物業管理其實並不存在真正的“真空地帶”。只是人為的因為利益關係造成的。其實我們缺的不是法律規範，而是真正來執行這些法律規範的人和機構。

1.目前來說，最大的有《憲法》賦予的公民權利，專業的物業法規有國家級《物權法》省級《物業管理條例》市級《物業管理條例細則》，針對物業服務費用約束有《合同法》。你們還能說物業沒有法律管嗎？

2.從物業管理費主管單位來說，國家級有住建部，省級有住建廳，市級的有房管局物管處，區裡有住建局物管辦，有市長熱線，街道有專門的物管辦，社群有專門管物業的副主任。可以說是機構從上到下層層級級，事無鉅細。你能說物業沒有人管嗎？

3.再說說小區裡吧。小區裡都是幾千上萬的業主，法律也賦予了業主的成立業委會管理小區的權力。成立業委會後可以聘請合格物業公司。可是為什麼小區就難成立業委會呢？更是鬥不過幾十個人的不負責任的物業公司？

從上面幾點來看，應該說不管是物業公司還是業主，都是有法可依的。可是結果就是物業公司成立吸血蟲，正事不做，就是想法弄錢。而從那些管理機構來看就知道，錯綜複雜的機構都是物業公司的親孃親老子。誰不保護自己兒子呢？雖然這個兒子本身就是一個流氓。所以業主想投訴是不可能的。

對於那些又抱怨物業不好，又不敢鬥爭的業主來說，被物業公司欺負是必然的。一個小區上萬人，如果擰不成一股繩，成立不了業委會。那就是把業委會公章放那都沒用，誰來接？

其實物業管理並不存在真空，而僅僅是缺少嚴格的執法，以及業主的維權精神！

什麼真空地帶，沒有物業的小區是最好的，那就是真空地帶。是還了業主一個清淨的地帶，一個乾淨的地帶，實行小區自治的業主才是正常的，不受壓抑的，才是有快樂的。

物業管理是否存在真空地帶，這個必須要有相應的參照標準才能夠作出判斷。

目前物業公司對小區物業的管理服務是按照國務院制定的《物業管理條例》和當地政府制定的《XX省（市）物業管理條例》及物業管理實施細則作為依據來執行的。從表面上可以說絕大部分小區物業公司基本上都具備條例的硬性要求，也能夠履行物業管理和服務職能的。

可是，在現實生活中，有很多小區（除了新交付小區外的大部分小區）對物業公司的管理和服務相當的不滿意，同樣也有相當一部分物業公司對現狀也存在諸多難言之隱。

當前的物業管理現狀除了新交付小區（前期物業開發商支援）或一些強勢物業公司或有組織管理能力的業委會參與的小區管理有序外，大部分小區物業管理水平低下，勉強維持一些基本運作，一些公共設施也只能做到頭痛醫頭，對一些應急裝置的保養維修根本無力做到，有些問題業主平時關心不到，大部分可能還不清楚不瞭解，基本上都只是看到物業管理和服務的基本要求是否能夠保證（報修、保潔、保安），對一些裝置設施使用週期比較長的部分很難關心到了解到；一些物業公司在管理服務存在不專業不敬業的情況；業主對物業公司的職責不瞭解不清楚，加上一些業主故意模糊物業職責拒繳物業費，導致物業公司運轉困難，降低物業管理服務水平，發過來業主更加不滿意，造成物管和業主之間關係惡性迴圈。

從表面上看物業管理有法規（物業條例、實施細則）、有組織（業委會）、有主管（街道社群），仔細看漏洞百出，問題很多，歸根結底說明我們現在的小區物業管理存在很多甚至很嚴重的真空地帶。

首先是法規，當前的有很多涉及物業管理的法規，但他們相互之間很難協同配套，即使專門為物管制定的《物業管理條例》也是早年參考國外完全不能適應我們的國情，幾乎把小區的物業管理變成了獨立王國，看似有政府相關職能部門監管，其實根本就是放任不管，導致有些物業公司成了業主的霸王，業主稍有不滿就給停水停電、有的堵門搞破壞；有的小區成立的業委會本應該為業主謀取利益的且成了某些業委會成員的謀取私利的工具，恫嚇業主、威逼物管，小區公共收入不公佈，儼然把自己當成小區的主人，有些行為觸目驚心。

這些問題所在正是物業管理存在嚴重的真空地帶造成的，要想解決這些問題，就應該徹底消除真空。

首先要從法律上解決小區業主組織的性質，決不能讓小區業主委員會成為孤兒寡母的“自治組織”，要讓業主組織在黨和政府的領導下開展小區物業管理工作，對小區物業管理中出現的重大問題應該給予強有力的支援和工作指導。

