一、共有產權房是什麼？

共有產權房，是地方政府為保障低收入困難家庭的住房需求，從而讓渡部分土地出讓收益，低價出售給符合條件的家庭所建立的一類房屋。該類房屋由個人和政府按比例出資，簽訂購房合同，約定雙方權益，共同擁有該房屋的產權。

二、社會保障性住房如何繼承？

房屋作為遺產被繼承，那麼繼承人只有滿足一定的條件才能完成繼承和房屋過戶。對於房屋本身來說，能否進行繼承，主要還得看房屋的產權屬性，政策要求等。對於私人房產的話，那麼子女繼承房屋產權是理所應當的，但是對於共有產權房一類的社會保障性住房，我們稱之為公房，該類房屋的繼承到底是怎樣的，應該根據以下幾種情況分析：

1、政策規定

其實，從嚴格意義上來說，社會保障性住房大多是可以繼承的，只不過會受到一些政策的限制。

一般來說，社會保障性住房的使用者都是擁有該房屋的使用權，而沒有完整的產權。這類房屋如果政策規定可以繼承的話，那麼繼承人繼承的也只有房屋的使用權，產權仍然是和政府共同所有。有的保障性住房是壓根不允許繼承的，這就需要大家在購買社會保障性住房的時候，瞭解清楚該類房屋的繼承事項。

2、完全不能繼承的

在社會保障性住房中，比較明顯的一類絕對不能繼承的房屋是公租房，該類房屋的初衷就是為了出租，使用者只是擁有租賃期間的使用權而已，無論是使用權還是產權都不能繼承。

三、對於我們今日的重點——共有產權房來說，它能否繼承呢？

共有產權房屬於社會保障性住房的一類，根據對《繼承法》和共有產權住房管理暫行辦法的理解，共有產權住房的個人份額是可以繼承的。

如果子女符合共有產權住房的資格，那麼繼承的便是共有產權房的使用權和部分產權。如果子女不符合共有產權住房的資格，那麼就需要在繼承之後，退出共有產權住房，具體方法是將房屋售出，獲取屬於個人部分的產權份額，剩餘部分由政府所得。

售出方法和後果會使共有產權房屋的性質面臨著變和不變兩種後果：房屋的交易必須滿足五年的時間才能上市交易，如果該次交易的購買者是普通購房者的話，那麼房屋的屬性便會由共有產權房變為商品房，交易之初，還要繳納土地出讓金。如果該次交易的購買者是政府的話，那麼政府可以將收回的房屋繼續按照共有產權房的性質進行出售。

共有產權房

共有產權房，是地方政府讓渡部分土地出讓收益，然後低價配售給符合條件的保障物件家庭所建的房屋。保障物件與地方政府簽訂合同，約定雙方的產權份額以及保障房將來上市交易的條件和所得價款的分配份額。即[1]中低收入住房困難家庭購房時，可按個人與政府的出資比例，共同擁有房屋產權。房屋產權可由政府和市民平分，市民可向政府“贖回”產權。共有產權房自2007年起在江蘇省淮安市進行試點，該模式已在江蘇省其他地區獲得了推廣。

2017年12月13日，共有產權房入選國家語言資源監測與研究中心釋出的“2017年度中國媒體十大新詞語”。[2]2017年12月，共有產權房入選2017年民生熱詞榜。[3]

2018年8月30日，上午10時啟動申購北京海淀2141套共有產權房申購，全裝修均價37800元。[4]

房子40年、50年、70年產權區別，看一組圖秒懂！

來自專欄惠財

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1 什麼是房屋產權？

一般來說，房屋產權由房屋所有權和土地使用權兩部分組成，房屋所有權屬於個人產權，是私有財產權的一種，受到中國《物權法》的保護，其年限是永久的，因為根據中國《憲法》，土地的所有權屬於國家和集體所有，所以土地使用權是國家向組織、機構及個人出讓的一項使用權，根據土地規劃用途的不同，土地的最高使用年限又分為40年、50年和70年不等，到期後可重新繳納土地出讓金，獲得土地繼續使用權。

