何南迴答

你好

注意以下幾點，能最大機率防止被坑，但沒有百分百的事情，所以儘量避免吧。

一個專案要想合法出售簽約並能正常在房管局備案，五證是必不可少的

1、建設用地規劃許可證，這個證是在土地出讓後即可辦理的，開發商需向當地發改委提交專案可研報告、專案環評報告等檔案加上設計總圖即可獲得專案備案意見。環評報告由環保局做出。拿著專案備案意見和環評報告書（建築面積10萬平方以下是表）到當地規劃局即可辦理建設用地規劃許可證---黃色。

2、國有土地使用證，這個證是在開發商交完土地出讓金及契稅（有的地方允許延期繳納土地出讓金）並辦理完用地規劃證後才能辦理的。發證機關是土地局---暗紅色。

3、建設工程規劃許可證，這個是所有開發商最難辦的一個證，牽扯到各種指標，比如總建、綠化綠地、容積率、外立面、層高、總高、日照係數、建築基底、建築密度、公共配建（幼兒園、小學、垃圾站、物業用房、配電、熱力交換站）、退紅線等等，沒一倆月拿不出來附件（開始發的都附件，藍本在規劃驗收後才給）---發證機關是規劃局，藍色。

4、建築工程施工許可證，也叫開工證，這裡開發商要交很多錢，比如城市配套費、農民工工資保證金等。辦理也還好，就是網上填報比較多一些，發證機關是建委，綠色。

5、商品房預售許可證，這個是房管局綜合考查後認為符合銷售條件所頒發的證，載明瞭可售物業地址、面積等，這個證可分期辦理，因為牽扯到對預售的各種管理條件限制，很多開發商是一棟樓一棟樓的辦理的，千萬記得要看你要買的那棟樓有沒有預售證。此證房管局或住建局頒發，類似於營業執照形式。

一般五證俱全的專案，風險要小得多。

開發商實力在其官網或者天眼查均可查到，主要看其交付專案、專案評價、涉案情況，當然基本沒有開發商不打官司的，主要看其訴訟專案是什麼。

一般而言，如果有國家一級開發資質的公司都很靠譜，二級的也還好，暫定資質的如果不是全資子公司，你要注意下他在當地的其他資產情況。

想要省心些就選大開發商的物業，這樣省心。

這個很多購房者在期初不大在意，直到入住後又各種維權。本末倒置。

很多大開發商都有自己的物業公司，原因是大多數物業在交付後開發商都要補貼物業管理費的----你沒看錯，我們絕大多數物業管理費都不夠物業維護的，必須開發商補貼。與其讓其他公司管理開發商補貼還跟業主扯皮，還不如自己註冊物業公司自己管理。這裡做的比較好的如萬科、綠城、建業等等都很有名。

不是所有牛奶都叫特-----串了，不是所有的大開發商物業管理都高，很多大開發商物業很垃圾，比如某龍。

當然也有很多物業管理很出色的公司，比如花樣年。

正規的開發商在管理細節上都很到位，特別是國家規定的各項工作。

比如在售樓部必須一次性公佈所有房源，包括價格和優惠措施。

比如必須在沙盤等道具上註明銷售不利因素，比如配電房位置、垃圾房位置、公廁位置、熱力交換站位置等等。

比如註明沙盤比例——這裡簡直就是明著欺負你的智商的，我們在模型製作說明中會告訴你，我們的樓宇是按照1：120製作的，我們的景觀是按照1：80製作的。我保證絕大多數人不會看這個，所以你們看到的永遠是綠樹成蔭，實際交付時又覺得都是禿頭。

類似於這個的還有樣板間傢俱，我們的傢俱都是定做的，比實際傢俱都小一號，電視除外。所以你看到和感覺到的空間-----你懂得。

如果售樓部沒有這些，等啥呢換一家吧，人家連欺負你都懶得欺負，明擺著是要坑啊。

這就到了選房環節了，選房環節能出一本書，簡單說吧。

注意公攤面積、開間、進深等資料。

注意室內空間佈局的合理性，比如衛生間和廚房的位置，生活是否方便。

注意圖紙上消防栓（可能擋門）的位置、配電井位置（可能有噪音）。

很多人看過樣板間後，想當然的認為未來你的家配置就是樣板間的樣子，圖樣圖森破啊

在合同的最後，都有個附件，這個附件上載明瞭你所購房子所有的配置標準，以後交房就是以此為依據交房的，包括牆、地、天花板、入戶門、內門、窗、燈具、配電箱、玻璃、公共區域裝修、電梯、樓梯等等。記著這幾個地方是最容易混的，第一是窗戶材質（斷橋、彩鋁、塑鋼），第二是入戶門（防盜門&安全門&鋼質門）。

