最近一段時間，隨著知書的粉絲越來越多，互動也越來越頻繁，但是卻發現不少的粉絲都是以投資的名義，做著炒房客們在做的事兒：買房，漲價，再賣房。

但是，作為中部的省會城市，從過完年來了以後發現，周圍的這些投資客或者說是炒房客們竟然都在發愁，主要原因就是自己的房子為什麼賣不出去了？

有個認識了一年的炒房客老丁，基本算是全職炒房了，目前手裡有七八套房子，基本上都是新房核准新房，沒有老破小，怎麼來說家產也是小兩千萬往上的人了，因為今年父母生場病，搞了個手忙腳亂。

由於所有的錢都在樓市，十來萬的費用當時竟然湊了好幾個親戚，弄得老丁有點難受，想著出來相處讓套房子應應急，以後手裡也寬鬆些，結果按照17年出的價掛出去，壓根沒人問。上週閒聊，他說這套當初68萬買的房子，因為有學區所以17年底有人出190萬，沒捨得賣。

如今，一步步壓價，一直降到了175萬才有人來看房。我說這不挺好嗎，這一套房子你出租了幾年了，一轉手賺了107萬！結果他說，賬不是這麼算的，準確來說這房子目前我已經賠了15萬。

原來，到了這個時候，在炒房客的眼中，還是沒有認清局勢，或者說沒有明白這一波的限購限價樓市調控到底有多嚴格。

首先就是從源頭上進行限價，房企的融資渠道基本被卡死，說實話16年和17年拿地王的房企日子都不好過。至於融資，透過的機率很低，也就是說，從供應上面就開始卡脖子，這就倒逼所有的房企們只能打價格戰，把價格降下去突出利潤回款保命。

其次，在新房領域，限價不是重點，限購限貸也有辦法規避，但是限售你怎麼解決，按照目前的正常時間安排，期房兩年交房都不錯了，等一年拿證，再等三年才允許出售，6年時間，別說是炒房客，資金成本太高了，房價漲個20%都未必能夠填的平。

最早的時候，還有人做風險分散投資，一二線和三四線分配投資，限售什麼也不怕，結果沒有想到，產業不靠譜的三四線樓市直接跌倒了地面，棚改和拆遷安置全面改革。到了一二線，已經從拿地、到最後的銷售畫好了規則，好進不好出。

當我跟老丁解釋二手房市場行情的時候，老丁是不相信的，但是最後我還是帶他去了以前小區周邊的二手房門店：要麼關門，要麼在賣新房分銷，純粹堅持二手房的，基本上沒有了。

如今，新房降價促銷，二手房由於過去兩年走到山頂，如今很難放下心態認清事實給出優惠，所以不少城市一二手房倒掛十分嚴重。比如知書這邊，不少小區的老房子跟旁邊更高配置的新房相比較，均價差能夠達到三千+，很是不可思議。

如今，跟老丁類似的人有很多，在上一波的樓市房價上漲中，吃了不少的紅利，但是在這一波的樓市調整中，房住不炒的基本定位很多人並沒有理解。未來的樓市將是一個穩定的市場，想著暴漲暴跌都是一件十分為難的事情，這個時候，如何使自己的利益最大化，才是所有問題中的重中之重。

說說成都吧！成都步入新一線城市前列，城市建設的擴張對房價形成了一種有力的支撐，還有近兩年政府的房改貨幣政策，使成都市的剛需族大增，據統計2016年成都舊城改造14062戶，2017年成都舊城改造33359戶，2018年至2020年又要實施棚戶區改造110個，也就說這五年時間有近十萬戶剛需族需要購房，還有由於近兩年房價上漲迅猛，使許多炒房客和投資增值族也加入了成都市的購房大軍，

2、相對於其它一線城市和新一線城市的房價，成都的房價其實並不算太高，到2018年8月成都平均房價12000元/平米左右，與同屬新一線城市的武漢、杭州、南京差距不小，所以成都房價是有一定上漲空間的。

3、四川是一個人口大省，目前人口高達8300多萬人，並且四川的工農商業等產業基礎都比較好，各種資源都有較大優勢，而成都更是集合了整個四川的力量建設發展，據國家統計局公佈，成都市上半年GDP總量是6870多億元，同比增速8.2%，在全國省會城市，僅次於廣州市，排名第二。

所以成都的經濟形勢和發展形式都有巨大的優勢，對四川其他城市人口吸引力，以及對外來人口吸引力都比較強勁，未來樓市政策放鬆，房價再次上漲的可能性很大。

不過要明白，我這裡分析的是成都樓市的個體形式，而非全國大趨勢走向，目前來看，未來的兩年內，全國房價大機率處在下行階段，成都微跌是必然，大跌不可能。

時間過得很快，眼睛一閉一睜，一年居然快過去了一大半，不知不覺居然又老了半歲。這半年裡，豆花發現每天吃的雞腿，喝的奶茶都沒怎麼漲價，唯獨房價這不要臉的東西，從年初到現在一直都在趾高氣揚地上漲，看的豆花老生氣了，真想一巴掌過去，把這房價扇得一路狂跌跌跌跌跌。

