央行8月25日宣佈，調整新發放商業性個人住房貸款利率

解讀內容如下:

1、這次調整是什麼意思?

此次調整後，房貸利率的機制就變了。以前房貸都是按照基準利率來上浮或打折。比如首套按照基準利率，二套按照基準利率.上浮20%等。而今後，央行將推廣運用LPR,銀行在各類貸款中都要運用LPR (貸款基礎利率)作為定價基準，包括房貸。所以，大家今後還要多關注LPR的變化，尤其是在自己即將要貸款買房的時候。

2、房貸政策是放鬆了嗎?

貫徹落實"房子是用來住的，不是用來炒的”定位和房地產市場長效管理機制，央行對於房貸利率機制設定了下限，也就是首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。

注意，央行定的是下限，就是各地都不能突破的。

本月20日，新機制下的貸款市場報價利率(以下稱新LPR)公佈，一年期4.25%，五年期4.85%。

大家的房貸大都是比較長期的，所以絕大部分都是按照五年期利率，五年期

LPR是4.85% (原執行標準下限為基準利率70%)。也就是說，新機制下，如果按照目前的LPR，首套房貸利率就不能低於4.85%。二套房貸利率則是加上60個基點，不得低於5.45%。3、和原來的機制到底有什麼區別?

原先的定價機制下，各城市或各銀行對於發放的房貸利率水準不一，比如首套房貸，有的是基準利率，有的是.上浮5%或10%，有的小商業銀行則還能有折扣。二套房貸，有的城市基準利率上浮10%，有的上浮20%，有的上浮30%。而新的機制規定了下限的原則，比如首套房貸，就是不能低於LPR。

4、各城市的貸款利率都一樣嗎?

各城市可以按照"因城施策"原則，指導各省級市場利率定價自律機制，在國家統一的信貸政策基礎上，根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。

這次央行確定的是下限，所以各個城市自主動作，只可能是提高這個下限，也就是加碼。比如二套房貸利率加到80或100個基點，就到了5.65%或是5.85%。相信很多比較調控從嚴的城市，都會加碼。

5、房貸利率到底是降了還是升了?

以目前的LPR來舉例。目前的基準利率是4.9%，LPR是4.85%，LPR是低於基準利率的。如果是首套房貸，執行LPR利率是要比執行基準利率低一些的。

二套房貸方面，如果按照現在比較普遍的基準利率.上浮20%來計算，就是5.88% .的利率。而新政下按照LPR來加60個基點，目前的LPR是4.85%，加上60個基點就是5.45%，也是比按基準利率要 點就是5.45%，也是比按基準利率要低。不過要注意的是，剛才也說過，央行規定的是下限，當前調控從嚴的城市預計都會確定更高的加點下限，所以最終的利率還要根據各城市的加點下限上浮後才能確定。

溫馨提示:

1、原銀行執行標準下限為基準利率70%，如按4.9%計算，最低貸款利率3.43%，現下限調整為4.85%，下限標準已提高;

2、現5年期及以上首套按揭下限調整為4.85%;二套及商業房按揭下限調整為5.45%，各地銀行會在下限基礎根據各地監管政策做增加調整，具體需關注各地各銀行;

3、自10月8日起，銀行利率調整會進入“月時代"，即按月調整利率，不低於下限即可;

房貸利率上升了，但是物價也上升了，普通老百姓保值還是買房子！

理由如下：

 一是房貸利率上浮要多交的錢和物價上漲多花的錢，這兩個哪個更值得花呢？

肯定是房貸上浮多交的錢划算，房貸利率上浮要多交的錢有一個好處就是能留存實物，物價上漲多花的錢是沒有辦法必須要付出的市場代價，能留存的實物很少，房貸利率上漲多花的錢是值得的。物價上漲，投資房子的利息會在物價上漲中被稀釋，實際花費是越來越少的。

二是房貸利率雖然上浮了，但是比前幾年還是下降的！

   銀行的利率是一直下跌的，12年存1000定期的年利息是330，19年存10000定期的利息是170或者更低，國家為刺激消費不斷下調利率。存款利率下調，貸款利率也是跟著下調的。總體上的貸款利率是下調的，只是現在購房再在基準利率上上浮，總利率在5點多，比前幾年還是要實惠的。

三是利率上浮不是絕對的，應對策略具有靈活性，要巧抓時機上車！

    國家政策不是死的，銀行利率也不是一成不變的，銀行也要有貸款總量來提高效益，19年年初購房貸款利率上浮比例首套下跌至5%,引起了一波房地產小回春，目前仍有部分銀行可以做到5%，所以政策是死的，人是活的，房介有很多可以應對的辦法。如果你有公積金，也可以利用公積金貸款，利息還是很低的！

