北京壹方城智匯科技有限公司、壹方城特色小鎮產業聯盟、清大文產規劃設計研究院將再度攜手行業相關官、產、學、研權威機構及田園綜合體、特色小鎮領域十多位著名專家和國內外具有代表性、典型性的文旅特色小鎮、田園綜合體專案操盤手於2018年9月29-31日舉辦鄉村振興戰略下 《2018中國第二十五屆特色小鎮與田園綜合體模式創新與專案實操高階Quattroporte峰會》，致力於推動田園綜合體、特色小鎮產業持續健康發展和鄉村振興戰略的落實！

在國內，對於旅遊地產中的酒店物業，主要採用以下幾種辦法進行處理：

1、  開發商自己持有物業：

開發商擁有較強的經濟實力，或是上市公司，自身有能力持有所經營的酒店物業。

2、  產權酒店模式：

透過銷售酒店每間客房或公寓的所有權，收回專案投資，同時透過公寓或客房的回租，獲得酒店物業的經營權。

目前許多旅遊地產商為了快速回籠資金採用了產權酒店的商業模式，消費者是作為一個投資人來購買酒店房間產權的，如果客戶可以享受免費居住時段，同時可以得到較高收益，並可以享受房地產增值帶來的額外收益，將會踴躍購買這類度假地產。但產權酒店經營在未來面臨的主要問題是：業主希望獲得收益超過產權酒店經營能夠承受的範圍；房地產自身增值越來越困難；產權酒店需要為未來的經營投入大量的精力以保證產權酒店的入住率；業主透過免費居住時段安排度假時可選擇的地點受到極大的侷限性。

另一種方式是回租後，在經營過程中扣除基本成本給經營方後，客房收益經營方和業主按一定比例進行分成，但實際操作中，更多的是解除了開發商的回報壓力，投資人的實際回報卻非常低，經過一段時間的實踐後逐漸被物業投資人所放棄。

產權酒店發展過程中，由於經營風險及經營權的變化產生了很多法律糾紛，其根源在於產權酒店的回報建立在產權酒店經營的基礎上，而每年的經營狀況是無法預期的。

3、  分時度假模式：

由於在度假目的地一般沒有長需求，但有大量的短需求。從開發商的角度來說，分時度假會員銷售實際上就是將大量的短需求連成了長需求，將度假酒店的客房一次性短租出去了；從度假客人角度來說，分時度假銷售就是帶領度假會員從開發商那裡團購了度假酒店客房的使用權。

度假會員購買的度假權益價格介於每次度假租住酒店客房費用和自己獨自購買度假物業的費用之間，這個價差使分時度假公司存在成為可能，並由此擁有了巨大的發展前景。

分時度假產品銷售，銷售者購買的是未來一段時間的度假權益，是不需要回報的。由於購買的是度假權益而不是投資房產，度假產品的購買價格和房產價格不具有可比性，從而可以在消費者認為得到很高性價比度假產品的前提下，度假公司也還有非常可觀的銷售回報。

【文旅地產 到底坑不坑？】

——三問文旅地產

當下的中國，已是全球消費大國。

2018年消費對GDP貢獻率已經高達76%，某種程度上，消費力，即是生產力！

消費，到底是升級還是降級？爭論不休！文旅君在這裡暫且不答，但可以肯定的是，對於未來中國中產階層來說，消費升級，美好生活，早已不是趨勢，而是當下正在進行時！

今天魔都隨隨便便上海一個網紅店，往往要排隊長達2個小時，為何？

去年汽車銷量 28 年來首次下滑，但與此同時，豪華品牌反而越賣越好；

同樣在房地產，120平米一房一廳，220平兩房一廳的奢侈享受戶型已出現

顯然，美好生活、消費升級將是未來中國消費的大風口。

對於中國老百姓來說，從自詡的屌絲到中產階層到金字塔塔尖的超級富豪不可避免的都在關心的房產消費升級，即“好房子”“好居住”“好服務”等著實變成了剛需！

以為客戶提供以“度假旅遊”“居住養老”等精品服務的文旅地產再一次被推向了風口浪尖！

但無論是文旅地產的從業者還是購買者來說，現階段文旅地產彷彿是被披上了皇帝的新衣，華麗而又混亂。很多人都覺得“文旅地產很多坑”，究竟該如何判斷一個文旅專案“坑不坑”呢？

