競拍前，一定要實地看樣，做好各方面的調查，例如，有沒有人死在裡面？有沒有發生過刑事案件？有沒有違章建築？有沒有戶口？有沒有佔用？

1.實地勘察

購買法拍房首先要實地檢視房產標的情況：包括房產區域位置、房屋產權、房屋結構及附屬設施、裝修情況、周邊配套、物業服務、水電氣、小區環境等，務必實地查勘。

2.房屋是否需要騰房

如果法拍房屋有人居住或有物品放置，要考慮騰空房屋的時間，如果拍賣方不負責那麼就需要購買方自行處理。

3.房屋是否有租賃

被拍賣的房屋是否被租賃，交易發生後是否有解除違約的責任，需要提前考慮，另外是否需要承擔額外費用等

4.房屋是否有稅費與欠費

被法拍的房產過戶稅費可能因房屋用途（住宅或非住宅等）、買賣雙方身份（個人或企業）、房屋面積和買方擁有房產數量、房屋交易年限、當地房產政策等存在較大差異，請務必提前確認稅費金額及承擔方。需重點落實清楚是否存在營業增值稅（5.6%稅費）、合同房二次更名稅費（15%左右稅費）、繼承或贈與稅（20%稅費）及公司名下房產（土地增值稅可能會高達50%-60%）。

關於法拍房，我還是有些心得的，很感謝題主讓我有機會在這裡與你一起做些分享。

大家都認為為法拍房有坑，那麼首先我們要知道法拍房到底有哪些坑？

房屋租賃，多頭債權，清場交付，稅費，其他生活欠費這是最主要的問題。

下面我們來一一分析。

1.房屋租賃問題

我們在關注一套房產時，首先要了解該房產是否存在租賃協議。

如何我們才能知道這套房產是否存在租賃協議呢？

首先我們要關注法院對這套房產的公告資訊，一般而言，法院在查封時，都會進行資訊公示，要求存在租賃情況的承租人進行資訊上報，如果逾期未上報，那麼法院會預設這套房產不存在租賃情況。

有沒有可能這套房產實際存在租賃情況，但承租人未上報呢？如何發覺？

我們在關注這套方便時。要了解是否有人居住，居住人是否為被執行人。

2.多頭債權

一套房產如涉及多頭債權，那可能會遭到法院輪候查封，一般這種情況，該套房產由首封法院進行處置，當然這也會有其他情況。我們只要知道，這對你的競拍不受影響，法院會自行協調執行款。

3.清場交付

實際上我們買房最關注的還是清場交付問題，法院負責交付，那自然最好，但是實際上並不是所有法院都負責交付。如果競拍成功後，房產實際有人居住，並且拒絕搬離該怎麼辦？

首先我們可以請求處置法院協助清場？其次我們可以報警，請求民警現場調解，最後我們可能直接起訴。

4.稅費

這是很大的一個概念，分很多種情況，商用，非商用，廠房，小產權，集體土地等？我們按目前關注最多的住宅來說，你主要參考當地二手房稅費繳費情況即可。在這個過程中，你還要關注一個點，那就是法院在公告裡對稅費實際的承擔人歸屬界定。

5.其他生活欠費

這裡涉及到水電氣物業費等。涉及但具體的費用需要做具體的調查，當然，一般住宅這一塊即使有欠費，額度也不會太高。

隨著司法拍賣的網路化，資訊不對稱逐漸被打破，未來我們擔心的所有資訊都會公開，法拍市場也會越來越規範。以後買法拍房就會像買二手房一樣容易，價格相對還會有一定優惠

“法拍房”有幾個潛規則是需要大家瞭解的： 1.房屋權屬可能存在某種瑕疵，如未交齊土地出讓金；沒有房產證（或暫未辦理，或無法辦理）；未交清物業費、取暖費；房屋裡面帶有租客等等情況，這些法院是不負責解決的，如果參加競買，這些東西要由竟買人自行承擔和解決； 2.參加竟拍後，一旦成交，是不能辦理按揭貸款的，竟買人一般需要在很短的時間內一次性交齊全部款項。

種被法院強制查封過的房子，在案件沒有進行審理和處理之前，也不會解除查封狀態，自然也不能上市交易，購房者若是遇到了這樣的房源，可以找出賣方索要房產證等房產權屬的影印件，然後親自去法院和房管局等部門進行諮詢，看這樣的房子是否可以交易，交易是不是有什麼條件限制，確認無誤之後方可進行接下來的購房流程。在這個過程當中，賣方是無權要求購房者押身份證影印件的，為了確保個人資訊保安，千萬別做這樣的傻事。