其次是要徹底解決業主和物管之間資訊不對稱的問題。要充分利用網際網路技術讓業主的意見想法及時地反映到物管、反映到業主組織、反映到相關職能部門，同樣的，物業的管理服務行為也要及時向業主彙報、通報，接受業主和職能部門的監督和監管，透過使用網際網路資訊管理工具徹底改變業主和物管之間過去各說各話、各做各事，相互猜忌、互不信任的矛盾狀況，透過資訊的通暢、透明、公開使得業主物管和諧共處。

第三要建立合理公平的物業費標準評估制度。要切實保障業主的知情權、參與權，一定要根據小區的實際情況和當地業主的收入水平制定物業費標準，堅決制止一窩蜂向高大上看齊，增加業主特別是低收入業主的經濟負擔。同時也要制定物業費適時調價機制，在物價和人力成本增長時，應該適當調整物業費標準，減輕物業公司的成本壓力，確保物業管理和服務水平不下降。

只有把這些物業管理中的真空地帶消除改進了，我們的小區建設才能更美好，我們的業主才能夠安居樂業，我們的社會才能夠穩定發展。

物業管理的真空地帶是什麼？首先要知道什麼是物業，物業真正的含義是房產及相關的配套設施裝置，物業的購買人叫業主。物業管理是對小區配套設施裝置的曰常養護管理。物業服務是受業主委託對小區配套設施裝置養護和維護小區秩序及安全防範提供的服務，物業公司是經工商註冊，行業主管備案對小區提供物業服務的法人單位。這個結論對不對，大家只要把物業管理條例，及物業合同樣本文字看明白就知道了。

業主眼中的物業，是保安、保潔。知道多一點的是維修。

業主片面看物業，物業是來服務的，是傭人，是保姆，就應聽業主的話。

消極的看物業，物業只收錢不幹錢是黑社會，惡霸。

從業主對物業的看法可以看出，真空地帶，是業主對物業不認知，對物業服務不認知。

物業的工作重點業主不瞭解所以才會出現不和諧的論調。有人說把物業讓社群代管，社群管的是公益性的內容，而物業管的是業主共同產權的設施裝置，所以社群管也是委派社群物業接管小區物業。

業主對物業的認知是保潔保安所以認為業主完全可以自管自治，但真正的物業內涵不知道，但物業撤出後，物業(不是說物業公司)出現問題，或安全出現事故，業主是承擔不起的責任。

有人說解散物業，是有人利用物業公司工作的不足，扇動業主對物業不滿情緒，搞亂小區，常用扇情的說詞，最終目地，不想交費而已。

小區亂，物業管理的真空地帶也是社會對物業的歪曲宣傳造成的，如某些官員，對物業維護秩序人稱保安，誤導了業主，說物業有保衛業主安全之責，這點物業沒有這個能力，沒有法律之託，現在做不到，以後也不可能承擔的起保衛業主財產安全之責，特別電視臺記者，聲稱物業有保衛業主財產人身安全的責任。業主還有不信的嗎？物業和業主的關係能好了嗎？

物業管理的真空地帶是物業工作誰來評價是真實可靠的，業主個人，業委會，行業主管單位？是法律法規？要解決這個問題，政府應成立物業工作考核機構，對物業、依法依規工作考核，如果服務符合規範，業主必須尊重政府認定結論，對不交費的業主，必須納入個人誠信記錄。

物業管理的“真空地帶"，也即沒人顧及管理維護的建築群落區域。這個區域一定有建築，附帶一些與所屬建築區配套相關功能使用的設施裝置。

國內物業管理的概念始於30餘年前，真正飛速發展始於20年前，國家結束福利分房的年代。物業管理的概念雖新，但是內容卻不是。

以前所有的職工住房都是單位負責分配的，按工齡、職位、家中人口等條件分配住房，每個單位都有行政管理部門，他們負責此類水電氣建築一類的維護，也有很大一部分是由政府統一管理，組成類似房屋修繕所的機構，這些就最原始的物業管理。

首先，我們分別來梳理一下，有哪一些是物業管理的“真空地帶"。

一、改制以後，大量的公租房被私人購買，這些房屋比較零散，以多層獨幢為主，未形成規模化，由於物業管理的費效比低，沒有物業公司垂青這一類住宅。事實上形成物業管理的“真空地帶"。

二、小型國企、地方企業等一類單位，由於經營不善，被外企\民營單位收購合併，因為職工的住宅已全部出售給個人，新單位行政管理部門也不再負擔房屋的修繕工作。這些職工房產與第一類公租房類似，零散不成套，未形成單獨院落，也易成為物業管理的“真空地帶″。