最近，帶著很多人的疑問，文旅君深度採訪和交流了一些從業文旅地產多年的地產“老司機”。下面是一些記錄，分享給大家！

第1問：文旅是當下中國經濟的風口之一，那麼一家傳統的主流房企到底能把文旅做到多大？或者說文旅到底有多大想象空間？

文旅君 答：

其一，千萬別低估文旅產業的蛋糕。今天，文旅的黃金時代已然到來。

一則從絕對值講，國家十三五規劃2020年GDP總量達到104萬億，而文化產業和旅遊產業將達到15萬億，佔GDP的15%到18%，顯然，總盤子夠大。

二則從相對值講，文旅增長率每年都是兩位數增長，而中國房地產，未來基本都是高位零增長，甚至總量微降了。比如2018年中國旅遊人數55億，收入5.2萬億，同比都是兩位數的增長。

其二，行業好，但企業的“供給側”，並不太好。

目前，中國已有超1/3的百強房企佈局了文旅地產，市場普遍看好文旅產業這片價值萬億的新藍海。

但從實踐來說，文旅產業，由於週期長，盈利慢，操盤複雜，導致目前成功的文旅專案甚至真正能實現即叫好也叫做能被人津津樂道的“網紅”文旅專案還是少數。

以文旅小鎮來說，目前全國計劃建設特色小鎮的總量已多達五、六千個，但小鎮定位重疊、交叉、重複，同質化非常嚴重現象；同時，房企目前公佈的特色小鎮專案六成為意向投資專案，簽約類約三成，真正動工的部分尚不到5%。因此，從實質投入來看，房企特色小鎮的進展深度，尚處於初期！

第2問：文旅地產，很多被人公認都是“掛著羊頭賣狗肉”，都是做地產銷售而不是認真做文旅。有人甚至說，開發商自己做文旅、做小鎮，90%都會失敗，因為基因不對，對此我們作為購買者怎麼看這樣的評價？

文旅君答：

首先，文旅地產與住宅地產，兩者的地產操作玩法完全是兩套邏輯，兩套模式，兩個理念。

文旅地產，核心是文旅，是慢活，是小錢，內容為王，運營為核，是“日久見人心”；

但住宅地產，核心是週轉速度，是快活，是大錢，是高週轉，是滾動開發，是“一錘子買賣”。

的確兩者開發商的操盤邏輯完全不一樣。所以，很多開發商做文旅，確實是很難做好的，因為理念本身就不一樣。

其次，文旅地產全是週期操盤，也不能把“去地產化”過度妖魔化。那也偏離了能成就一個好的文旅專案的初衷，會過於理想化。

文旅地產，並不是完全100%去地產化！

文旅與地產是主與輔的關係，不是正與邪的關係！

必須️承認，地產在對整個文旅專案投資快速回收現金流，提升文旅地產成功率，是有客觀價值的。

文旅地產目前是風口，但行業目前又極具同質化，過剩的時代，開發商需要將自身能夠給中國文旅帶來什麼新思維，新想法？這是個值得深思並踐行實操的好問題。

對此，文旅君總結下來，未來文旅專案操作中會有2個基因優勢最終會賦能到文旅產業並輔助業主判斷是否是一個值得購買的並適️自己的理想居所。

其一，開發商是否真正的“客戶思維”去重構、最佳化文旅專案作為指導專案的操盤攻略！

任何一個行業，都有一個不變的真理，就是客戶導向思維，凡是能真正取悅客戶，讓客戶超高滿意度的企業和服務，往往都能做大做強。通俗說就是得客戶者得天下！

文旅產業，核心是專案定位，規劃選址和內容設計、運營落地……這些都是關鍵的戰術級問題，但這些關鍵問題的源頭——還是客戶思維是否能夠在各個模組貫徹和落地。

對此，一個企業是否有強烈的客戶意識，把客戶導向，客戶分析、客戶服務作為企業專案操作過程中的一大獨特競爭力，尤其是在現在很多房企都是喊口號過多，過度承諾卻無法兌現。企業需要把客戶導向真正是落到了實處。

事實上，對客戶思維的真正重視，也是當下消費升級時代下需要被一再強調並落到實地指導跨越整個專案生命週期的。

前不久融創文旅Quattroporte路鵬在一場釋出會裡面也談到：文旅專案開業才是開始，要讓客戶“常來常新”，文旅專案就得“常建常新”，這要求文旅必須始終以客戶為中心，圍繞全家庭成員的需求，從產品力、內容力、服務到體驗等多方面，持續升級創造歡樂的能力。

第3問 : 文旅操盤的核心靠內容為王，要打造超級IP，但打造IP需要時間，資源，我們很多開發企業和地產從業人員都是新手，在內容、運營上，未來會如何做？運營什麼邏輯來做才能有效觸發客戶連結呢？