對於二手房來講，找到了自己合適的房源以後，首先讓中介進行把關，以免買到法拍房的債權糾紛，造成後續的不必要的麻煩，中介公司有房管局的對接同事駐場，所以需要提前對房屋進行查冊是有必要的。

1.拍賣成交涉及的費用

保證金+拍賣尾款

2.拍賣過戶涉及的稅費

買法拍房的交易除了拍賣之外，其他程式和二手房買賣大致相同，這裡就會面臨一個稅費的問題，並且法拍房通常都是要求買家承擔全部稅費的，但是法院通常是不會公佈前手的交易情況。

前手的交易情況決定了這次的所得稅，所得稅顧名思義，賣價和前手購入價格的差乘稅率就是要交的稅。

曾經出現過一個大坑案例：這房子的前手是直系親屬贈與，價格僅為500元，房子又不是滿五唯一，買家購入之後隨即就會面臨高額的稅費。

除了這種情況之外，還可能前手是公司，公司在轉讓房產除了所得稅等等之外還會面臨土地增值稅，土地增值稅是個很可怕的稅種，有興趣的同學可以百度瞭解一下。

3.拍賣房產的資金成本（7-15天全款集齊）

法院不是個人和房屋中介，還可以講價討價還價。

規定的時間如果不能到賬，很可能競拍失敗並且保證金也不退回了。

4.拍賣房產的時間成本

法院是很忙碌的，掛出來的房子也很多。有可能去一次，相關人員出差了，要等下一次。

重新約時間。大部分購房者還是工作黨，可能耗不起這樣三天兩頭的請假。

標的固有瑕疵：

1.房產的結構瑕疵或是採光瑕疵。

由於查封的房子不會對外開放，無法瞭解房屋戶型和採光

2.房產是否為凶宅

如果房屋在之前有過居住者離世行為，可能有些買家會忌諱。

如果不介意的買家也請注意了，

有刑事案件的房子無法貸款！

有刑事案件的房子無法貸款！

有刑事案件的房子無法貸款！

重要的事情說三遍，曾經出過一個客戶自己沒有調查就盲拍，他的房子法院都沒有查出刑事案件，並且法院也不會發布這個公告。

拍下後去銀行貸款時查到了。雖然是個很小的案件但是銀行拒絕放款，最後各種借錢湊齊尾款。差點就拍房失敗。

成交交付風險：

1.房屋是否有佔用

法院司法拍賣的公告通常下面會有一句話：“法院不負責清場交付”，就是說買了之後得自己去收房。這時問題就來了，如果遇到老賴，死活不走，那就很麻煩了，到時候很可能面臨一場新的訴訟要求對方交房。

2.房屋是否有租約

租約意味著什麼呢？買賣不破租賃，就算拍到了房也要等租期到了之後才能住進去，如果面臨一二十年的租約，那就可能望房卻步了。

3.物業交付的欠費

法拍房在拍賣前可能已經很久沒人打理，物業費、水費、電費已經攢了一大堆，如果買到了這樣的房可能還要付出很大一筆這些成本。

標的權屬風險：

1.房產證件是否齊全

法拍房上面通常是有原戶主落戶的。法院透過拍賣確認書、執行裁定書等法律程式，將房屋合法地過戶給了買房人，買房人就拿到了房屋的產權。但是，如果原房主不願遷出戶口，法院沒有強制其遷出的權利。那麼如果你購買法拍房，戶口就存在沒法落戶的可能，而戶口不能落戶意味著子女就學等問題。

隨著時間的發展，越來越多的法拍房開始進入市場，接觸到法拍房和嘗試去競拍法拍房的人也越來越多。法拍房在價格相對低廉的同時也蘊藏著一些風險，規避好這些風險，就有機會拍到稱心如意的房子。在這簡單總結一下有關法拍房的隱形坑：

1，房源素質坑：

建議有條件的儘量參與看樣，或者自行實地看樣。對房源的交通，周邊配套，小區環境，樓棟和房源狀況，戶型，是否有人佔用；都一一進行了解，做到心中有數。不然，可能房子不錯但地段不行，或者地段不錯小區很爛，又或者地段小區都不錯但你要的是電梯房它是樓梯房、你要朝南它是向北……沒有實地考察你很難能有一個直觀的認知。

2，稅費坑：

主要參考幾個要素，房源的產權性質（住宅、商鋪、寫字樓、廠房還是別的什麼），房源的過戶時間，原業主是個人還是公司，買家是個人還是公司，房源的面積等；根據這些要素，對照當地的房產交易稅收政策，可以做一個初步的稅費預計。至於拿原始發票做稅費抵扣的問題，一般只能在拍賣後後憑成交確認書才能去調檔，當然如果你有關係可不憑產權檔案就能調檔，當我沒說這段。