三、解放前遺留的私人花園住宅，平房老宅，以及未曾改造的城中村，私搭亂建的棚戶區，這些型別住宅要麼不需要物業管理，要不然就是想管也管不了的區域。事實上也成為物業管理的“真空地帶"。

四、商品化小區經多次鬧騰，老物業撤出無人接盤的這類小區如未實施有效自管，也成為了物業管理的“真空地帶"。

以上分類當中可以看出，如果一個住宅區實施物業管理是有幾個條件:住宅區域成片規模;涉及共用設施裝置;業主有一定的需求願望。

很顯然前述三類住宅部分或者全部不具備以上物業管理條件，形成了事實上的物業管理“真空地帶"。

實際上提問人意指也是指第四類，商品化小區。

這一類小區從硬體上都不應該成為物業管理的障礙，主要是在軟體上出了問題。

一個小區做物業管理公司撤出，眾人都能理解，但是沒有物業公司接盤管理卻是既令人費解又順理成章。為什麼這麼說？

小區的物業管理按某些鍵盤俠的說法應該是個香餑餑，可為什麼沒有物業公司欣然前往？按馬雲的說法，一是錢沒給到位，二就是心傷了。

一個小區三番五次地趕走物業公司，或者沒有物業公司接盤，問題自然出在小區，資本是逐利的，無利可圖的生意，得不償失的生意，物業公司自然也興趣寥寥。

對於物業管理“真空地帶"的住宅，應該是由當地的街道社群負責最原始的物業管理(不然還有誰:)，比如生活垃圾的清運，社群的治安防範巡邏，這是街道社群基層工作的基本職責。但如果你要以為這就是物業管理或者對標正規化的物業管理來要求，就是想多了。

對於第四類商品小區淪為物業管理的“真空地帶"，社群也是怒其不爭。但社群也不會太過於積極介入，越俎代庖的事兒避之不及。

對於這一類小區，社群的指導方針是聯絡專業化的物業管理臨時接管小區應急，積極發動小區業主成立業委會，納入正規化管理軌道。實在遇到扶不起的阿斗，也只好隨他去。

商品經濟時代，任何生意也要遵守買賣公平、你情我願。

物業，成披著合法外衣的黑幫黑社會組織。它具有小區的電價、水價、天然氣、熱力、網路運營商進樓等等各種攤派費用的壟斷權，具有強權專橫的地位。一些物業大量僱傭社會閒雜人員，武裝化！名曰保護廣大業主，實際是對內專制鎮壓工具，一旦遇糾紛，指派所謂的保安進行騷擾、恐嚇和威懾，惡性事件層出不窮。所謂的物業又是頂層設計的一大敗筆，它並不是業主的僕人，只是開發商豢養的惡狗，它只追求本集團的利益最大化，服務拖拖拉拉，整天絞盡腦汁提高收費或增加五花八門的收費專案，強制性的抬高百姓的生活成本，成為和業主對立的社群惡勢力組織。

要想解決物業病根問題，首先要解決社群自治權的體制性問題，沒有自治權就沒有自己的組織，一盤散沙，任人宰割。掌握了社群自治權，廣大業主組織機構就能有權聘請或驅逐物業，或成立自己社群服務組織。有的社群自治組織還乾的有聲有色，比如不斷有社群自治組織用年底經費結餘請廣大業主吃團圓飯聯誼活動的新聞，成為讓人羨慕的美談佳話！吃飯事小，社群鄰里和諧事大！彌合了一點城市中人與人之間“進屋關門”冷漠孤島的社會現象。也有一些社群自治後自己搞的沒人管、髒亂差的現象，可因地制宜，自己搞不好那就自己聘請服務質量好的物業公司進駐嘛！

關於自治權，中華民族有幾千年的傳統經驗可循借鑑，皇權不下縣。

強烈要求支援取消物業，物業將來是天下大亂的導火索。因為物業這個好吃懶做的行業已經滲透涉及到了千家萬戶的家庭，業主們是在花錢買罪受，買個仇恨在身上。取消物業就不會有那麼多矛盾與仇恨和傷害，現在的人們都素質比以前八九十年代的素質高，鄰里之間都是來自四面八方在這裡安居樂業基本都會自覺的相處好，每個小區吵架糾紛都是在和物業吵架甚至升級到打架，和鄰居發生矛盾的太少太少了，所以物業才是一個小區不得安寧產生矛盾的最大導火索，物業在傷害著千千萬萬人民的心。