按揭貸款指申請人（購房人）在向房地產商購買房產時，自己先交首期房款，其餘部分由銀行貸款，並用所購買的房產權益作為抵押，分期還本付息。二手樓按揭貸款是指借款人（購房人）在向售房人購買具有合法完全產權（已取得房地產權證），能上市流通的住房時，自己先交首付款，剩餘部分由銀行貸款，所購買的房產權益作為抵押，分期還本付息。

基本條件貸款人的貸款時間是貸款人的年齡和貸款的年限相加不能大於60歲。

借款人

借款人具有穩定的職業和收入，信用良好，確有償還貸款本息的能力；所購住房坐落在城鎮（包括市區、縣城、大集鎮）且原則上為借款人現居住地或工作、經商地；已與售房商簽訂了購買住房的合同或協議，並已支付30%以上的購房款；同意先辦理預購商品房抵押登記，並承諾在所購買的住房竣工並取得房地產權證後，以購買的住房作貸款抵押且重新辦理抵押登記手續；售房商同意為借款人提供連帶責任保證，並承擔回購義務；同意在貸款銀行辦理銀行卡（或折），每期貸款本息委託貸款銀行扣收。

所需資料

借款人與售房商簽訂的購房意向書、30%以上購房收據或其他證明檔案；

借款人夫妻有效身份證件、婚姻狀況證明、戶口本、收入證明和半年的銀行流水等證件；

產共有人願意抵押房產的證明；

貸款銀行認為必須提交的其它資料；

借款人為法人的要攜帶有效的《企業法人營業執照》或《事業法人執照》、法定代表身份證明書、財務報表、貸款卡。若是股份制企業，還需提供公司章程、董事會同意抵押證明書。

貸款流程

1.選擇房產

購房者如果想獲得房屋的按揭服務，在選擇房產時，應著重瞭解這方面的內容。

2.辦理按揭貸款申請

在確認自己選擇的房產得到銀行按揭支援後，購房者應向銀行或銀行指定的律師事務所瞭解銀行關於購房者獲得按揭貸款支援的規定，準備有關法律檔案，填報《按揭貸款申請書》。

3.銀行審查

銀行受理購房者貸款申請後，要從民事主體資格、資信狀況、還款能力等方面對購房者進行資格審查，以確認是否符合規定條件。如果在未取得銀行按揭貸款支援確認的情況下，購房者盲目地與發展商簽訂購房合同，在不符合銀行條件時，就無法獲得按揭貸款，會造成資金外的被動，被迫選擇其他付款方式，從而影響自己的資金安排，甚至放棄購房，造成定金的損失。

4.簽訂購房合同

銀行收到購房者遞交的按揭申請和有關法律檔案，經審查確認購房者符合按揭貸款的條件後，發給購房者同意貸款通知或按揭貸款承諾書。

5. 簽訂樓宇按揭合同

購房者在簽訂購房合同，並取得交納房款的憑證後，持銀行規定的有關法律檔案與發展商和銀行簽訂《樓宇按揭抵押貸款合同》，明確按揭貸款數額、年期、利率、還款方式及其他權利義務。

6. 辦理抵押登記、保險

購房者、發展商和銀行持《樓宇按揭抵押貸款合同》及購房合同到房地產管理部門辦理抵押登記備案手續。對期房，在竣工後應辦理變更抵押登記。

7. 開立專門還款賬戶

置業者在簽訂《樓宇按揭抵押貸款合同》後，按合同約定，應在銀行指定的金融機構開立專門還款賬戶，並簽訂授權書，授權該機構從該賬戶中支付銀行與按揭貸款合同有關的貸款本息和欠款。行按揭貸款利率，借款人可使用銀行按揭貸款計算器進行核算。