豆花看了看安居客的房價資料，2018年1月份的時候，成都房價是12375元/m，到了5月份的時候，竟然漲到了13147元/m，於是，豆花用手指頭外加腳趾頭算了一下，足足漲了772塊錢，以一百平米的房子為例，要比年初多花7萬多塊呢！這7萬多塊，豆花都可以買好幾萬只雞腿了！嗚嗚！

那麼，成都房價是什麼時候出現暴漲的呢？暴漲的原因又是什麼呢？2018下半年成都房價會有怎樣的變化呢？是繼續上漲還是可能下跌呢？大家帶著這些問題，跟著豆花一起來了解一下吧！

豆花為了查出成都房價大漲的“真兇”，於是叼起一根剛剛從冰箱裡拿出來的冰棒，花了十幾分鍾，整理了一下2015—2018年5月份成都房價的大致情況，發現成都房價前兩年還算穩定，雷打不動地保持在8千左右，真正按捺不住開始飆升的時間點是2017年。去年成都房價這狗東西，不知道是不是被打了雞血，一路火花帶閃電狂奔不止，在2017年8月份的某一天，房價終於破萬。

一年裡，成都房價漲幅居全國之首，上漲58.4%。看到成都以這樣的方式登上全國第一，真是有人歡喜有人愁，歡喜的人說，等漲到兩萬多我就賣掉。然後回老家修一套別墅，哈哈！像豆花這等剛需屁民，只能自我安慰，漲它的，不追求，不攀比，在農村，有陋室，能擋風雨，能活就行。

至於成都房價為什麼會發生暴漲，豆花找到了兩個主要原因：

1、地價火速飆升

2016年，成都樓面價在8000元/平米以上，只有14宗地塊，到2017年，這個數量變成了53宗地，增加了近4倍；2016年最高樓面價為12140元/平米，到了2017年已漲到17200元/平米；2016年主城區地被瘋搶，2017年開發商就連距離主城區較遠的青白江和仁壽縣都不放過。2018年5月份，成都市國土局對去年土地拍賣出現高價，解釋道：是因為市場需求在增加，企業需要爭奪市場，所以土地市場競爭激烈。地價被非理性抬高，拿地成本上升給房價帶來了上漲壓力。

2、成都人口猛增

2016年10月之前，非成都戶籍人士要想買成都限購區的房子，必須繳上兩年的社保或者個稅，所以買房的人數受到了一定程度的限制，房市遇冷。可是去年成都出臺了12條人才計劃，帶來了大量的人才落戶。據相關資料顯示，2017年7月19日至2018年4月26日，成都“搶人大作戰”實施9個月左右，成都市累計人才落戶17.62萬人。這些人才一夜之間就有了成都戶口，不受限購政策的制約，所以有些一拿到成都戶口，隔天去看房買房了。正是這一點，導致了部分投機者透過入戶方式達到購房目的，激起了成都的搶房狂潮，進一步加劇了供需矛盾。

上面兩個造成成都房價上漲的原因，豆花用通俗的意思來講就是：麵粉賣100塊是沒辦法呀！是他們都想要，搶著給我們的。2、人才引進是為了成都更好的發展，我們也沒想到這些人一落戶，就開始搶著去買房！

那麼2018下半年成都房價還會這樣暴漲嗎？

豆花估計不會！因為目前成都政府已經針對成都房價過快上漲，對症下藥地採取了抑制房價上漲的措施和政策。

1、成都限購再收緊

2018年5月15日，四川成都的限購政策升級！《通知》提出將限購物件由自然人調整為家庭；戶籍遷入成都市未滿24個月的購房人，應在我市穩定就業並連續繳納社保12個月以上方能新購住房；父母投靠成年子女入戶的，不得作為單獨家庭購房等。這一項政策的出臺，意圖可以說是非常明顯，就是為限制了之前那批透過人才落戶投機去買房的，以及打擊本地哄抬房價的人。

2、地價調控

2018年5月16日，成都市國土局就土地供應中公眾關心的話題進行了統一回答。成都國土局表示：針對近兩年成都市場存在升溫的可能，已經透過供給側調控，從源頭加大市場供應，必將沖淡未來房價上漲的壓力。自2017年底開始，成都除了繼續加大熱點區域住宅類用地供應外，還在土地供給端採取了多種控制地價措施，現如今，地價調控措施逐步顯效，成都市中心城區2018年1-4月商品住宅用地樓面地價較去年3季度樓面地價階段性高點已有明顯下降。

