這是房地產賣房子的一種手段，捂盤銷售，製造一種假象，實際上房子很多都沒賣出，售樓處有很多賣房子的手段，還經常找很多託去售樓處假裝買房子，製造一種房子很熱賣的假象

其實很多的開發商都會對自己所開發樓盤進行營銷策劃，通常拓客的渠道也有很多，銷售的手法也有很多，一般表現為以下幾種:

1、開發商自銷，這種模式在2016年左右是主要模式，現在基本是大型開發商才會有自己的銷售團隊。

2、渠道電商，這種模式是透過整合中介公司達到獲客的目的，主要就是中介公司配合案場銷售進行銷售。

3、最重要的一點，開發商會把最高的樓層和戶型留到價格最合適的時候，而卻永遠緊缺，這叫飢餓營銷。

現在的開發商基本上拿地都是比較偏遠的地方，拿上地以後再出一系列的規劃，可是這些規劃基本上每個五年十年的不可能配套齊全，加之新開的樓盤配套設施不齊全，生活很不方便，現在的人們，生活要求很高，而且現在整個庫存房源面積已經飽和，現在是處於除庫存時代，所以你看見很多沒有亮燈的房子是正常的！

題主給出問題，應該是兩層意思，如果不是，那就是混淆了兩者之間關係。

銷售說房子賣完了，一種可能是真賣完了，另外一種可能是銷售逼定的說辭，要不說賣完了的話，客戶不著急下單呀。

但入住率的多少不能和房子有沒有賣完進行對等判定，兩者之間的確沒有必然的聯絡，因為，買了房子不入住的情況，在每個新小區都有存在，實在是太多了。買房子的業主在買的時候，目的多樣，也許是投資、也許沒錢裝修、也許是外地的，各種情況都有。我的一個鄰居，買了房子，五年過去了，房子都還空著。由此斷定，單從入住是否？來判斷房子是否賣完，只能是一個參考。

我是一個2016年開始從事二手房中介的從業者！

你說的某某樓盤已經賣完了，但是還是入住率不高多存在新交房或次新房的小區！

入住率低存在這幾個方便：

1.此樓盤地處於城市的高速發展地段，未來這附近有政府的政策支援，城市發展的方向，地處政府辦公大樓、公、檢、法、醫院的搬遷地附近，附近要蓋好學校、大型商業綜合體、大型遊樂場所，大公園，寫字樓等等因素，導致此樓盤房價升值較快，有較高的投資價值，會吸引一大批各式各樣的投資者來買房，買完交房後，不對房子進行裝修，也不來住，在等到合適的價格和時間在緩慢出售。

2.買來自住的客戶分改善樓盤與剛需樓盤有很大的區別，

剛需樓盤交房後，購房者的意願是抓緊入住，以減少自己租房或者其他帶來的不方便，會在交房後立馬裝修，稍微晾味後就立馬入住，多在低價位的樓盤出現！

改善性購房者的心裡，本來已經有房子居住了，是想換一個心滿意足的房子，在房子交房後，也會擇日裝修，但是沒有剛需的那種急迫感！在加上以前裝修經常出現牆面陰水和掉牆皮以及自身健康重要性的原因，現在對裝修要求越來越高，所以時間會拉長很多。

我的房子今年交房的，我用了一個月的時間，打聽了很多裝修的建議和注意事項：

1.新房交房後，由於牆體沒幹透，裡面存有水份，著急裝修會牆體爆皮！很多人都會等一年等牆體幹了在裝修。

2.為了用一些大牌廠家的東西，需要等工期，很多有錢人裝修房子工期一到兩年！

3.晾味，雖然有錢人多用好材料，但免不了裝修汙染，他們會等很長的時間，等味小了，在進入入住！

所以新房和次新房入住率不會很高，一般4-6年後入住率會上來！

分為新房和二手房兩種情況：

1、新房：現在國內大部分新盤都是期房，房子都是預售的，房子賣完還需要一到三年才能交房，交房後還需要裝修，前期入駐率低，商業也不是很成熟會導致很多人還是覺得居住不方便，暫時不會住過來；

2、二手房：按照交樓時間，可以分為兩個階段，交房1-5年內，前面幾年大部分人陸續搬過來住，投資客基本會空著房子，前期商業不成熟；交房5年之後，小區商業已經成熟，投資客基本也會把房子出租，所以基本不會有空房；

所以房子入住率低，基本是期房或者剛交房的新小區。

現象有深層次的社會和經濟方面的解讀：

現象一：房子真的是賣完了，也確實是沒人住！說明市場供需關係不平衡，供不應求，房子供量出來就被買方搶光了，這個現象只存在區域性市場的特殊個案，比如2019年的深圳前海限價豪宅專案，內外盤價格差造成的購買勢能會隨著利好因素疊加（比如獨特稀缺資源的佔有、賬面浮盈絕對數額、政策利好等）變得越來越強，強大到足夠吸引全國甚至全球的資金進來都想分一杯羹的時候，就會出現越大面積的單戶產品越中心稀缺的地段（購入門檻所需資金越大）搶購的人越多，不是真的需求，也不是真的用來住，完全就是資本蓄水池、避風港（經濟不景氣時，各行業產業資金就想方設法搶佔此類房源）！此時的房子就是金融工具，到用時就是一家上市公司的續命良藥！