購房者的權利

1、有權瞭解、諮詢、知悉按揭貸款的有關事項

2、有權要求貸款銀行按合同約定的時間、金額、方式發放貸款

3、借款清償前後，均有權佔有、使用所購房產

4、徵得貸款銀行同意後，有權將抵押房產出租、轉讓贈與或以其他方式處分

5、因房屋買賣合同無效、被撤銷導致貸款目的無法實現時，有權要求解除借款合同（借款合同另有約定除外）

6、結消全部貸款本息後，有權要求貸款銀行返還《房地產權證》或其他有關檔案，並辦理抵押登記塗消手續

7、有權向貸款銀行追討違約金

產生背景

由於房屋價值量大，即使在人均收較高的國家或地區，購房者一次籌足購房的款項是有一定困難的。如果所有的購房者都要等到購房款齊備後再買房，少則要十多年，多則要數十年，而且在這漫長的等待時間裡還要交付因租用房屋而承擔的費用。近幾年來，由於金融機構的參與，銀行向購房者發放貸款，使購房者得以提前獲得住房。對房地產開發公司來說，銀行向購房者發放貸款。使購房者提前買房，有利於房地產開發公司回籠資金的週轉，以獲得更多的利潤。對銀行來說，如果直接向房地產開發公司發放貸款，開發公司用貸款來建造 的房屋並不能很快地全部銷售出去，這勢必影響開發公司的還貸能力。如果直接向購房者發放貸款，購房者將所得的貸款全部用於購房，由於給予購房者的貸款額要低於房價，購房者自己還要投入一筆資金用以購買房屋，又由於購房者在獲取貸款時以購得的房屋作抵押，所以還貸的可靠性得到充分的保證。這種抵押貸款，對於購房者、房地產開發公司和銀行都是有利的，而且促進了房地產市場的繁榮。因此，近幾年來比較流行。一些房地產開發公司便開始將這種抵押貸款稱為“按揭”，有的售房廣告標明“提供×成按揭”，即是銀行可以提供給購房者的貸款比例，如“六成”就是可以提供房價60%的貸款。銀行為了貸款的安全起見，一般最高只能提供房價70%的貸款。按揭與抵押貸款不完全相同，對按揭較為貼切的解釋是向購房者提供的購房抵押貸款，其貸款的目的是為了購買房屋（主要是住宅），並不是所有的以房屋為抵押的貸款都可以稱作按揭。

優缺點

辦按揭的三大優點

1、花明天的錢圓今天的夢：按揭就是貸款，也就是向銀行借錢，不必馬上花費很多錢就可以買到自己的商品，所以按揭購的第一個優點就是錢少也能買到自己的商品。 　2、把有限的資金用於多項投資：從投資角度說，辦按揭者可以把資金分開投資，這樣資金使用靈活。 　3、銀行替你把關，辦借款是向銀行借錢，所以專案的優劣銀行自然關心，銀行除了審查你本身外，還會為你審查專案商，為你把關，自然保險性高。

辦按揭的缺點

1、揹負債務：首先是心理壓力大，因為華人的傳統習慣不允許寅吃卯糧，講究節省，所以貸款對於保守型的人不合適。而且事實上，貸款人確實負擔沉重的債務，無論對任何人都是不輕鬆的。 　2、不易迅速變現：因為是以商品本身抵押貸款，所以商品再出售困難，不利於貸款者退市。