豆花感覺成都政府出這麼兩手，真是穩準狠！直接命中成都房價上漲的七寸，估計2018下半年成都房市估計要涼涼了，房價幾乎不可能再暴漲，而且估計要下跌咯！

即墨地區二手房下降了10-20%同比去年，由於本地地區新盤太多了，都去買一手房去了，二手房就不好賣，就掉價。一手房同比去年只是小浮動。

怎麼會下降，倒漲了不少，現在一二線城市流動人口還是挺多的都有人接盤怎麼會降，最主要還是投資的人挺多，身邊好多都是買了投資，空置率比較高

合肥房價沒有降 ，合肥年底新房成交大於二手房成交量，主要是二手房貸款沒有額度，

給你分析一下，如今調控3年過去了，很多人會想為什麼房價還不降！

這時我們應該來看下購房者買房、開發商買地、政府賣地之間的關係。下面的這張圖很好的解釋了中國房地產的本質是什麼？買房實際買到的是什麼？

透過上面的圖，我們可以發現中國房地產的本質是看城市未來的發展。

直白點說，買房就是買城市的發展，那麼政府發展城市的錢從哪來？大部分當然是透過政府賣地，然後開發商買地開發，購房者再買房。

城市在發展，房價越來越高，城市也越來越好，這樣一直迴圈下去。

所以只要合肥城市不斷的發展下去，房價就不會降低！反而會越來越高！其他城市也是如此

我們市環比下降7.8%，2019大多數城市都在降價，沒有降價其實是新房高開盤拉出來資料，新房也沒有真正清盤，都是自產自銷假借託、親戚、員工、朋友等相關利益集團身份虛假成交套取銀行貸款等等。為什麼降價？

一、市場缺乏購買力。現在毫無誇張說，就算可以0首付，缺少房子的全家六個錢包人一起還房貸都還不起月供，你說房價不跌，難不成維持高位直接解體不成？房價不跌難不成大量貸款給沒有還款能力人，然後大批大批斷供，然後大批大批破產成為老賴，銀行大量的壞賬？

二、家庭負債太高，現在真是市場負債大多數城市已經100%以上了。部分人已經還不起月供，在斷供邊緣了，現在很多買房的其實不止欠銀行貸款慢慢簡單，首付都是借的，有能力的給親戚朋友借，沒有能力的網路貸款、刷信用卡、高利貸各種貸款，可以交這樣說2015年後買房的負債絕對在150%到300%之間，比美國2008之前家庭負債嚴重2倍以上。這個從1500萬以上被執行人得到佐證。

三、房地產開發商債務太高。房地產開發商從成立那天起就是空手套白狼，拿了土地錢是銀行貸款的，現在更厲害了，債權市場欠一屁股，銀行貸款欠一屁股債務，賣房自產自銷去銀行貸再欠一屁股債務，從頭到腳都是債務。以貸養貸，以債養債，他們想法反正錢不是我的，是銀行的。2019年初到現在已經破產446家房地產開發商，200多家房地產置業。這些債務比資產高的，不降價回籠資金流等著破產，有的賬面六千塊錢，銀行貸款有幾億幾十億幾百億。

四、人們對經濟預期不樂觀。2016房價大漲起來，做什麼都沒有市場，做什麼都虧，因為買房和投資房子了沒有錢消費了，也就是大家說的擠壓消費。這個直接導致了大量實體和企業裁員、降薪、停止招新員工，有的直接關門和破產，有的呢債務一天比一天高。這個情況下上班族和老闆都不敢買房，因為怕買了房子那天就失業和降薪了，那天就破產了，這個從汽車賣不好也可以看得出來。

五、賣房還債越來越多，房子供大於求，特別是2019二手房掛牌量幾倍幾倍增加。熱門城市都向10萬掛牌量在看齊了。按照現在情況2020到2022年還有更多二手房掛出來。因為拆遷戶都是3-5套，2008年進城都是2套以上，2016之前經濟比較好，很多家庭有錢就買房作為資產，很多企業也屯房作為資產，這幾年經濟不好做，都集中拋售兌現。

六、經濟學問題。

①現在持有房子出租，不如賣掉房子錢存銀行收益高。這麼說吧賣掉房子錢存銀行每年利息是出租收租金的3倍以上，有的城市10倍都來了。

②現在買房子還月供錢比自己租房子住高几倍，租房比買房划算。買一套房子一個月還5000話，租同樣大房子一個月只要1500租金城市大有所在。三四線縣城更不得了，買房子一個月還款3000以上，基本都是租同樣大的房子一個月只要500-1000塊錢。

③房價太虛高，按照一二三四房價，買一套房子的錢可以買幾千公斤白銀，可以用白銀裝修同樣大的房子了，包含用白銀鋪地和吊頂。一套房子錢可以買幾輛豪車，可以買幾輩子吃不完的大米，一套房子錢居然要上班族奮鬥幾百年，這個在美國2008次貸危機之前和日本90年代房地產泡沫破滅之前都沒有遇到過，到底虛高多少5年後再評價吧，現在說大家肯定不會相信，也不敢相信。