現象二：房子賣完了就是一個假現象！完全是開發商的營銷策略！例如在市場橫盤的時候，開發商需要達成預期的走量，大品牌開發商會讓其中一個體量非常小的樓盤拉高價格樹立一個市場標杆（實際是充當掩護，作為周邊兄弟樓盤低價走量的炮灰），該高價樓盤就會營造定期限量且熱銷的局面，而且還會大肆推廣這種氛圍，已吸引客戶或者市場間接關注到目標主推樓盤上，達到對買方雙層擠壓（價格差、熱銷）！但這種現象只有少數大開發商玩得轉，持續時間最長一年，超期了自然被暴露！最終還是要回歸到房子的真實交易上來！

現象三：一個客戶重複多地購買的現象確實多，房子多到住不過來，用於出租也要看看當地的產業人口支撐，中美貿易以來，很多勞動密集型產業都轉移到了東南亞，人口的流失自然會讓真正需要的住房量變少！實際上當前社會最嚴重最危機的現象不是房子賣出去了沒人住，而是經濟下滑、人口流失、人口老齡化、新生人口量下滑等這些帶來的社會綜合影響！

這個裡面水比較深。個人在這個行業呆了這麼多年，也感覺只是知道冰山一角，分享下我的感受，有助於能答疑解惑。不枉我也是這行業從業者！

賣完房入住率低不是在一個小區有這種情況，很多小區都有，個人感覺主要有以下兩點:

1.一家有兩套以上的房，一晚只能住一個房子，剩下那個就只能空置，這種情況不在少數。

2.專業炒房團，這裡面又分為兩兩類，一類是類似溫州炒房團那種幾個人抱團湊資金去做。等周邊配套全部齊全了，房價漲起來了，再出手變現。還有一種是最近幾年才多起來，就是上市公司炒房，剛看了一個數據，一多半上市公司手裡有好多房子，好多主業做的不賺錢，每年房價收入都比主業收入賺錢多，這也是導致房子價格間接高漲不落的原因之一，社會太多資金進入房地產行業。

其實就是製造緊張氣氛，您也不用太當回事，開發商現在想盡辦法要把房子賣出去，儘早把您的錢揣進他的腰包，他才越放心。

現在房地產市場到底是往上走，還是往下走，大家都沒有太好的把握。很多人在觀望，開發商心裡也一樣。只是他們手裡有地，他們在不同的時期，也有賭一把的成分，建起來行情好，就賺到。建起來行情不好，或許就頂給銀行了。現在銀行管理嚴格，這種情況少一些，最早以前的開發商，透過銀行發家的，不在少數。

因此，面對開發商的各種營銷手段，咱們普通百姓應該擦亮眼睛，錢在我們的手裡，他們就翻不了天。現在老百姓常住人口在這兒擺著，每一家都有房子，哪來的那麼多剛需？

樓主買之前，也考察一下。看看開發商實力和樓盤的綜合條件，比如位置、交通、配套以及學區等，現在這個時間儘量買現房，不要買期房。不見兔子不撒鷹是明智之舉！

現在很多客戶都是買來投資的，入住率也很低。有一些是房開虛構說房子一開盤就賣了一半，託也很多是房開經常做的手法

現象一：房子真的是賣完了，也確實是沒人住！說明市場供需關係不平衡，供不應求，房子供量出來就被買方搶光了，這個現象只存在區域性市場的特殊個案，比如2019年的深圳前海限價豪宅專案，內外盤價格差造成的購買勢能會隨著利好因素疊加（比如獨特稀缺資源的佔有、賬面浮盈絕對數額、政策利好等）變得越來越強，強大到足夠吸引全國甚至全球的資金進來都想分一杯羹的時候，就會出現越大面積的單戶產品越中心稀缺的地段（購入門檻所需資金越大）搶購的人越多，不是真的需求，也不是真的用來住，完全就是資本蓄水池、避風港（經濟不景氣時，各行業產業資金就想方設法搶佔此類房源）！此時的房子就是金融工具，到用時就是一家上市公司的續命良藥！

現象二：房子賣完了就是一個假現象！完全是開發商的營銷策略！例如在市場橫盤的時候，開發商需要達成預期的走量，大品牌開發商會讓其中一個體量非常小的樓盤拉高價格樹立一個市場標杆（實際是充當掩護，作為周邊兄弟樓盤低價走量的炮灰），該高價樓盤就會營造定期限量且熱銷的局面，而且還會大肆推廣這種氛圍，已吸引客戶或者市場間接關注到目標主推樓盤上，達到對買方雙層擠壓（價格差、熱銷）！但這種現象只有少數大開發商玩得轉，持續時間最長一年，超期了自然被暴露！最終還是要回歸到房子的真實交易上來！

現象三：一個客戶重複多地購買的現象確實多，房子多到住不過來，用於出租也要看看當地的產業人口支撐，中美貿易以來，很多勞動密集型產業都轉移到了東南亞，人口的流失自然會讓真正需要的住房量變少！實際上當前社會最嚴重最危機的現象不是房子賣出去了沒人住，而是經濟下滑、人口流失、人口人口老齡化、新生人口量下滑等這些帶來的社會綜合影響