還款

1、種類：各類貸款均在合同中約定一種還款方式。

（1）等額本息還款法（均分法）：每月歸款金額相同，但本金和利息構成比例每月變化，隨供款期數增加，利息逐月減少，本金逐月增加。

（2）等額本金還款法（遞減法）：每月歸還金額遞減。本金和利息還款構成比例中，每月本金相同，隨供款期數增加，利息逐月減少。

（3）按月結息，到期還本：每月歸還利息，到期一次性歸還本金和結餘最後一期利息。

（4）按季結息，到期還本：每季歸還利息，到期一次性歸還本金和結餘最後一期利息。

（5）利隨本清：到期一次性歸還本金和利息。

等額本息還款法與等額本金還款法區別

（1）如果按貨幣的時間價值計算，二種還款方式所付出的資金成本是一樣的。

（2）等額本金還款法，採用了遞減還款方式，所以相同期限的貸款，等額本金還款法支付的利息總額比等額本息還款法少。

（3）採用何種還款方式，主要取決借款人的還款能力。

（4）等額本金還款法的還款壓力隨著時間的推移而減小，如果收入較高，但以後的預期收入不穩定，可採用等額本金還款法。

還款日期的確定：

（1）按月結息，到期還本的，從次月起的合同約定日（原則上可任意一天）歸還利息，本金和最後一期利息按合同約定的到期日期歸還。

（2）按季結息，到期還本的，每季末月的20日歸還利息，本金和最後一期利息按合同約定的到期日期歸還。

（3）每月還本付息的，從次月起的合同約定日（原則上可任意一天）歸還本息，最後一期本息按合同約定的到期日期歸還。

（4）利隨本清的，按合同約定的到期日期歸還本金和利息。

（5）特殊情況：

貸款到期遇節假日時不順延，客戶可以到期辦理還款手續或提前幾日還款。所以為了方便還款，客戶在借款時，注意一般不要將到期日約定在節假日。

變更還款帳戶需提出申請，經我行同意後，簽訂還款帳戶變更協議，並約定起用日期。

客戶可向銀行申請變更還款期限。變更時需提出申請，經我行同意後，簽訂相應變更協議，並重新計算剩餘期限的每期還款額。

其他規定

貸款金額根據借款人的品行、職業、教育程度、還款能力、所購住房變現能力等情況確定。貸款期限一般在三十年以內，且貸款到期日原則上不能超過借款人65歲的年齡。

貸款利率執行人民銀行的規定。如遇法定利率調整，期限為1年以內的，執行合同利率，不分段計息；期限為1年以上的，則於次年初執行新的利率。

借款人應按合同約定的還款方式、還款計劃歸還貸款本息。貸款期限在1年以內（含1年）的，實行按季付息，到期結清本息；貸款期限在1年以上的，按月分期償還貸款本息。

提交的資料

身份證件。

合法的購房合同。

貸款行認可的部門出具的借款人穩定經濟收入證明或借款人償債能力證明。

辦理抵押登記的授權委託書。

個人住房貸款申請書。

與銀行簽定《個人住房貸款借款合同》、《不可撤銷擔保承諾書》、《個人住 房貸款抵押合同》。

與銀行簽定《直接劃款授權書》。

按揭做大就是把銀行的評估價，拉高過實際成交價，這樣你的首付就少了，銀行就可以多貸款了，做低首付，其實這種做法國家政策法規是不允許的，現在中這樣操作的方式還是比較晉遍，如果銀行能透過你的房子貸款，其實這樣是沒什麼影響的，就是你的月供高了，風險就是如果銀行查到了違規操作，可能會不透過你的房子貸款。

這個是有可能，發生高評估，有幾種可能性；

一是過戶時間差異；

例如10年前買的房子現在過戶，那時候房價一定很低，現在的評估價格那就會高出不少；

這個時候如果做個按揭貸款，可以貸款評估價的70%了；

二是成交價格很低；

實際成交價，低於評估價格的時候，一切稅費是按照評估價執行；

當成交價格低於評估價時，營業稅、個稅、契稅等都是按照房管局評估價格繳納！

三是做了高評估；

這個在市場上也是有可能的，為什麼呢？

這個一般是炒房者慣用的伎倆，專買一些好地段的二手房，可以做高評估，之後除了貸款，還能撈一筆錢作為流動資金；

這叫做作撬動槓桿資本，為自己做事；

當然也有一種可能，就是買通評估公司，評估公司知道那些房子可以做高評估，因為都是有條件限制的；

靠這個賺錢的人多了去了，當然也有死的更快的，那就是把高評的資金做了民間借貸；

最後要不回來，自己最後身無分文，房產被銀行拍賣了，這實際都是屬於投機和玩火，就不多講了。