房地產基金其實是比較寬泛的一個概念，其中“基金”兩個字與“股票基金中的基金”大相徑庭。寬泛點說，房地產基金實際上指的是是房地產融資模式。

一、房地產私募基金

房地產基金，一般多指房地產私募基金，即專注於房地產領域的私募股權基金。

房地產私募基金，按組織形式，可以分為三種。

1.公司型房地產基金

公司型房地產基金是以《公司法》為基礎設立、透過發行基金單位籌集資產並投資於房地產的基金。其認購人和持有人是基金的股東，享有股東所應享有的一切利益，同時也是基金公司虧損的最終承擔者；其發起人可以自己管理基金，也可以從組織之外聘請基金管理公司進行基金的投資管理。

2.契約型房地產基金

契約型房地產投資基金又被稱作信託型基金，是指以信託法為基礎，根據當事人各方訂立的信託契約，由基金髮起人發起，公開發行基金憑證募集投資者的資金而設立的房地產投資基金。其最大特點是基金本身不是一個有法人地位的公司。

3.有限合夥制房地產投資基金

一般由一個負無限責任的普通合夥人(基金管理公司)和一個或多個負有限責任的合夥人(基金投資者)組成,主要以私募的方式募集資金,並將所募集的資金用於房地產投資。在這種基金組織形式中,普通合夥人負責基金經營管理,並對基金債務承擔無限責任;而有限合夥人擁有所有權而無經營權,也不承擔無限責任。

二、房地產信託投資基金

另外，房地產信託投資基金(REITs)也簡稱為房地產基金。REITs(Real Estate Investment Trusts)是一種以發行收益憑證的方式彙集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，並將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信託基金。REITs是房地產證券化的重要手段。

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您好，房地產基金，往往更專注於房地產領域的私募股權基金，而美國屬於全球最早成立房地產基金的國家，但房地產基金本身利弊不一，風險把控仍為關鍵。在實際情況下，隨著房地產投資黃金期的逐漸步入尾聲，房地產投資也逐漸步入白銀期過程，後續發展擴張的步伐可能會有所放緩。由此一來，對於房企乃至投資者來說，直接投資房地產的意願可能有所降低，但不可否認的是，房地產依舊是近年來最具保值增值能力的投資渠道，而離開了房地產，似乎也很難享受到更高的投資回報預期。由此一來，對於更多投資者來說，可能會透過間接投資房地產的方式參與其中，而這就涉及到房地產基金的問題了。實際上，對於這一種私募股權形式，其所產生的利潤主要包括了土地增值、開發利潤等，而在當前民間資金多，投資渠道少的背景下，投資者的投資出路仍顯相對狹窄，而對於房地產基金而言，往往也更容易吸引到高淨值群體的參與，而這也是間接參與房地產投資的形式之一。對於未來的房地產市場，似乎誰也不能夠確定其拐點的出現，而在此之前，房地產依舊是國內最具保值增值能力的投資渠道，既然直接投資房地產風險加大，那麼就會刺激間接投資房地產的需求，這或許也是一種方向。不過，對於任何事物，歸根到底，還是存在利弊兩面，沒有充分的風險承受能力，沒有足夠的危機應對水平，還是理性看待為主。

房地產投資基金也就是我們常說的房地產基金，本質上是一種房地產經營活動的融資形式；主要透過從事房地產的收購、開發、管理、經營和營銷獲取收入。房地產投資基金透過發行基金證券的方式，募集投資者的資金，委託給專業人員專門從事房地產或泛地產抵押貸款的投資，投資期限較長，追求穩定連續性的收益；基金投資者的收益主要是房地產基金擁有的投資權益的收益和服務費用；基金管理者收取代理費用。

由於房地產投資基金具有流動性高、變現能力強、集合投資、專家管理、分散風險、降低交易成本、運作規範的特點，以獲得投資收益為目的的房地產投資基金的提供者往往透過集合投資制度間接從事房地產投資。

房地產基金的型別主要有三種：當集合投資計劃的制度安排是公司時，投資基金便是公司型投資基金，其認購人和持有人是基金的股東，享有股東所應享有的一切利益，同時也是基金公司虧損的最終承擔者；當這種制度安排是有限合夥時，投資基金便是有限合夥型投資基金，其目的是獲取能產生最大現金流量的房地產，可能採取用現金夠買收益型房地產的策略；當這種制度安排是信託時，投資基金便是契約型投資基金，又被稱作信託型基金，是指以信託法為基礎，根據當事人各方訂立的信託契約，由基金髮起人發起，公開發行基金憑證募集投資者的資金而設立的房地產投資基金。