2 40年、50年、70年產權的區別

首先是土地規劃用途不同，按照中國相關法律法規，我們平常的住宅建設用地最高是70年，工業、教育、科技、文化、衛生、體育用地，以及綜合用地，最高為50年，而商業、旅遊和娛樂用地，最高只有40年。所以40年、50年和70年這三種不同產權的房子，用途是不一樣的；第二，產權為70年的房子，也就是住宅，可以落戶口，而產權為40年或者50年的房子，雖然很多也能夠滿足居住的要求，但是其土地的使用性質，決定了房屋本身仍然是非住宅性質，所以一般來說不能落戶口，子女也就不能劃分到相應的學區，就近入學；

同時，生活費用也不一樣，70年產權的住宅，在水電費上是按照民用標準收取，價格相對較低，而非住宅性質的、40年或50年產權的房子，則是按照商用標準來收取，價格要貴很多，並且一般不通燃氣；

另外，貸款條件也不同，購買非住宅性質的、40年或50年產權的房子，一般不能申請公積金貸款，如果辦理商業貸款，也只能得到總房款的五成或六成按揭。

3 房屋70年產權，意味著什麼？

4 房屋產權70年怎麼算？

共有產權房全稱共有產權經濟適用房，指一家房地產有兩個或兩個以上的權利主體，即共有人，在實踐中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分別按自己所擁有的份額的大小，對共有房地產享有一定的利益，並承擔相應的義務；後者是指兩個以上權利人對全部共有的房地產享受同等的權利，並承擔相等的義務。

共有產權，顧名思義買房人與政府共有房屋產權。

共有產權的模式下，購房者擁有其所屬產權的全部權利，可以抵押、轉賣。

無人搶購

2007年10月，淮安市推出了首批300套共有產權房。這300套住房面向的是自主購房者，而非拆遷安置戶。拆遷安置戶中的住房困難戶，同樣可以購買共有產權房。

銷售結果讓制度設計者淮安市房管局局長邵明意外。

按照當時的設計門檻，人均收入低於400元/月的家庭，可以申購公有產權房。隨之出現的一個情況是諮詢者眾多，但真正申請的卻很少。截至當年12月，實際[1] 申請家庭僅70戶。

在走訪調查後，房管部門發現，即便是共有產權房，低收入者仍然買不起。事實上，按照制度設計，如果是7∶3的共有產權房，購房者需要支付的房款，與購買一套普通經濟適用房的價格一樣。“這個7∶3的比例並不是憑空想出來的，而是把經濟適用房的價格與普通商品房的價格比較後得出的一個比例。”邵明說。

淮安市隨後放低准入門檻，把人均收入放寬到700元/月，實際操作過程中，甚至放寬到800元/月。300套住房剛剛夠，也並未出現普通經濟適用房供不應求的局面。

這一結果與目前有關經濟適用房的主流觀點正好相符，即經濟適用房需面向中低收入家庭，真正的困難家庭無力購買經濟適用房，更合適廉租房。

2008年，淮安繼續推出200餘套共有產權房，門檻繼續降低，標準為人均收入800元/月，實際情況剛好達到了緊平衡，申請人數稍稍超出房源。

2008年7月4日、11日，新一片200多套共有產權房將進行搖號。購買門檻仍然是人均收入800元/月，仍然是緊平衡。

按照設想，2009年，共有產權房的數量如果能夠進一步增加，邵明將把標準放寬到人均收入1200元/月，這在淮安市是雙職工家庭的收入標準。

邵明說，第一批共有產權房推出後反應冷淡，其壓力很大。在走訪調查過程中，有人坦言說，共有產權房不值得炒作，獲利空間不大，不如炒商品房。

倒逼得出

這恰好達到了共有產權房之設計目的：擠出弄虛作假的炒房者。

“當初搞共有產權房，就是想規避經濟適用房的制度漏洞。其最大的漏洞就是土地劃撥。這導致了同樣屬性的商品，在市場上卻存在完全不同的兩個價格，且相差很大。其暴利空間，足以讓君子變小人。這相當於計劃經濟時期的價格雙軌制，必然出現‘官倒’，最後的解決辦法是什麼？就是並軌。放到經濟適用房而言，就是土地由劃撥改為出讓。”邵明說。

