古北水鎮是司馬臺長城腳下獨具北方風情的度假式小鎮。由IDG戰略資本、中青旅控股股份有限公司、烏鎮旅遊股份有限公司和北京能源投資（集團）有限公司共同投資建設。

2016年，古水北鎮遊客量突破了245萬，旅遊收入達到7.35億，同比增長分別為67%和59%。古北水鎮從2014年開業至今才歷經了短短的3年，它是如何從一個無名的小鎮成為當今的“爆款”？又是如何從競爭激烈的旅遊行業中脫穎而出成為後起之秀呢？我們一起來看看古水北鎮的成功之路。

為什麼是古北口這個地方？

古北水鎮位於北京市密雲區古北口鎮，坐落在司馬臺長城腳下。古北口自古以雄險著稱，有著優越的軍事地理位置，《密雲縣志》上描述古北口“京師北控邊塞，順天所屬以松亭、古北口、居庸三關為總要，而古北為尤衝”。隨著社會的變遷，其軍事要地之勢雖有下降，但其優越的地理位置逐漸突顯。

壹

論地理環境，位於北京市密雲區古北口鎮，是北京的東北門戶，背靠中國最美、最險的司馬臺長城，有珍貴的軍事歷史遺存和獨特的地方民俗文化資源；且其坐擁鴛鴦湖水庫，原生態的優美自然環境，是京郊罕見的山水城有機結合的自然古村落。

貳

論區位交通，古北口鎮與河北交界，目前擁有京承高速、京通鐵路、101國道三條主要交通幹線，距首都國際機場和北京市均在1個半小時左右車程，距離密雲區和承德市約45分鐘車程。交通便捷，車程控制在2.5小時內，是當前消費升級浪潮下城市周邊遊相對適宜的標準，古北口鎮逐漸成為周邊城市家庭節假日休閒度假的第一選擇。

叄

論空間區位，中國優質古鎮集中分佈在南方，如周莊、同裡、烏鎮、西塘、麗江等，北方的古鎮雖然不少， 但由於北方缺水，很難找到背山靠水、體量相當且綜合美譽度能與江南“六大名鎮”並駕齊驅的古鎮。

如何擺脫門票經濟？

從2014年開業至今，古水北鎮的經營業績“一路狂飆”，令人咋舌。2014年，古水北鎮的遊客接待量為98萬，實現旅遊收入1.97億，2016年，遊客接待量達到245萬，實現旅遊收入7.35億。 而其師出同門的烏鎮景區，從2007年營業開始，直到2013年，其營業收入才突破7個億。

景區還包括索道、溫泉、餐飲、住宿、娛樂、演藝及展覽等專案，收入渠道多樣，同時各專案間能彼此促進，在充分滿足遊客多種旅遊消費需求的同時，極大的降低了門票在整個經營收入中的比例，取得了破解“門票經濟”的巨大成功，提升整體收入規模。

2017年3月1日古北水鎮取消原有的夜遊門票，從2017年3月25日開始，景區全天門票價格統一為150元/人，大量客流使景區運營突破了晝與夜的限制，實現了真正意義上的旅遊度假區。

如何減少淡旺季節差？

古北水鎮針基於對景區普遍存在的淡旺季的問題的考慮，推出夜遊長城索道、夜遊船、溫泉、燈光水舞秀、傳統戲劇、雜技等常規類專案；

以“聖誕小鎮”、“古北年夜飯”、“長城廟會”為冬季主題品牌活動，開發出雪地長城觀賞、廟會、冰雕節、美食節、溫泉等一系列冬季旅遊產品，強化冬季氛圍，提升景區人氣。

透過統籌景區內各類資源，有效實施收益管理，以調節北方景區存在較為普遍的淡、旺季客流不均衡現象，實現了“淡季不淡、旺季更旺”的經營目標。

旅遊業是一個季節性非常突出的行業，大多數景區的接待高峰一般集中在五一至十一期間，十一之後客流就會呈現斷崖式的下跌。

但從古北水鎮季度經營業績情況可以看出，每年的第二至第四季度的遊客能達到相對的平穩；過往三年的第一季度客流雖較為慘淡，但在剛剛過去的2017年第一季度，古北水鎮內的各大住宿設施都呈現出滿房的態勢，說明經過針對性的策劃與提升，古北水鎮未來一年四季客流皆滿的“盛況”應該很快就能夠實現。

提高遊客重遊率有妙招

不得不說，在這競爭激烈的旅遊業中，培育出了一批又一批越來越挑剔的遊客，現在的景區不怕遊客不來，就怕遊客不再來，因此，如何提高遊客的重遊率成為景區十分頭疼的難題。古水北鎮透過生活場景再造的方式，大大提高了遊客的旅遊體驗，從而提高遊客重遊率。

目前，古水北鎮透過多個主力店營造出的文化韻味與體驗感，輻射遊客消費的多重場景，景區內的4家五星級酒店、2個高檔會所、4家精品酒店、30多個特色民宿、200多家商鋪、10餘個民俗展示體驗區、全長1256米的長城索道以及國內首屈一指的溫泉資源都成為遊客重要場景體驗場所。