文旅君 答：

確實，得IP者得天下。超級IP既自帶流量和注意力經濟，也是可以促進全產業鏈的延伸的核爆級能量。

文旅IP，可以是一個景點，是一個故事、也可以是一種歡樂的感覺和一份安放心靈歸屬的遠景。

譬如人們提到杭州西湖就會想到斷橋，想到白娘子；

說到烏鎮，就有想到小橋流水人家和撐著油紙傘的姑娘；

想到迪士尼，會想到米老鼠和唐老鴨，他們是陪伴全世界兒童快樂成長的經典角色，其IP品牌影響力長年深入人心！

如何才能成為一家創造文旅IP的“老司機”？

一則，從專案誕生之初就需要專案操盤團隊具有很強的營銷意識，對客戶需求和人性洞察力一流，這為企業能打造更多好的超級IP，提供了很好的前提。某種程度上，文旅開發企業，打造超級IP，個人覺得，需要時間沉澱進化但是時間不會太長！

當然文旅君首先要站臺和寄予美好期待的首先是那些全國型佈局的規模房企開發的專案！（俗稱必須抱大腿！）

很多知名開發商本身就是一個超級IP，IP本身很多都是在某個地域一個網紅專案，就瞬間風靡全國。而這些開發商巨頭開發的文旅地產，一出生就自帶規模效應，流量效應天然就存在。所以，企業只要在內容力，運營方面做到優秀，憑藉自帶的“傳播槓桿”和一流擴散速度，融創IP的打造會更有規模優勢。

二則，文化佈局需要有很多獨特的內容：人無我有，人有我優，人優我特。很多都是世界級的首創，例如首個或是最大的樂園，首個科學島落地等，天然就容易形成IP效應。

比如，廣州是個不下雪的地方，但突然出現一個讓人耳目一新的是驚現“雪世界”～廣州融創文旅城進駐開業後，廣州就擁有了華南最大的室內滑雪場。想象在多年不下雪的廣州，去體驗雪世界，是何種感受？

比如，綠城烏鎮雅園的養老地產專案，成為了綠城文旅的絕對IP。因為最終它讓業主安放了靈魂、安放了生命。意義非凡！

比如，烏鎮戲劇節小鎮首創的戲劇節IP。不僅做到了從零到一，還連續辦了6屆一屆比一屆盛大，包容永珍成為了小鎮無可替代的文化IP。烏鎮戲劇節小鎮秉持了一種多元包容與文化共生的戲劇態度，守持了推動中國戲劇發展的文化責任心，充分挖掘戲劇藝術交流的巨大潛能，最終呈現和煥發了戲劇藝術追求者、演繹者、觀賞者的無窮想象空間，並且激活了人們對於藝術喜劇愛好者演繹者的共同嚮往！

三則，有些內容小IP也或許可以會成為網紅。在具體文旅專案操作中，文旅與文化聯動協同，致力於線上內容線下實景化，也可以使得文化集團的內容價值倍增。

比如說包括音樂、體育、電競、表演、影視、時尚、動漫、藝術、主題商業IP在內的資源匯入。

值得強調的是，文旅IP，是個長線活，也不能急於一時！迪士尼誕生於1926年，文旅地產2018年才剛剛起步。

因此，優質IP以及優質IP的生產平臺，對文旅產業來說，需要長期打磨、沉澱和進化，文旅行業的操盤者、開發商、相關從業人員眼下最重要還是踏實的做好產品、服務和運營，這是打造融創文旅超級IP的關鍵前提！

也是業主，最終會不會用購買行為來兌現產品價值和溢價，甚至是共創共贏的基礎前提！

文旅雖然有很多坑，但是文旅的未來也一定是美好的！

文旅君

2019年4月

隨著生活條件不斷提高，百姓們對旅遊的需求越來越高，很多人看中一些具有優質景觀、特色文化或者概念性文化的文旅地產，類似漢代文化小鎮、影視主題、歐洲風情小鎮等具有文化特色的小鎮

對於特色文化或是中國傳統文化的房產，確實存在有需求的朋友，熱衷於居住在特色文化氣氛的地方，享受富有文化色彩的生活，對於這一類人群，只要是喜歡就買，不存在能不能買的問題。

只是想投資文旅地產的朋友，要特別注意，避免三大坑！

產權坑

概念坑

概念型的文旅地產需要強大的文化產業在背後依託，否則只是虛有其表，空談文化。動漫主題小鎮周邊有沒有動漫產業，影視主題小鎮有沒有影視產業，一定要弄清楚

運營坑

文旅地產的不同之處在於後期需要持續對文化產業進行運營，許多開發商擅長建設開發，但其實並不擅長文化產業運營，甚至對文化不甚理解，盲目開發了文化地產，後期卻沒有能力或是沒有足夠的資金運營，最終大都荒廢了。

據克而瑞商旅文研究，文旅地產與度假小鎮在房企銷售額中佔比持續上升，頭部房企的戰略佈局及操盤方式可以參考。