3，清房交吉坑：

這個需要實地考察和向法院瞭解，主要是瞭解和解決是否有人佔用的問題，一般法院都會告知情況。如果有人佔用，就需要確定是業主佔用、租戶佔用還是第三方佔用，再看當地法院的清房配合力度，和實際佔用人的態度和情況。像某些城市，是法院承諾清房的，這些承諾了清房的基本上你看清楚拍賣公告後，一般清房的問題不大。但某些特定條件下的佔用，是比較難清房的，比如佔用人有法院承認的有效長期租約，這種情況你就很難做到短期內清房。

4，查封抵押坑：

一般拍賣房的查封和抵押狀態可以透過查冊瞭解到，具體做法是你個人帶證件前往當地不動產登記中心對對應地址房源進行查冊就會有查冊報告，上面會有相應的提示。另外買房者需要認真檢視拍賣平臺提供的資料，一般都會有詳細的查冊檔案，可以具體查到產權人資訊，有哪些法院進行了查封，抵押的狀態和抵押權人資訊。另外還可以透過相關法院和裁判文書查詢平臺，瞭解這個房源涉及到的案件有哪些。一般而言，你拍下房子後，負責查封的法院會協調各個輪侯查封法院分配拍賣款，並且強制塗銷解押。然後你就可以去辦理過戶繳稅手續了，如果在拍下後再被查封，這種情況需要馬上聯絡拍賣的執行法官去協調解決。必要時可以提出執行異議

5，貸款按揭坑

在實際競拍房子的實際操作過程中，以我的個人經驗而言。比起查封抵押，拍賣貸才是一個真正的坑。建議拍房者應該根據法院公告的提示和期限，準備好所有貸款資料（與普通按揭貸款需要資料基本相同）提前和銀行接洽，提交資料給銀行做預審。如果有任何問題，首先配合銀行處理；如果這家銀行實在不行那趕緊換銀行。不然，超過繳款期限銀行沒搞定或者還沒放款，那法院說扣你保證金就扣你保證金，這事情就不好商量了。另外擔保費的費率和期限也是要認真瞭解清楚，和根據自己情況進行選擇的。

6，戶口占用和遷入遷出坑

拍賣房，一般正常業主自住的都有可能存在戶口占用的問題，在參與競拍前，競拍人需要認真考慮這點。因為關鍵是目前的戶口制度，正常流程和手續下，你無法強制將他人的戶口遷離房源地址。你可以透過戶籍管理部門查到房源的戶口情況，但如果有佔用，那就基本上只能協商解決了。而遇到業主下落不明或者不願配合的，你是很難落戶到這個地址的。

7，委託辦理坑

有些人喜歡親力親為，或者節省費用，這條就不用看了。但有些人由於各種原因，需要委託他人或者中介辦理拍賣房相關業務的，最好提前辦理委託公證，不然後續的幾個環節還是要你親自到場。所以這種情況下你最好先衡量一下你的時間和公證費哪個寶貴一點。

最後說一下，關於參拍法拍房，實際上也是房產投資的一種。既然是投資，就請慎重對待。前期盡職調查必不可少，由於不瞭解情況貿然參拍結果損失金錢的事情新聞不少見。一個專業的中介機構可以幫你解決很多。

❖資金問題：法拍房的購房款需要在一定期限內全款支付給法院，所以就需要充足的資金保證。

解決方案：如果符合按揭貸款的條件，法拍房是可以做按揭貸款的，貸款政策和二手房政策相同，如果不能做按揭，也可以透過辦理信貸+墊資等方式，全款買房後辦理抵押經營貸款。

❖稅費問題：法拍房的交易稅費、物業水電欠費以及相關費用需要由買受人承擔。

解決方案：稅費只要做好充分的盡調，就可以將稅費等相關情況瞭解情況，適當作為成本考慮即可，當然，相比法拍房的價差而言，稅費相對算是比較小的金額。

❖戶口問題：戶口上主要有兩個風險，學籍和戶口遷入。

解決方案：上海可以強制遷出戶口，其他城市即使原房屋有戶口，也不影響落入新的戶口。

❖租約問題：由於買賣不破租賃，所以可能存在原業主或其他利益方所做的假租賃等情況。

解決方案：分兩種情況，真實租約和虛假租約，真實租約可以直接和租客談，而且租約時間不會太長，虛假租約其實直接談價格即可，如果實在是談不攏，放棄即可。

❖清場問題：法拍房的市場裡總會遇到一些老賴，收房過程中清場困難的比例大概在5%左右。

解決方案：對於裡面有比較難清場的情況，可以有合理的方式進行清退，法拍屋可以提供兜底，無法清場全款回收。

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