這其中讓人印象最為深刻的是十餘處特色民俗展示體驗區，我們現在聽到了太多景區都在民俗體驗上大做文章，但真正玩得精緻且純粹的卻極少數，而古水北鎮遊客可以全程參與從選料、生產、加工到出成品的民俗體驗，並可以將自己製作的產品帶回家。

古水北鎮每一處都是一個景點、一個場景，遊客很難一次就能體驗到這裡的全部活動，豐富的體驗場景成為遊客重複消費的重要拉力。

將最大的善意釋放給每一位遊客

借鑑烏鎮西柵景區成熟的運作模式，古北水鎮在開發時就構架了對景區的統一運營管理模式。遷出原景區居民，以顛覆式的社群重構來實現擁有景區全部商鋪和住宅的產權。原景區居民變成景區的員工，在統一的規範要求下開展經營，為遊客提供服務，保證了服務質量和品質，為遊客帶來極佳的旅遊感受。

根據Tripadvisor統計資料顯示，OTA上游客點評的差評率每降低0.1分，酒店預定訂單會提高3%。古北水鎮透過不斷提高網路遊客滿意度和口碑影響力來提高整個品牌的知名度。

透過對攜程、途牛、驢媽媽、美團等10多個渠道的遊客點評分析資料可知，古北水鎮開業第一年，網路口碑影響力很弱，在各大渠道上的口碑總量只有403條，遊客滿意度也不理想；

而到了第二年，網路口碑影響力迅速擴大，口碑影響力提高了6.2倍，遊客滿意度也提高了近百分之十個點，第三年，在保持遊客滿意度穩定提高的同時，快速擴大口碑的影響力，2016年網路口碑影響力是2015年的3.1倍。

古北水鎮堅持核心服務理念，提升遊客滿意度，始終踐行“將最大的善意釋放給每一位遊客”的核心服務理念，一方面堅持每週的賓客意見收集制度，每週公司管理人員及高層領導批覆整改；另一方面景區在對客服務上，充分考慮遊客在景區內的參與度、感受度、體驗度，以此不斷提升遊客滿意度和口碑。

成立統一運營管理的公司

古北水鎮專案總投資超過40億元，面對如此巨大的資金需求，投資方採用成熟的市場化資本運作方式，由中青旅控股股份有限公司、烏鎮旅遊股份有限公司、北京能源投資（集團）有限公司和其他戰略投資者共同成立北京古北水鎮旅遊有限公司，按比例共同出資持股，承擔古北水鎮的開發、建設，確保了專案開發建設所需的鉅額資金的保障。

從資料可以看出，古水北鎮專案的建設運營團隊、國有資本、戰略投資人持股比例均在15﹣20%之間，能很好的平衡專案管理團隊與資方的利益關係。

伴隨古北水鎮開發的深入，原有股東保持穩定並不斷增資，又有新股東踴躍加入，古北水鎮這處優質資產得到了市場上各類資本的一致追逐。

此外，古北水鎮投資方還與知名地產商開發龍湖地產，藉助古北水鎮巨大的遊客量和消費能力，共同開發打造區域內唯一的房地產專案長城源著，力求透過地產開發的資金快速回流，從而實現資金的平衡。

當然，作為北京市“十二五”規劃的重點旅遊建設專案，古北水鎮的開發得到了當地政府的大力支援，除2012年獲得密雲縣政府4100萬的基建補貼外，更是在道路交通、徵地拆遷、水電供暖等方面獲得當地政府的支援幫助。

實際上，景區除了文物部分的內容歸政府管理外，大部分專案的營收歸公司所有，由公司統一運營管理。運營公司除透過招拍掛形式取得1000多畝外，原有古鎮採用租賃模式運營，降低重資產投入的規模，提高投資回報率。

古鎮中新建的酒店採用自持模式，其它商業物業自營，將計入利潤表的收入規模儘可能做大，便於未來持續融資。

透過運營公司的統一運營管理，實現了古水北鎮全域範圍內的資源統一排程、區域綜合管控、產品統籌營銷、服務全面提升，形成了一個多渠道、長短期現金流互補的盈利模式。

時間是檢驗旅遊專案成功與否的一杆尺，多方面的資料分析結果都表明，這個位於京郊長城腳下的古北水鎮用短短三年間創造出了驚人的成果，同樣，透過對多維的資料分析能夠幫助古北水鎮在自身的管理、營銷、服務等運營決策上作出正確選擇，這樣的資料結果讓我們更有充分的理由去相信，古北水鎮將會成為中國最優秀的旅遊度假目的地之一。

近3公里的地下綜合管廊將供暖、弱電、用水等管線藏於地下，還原了景區的原始風貌，儲存了地上原有的村落面貌。 自來水廠日處理能力4000噸，其中直飲水2400噸，自來水1600噸。達到歐盟標準，可直接飲用。 建造汙水處理廠，細分用水需求，按需分質供應直飲水、自來水和中水，真正實現節約環保的綠色理念。 國家旅遊局主辦，人民日報社人民網承辦的“世界廁所日暨中國廁所革命宣傳日”，評選出“廁所革命十大典型景區”。