說到房地產投資基金在中國的發展，不僅需要制定和設計一些變通的方案規避法律、政策和經營上的風險，更重要的是要根據國情形成中國自己的房地產投資基金投資風險控制機制和操作程式，才能保證中國房地產投資基金健康地發展。

房地產投資信託基金的英語簡稱叫做REITs，意為Real Estate Investment Trusts。今天這篇文章就來為大家普及一下有關該金融產品的知識。

作為一個門外漢，我們可以這麼理解房地產信託基金。假設政府宣佈，在接下來的二十年將大力開發東海某個小島（我們就叫它桃花島吧）的旅遊業。可以預見的，將會有越來越多的遊客去該島上觀光，購物和消費。因此，在島上靠近沙灘的幽靜處建造一個度假酒店，可能會有不錯的生意。

很多人都想投資桃花島的酒店。但是建造一座豪華的五星級酒店需要很大的初期投資。同時，在酒店建成之後，也需要專業化的團隊去進行管理。作為一個資金量十分有限的個人投資者，他是很難實現自己投資這種高檔酒店的願望的。房地產投資信託的誕生，就能巧妙的解決這個問題。

不同型別的房地產信託的結構不太一樣，我這裡舉一個比較簡單的例子幫助大家理解這個概念。

上圖顯示的是一個比較簡單的房地產信託基金（REITs）的組織結構。在圖的正中央是房地產信託（REITs）。該信託基金的資金來自於基金持有人（股東）。信託基金會指定一個REITs管理公司。管理公司相當於一個基金經理，其工作是管理該房地產信託基金，並向其股東征收管理費。

透過REITs，管理公司會去選擇購買或者投資一些房地產專案。可供投資的房地產專案範圍很廣，可以是住宅房產（比如公寓），零售房產（比如購物大廈），商務辦公樓，酒店，廠房和倉庫，等等。

如果管理得當，這些房地產投資專案會產生一定的現金流回報（比如租金）。在扣除了相關的費用後，REITs會向股東定期發放分紅。

一般來說REITs的分紅率要比普通股票高。這主要是因為在政府的規章制度裡，REITs和房地產公司的最大區別之一就是分紅率的高低。以新加坡政府的法律為例，如果新加坡註冊的REITs想要享受到政府相關的減免稅好處，那麼它每年就需要以紅利的形式派發至少90%的淨利。如果派發的紅利不到淨利的90%，那麼該實體就會被歸類為房地產公司股票，而非REITs，也無法享受紅利不上所得稅的好處。由於REITs派發的紅利比較高，因此頗受那些喜歡定期收到現金流的投資者的歡迎。

上圖顯示的是美國REITs在過去15年的平均分紅率（上圖紅線）以及同期美國10年期國債的年利率（上圖藍線）。大致來講，兩者有正相關關係。也就是說，當一個經濟體的利率比較高的時候，REITs的分紅也比較高。反之亦然。2008年金融危機期間，這一規律被打破，主要原因是REITs的價格發生大跳水，因此分紅率一下子竄了上來。

目前（2017年4月），美國的REITs分紅率平均為4.1%左右，比十年期的國債利率（2.3%)要高一些。一些年紀比較大的投資者，傾向於從投資中每季度定期領取現金紅利，那麼REITs就是一個可以考慮的投資標的。

從世界範圍來講，REITs最先在1960年代在美國出現，澳洲在1971年推出了當地第一個REITs。而在亞洲地區，我們則需要等到21世紀才開始有REITs上市交易。

2016年8月，標準普爾公司宣佈將REITs歸類為一個新的行業（GICS中第11個行業）。在這一變化被實施後，我們應該會看到更多的REITs以及追蹤REITs的ETF上市，給予投資者更多的投資選擇。

從中國投資者的角度來看，去投資海外的REITs，主要有以下一些好處：

1）投資門檻低。一般來說，傳統意義上的房地產投資所需要的資金額都比較大。在任何一個大城市，一套兩室一廳，或者三室一廳，至少需要幾十萬美元，往上的話幾乎沒有上限。而如果我們購買REITs的話，幾百或者幾千美元都可以實現。

2）多元分散。如果我們在海外購買一套房子，那麼該房子的價值很大程度上取決於當地的經濟，房子周圍的環境以及房子本身的維護程度。有很多微觀因素會直接影響房子的價格，比如該居住區的學校質量，治安環境，鄰居素質，交通便利等等。