2004年，邵明在上海學習時瞭解到，上海當時正在考慮讓此前的經濟適用房統一轉性為商品房，此後不再做劃撥土地的經濟適用房。實際的案例支撐了邵明的邏輯。

2005年，江蘇開始出現“租售並舉”的經濟適用房模式，主要是為了解決拆遷困難戶中買不起經濟適用房家庭的住房問題。

兩種模式合二為一，倒逼出了淮安的共有產權房模式。再根據價格比例，倒逼出了7∶3的共有產權模式。5∶5比例的推出，是為了照顧更為困難的家庭，實際就是讓買不起7∶3共有產權房的家庭，再按照5：5的比例購買。

共有產權房模式的核心，即把傳統經濟適用房中，政府的隱性產權顯化，以解決經濟適用房產權存在的諸多問題和“退出”機制，並以此限制“進入”機制。透過明晰產權，讓經濟適用房價格依據市場調節，解決經濟適用房中存在的權力尋租等分配不公的痼疾。其基礎把土地劃撥改為出讓，在根源上讓經濟適用房和市場接軌。

“共有產權房試驗開始以後，其體現的優勢比原來預想的要好得多。”邵明說，很多是其當初沒有預計到的。

按照邵明的設想，比例可以按照不同收入階層進行調整。“相當於無機變速。以前的經濟適用房按照設定的門檻一刀切，相當於只有一個擋位，現在可以自由調擋。根據不同條件的人群，可以設計不同的比例。比如讓中等收入家庭按照8∶2的比例買房。”

在南京市建委研究室高階經濟師陸玉龍看來，政府掌握部分產權，限制了投機行為，也正是共有產權房的優點。

陸玉龍說：“這個機制，體現了政府資助窮人的公正和公平，並使部分人從福利制度中及時退出成為可能。因為這個政策的出臺，直接原因應該是經濟適用房制度的漏洞已經越來越突出，其原本的初衷和功能被遮蔽了或者削弱了。”

引發爭議

共有產權房推出至今，也並非沒有爭議。

數量，是最急需解決的一個問題。區區幾百套房子，能多大程度起到保障功能？共有產權房的數量，與普通經濟適用房的數量還不在同一個級別之上。

“當初推出共有產權房的時候，是一個全新事物，是一個試驗，因此沒有大規模推。也是在‘摸著石頭過河’。”邵明說。

另外，在這一模式中，淮安市政府並未拿出真金白銀。這一點也成為共有產權房被詬病之處。

不過，在邵明看來，這正是共有產權房的優勢所在。“兩年的試驗，並未出現傳統經濟適用房的諸多弊端，好處倒是不少。下一步可以考慮把量做起來。”

想要實現這一效果，共有產權房的供應量，必須達到一定數量，足以影響樓市。

按照理論上的理想推算，共有產權房在達到一定數量之後，將可能出現一個臨界點，退出者與進入者達到一個動態平衡。

最為嚴厲的批評認為，淮安模式涉嫌與民爭利，沒有把經濟適用房政策中的優惠給予購房者，最為明顯的一點莫過於，以一套經濟適用房價格只能買到70%的房子產權。

事實上，在住房和城鄉建設部內部，有關共有產權房問題也一直存在很大的爭議。一名不願署名的官員透露，最初反對的意見佔上風。現在，經過淮安2年的試驗，這一模式正在逐步得到認可。

2014年政府工作報告中提出共有產權住房，成為一種整合了過去政策性產權住房（包括經濟適用住房、限價商品住房、自住商品住房等）的新住房供給型別。共有產權住房作為租賃與自有、保障與市場的過渡，能在住房政策中發揮許多作用：

一是增加自有住房機會、滿足華人擁有住房願望；

二是補貼成本遠低於公租房、可減輕政府財政壓力；

三是產權責權明晰、低了尋租空間；

四是不同收入和產權家庭混合居住、利於社會和諧穩定；

五是支援市場增加新建住房產出、促進經濟發展。

從國外的相關經驗來看，共有產權住房作為一種住房提供模式，在政府住房政策支援下的準市場領域和完全市場領域，都能夠發揮作用。