養老產業融資模式主要有如下5種方式:

1、銀行貸款。2、政府創投引導基金或養老產業基金。3、房地產信託投資基金。4、養老債券。5、PPP等。

我感覺你是想做養老社群的融資吧。

另外一個就是與保險公司合作。因為現在很多養老保險，它都是要做到未來給客戶提供高階的養老社群，如果你的專案地段非常好的話，你可以找到大型的養老保險公司去跟他們談合作，國內做的比較好的就是泰康人壽。

主要的大概有下面幾種融資方式。第一銀行貸款，目前銀行對養老服務業的支援處於起步階段，全面推廣尚有諸多政策性和實踐性的瓶頸。長期以來，大多數養老機構得不到銀行的信貸支援，銀行系統也缺乏專門的信貸產品。雖然國務院出臺《關於加快發展養老服務業的若干意見》以後，一些地方今年也出臺政策金融支援養老服務業發展，甚至規定銀行具體授信額度和每年的貸款總量，但情況仍然不盡如人意。

目前，湖南、江西、浙江等省市出臺針對養老企業的貸款政策惠及當地養老企業，但大多數獲得貸款的企業多是輕資產的服務型公司，或是和網際網路、智慧養老相關，且獲得貸款的多為公辦養老機構，直到2014年3月，光大銀行溫州分行給泊岙老人公寓貸款3000萬，民辦養老機構銀行融資才實現了零突破。

對於輕資產、有智慧財產權的科技企業，很多銀行都推出有無抵押貸款，在北京中關村園區，凡是進入“瞪羚計劃”的企業，還可以獲得信用貸款。這類企業大多主營業務鮮明突出，符合市場需求，經營業績持續健康穩定發展，內部管理規範；此外他們與銀行、擔保公司均進行了長時期的交流，逐步加深瞭解並建立信任關係。

除光大銀行之外，華夏銀行也做了部分嘗試，但貸款主體也大多為擁有在建工程和土地使用權做抵押的企業，實際操作中企業相關控制人均被追加連帶擔保責任。

國家開發銀行和世界銀行這兩年也開始積極扶持養老企業，比如安徽省獲得世界銀行貸款1.4億美元，用於安徽養老服務體系建設。國家開發銀行對多個智慧化養老基地有所扶持。比如國開行在選擇養老地產貸款客戶時，首先會考慮到貸款專案是否具有可持續的養老服務，對於房企則是要求企業在房地產的載體上必須有好的可持續的服務；其次對貸款客戶有要求，客戶應是合格主體並有良好信用，配置專案資本金至少20%。第三貸款企業還應具備相應的行業經驗或能力；第四應有準確的市場定位，尤其是對目標消費群體定位清晰。最終，貸款還是要落實到是否有土地或房產做抵押上。

目前雖然各銀行產品和條件不一，但是總體來講針對養老產業的貸款本身的金融創新仍然乏善可陳。

二、政府創投引導基金或養老產業基金

2015年8月，湖南成立全國首隻省級政府引導型健康養老產業投資基金-湖南健康養老產業投資基金。基金首期規模45億元，力爭總規模上100億元。養老產業基金將在中央財政引導資金的基礎上，廣泛吸納民營資本以及銀行、保險公司等金融機構的出資。

同年8月，蘇州出臺《養老服務業發展引導基金管理辦法》，計劃設立養老服務業發展引導基金，首期規模為5000萬元，引導社會力量募資設立規模2億的養老服務業創投基金。蘇州成立該基金是為充分發揮政府財政資金的槓桿效應，吸引優質養老服務業企業、專案聚集蘇州，加快養老服務業發展。

該基金由蘇州市發改委社會發展處牽頭，首期5000萬元資金由蘇州市政府財政撥款，目前資金已經到位。引導基金存續期限為7年，引導基金在參股設立基金穩定運營後，可透過將股權轉讓給其他股東、公開轉讓股權、投資基金到期清算退出等途徑完成退出，以實現引導基金的良性迴圈。

投資原則上，重點投資養老服務業初創期中小企業，投資養老服務業的投資額不低於創業投資企業全部投資額的70%；投資物件為蘇州市範圍內註冊設立的創業企業，投資額不低於創業投資企業全部投資額的70%；對單個創業企業的投資不超過投資基金總額的20%。從蘇州創投引導基金投資偏好來看，他們比較傾向於有網際網路概念的新型業態養老專案。

