一、現行房貸利率

（1）貸款利率與貸款用途、貸款性質、貸款期限、貸款政策、不同的貸款銀行等相關。國家規定基準利率，各銀行根據各種因素確定差別貸款利率，即在基準利率基礎上上浮或下浮。現行基準利率是華人民銀行2012年7月6日調整並實施的，種類與年利率如下：①短期貸款六個月（含）5.6%；②六個月至一年（含）6%；③一至三年（含）6.15%；④三至五年（含）6.4%；⑤五年以上6.55%。

（2）房貸：銀行貸款利率是根據貸款的信用情況等綜合評價的，根據信用情況、抵押物、國家政策（是否首套房）、銀行信貸資金緊張度等來確定貸款利率水平，如果各方面評價良好，不同銀行執行的房貸利率有所差別，國家規定首套房利率下限為85折，銀行貸款利率是根據貸款的信用情況等綜合評價的,根據信用情況、抵押物、國家政策（是否首套房）等來確定貸款利率水平,如果各方面評價良好，不同銀行執行的房貸利率有所差別，有些打折比較多，部分銀行利率最大優惠可達85折，有些打折少甚至不打折。

2014年，由於資金緊張等原因，首套房貸款利率不再優惠，執行基準利率或者上浮5%-10%，有的甚至更高。

從8月份開始，隨著諸多城市限購放鬆，房貸也隨之有所放鬆，銀行首套一般執行基準利率，部分銀行實行優惠5%的利率水平，同一銀行不同地方執行的利率也有所差別。

二、房貸期間利率調整問題

貸款利息計算是浮動利率計算的，利息隨著利率調整而調整。基準利率調整，還款金額也會調整，但是上浮（或下浮）的幅度在貸款期內是不變的，如果基準利率調整，貸款利率則在新的利率基礎上進行上浮（或下浮）。當然無論如何計算，對已支付的利息沒有影響。對調整後的利息會有影響。

至於什麼時候執行新利率，要根據貸款性質（商業貸款還是公積金貸款）、貸款銀行和樣關合同規定確定。一般有三種形式：一是銀行利率調整後，所貸款利率在次年的年初執行新調整的利率（工商銀行、農業銀行、建設銀行房貸是這樣的）；二是滿年度調整，即每還款滿一年調整執行新的利率（中國銀行房貸是這樣的）；三是雙方約定，一般在銀行利率調整後的次月執行新的利率水平。公積金貸款利率的調整一律在每年的一月一日。

房貸利率上浮，對已購房者有沒有影響，需要看是不是央行基準利率上浮。只要央行基準利率不變，其他各大銀行的房貸利率上調，對已購房者就沒有影響。

上調房貸利率最直接的影響就是購房者每個月的月供會增加！

按照同樣100萬貸款30年還來計算，4.9%的房貸利率時候每個月需要償還5307.27元；5.5%的房貸利率時候每個月需要償還5677.89元。也就是說從4.9%上漲到5.5%之後購房者每個月需要增加440元左右的房貸支出，30年累計下來相當於多支出13萬利息，這對於大部分購房者來說都是一個不小的負擔，所以在貸款買房的時候一定要儘可能選擇一個能夠提供給比較低貸款利率的銀行，雖然表面上看起來每個月節省不了多少錢，但累積下來就會說一筆鉅款。

如果從更長遠、更深層次來考慮的話，隨著房貸利率上漲，購房者的購房意願也會出現相對應的下滑，因為不管在什麼時候在買房，購房者都會對購房成本進行衡量，一旦購房成本過高的話那麼就勢必會降低自己的購房意願，畢竟現在的樓市已經不是以前那個房子買了肯定能漲價的樓市，在房價慢慢平穩甚至下跌的背景下，購房成本過高買房並不能給購房者帶來收益，購房者也不會傻傻的買房，沒有誰的錢是大風颳來的。

這也是為什麼在這一輪樓市調控中生存逐漸冷卻的原因之一，就是因為隨著房貸利率升高，購房者已經可以冷靜思考房產升值還是貶值這個問題。實際上現在市場上的購房者對於買房的態度已經慢慢冷卻，很多城市的開發商為了銷量都在不斷打折促銷中，就是想要用這種優惠來刺激購房者，不過可惜的是，這好像並沒能起到多大的作用。

