1.根據中國最新版的《建築設計防火規範》規定，9層以下的商品房，一般稱為多層建築；10-18層的商品房，一般稱為小高層建築；19層及以上、33層以下的商品房，一般稱為高層建築；而超過33層或者層高超過100米的商品房，則稱為超高層建築。

2.此外《住宅設計規範》中明確要求：7層以上（包括第7層）的住宅必須設定電梯，12層以上（包括第12層）需要配備兩部電梯。因為這些要求，建7層樓房比建6層樓房，建12層樓房比建11層樓房的成本要高很多，所以開發商如果建多層建築或者小高層，一般都選擇6層或者11層。

3.其次，為什麼開發商建商品房不超過33層？

33層一般是99米左右，並沒有超過100米，也就是說不屬於超高建築。根據中國《建築設計防火規範》明確規定，住宅建築高度大於100米時，應設定避難層、應設定自動滅火系統、應設定火災自動報警系統，並且對樓板的耐火極限、建築防火間距、保溫材料、抗震結構設計、地基深度、支撐強度等方面都有非常嚴格的要求和限制。

4.面對超高樓層近乎苛刻的質檢驗收、消防驗收，大部分開發商自然望而卻步，再加上超高建築的造價很高，建超高建築的利潤並沒有建高層建築的利潤高，很多無利不起早的開發商自然不會去做，所以現實生活中很難見到超過100米的商品房。5.最後，超高層建築的得房率不高。對於購房者而言，買超高層商品房並不划算，因為超高層商品房的樓道寬度、電梯設定、公攤面積等都比高層或者小高層的要高，所以實際得房率為65%左右，而高層的得房率有75%，小高層的得房率有80%。這樣一對比，超高層商品房的價效比就沒有那麼高了。

任何事情都有相關的標準在要求，蓋房也是一樣的，一般情況下，我們將樓房分為以下幾種型別：

9層以下的商品房，一般稱為多層建築；

10-18層的商品房，一般稱為小高層建築；

19層及以上、33層以下的商品房，一般稱為高層建築；

而超過33層或者層高超過100米的商品房，則稱為超高層建築。

之所以不出現超高層的建築，安全跟利潤這兩個要素可以說是很重要的了，超過100米的超高層建築需要設定避難層，同時還對樓板的耐火性，抗震性，保溫性，支撐性都有著更為嚴苛的要求，一般情況下，開發商是不會做沒利潤的生意，所以基本上各類高層樓盤，都是33層以下。

而且使用者也不願意買超高層的房子，價效比很低，光是每天上下樓都要等無數時間了，浪費在這上面著實無用。

咱們在說一下農村自建房，農村自建房的高度也是一個比較關注的問題，咱們就拿磚混結構為例，根據地震設防烈度要求可以得知：

6度地震設防地區，限高21米，7層。

7度地震設防地區，限高21米，7層。

8度地震設防地區，限高18米，6層。

9度地震設防地區，限高12米，4層。

關注本號，每天都有新戶型。

這是因為在建築上高層的最高高度不得超過100米，超過100米的都稱之為超過層。而一般的住宅樓層高都在2.8米至3.15米。這樣算下來剛好在32-34層之間。因此，33層的樓在一般的小區是很多見的，而且是最高的。

那麼，蓋超高層不行嗎？為什麼非要高層呢？

這是因，超高層開始對建築施工的資質要求就高了，同時超高層必須要在20多層的位置設定一個避難層。同時相當疏散要求提高，核心筒的面積也要相應增加。

這就會造成：

1.開發商開發成本增加。

2.住宅的公攤增加。

3.房屋的單價要提高。

這樣一來，很多開發商就不願意蓋100米以上的超高層。

因此，我們一般看到的都是以33層為最高層的樓。

人文要求要求節約土地，一般在平原城市再建高層這比普通樓梯六層節約了幾倍的土地資源。一個村子1搬遷一個高層就能容納，地下有三層可當車庫避難所。

水文要求冫按照設計在開發前要鑽井堪探地下土壤結構沙層岩石等結構決定基礎的壓力如何。是打樁灌樁底基結構。在一般平原地區最高設計三十層。這樣設計成本有關。

在三十三層樓房以上空氣稀薄。一般中原人類在一個大氣壓的環境中生活，高的樓層對人類肺容量呼吸有影響。高樓層就象高原一樣。

大樓限高在33層的論點，已經講了許多，均屬內地城市特點的標準。

開門見山：原因有5，

1是城建的設計能力搭勿夠。

2是城建的開發理念有差異。

3是建築的技術掌控能力還搭不夠超高層，視為冒風險。

4是與行政的協調能力、與城市公共設施的配套能力，是件煩人的事，換言就是城市剛剛脫離城鎮的級別，行政的執行能力和公共設施的差強人意還是粗放的初級階段。

5是城市的經濟實力，還無力無奈，展不開拳腳。（10年前，你要讓下只角的窮區，建造高層住宅樓，幾乎是不太可能的事，你要讓他們建造超高層大樓，幾乎是天方夜譚，只能委交瑞安、世茂了）