其餘的自己看維權吧，維權多的專案別買。

我是何南，曾經的地產人。

如果是期房，買大品牌開發商，有預售證的，如果是現房，資金充足，隨便挑，戶型，採光等等，挑選戶型方正的，如果是二手房，別買一樓，頂樓，2樓，選當地大品牌中介

所為被坑，就是直房子不升值小區物業不好，或者拿不到房產證，或者地有問題，或者房子質量不過關。

如何防止，就是買房前多點了解房地產相關資料，多點了解房地產知識，還有可以多看幾個盤多對比，就可以發現問題，買之前可以找現場銷售瞭解清楚，房子的情況，一般樓盤銷售會如實告訴你房子的基本情況。

中國，買房是人生中一等一的大事。許多人耗盡半生積蓄，揹負數十年的房貸，才如願買上一套自己的房子。

然而，許多購房者在購房置業之初，由於缺少經驗、不注重細節，重金購置的房子日漸貶值。尤其是在當前房價走勢不明朗的情況下，買房更需謹慎。據記者走市場、訪專家，為市民朋友歸納了以下幾點買房時必須注意的細節。這些細節，可以讓您的房子遠離貶值風險。

在中國，買房是人生中一等一的大事。許多人耗盡半生積蓄，揹負數十年的房貸，才如願買上一套自己的房子。然而，許多購房者在購房置業之初，由於缺少經驗、不注重細節，重金購置的房子日漸貶值。尤其是在當前房價走勢不明朗的情況下，買房更需謹慎。據記者走市場、訪專家，為市民朋友歸納了以下幾點買房時必須注意的細節。這些細節，可以讓您的房子遠離貶值風險。

方法/步驟方法/步驟

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質量問題是最基本要素質量問題是最基本要素

“房屋的質量需要我們擔心嗎？”許多購房者會有這樣的疑問。從理論上來說，住房的質量可由現場監理和竣工驗收來把關，負責把關的機構要麼是獨立的第三方機構，要麼是政府部門，跟開發商之間並未結成利益共同體，因此只需各負其責，便可以避免質量問題。“房屋的質量需要我們擔心嗎？”許多購房者會有這樣的疑問。從理論上來說，住房的質量可由現場監理和竣工驗收來把關，負責把關的機構要麼是獨立的第三方機構，要麼是政府部門，跟開發商之間並未結成利益共同體，因此只需各負其責，便可以避免質量問題。

然而，現實生活中，不少房屋確確實實存在不同程度的質量問題，令購房者吃驚的是，這些“問題樓盤”竟然也能透過竣工驗收。這其實說明了，開發商可以依靠一些“盤外招”，使得問題房矇混過關。這類“問題樓盤”在市場上很難得到認可，而且一旦有了質量問題，其價值將大打折扣，業主若想甩手賣出，買家難尋，而且貶值幅度極大。然而，現實生活中，不少房屋確確實實存在不同程度的質量問題，令購房者吃驚的是，這些“問題樓盤”竟然也能透過竣工驗收。這其實說明了，開發商可以依靠一些“盤外招”，使得問題房矇混過關。這類“問題樓盤”在市場上很難得到認可，而且一旦有了質量問題，其價值將大打折扣，業主若想甩手賣出，買家難尋，而且貶值幅度極大。

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治安好環境好是加分項治安好環境好是加分項

人的健康與空氣、水源等息息相關。買房重在住得放心，而房子所在處環境質量的優劣與生活質量息息相關。所以，購房時應該儘量遠離汙染源，如化工廠、高架、變電站以及強光源、強噪音源等，避免在重工業園區內、馬路邊上、機場和火車站附近購房。相反，在遠離汙染，環境宜人的公園附近、湖畔的房子則更受歡迎，自己住著舒心不說，他日打算轉手賣出時，需求者肯定多。人的健康與空氣、水源等息息相關。買房重在住得放心，而房子所在處環境質量的優劣與生活質量息息相關。所以，購房時應該儘量遠離汙染源，如化工廠、高架、變電站以及強光源、強噪音源等，避免在重工業園區內、馬路邊上、機場和火車站附近購房。相反，在遠離汙染，環境宜人的公園附近、湖畔的房子則更受歡迎，自己住著舒心不說，他日打算轉手賣出時，需求者肯定多。