不過雖然房貸利率上漲會讓樓市冷靜下來，但對於一些有迫切需求的剛需來說，房貸利率上漲也會帶來負面影響，例如一些因為結婚而必須要買房的剛需就會購房成本上漲，而承受更大壓力，這也是房貸利率上漲帶來的最大問題，畢竟銀行在對房貸利率進行調整的時候不僅僅是對二套房進行了上漲，對於首套房的貸款利率也進行了巨大上漲。

房貸利率的上調對購房者的影響，顯然是房貸利息支出增加，購房成本增加，對購房者來說，購房壓力和房貸壓力都更大了。

舉個例子，按揭貸款50萬，按揭年限30年，其他因素不考慮，利息總額測算情況如下：

由測算結果可以看出：

（1）房貸利率由4.9%上調到5.5%，等額本息還款方式下，利息要多還6.67萬元，月均多還185.32元；等額本金還款方式下，利息要多還4.51萬元，首次還款多還250元。

（2）房貸利率由4.9%上調到5.8%，等額本息還款方式下，利息要多還10.08萬元，月均多還280.14元；等額本金還款方式下，利息要多還6.77萬元，首次還款多還375元。

對於購房者來說，無論是已購房的還是擬購房的，房貸利率上調也只能無奈接受，除非你沒買或不買了。

但是，其實，我們還是可以根據自己的實際情況，在貸款方式、銀行選擇、利率執行方式、還款方式、按揭年限、首付比例、提前還款等方面進行最佳化，以期儘可能減少利息總支出，降低當前的購房壓力和房貸壓力的。

一般有純公積金貸款、純商業貸款和公積金與商業組合貸款。

如果可以的話，當然是選擇純公積金貸款啦，公積金貸款利率低，最新的5年期以上利率僅3.25%，但公積金貸款額度不高，未必能夠滿足貸款需求，所以，可以退一步選擇公積金與商業組合貸款。

如果你沒有公積金或者不滿足公積金貸款的條件，那就只能選擇商業貸款了。

每間銀行對房貸利率的具體實施政策略有不同，直接影響到實際執行利率，可以多向幾間銀行了解，綜合選擇。

個人住房貸款可以選擇固定利率或浮動利率的利率執行方式，但實際上，基本上是浮動利率的執行方式。

根據央行公佈的1991年-2015年《金融機構人民幣貸款基準利率》可知，5年期以上的人民幣貸款基準利率總體上是下降的（如下圖所示歷年基準利率走勢圖），因而，我認為選擇浮動利率的執行方式是有利的。

還款方式分為等額本息和等額本金兩種。

（1）等額本息，是指在還款週期內，每月的還款額相同。還款額中本金所佔比例逐月增加，利息所佔比例逐漸減少。

這種還款方式，比較適合收入有限、有正常支出的前期還款能力比較弱的人，通常是年輕人。

（2）等額本金，是指在還款週期內，每月的還款額不同，逐月遞減。還款額中每月償付的本金相同，利息隨剩餘本金的減少而減少。

這種還款方式，比較適合收入穩定且高的前期還款能力比較強的人。

在正常還款且不考慮提前還款的情況下，兩種還款方式所償付的利息總額，等額本息要比等額本金高。

兩種還款方式的選擇，前提是考慮自身當前還款能力。此外，還可結合其他因子綜合考慮，比如，其他投資計劃、提前還款規劃等。

按揭年限從0.5年-30年不等，理論上，為了減少利息支出，應該儘可能的減少按揭年限。但實際上，基於以下幾種情況，可能會盡量選擇較長的按揭年限。

（1）還款能力所限或降低初始還款壓力，月還款更從容。按揭期限越長，月均還款額或初始還款額越少。當然，此時還款利息支出也會相應增加。

（2）考慮到剛買房時資金的需求量。比如，裝修款。

（3）投資的機會成本。如果有好的投資機會，且投資收益能夠覆蓋利息成本，那麼無疑，積累資金用於投資會更有優勢，這算是間接降低了房貸壓力。

一般首套房的首付比例是30%，在此基礎之上是一個自由選擇的空間。理論上，為了減少利息支出，當然也是儘可能多地支付首付款。但實際上，基於以下幾種情況，可能會選擇按最低首付款支付。

（1）現有資金量和可籌資金量有限。

（2）考慮到剛買房資金的需求量。比如，裝修款。這點跟按揭年限的考慮是一致的。

（3）投資的機會成本。如果有充足的資金，又沒有其他投資渠道，或者即便有投資渠道，但投資收益不能覆蓋利息成本，那麼在合理的基礎上，儘可能多付首付款；如果有好的投資機會，選擇按按最低首付款支付。