記得中遠兩灣城還在圖紙的論證階段，有位政協代表實地考察了蘇州河邊上的這麼個地塊，強烈反對中遠兩灣城有4棟44層的超高大樓。如今，中遠兩灣城，被曾經的政協某一刀砍下去，遠遠望過去，象個平頂城，也屬於上海32層高層大樓最多的小區城，總體觀賞的感覺是平淡無奇，缺乏城市的辨識度、方向感和活力，它的知名度只有普陀人感覺十分了得。據悉，中遠兩灣城由於物業管理的乏力，一度群租漫延得不可收拾。

還記得陸家嘴金融城南邊，香港世茂集團在那裡建造了酷似聯排的190米的超高層豪宅，綠化覆蓋率約達70%，還評了個什麼住宅建築金獎？如果世茂濱江花園不建造，陸家嘴金融城的南邊就是空空蕩蕩一大片，一直延伸到世博園區；現在世茂濱江花園是陸家嘴天際線不可缺少的組成部分。卻遭到本土建築專家的調侃和反對。

本土建築專家還譏諷蘇州河邊上的高樓，再這麼造下去，將會變成臭水溝了。直到如今，華僑城更是變本加厲，在蘇州河最鬧猛的濱河段，建造起3棟45-50層的超高豪宅。自此，蘇州河這一塊的高空，有了在本土人看來是十分有看頭的蘇河灣天際線。

世博園區浦西岸邊，早已豎立起150米以上的超高商住綜合大樓，叫什麼來著，哦，好象叫港城1號，奶白的顏色在浦西世博沿岸，幾近是鶴立雞群，給世博園區浦西段那平頂頭般的景象，帶來了生機勃勃的景觀活力。我還以為世博會結束後，這裡將象香港那樣，建造起幾十棟港城N號的超高大樓，讓更多的市民擁有濱江視覺感受的居住大樓，猶如香港島、九龍半島那樣，讓更多的市民擁有濱海的景觀居樓。也給濱江營造起亮麗的城市輪廓天際。當下，雖然大手筆45公里濱江全面貫通，但是，遊客均要從內陸以遠的地方，才能來到濱江遊覽，遊覽的空間，全無陸家嘴的景象，四處多半是空空蕩蕩，只有花花草草，一條漫步路，一條騎行路，遊客在樹木中呆呆的時間，不會很長，因為是沒什麼看頭，至多比郊區的鄉鎮稍有點看頭，不值得路途遙遙來此累遊。

香港瑞安集團在虹口建造的瑞虹新城，推出的最初規劃，都被本土規劃部門做了限高，最終屬“照顧”性質，批准建造到35層的高度，面積浩大至1-5期。香港地產為何傻到起用體育規劃師來測算，他們難道不知道要追逐利潤？

我還記得，香港的地產，比之內地的地產，在追逐利潤最大化方面，更是有過之。他們極力建造更超高的50-60層的住宅大樓，結果在調查研討論證階段，被適度的壓低控高下來，所以，香港的住宅大樓，過去多半在120-190米的區間，將來估計在120-160米區間。

香港地產為什麼偏好超高層？（其實，內地的高樓大廈，有較大部分也系港地的構思作品，只是被行政的“創新”所收了、休了而已）原因有5：

1是超高層能使大樓品質大幅提高，包括電梯的品質。鋼筋、水泥、樁基、用水、排水、電力、燃氣、通訊等設施的標準，各種裝配件、裝飾件的標準等，包括抗震、抗颱風、抗暴雨、防火、隔音等，都要達到國際級別，這是不容含糊的，要工匠到極致。

所以，香港很少聽到有超高層火災，很少聽到一場颱風暴雨後，馬路水漫金山的情況，很少聽到由於什麼物業的財力、物力、人力的捉襟見肘，而一茬一茬的換。這在內地一線城市，均有發生，如80米以下的靜安公寓大樓火災，從下燒到樓頂；如蓮花小高層的俯臥撐。在上海的超高層住宅大樓，如瑞虹新城、世茂濱江花園，這麼多年以來，沒發生過火災，少有電梯“哐啷、哐啷”時不時要罷工的煩憂。

2是幾棟聯排超高大樓，能聚集起萬千居民，使用地鐵的效率大為提高，站點大為減少，地鐵或輕軌的延誤大為減少，抵達時間大為精準（內地一線的地鐵，由於攤鋪型的居住低層建設，車站自然也要下餃子般地布點，一條地鐵線10多個站是習以為常，上下班高瘋時，人擠人的前胸貼後背，延誤是正常，準時是意外，高峰過後的平時，呈現的是“站可羅雀”，地鐵長期處虧損）。

由於超高居樓集聚著萬千居民，居樓與居樓、居樓與商業、居樓與學校、醫院之間，有能力建造遮陽擋雨的連廊，樓下有能力建造全方位服務功能的多層超長的裙樓，以及多層的空中環形停車裙樓，使得居民的生活、工作圈，最佳化到就近在樓下，至多是隔街5分鐘的範圍；因此，香港的住宅超高大樓，很少有內地一線的空置率。反觀內地一線的普遍大樓，樓底很少有服務設施的裙樓，購物都要跑出以遠的商場、菜場，救助於街邊散佈的小商小販。