除了政府發起的創投引導基金之外，一些金融機構、民間資本也發起了產業基金，這些基金對專案本身的要求較高。

比如華夏銀行目前正在籌備的養老產業基金，將以股權投資和劣後債投資模式支援養老產業發展，基金初步規模約為10億元；再如某民間資本募集的3億元定向投資基金，專門收購國內的民營養老院。這隻基金主要投資收購15-17家民辦養老公寓、養老護理員、老年社群日間照料中心和養老養生康復院等一線省會城市的養老護理機構，規模為80-500張床位。在收購標準上，要求專案已經達到盈虧平衡點或在6個月內實現盈虧平衡，專案自帶億元或距離億元20分鐘車程內。三、房地產信託投資基金（REITs）

作為養老地產發展的先鋒，美國在養老地產運營方面積累了大量經驗，它們在市場化養老的背景下，走出了一條依靠REITs（房地產信託投資基金）創新的獨特賺錢模式。

過去10年，全球養老健康REITs不斷髮展，市值翻了8倍。即使全球REITs市場乏力，甚至總量減少的情況下，健康養老REITs依然保持堅挺。憑藉著良好的收益表現、較低的風險性、收益來源租金可有效避險通脹等特徵，REITs成為美國養老產業資本市場上的生力軍。

2014年5月，中信發起的“中信起航專項資產管理計劃”在深交所綜合交易平臺掛牌交易，中國市場養老地產REITs的探索開啟。

美國地產商進軍醫療養老產業主要依靠REITs，健康護理累的REITs的市值在各型別中佔比達10%，行業集中度比較高。在成熟市場，REITs最常見的投資方式有兩種，一種是淨出租模式，另一種是委託經營模式。

在淨出租模式下，REITs公司將養老物業出租給運營商，每年收取固定租金費用，而直接運營費用、社群維護費用、稅費、保險費等一切由運營商承擔。在這種模式下，REITs的毛利潤率很高，租金收益可達50%以上，而且幾乎不承擔任何經營風險；與之相對，作為租戶的運營商則獲取全部經營收入及剔除租金費用、運營成本後的剩餘收益，並承擔絕大部分經營風險。

在委託經營模式下，REITs公司將旗下物業託管給運營商，運營商每年收取相當於經營收入5%-6%作為管理費，但不承擔經營虧損的風險，也不獲取剩餘收益，所有的經營收入都歸REITs所有，經營成本也由REITs公司負擔，相應的，REITs獲取租金及經營剩餘收益，承擔大部分經營風險。

在淨出租模式下，REITs的風險更低、收益更穩定，因此，為降低資金成本，REITs的大部分物業採用淨出租方式運營，只有少數物業採用委託經營模式運營。正是依靠賺取租金收入以及部分經營所得，REITs獲得了源源不斷的穩定收益，也由此成為了養老地產市場上有力的長期投資人。

遺憾的是，目前國內REITs發展時機還不成熟，好在已經慢慢開始發展。2015年6月8日，由萬科聯手鵬華基金髮起國內首隻公募REITs，此前萬達也聯手快錢公司發起一款類似REITs的產品：“穩賺1號”。公募REITs的誕生，將公募基金投資標的的範圍拓寬至房地產資產，未來REITs將進入中國居民的資產配置池。

四、養老債券

近年來，中國養老服務業快速發展，以居家為基礎、社群為依託、機構為支撐的養老服務體系初步建立。但總體上看，養老服務和產品供給不足、市場發育不健全、城鄉區域發展不平衡等問題還十分突出。為貫徹《國務院關於加快發展養老服務業的若干意見》精神，加大企業債券融資方式對養老產業的支援力度，引導和鼓勵社會投入，國家發改委制定了《養老產業專項債券發行指引》（以下簡稱“指引”），指引已於2015年4月9日下發並執行。

債券市場是金融體系直接融資市場的重要組成部分，與以銀行貸款為主的間接融資市場相比，其資金的供給和需求更加簡單直接，有利於提高資源配置效率。與直接融資市場中的股票市場相比，債券市場門檻較低、風險較小，有利於發債主體的股權控制。同時，企業債券相比其他債券融資方式還具有融資成本較低、發行時間較靈活、融資期限較長等諸多優勢。