但是如果投資大型的REITs或者追蹤房地產指數的REITs ETF，那麼投資者就可以透過多元分散把這些“非系統風險”分攤掉。在REITs和REITs Index ETF在被髮明以前，普通個人投資者無法實現這樣的多元分散。

3）對沖股票風險。從資產配置角度來說，REITs追蹤的是房地產市場，對於投資者來說可以對沖股票類資產的風險。

上圖顯示的是過去20年（1996-2015）美國的房地產價格指數（上圖白線）和股票價格指數（上圖黃線）的歷史。在這20年間，兩者的價格波動相關係數為0.5左右。在一個多元分散的資產組合中，同時包括股票和REITs有助於投資者降低風險。

4）省去管理時間。有過投資房產經驗的朋友都知道，在買好了房子之後，遠遠不是結束，而只是開始。一般來所，我們都不希望房子空關著，總想把房子租出去以獲取一些租金收入。但是如果房子是在海外，那麼這個過程相對來說就會比較複雜。有興趣的房客可能需要來看房，房客和房東最好見面並協商租借條例，有時候房子裡的電器或者馬桶還會壞掉。而如果碰到不靠譜的房客，輕則拖欠租金，重則吸毒賣淫。這些都是令房東十分頭疼的事情。

購買REITs，相當於僱傭專業的物業公司去管理這些房產，可以省去房東很多麻煩。當然，天下沒有免費的午餐。REITs投資者也需要付出一定的成本來僱傭這些專業的服務。

5） 流動性強。在任何一個國家，買賣房地產都需要花費不少周折。從挑選房子開始，我們就需要找中介，花時間去做盡職調查，然後確定銀行估值和貸款，再請律師完成相關檔案。在我們想要賣房子的時候，花的時間會更長。一般來說，能夠在3-6個月內賣掉一套房是屬於非常順利的。

但是如果購買REITs，或者REITs index ETF，投資者就像交易股票一樣，可以在市場開放的時候隨時買進賣出，要比真正交易一套房子方便很多。

以先鋒集團（Vanguard）的REITs ETF，VNQ為例。該ETF中包括各種不同的REITs，有商業地產，住宅地產，多元化地產和特別地產。

當然，任何硬幣都有兩面。中國投資者投資REITs也會有一些潛在的缺點：

1）購買任何一個REITs，就相當於購買一支公司股票，因此需要做一定的盡職調查。如果投資者對於購買的標的不熟悉，那就相當於“瞎買瞎賣”，自然帶有一定風險。當然，要降低這類風險，也可以購買REITs指數基金，這樣就可以避免在單個REITs上栽跟頭的風險。

2）REITs相當於股票，在證券交易所上上市，因此其價格每天都會有上下波動。一些風險承受能力不強的投資者，在REITs跟著股票大盤價格一起下跌時，其“小心臟”可能會受不了。

值得一提的是，REITs到最後的價格波動幅度和事實上的房地產是類似的，但我們很多人在平時感覺不到房地產的價格波動。主要原因在於，我們的房屋並沒有在證券交易所上市，沒有人去每天給我們的房屋估價。很多房地產價格指數的更新週期為每季度，甚至每半年，因此其中很多月內的價格波動被掩蓋了。

接下來向大家分享一些規模比較大的REITs指數基金。

在上圖中，我挑選列舉了一些規模比較大的REITs ETF。目前交易比較活躍的REITs ETF大多限於美國和歐洲市場。如果我們想要購買美國的REITs，那麼可以考慮最便宜的SCHH和VNQ。這兩支REITs都很便宜，其中VNQ的資金管理規模更大。RWR和IYR也是覆蓋美國的REITs ETF，其規模也很不錯，但是費率要相對高一些。

如果想要跨出美國，那麼投資者也可以考慮購買VNQI。這支ETF的費率相當便宜。覆蓋歐洲的REITs ETF還有IPRP和IFEU，也都可以考慮。

在2008年發生金融大海嘯的時候，美國的房地產泡沫破裂，因此REITs的價格大跌。但是在這之後，REITs的價格也開始快速反彈。

縱觀過去16年（2000-2016），即使包括2008年金融危機房地產大跌的時段，REITs累計的投資回報（每年12%）還是非常高，比垃圾債券（8%）和股票（4%）都要來的好。

當然，過去的歷史回報不代表將來，投資者應該防止自己陷入“後視鏡偏見”的陷阱。從資產多元配置的角度來講，一個投資者應該在他的投資組合中包括一些REITs，和其他大類資產（股票，債券等）組合在一起，同時實現跨國界的國際化多元配置。在多資產，多地域的資產配置方案中，REITs佔有非常重要的一席之地。