古北水鎮在基礎設施的建設中以近專案總投入的三分之一用於生態環保建設，投入資金與規模在國內度假區首屈一指。正如公司Quattroporte所言，“真正的旅遊應該是人和自然環境歷史的和諧”。公司投資建造了高品質的自來水廠（達到歐盟標準，可以直接飲用）、汙水（中水）處理廠；新增改造了各種高壓、低壓線路；打造應用生物質環保煤的集中供暖中心、液化氣站；增加了大量的綠化面積；度假區內河道疏浚拓寬，水系流暢。

為了較完整地儲存古樸原貌，使地面免遭破壞，度假區的街道全部採用長條青石板鋪設，將熱力管道、中水管道、直飲水管道等均埋於地下，不僅有效地保護了地面，對於建設原汁原味的歷史文化旅遊目的地也起到了重要作用。

古北水鎮在規劃建設階段，就重視“改廁工程”。古北水鎮正式運營三年多以來，既是“旅遊廁所革命”的見證者，也是積極的實踐家。休息室、母嬰室、無障礙廁位、直飲水設定、隨處可見的盆栽綠蘿、定時控制排氣換氣扇和噴香機等，無不體現出古北水鎮廁所完善的配套設施，以及細緻入微的人性化服務。2016年11月19日，由國家旅遊局主辦，人民日報社人民網承辦的“世界廁所日暨中國廁所革命宣傳日”，評選出“廁所革命十大典型景區”，古北水鎮作為北京市唯一一家代表景區，光榮入選。2017年初，《紐約時報》發文讚許中國國家旅遊局在2016年公佈的“十三五計劃”中對於公廁的指示，積極倡導文明如廁。此次，《紐約時報》不但刊出了古北水鎮的公廁照片，還描述了記者的親身體驗：帶有沙發、盆栽植物和水彩畫的洗手間。小便池特別乾淨，公共設施完備。古北水鎮現有公共廁所二十餘個。人性化的母嬰室與休息室遍佈景區的廁所內。寬鬆的沙發、座椅、飲水機，搭配輕音樂、裝飾畫和鮮花，讓遊客在如廁同時，享受放鬆的休閒度假時光。

古北水鎮作為新建的小鎮，通常而言，由於沒有歷史的積澱，給遊客的感覺比較現代從而找不到小鎮或古鎮的體驗。但古北水鎮在建造之初已經充分考慮到了這一點。走進小鎮，幾乎感覺不到新建的痕跡，建設中大多采用“修舊如久”的手法，力求再現小鎮的歷史風貌，展現出來的更多的是一種小鎮歷史的久遠和深厚的文化積澱。相當部分的建築材料都顯示出曾經經歷或使用過很久的痕跡，有些院落從斑駁的牆體和大門可以看出，明顯是從其他地方整體收購併在此原樣復建，充分展示出設計者的匠心獨運。

人們普遍認為，古北水鎮是浙江烏鎮的翻版，故被稱為“北方烏鎮”，其實不然，古北水鎮只是在建設和運營中借鑑了烏鎮的成功經驗，而在小鎮特色上，則完全與烏鎮不同，更多的體現出了自我特色。如果說，烏鎮展現出來的是一種南方的江南水鄉，給人的感覺是溫婉如玉，而古北水鎮則展現出來的是一種北國的邊塞小鎮，給人的感覺是滄桑粗狂。

古北水鎮在打造過程中，充分展現了對區域歷史、文化、民俗的理解與尊重，並把這種尊重運用到了業態呈現和體驗上。例如，透過長城書院、楊無敵祠、震遠鏢局、司馬小燒、八旗會館等為代表的建築群的重建，最大程度地實現了北方小鎮的場景化營造，展示了北國邊塞小鎮歷史風貌和民俗文化，並與司馬臺長城有機的融為一休，形成獨一無二的自我特色，並對遊客產生了極大的吸引力。古北水鎮還十分重視對地方民俗文化的挖掘，透過造酒、染布、鏢局、戲樓、祠堂等情景化活動的再現，讓遊客更真實的體驗和感受古鎮生活。

古北水鎮坐落在京郊密雲，司馬臺長城腳下，是京津冀區域知名的古鎮，堪稱北方的水鄉。

古北的風靡我覺得主要有三個原因：

靠近京都北京以及天津，所以來此旅遊的大部分都是高收入人群，必然會提升景區整體收入。

景區內既有中國古典的文化元素，比如風箏製作，糖葫蘆diy等等，也有西餐、咖啡館、油畫仿，重要的是經過設計和合理佈局，中西風格建築完美和諧，一點也不突兀。

古樸的四合院，小橋流水，雄偉的長城和大片的森林花田，讓這裡既有歷史文化底蘊，又有綺麗的自然美景，因此才會吸引大批遊客紛至沓來。

總之，每一個成功的景區都有其獨特的魅力，古北的運營良好自有它的特點。