為什麼現在利率上漲呢！部分原因是制止投機炒樓。並非是掙對剛需購房者的。比如說你現在是首套房。可以申請公積金貸款的。以前每個人最高有40萬額度。現在提升到50萬每人。現在是值得購買的。投資的謹慎

房貸利率高證明調控不想讓大家買房，但是，是不是應該買房我覺得得看個人情況。

如果你是買房投資，那你需要謹慎了，現在已經不是閉上眼睛買房都能賺錢的時代了。

如果自住的話，那就要根據你所在城市情況分析了。如果你所在城市屬於一、二線城市，那麼現在正是房價下降潮，建議你先等等。看看房價還會不會繼續下降，能不能降到你的預期之內，如果降到預算，該出手時就出手。如果你在三四線城市，並且之前房價已經暴漲過，那麼我覺得就不太適合入手了。可以等等看會不會出現回撥的情況，三四線相對一二線房價反應慢。

最後，如果你是緊急的剛需，需要房子結婚，亦或者孩子需要上學，那你就選擇的餘地了，利率高就高些吧。

首先闡明一個觀點，目前從銀行角度來看，對首套購房視為剛需購房，對第二套購房視為改善型購房。也就是說，如果你只有一套房，如果想再買，有改善型住房需求，可以再買！

那題主說的不夠詳細，那就作個假設，如果你只是為了投資保值，建議你此時不要買房。原因是目前的提高房貸利率，再加7月底中央再提“房住不炒”，都是為了提高炒房客買房的“進入成本”，以後隨著“房住不炒”及未來住房的長效機制落實，炒房客持有房源要“退出”。再一關閉，炒房客基本只能苦嚥著“自己還貸款，然後裝修出去賺租金來貼補月供”

那防止炒房客不能及時“退出”的方案可能有哪些？

1.越來越多的城市開始暫停二手房貸款了，二手房貸款若暫停，炒房客手中的房源要出售，別人就要全款資金給炒房者，如果二手房不能按揭，購房者就會轉去購買新房。這樣二手房成交就越來越難了，所以題主從投資保值的角度要購房，以後二次交易難度也會加大許多。

2.未來的土地增值稅、個稅都有可能隨時轉化成按增值部分收稅、還有未來的房產稅持有環節收稅，炒房客的房源賣不出去，交易時稅費又高，持有稅費也有，他只能把房裝修好市場出租，用出租租金來補貼月供。

所以，個人建議，不論房貸利率上漲還是下降，如果為了改善型住房，可以考慮購買第二套，如果只是為了投資保值，那完全沒必要，因為房貸利率成本，5.8%左右，這麼高的利息成本，要保值都難，還不要說投資虧本的可能性都大。

買房其實不難，和利率上漲、下調，利息多少關係都不大，和你的需求有很大關係。比如你準備結婚了，要買婚房；小孩要讀書了，買學區房；現在這套房子小了，準備生二胎了.漲價、漲利率，是不是也得買，還有就是多餘的閒錢，剛好可以投資，你瞭解了一下房地產投資還有前景，就可以買，其實現在的政策挺好了，限制炒房，房子是用來住的不是炒的，就很大程度保護了購房者，是為了讓更多的人能買到房子

國家宏觀得方向就是那句房住不炒，讓房子真正的迴歸到居住的屬性上來。

你如果把利率作為購置方便的主要考量因素，那麼你購房得主要動機可能是投資增值。很遺憾的說，目前來看，全國各地得房產，現階段能滿足這個要求的不是很多，因為你的增值要靠賣出來兌現，稅費，資金成本加在一起，風險還是很大。

如果以居住為目的，屎已經拉出來了，還考慮什麼衛生紙價格？

一句話，居住用看錢包，錢夠就買不夠湊合，投資用細算賬，謹慎出手不被捉！

買房房貸收緊，貸款利息支付與房貸利率和利率優惠相關。換句話說，房貸利率越低，利率優惠折扣越大，我們所承擔的買房成本就越低。全國多個城市房貸利率上調，對於購房者來說，利率的收緊也就意味著月供成本的上升。雖然利率收緊是大環境，我們改變不了，但就自身來說，如果我們做好以下幾點，仍能獲得銀行的青睞，給予一定的利率折扣。