企業債券是企業依照法定程式發行，約定在一定期限內還本付息的債券。公司債券的發行主體是股份公司，但也可以是非股份公司的企業，所以，一般歸類時，公司債券和企業發行的債券合在一起，可直接稱為公司（企業）債券。國家發改委近一兩年來採取企業債券分類管理、企業債券預審權下放至省級、鼓勵企業債券融資方式創新等一系列改革舉措、政策暖風下，全國企業債券市場發展迅猛。對有志於加入養老產業的企業，發行養老產業專項債權無疑將是一個很好的選擇。

五、PPP

PPP的發展在中國幾經沉浮之後，隨著《國務院關於加強地方政府性債務管理的意見》賦予地方政府適度舉債融資許可權後，各地便將PPP看做是在發債之外的又一條重要融資渠道。鑑於目前地方政府債臺高壘，PPP熱潮正洶湧澎湃。

表面繁榮之下，頗多細節需冷靜思考。首先是部分地區“為PPP而PPP現象”應該遏制和反思。

在PPP模式下，政府和企業利益共享，風險共擔，雙方有著幾十年的合作，這一特徵決定了其對專案前期準備要求更高。從專案萌芽到落定耗時頗多，期間還需有大量調研和縝密論證，PPP專案與其是一個專案，不如說是一個系統工程，在沒有成功經驗可借鑑的情況下，這項系統功能著實難以駕馭。

這兩年在PPP試點專案快速推進熱潮下，各地出臺的PPP專案前期論證非常簡單，有些地區甚至將原有專案改頭換面改變而成。PPP專案扎堆出現並非好現象。在這些專案中，參與者或意向企業多為國有企業，其他社會資本可參與的空間和機會非常有限；甚至有的專案並未經過公開競爭，只是政府和企業之間簽訂合作備忘錄，專案內容和細節並未最終敲定。很多推出PPP專案的地方政府並無實際操作的經驗和技能，對專案更是缺乏系統認識和規則指引，伴隨專案也沒有推出有針對性的政策和措施，空有一腔熱情，而缺乏實戰經驗，很容易使專案流於夭折。

一些地方雖然引入社會資本，但因缺乏實踐和細則制定，不能很好把握和社會資本合作的“度”的問題。比如缺乏合理和彈性的定價機制，導致部分專案的暴利或虧損，也束縛了市場配置資源的作用。

PPP協議的核心要件是價格和服務標準。由於PPP專案的準經營性特徵，財政補貼是專案的重要收入來源。PPP專案補貼到什麼程度，需要政府有較強的測算能力和拿捏水準。補貼太高，有失財政支出的公平，補貼過低，對社會資本沒有吸引力。比較理想的狀態是，政府根據行業的一般水平，劃定一條價格線，超出不補，結餘歸企業，鼓勵企業努力降低成本，提高效率。另一方面，如果設計或操作不當，PPP專案可能會成為一種變相的高息債，雖然緩解了短期資金壓力，但會給政府帶來長期的財政負擔。

即使價格合理，政府在PPP專案上的財政支出可控，政府也要在債券融資和PPP模式上做出一個折衷。債券融資成本低，社會融資成本高，但是引入社會資本，可以帶來專業技巧、管理的經驗，提高運營效率，降低政府在專案生命週期內的補貼支出。在融資成本和效率提高之間存在一個相互抵消的關係。因此，並不是引入社會資本越多越好，而是要確定一個合理的比例，真正做到“物有所值”。

其次PPP的本質是為了提高政府公共服務的專業性和提高運營效率。

第三是要釐清PPP適用的領域。

當前有些地方已經把PPP當成包治百病的良藥。目前PPP模式中字母組合可以排出二十多種。理論上講，PPP模式可以適用於絕大多數公益性事業投資，如市政交通設施、港口、碼頭、水務、能源、公共交通、醫院、養老院、垃圾處理等等。但這並不意味著PPP可以適用於所有社會服務領域，更不能把PPP當成包治百病的良藥。事實上，由於PPP模式多樣，前端設計難度大，需要協調的部門多，操作起來複雜，導致實際推行並非那麼容易。