3是香港地產的建造技術，在內地地產看來是冒險的“惱”頭的麻煩工程，在香港地產看來是善常的，獨門的建造技巧，他們是善常把最高等級的鋼筋水泥，烹調出最具建築“美味”的烹飪大廚，更適合香港乃至全國地少人多的城市國情。內地一線80米以下的大樓，雖然上海有近3萬棟之巨，但是，它們是“不顯山不露頭”尷裡不尷尬的被遺忘的大樓，其中的小高層，樓下均是“供銷社”升級版的商店，滿街臨證或無證的小商小販盡顯他們的八仙過海能耐；大樓底下的臺階、牆面，到處噴漆著黑色廣告。7層以下的老公房，更是如此，老年化後上下樓是個大問題，電梯安裝遭遇較大的痛堵點，26萬棟老公房散落在全市3000多平方公里的大地上，戲稱為內地一線別墅的“提升”版，是城市被遺忘的七角八落。記得虹口公園大門口邊上的窄街內的老公房，曾經發生過火災，消防車無法進入，只得用非常規的方法滅火？小結，類似80米以下的大樓，乃至7層以下的老公房，建造得再怎麼天文數字般的多，對城市景觀，對建築的閱讀，幾乎沒有多少貢獻，無人問津。相反，阿拉陸家嘴的“區區裡個”3件套，卻是口口相傳，成為國際大都市的口碑，這也彰顯出超高大廈，對一個區域，對一座城市，對一個國家，所衍生出另外一種意義的價值和魅力。

4是香港居民樂得居住在高層空間，特別是香港的公屋制，有條件得到公屋的居民，有3次輪詢的機會，如果這次輪詢沒有10層以上的機會，他們寧願放棄，等待到第2次輪詢。原因是霧霾往往喜好在10層以下的空間巡遊禍害。樓層越高，電梯品質和鋼筋水泥的標號越高，服務設施會所功能越齊全，樓頂花園、樓層球場、泳池越齊備，空中視野越開闊，空氣越清爽，往後不住了，越能賣個好價錢。50層以上就是豪宅了；40層以下屬於普通一般般的檔次了，各種品質指標都相對“縮水”。香港的太平紳士（董事長），喜好在最頂層辦公，歸家後喜好待在半山的別墅裡。

5是超高層的衍生副產是營造城市的立體感，景觀層次絕對區分於全球其它城市，有種“趾高氣揚”的氣勢，香港雖已進入到相當老年的城市，但是，城市的第一印象更年輕、更活力、更蒸蒸日上。這與超高大樓圍繞著濱海建造，大有關係，讓更多的港民和全球的富豪居客，擁有更多空中的海景房，這屬港式的以人為本。

6是香港地產深知城市的物以稀為貴，作為全球國際金融中心，鋼筋水泥不是累贅，而要把它變為與其它城市的不一樣，不僅要留出70%的漫山遍野的綠植，而且還有一個絕招，那就是即改善的居住的品質，又塑造出直插天際的城市天際。綠水青山、碧海藍天，全球有千千萬，面排山倒海的摩天大樓城市，第一是東半球的香港，第二是西半球的紐約，屬地球上的稀罕景物，這就是物以稀為貴，難怪內地的富豪都以擁有香港的大樓為傲驕，外企總部在香港，不是一棟棟的租，就是一棟棟的“唯我獨尊”的建；全國知名強企，都慕名來港上市。內地一線，現在至多是一層層的出租，少有獨建持有的？港地在一線的地標是個例外。

記得小時候，偶經當時的徐家彙，在現時萬體館的位置，突然冒出了一排排12層的高樓，過去是鄉村般的風貌，頓時感到阿拉大上海很國際化了。還有就是讀中學放學回家，看到當時10多層的曲陽新村，一排排的延伸好幾個街區，驚歎阿拉上海真正國際大都市的時代已經來臨。

中遠兩灣城

不高與較高的對照

九龍黃大仙區東南2號幹線周邊，右側超高下的多層超長服務型裙樓，有樓層球場、樓層泳池。

九龍沙田區車公廟路名城

香港島東區西灣河、筲箕灣周邊

香港島南區石排灣村

香港島南區貝沙灣南灣

九龍屯門區屯門廣場周邊，這裡有樓層花園，有超長多層的服務型裙樓，相當發達的地鐵系統，連線商業、學校、醫院的遮陽擋雨的連廊

上海浦東新區臨港城海港大道，號稱最有開發價值、最具利潤的大樓。同是全球最大海港邊上的城市，怎麼與新加坡有如此的不同？儘管這裡創新出製造業全球的許多第一。

題外：動不動地產，最討厭了！換言，動不動講錢，最俗了！它們都不怎麼裡個？

高樓真俗到沒臉沒皮？低矮別墅最高雅，最生態！