此外，治安問題也是購房者在買房置業中十分關注的問題，確實，治安關係到生命和財產的安全，如果無法得到保障的，這樣的住房肯定是得不到市場認可的。所以不僅在購房前要了解治安情況，入住之後也要適當關注治安狀況的變化，比如周邊刑事案件發生頻率。而一旦治安環境惡化，刑事案件高發，周邊住房的價格肯定會受到影響。此外，治安問題也是購房者在買房置業中十分關注的問題，確實，治安關係到生命和財產的安全，如果無法得到保障的，這樣的住房肯定是得不到市場認可的。所以不僅在購房前要了解治安情況，入住之後也要適當關注治安狀況的變化，比如周邊刑事案件發生頻率。而一旦治安環境惡化，刑事案件高發，周邊住房的價格肯定會受到影響。

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配套齊全生活便利可保值增值配套齊全生活便利可保值增值

為什麼市中心的房價遠高於郊區？道理很簡單，市中心配套齊全，生活方便。交通便利不說，超市、商場、學校、餐飲、公園、醫院等均在左右。如果是位於名校或者大型商場附近，那麼其品質與檔次更上一層。一般而言，這樣的房子只會升值，不會貶值。 為什麼市中心的房價遠高於郊區？道理很簡單，市中心配套齊全，生活方便。交通便利不說，超市、商場、學校、餐飲、公園、醫院等均在左右。如果是位於名校或者大型商場附近，那麼其品質與檔次更上一層。一般而言，這樣的房子只會升值，不會貶值。

所以，生活方便與否是房子保值增值最基本、最必要的因素，包括目前所具備的，也包括近期甚至未來將要實現的。例如，名校招生的調整、知名綜合醫院的搬遷、商場的繁榮與否等，這些都會直接影響周邊房價。所以對於這些方面的因素，購房者要多方打聽，進行客觀評判，不要盲聽盲從，以免買到手的房子貶值。其中，不得不提的便是城市規劃。城市規劃關係房子所佔有的資源，比如教育、交通、醫療、商業等。所以，如果而規劃對房子的影響是有利的，那麼房子增值是必然的，否則，貶值的風險極大。所以，關注房子配套設施齊全與否，不僅要看當前其所佔資源，更要時刻關注城市規劃變化，審時度勢，避免自己吃虧。所以，生活方便與否是房子保值增值最基本、最必要的因素，包括目前所具備的，也包括近期甚至未來將要實現的。例如，名校招生的調整、知名綜合醫院的搬遷、商場的繁榮與否等，這些都會直接影響周邊房價。所以對於這些方面的因素，購房者要多方打聽，進行客觀評判，不要盲聽盲從，以免買到手的房子貶值。其中，不得不提的便是城市規劃。城市規劃關係房子所佔有的資源，比如教育、交通、醫療、商業等。所以，如果而規劃對房子的影響是有利的，那麼房子增值是必然的，否則，貶值的風險極大。所以，關注房子配套設施齊全與否，不僅要看當前其所佔資源，更要時刻關注城市規劃變化，審時度勢，避免自己吃虧。

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好的物業錦上添花好的物業錦上添花

如果說購房是一次數額巨大的買賣，那麼，物業無疑是長達數十年的售後服務。住房作為一種特殊商品，其售後服務已經被越來越多的購房者重視。好的物業，不僅能讓小區越發整潔、舒適，提高居住的舒適度，而且能個讓小區的房子在市場上更具競爭力。反之，如果物業管理不到位，會令小區日漸髒亂，影響生活質量，甚至業主與物業可能發生衝突，這類小區一般比較不受歡迎。如果說購房是一次數額巨大的買賣，那麼，物業無疑是長達數十年的售後服務。住房作為一種特殊商品，其售後服務已經被越來越多的購房者重視。好的物業，不僅能讓小區越發整潔、舒適，提高居住的舒適度，而且能個讓小區的房子在市場上更具競爭力。反之，如果物業管理不到位，會令小區日漸髒亂，影響生活質量，甚至業主與物業可能發生衝突，這類小區一般比較不受歡迎。

所以，物業的好壞至關重要，如今在購房置業中，物業管理的口碑是許多人擇房的重要標準之一。好的物業公司具備兩大功能，一是透過物業管理服務，提升人居環境，提高業主的生活品質；二是透過對物業的維護，使得物業保值升值。所以，在購房置業中應儘量務必打探清楚物業的口碑。所以，物業的好壞至關重要，如今在購房置業中，物業管理的口碑是許多人擇房的重要標準之一。好的物業公司具備兩大功能，一是透過物業管理服務，提升人居環境，提高業主的生活品質；二是透過對物業的維護，使得物業保值升值。所以，在購房置業中應儘量務必打探清楚物業的口碑