如果已經購房並在還款當中，想要減少房貸壓力的話，可以考慮提前還款。

很多人可能認為，不適宜在按揭中後期提前還款，認為利息都付得差不多了，不划算，但我並不這麼認為。

（1）利息的本質是資金使用費，用了多少、用了多久，就交多少錢；還了不再用的部分，自然就不收錢了。

（2）利息的計算根據剩餘本金來計算，剩餘本金越多，承擔的利息自然越多。

（3）等額本息和等額本息兩種還款方式，其實都只是在遵循各自規則的情況下，本金和利息的組合分配，不存在先還利息的說法。

（4）在沒有其他合適投資的情況下，節約一分的利息那也是節約了，如果提前還款違約金是可覆蓋的，那麼就可以選擇提前還款。

除了對貸款環節的上述各因素的綜合考慮、充分最佳化外，還可在選房環節作把握。簡單點說，就是根據你的實際情況和負擔能力，選擇適合地段、適合價位的房產，將房貸壓力把控在合理的範圍內。

非常肯定的告訴大家完全沒有影響哦！

利率上浮，是在基準利率的基礎上上浮。只要基準利率不變，對你就沒有影響。意思是，只要國家沒有提出基準利率的變化，那麼就不會對你有任何影響。

2、現在好幾個銀行利率上浮，那我現在貸款，利率上浮10%，那接下來的30年時間利率都要上浮10%嗎？

很遺憾回答各位朋友，是的！！在基準利率的基礎上，上浮10%，直到你還完貸款為止！

比如基準利率是4.9%，你的貸款利率就是5.39%

假如基準利率變成了5.2%，你的貸款利率就是5.72%

即使基準利率變成了4.6%，你的貸款利率也是5.06%

看到這，在利率上浮時貸款買房的寶寶可是要哭了，因為這可比打折買房的寶寶要虧大了呢，這個利率上浮會一直隨著你走，隨著你的貸款年限走……一直跟著你。

第一、不論是用於自住還是投資，對於購房者資金主要來自銀行貸款的人來說，利息調整影響購房者的支付能力、投資行為和還款壓力。

第二、利率的上調會在一定程度上抑制購房需求，當然，如果房價一直處於上漲的趨勢，即使上調利率，對房地產市場的投資需求也不會減少。

第四、房子從本質上來說是一種特殊的商品，其價格受市場供需影響。成本增加、需求降低，供給不變的情況下，價格下跌，對控制過高的房價，產生積極的降溫作用，使房價迴歸理性。買房或投資是否穩定還沒有一個標準各有各的說法，對於買房者或炒房者來說都想買房後房價上漲，以目前的形式來看都不太客觀，大家都知道投資越大風險就越大，如果是用投資來做收益可以在支付寶輸入 會雲快網，全程託管收益1小時20%以上不拘任何反駁，操作十幾分鍾就可以等待收益風險低使用者基數龐大，因而大受歡迎。

當然對於剛性需求者影響不大，另外，其實在2017年已經有不少四線、五線城市房價早已上浮20%，畢竟申請貸款只能找售樓部指定的若干家銀行，而這些銀行上浮利率都是以最高標準執行，因此，不買房怕房子賣完了買不到，買個房才知道里面套路深，希望廣大購房者多看幾家多做對比，爭取買到心儀的房子！

各大銀行房貸利率從4.9%上調到5.5%至5.8%左右，對於購房者，尤其是貸款買房的人而言，購房成本增高，還款壓力增加。

對於剛性購房者而言，房貸利率上調，可以有效遏制貸款炒房一族，減緩房價的增速。相應的剛性買房者可選房源增多，房子不怕買不到，對於全款買房者資金壓力降低，不過這部分群體仍然是少數。

而房貸利率上調，對於已經承擔了過多購買首套房的買房者而言，更是苦不堪言。

公元以貸款100萬20年，分別按4.9%和5.5%的利率，等額本息還款方式來計算一下二者利息總額和每月還款金額：

5.5%的房貸利率下，總利息比4.9%的總利息多了近8萬元，每個月還款金額（本息）也有330多元的差距。

對於本身收入水平並不高的我們而言，每月還款金額雖然僅差300多塊，但也非常沉重了。畢竟工資水平在那擺著，生活成本高，父母養老，孩子教育，壓力山大。

綜上所述，房貸利率上漲，雖然可以在一定程度上緩解購房選房壓力，但是更多的需要購房者的購買力還款能力的支撐。利率高了，使得購房者購房成本增高，利息支出和還款壓力也是巨大的。