如今，多地買房貸款利率上調為9.5折，意味著我們買房支付的利息又要多出10幾萬。怎麼才能獲得更優惠的利率呢？這是很多購房者關心的事。或許以下6個妙招能幫助你獲取優惠房貸利率，減輕購房成本。

1、選擇與銀行合作的樓盤

有些銀行是和樓盤有合作的，有專門的信貸員辦理相關業務。通常會給予優惠貸款利率，吸引購房者。

2、多辦理貸款銀行業務

選擇你要貸款的銀行，為了能夠拿到貸款利率優惠，讓銀行對你的財務、信用、經濟情況等多方位瞭解。你不妨多使用這家銀行的存款、基金、保險、網銀交易等等。有利於提高對銀行的貢獻度。在有機會申請優惠利率時候，增加了砝碼。shangeshgh

3、在銀行定期存入一定額度的錢

不同銀行的要求不同，它們會要求借款人存入一定的錢，或許是半年、一年不等。然後最終在定期取出。

4、購買銀行產品成為客戶

這是一種比較直接的方式，銀行在給予你優惠房貸利率，獲利空間是變小的。有的銀行會希望你購買相關金融產品，增加他們的利潤。

5、保持良好信用記錄

這個可以說是很原則的要求，擁有良好的信用記錄，系統自然會認為你的還貸能力是強的。所以，平時在刷信用卡、貸款高檔商品之類的，都要及時還款。

6、自主提高首付比例

自願提高首付比例，銀行會認為你的還貸能力很強，優惠的房貸利率也會優先考慮到你。

新政專業性較強，最重要一點，規定二套個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。取消了4.9的基準利率，定價基準轉換後，全國範圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）；

二套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點（按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%。這只是最低利率，且是以LPR為4.85%計算的。

現在是因城施策，新政就是打擊炒房客，支援剛需買首套房，二套房加60個基點是起碼的，沒有統一標準參照，銀行說了算，銀行為了二套房貸的資金安全及自身利益，二套房貸利率一大幅高於首套房貸利率，防止將來房價下跌帶來的斷供風險。

高的房貸利率讓房價漲速已被遏制，誰還不房住還去拿高利貸買二套房？房子的增值不夠還貸。

新政一開始實施，就很少有人敢投資買二套房了，只有首套剛需買，房子自然不好賣，不好賣的結果就是降價。

是否要買房不能完全憑價格而定，而首先要看購房者的具體需求，以及購房的地點。

　　房貸利率上浮15%，貸款100萬，30年多還16萬利息

　　常用的房地產調控手段，一般有限購、限價、限售以及提高貸款利率，個人認為最有力度的

　　房貸利率上浮15%，相當於是基準房貸利率4.9%的1.15倍，也就是貸款利率為5.635%。

　　如果房貸30年，按等額本息計算，貸款100萬，如果是基準利率4.9%，月供是5307.27元，30年下來的利91.0616萬元

　　同樣的條件，如果利率上浮15%，每個月的月供5762.88元，比之前多交400多元;30年下來的總利息107.4636萬元，比之前多了16萬多元。

　　對於有條件的剛需購房而言，可以出手

　　雖然貸款利率上浮15%，會增加我們很多購房成本支出，但對於有條件的剛需購房族而言，仍建議出手。

　　1、購房後的潛在優勢

　　如果是絕對的剛需購房族，且確實有條件貸款購房，我倒是認為與其糾結於房價漲跌與房貸成本，不如趁早出手，儘早讓自己與家人享受更好的生活，儘快提升生活質量。

　　房價與利率一直在變動的，今天利率上浮15%太多，未來有可能下浮或者繼續上浮，但這些都很難預測。

　　與這些不確定性相對應，是你買了房子之後的好處。

　　一套新房，給你帶來的不僅僅是一個新家，還有可能為你的家庭創造更好的生活環境、更便捷的交通、更豐富的購物娛樂、更有保障的醫療條件，更有優勢的教育資源等等，這些好處的潛在價值，可能遠遠超過你所付出的房價。

　　2、房價趨勢

　　在具有人口規模優勢的城市，尤其北上廣深及一線城市的朋友，從長遠來看，至少10年之內，房價很難大幅下跌，更大可能是穩中有漲。

　　因為調控的基調向來是“保持房地產市場平穩健康發展”，而不是單純的打壓房價。

　　近年來，房地產對於GDP的平均貢獻約為20%，即便現在佔比下降，至少未來10年之內，房地產經濟絕對支柱產業的地位，仍很難改變。

　　所以，剛需族儘早出手，相當於鎖定購房成本，免去後顧之憂。