新的《土地法》並沒有放開對土地的自由買賣，宅基地也包括在內，只是放寬了對土地經營權的嚴格限制，可以在不改變用地原有用途的基礎上，對承包土地、自己宅基地的使用權和經營權向自己戶口所在轄區內的村集體，可以進行的有償轉讓。

注意這個有償轉讓是有前提條件設定的，它並不是個人之間的自由買賣，承包地和宅基地的所有權屬性還是集體所有制，並不是個人的私產，當然更不可能自由的買賣。新的《土地法》只不過是強調了宅基地可以長期擁有使用權、經營權和人人有份的原則，也強調了即便是現在自己已經進城安家落戶，宅基地的使用權和經營權還是歸自己所有的原則，強調了經營權是可以進行有償轉讓或者是合夥共同經營的原則，但是也必須要在承包期和使用期的時間限制之內，除了自己所在轄區內的村集體之外，只是進行經營權而不是使用權的轉移才可以。

因此這裡“經營權的轉讓”，實質上是一種可以有償的出讓自己的經營權，而不是使用權，以“租賃”的形式出現的，並不是可以自由的買賣的原則。

因此駱駝草希望朋友們不要被這種對新《士地法》虛假的解釋而蠱惑，以免造成自己不必要的經濟損失。

首先說國家政策法規，絕不允許城市戶口人去農村買房買地。

土地管理法和現在國家政策法規有矛盾嗎？

看遍了土地管理法，沒有一條，城市個人可隨便購置農村土地。所以沒有矛盾。

近期有提到集體土地可上市交易，但看好了是集體，個人宅基地只可有償集體收回。

集體出售土地肯定也是大宗士地，用於住宅樓區，工業園區等，絕不會零散賣給某些個人建豪宅，如這樣做對社會不公平，有錢人就可為所欲為。

任何.法規不可能相背國家大政方針。

《土地管理法》即將實施，下鄉買宅基地會成風潮嗎？

可以肯定的說不會的。避開法律暫且不說，就說農村宅基地的現狀，下鄉購買宅基地的人也不會很多，更不可能出現風潮。這裡有以下幾個方面的原因。第一，農村農民的宅基地絕大部分都居住在一個自然村裡，如今的農村有絕大部分已經成了空殼村，農村居住的人口少了，連個買東西的地方都沒有。很多地方孩子上學都沒有學校。有的村找個理髮店都找不到。這樣的環境，就是政策全面放開，誰也不會到這裡來買宅基地。第二，農村農民的宅基地，都是一戶一宅，能住人的宅基地，農村的農民是賣不了的，賣了到哪裡去居住？而不能居住的宅基地，買到手又不能翻建，就是你想翻建，政策也不會允許。這種情況外來人還是不能來。第三，農村的一個宅基地到底能賣多少錢？好位子的宅基地沒人賣，不能建房的地方又沒人買，哪個人也不願意放棄城裡的生活，到一個10分偏僻的地方去買宅基地。所以說農村宅基地出現風潮的說法，是不現實的。第四，凡是搞得好的農村，村屯已經進行了合理規劃，很多村建設的比城市還好，各項居住條件非常優越。商店、學校、診所，民用設施一應俱全。這樣村莊的農民，動員讓他賣掉宅基地，他也不會賣掉。從以上這些情況看，到農村買宅基地的風潮是不會出現的。

以上說的這些情況，都是些基本情況，是普遍現象。但個別到農村買宅基地的情況，肯定還是會有的。這種情況不能叫風潮。

下鄉買宅基地不僅不會成風潮，而且會管得更嚴了。理由是：第一，經過這次全國統一開展的農村宅基地確權工作，對宅基地管理更規範更嚴格了。過去由於種種歷史原因，對農村宅基地存在失管情況，出現了一些混亂，發生了不公平的情況。這次透過農村宅基地確權工作，加強了依法管理，政策更明確，規範更具體。第二，農村宅基地是村集體所有，村民只有使用權，相關法律法規規定是禁止買賣的。第三，農村宅基地雖然屬村集體所有，但如要使用必須符合鄉鎮總體規劃和村發展規劃，並且要經過政府相關部門的批准。第四，國家巳多次重申，非農村居民戶口的人是不準到鄉下買宅基地的。宅基地只允許在本村範圍內有償流轉。根據上述理由，下鄉買宅基地是違法的，有法制觀念的人是絕不會觸碰這個法律底線的。

下鄉買宅基地不會成為風潮，法律明文禁止！

透過農村宅基地確權工作，加強了依法管理，政策更明確，規範更具體。

農村宅基地是村集體所有，村民只有使用權，相關法律法規規定是禁止買賣的。

農村宅基地雖然屬村集體所有，但如要使用必須符合鄉鎮總體規劃和村發展規劃，並且要經過政府相關部門的批准。

國家多次重申，非農村居民戶口的人是不準到鄉下買宅基地的。宅基地只允許在本村範圍內有償流轉。所以下鄉買宅基地是違法的，是不受法律保護的，是法律明文禁止的！未來農村土地會逐漸增值的！

下鄉買宅基地的是些什麼樣的人，第一是很有錢人，他們是買大宅基地，建大別墅，做養老用的。第二是辦實業的人，他們是想到鄉下來發展自己的事業，那就必須要有自己的一塊永久性的宅基地。第三是以前從農村出去工作的人，老了想回老家，又沒有宅基地，所以就想買一塊宅基地養老送終，第四是城裡低收入退休群體，他們進好一點的養老院錢又不夠，差的又不想進，那就只好組織起來到方便的地方，價格便宜的農村買一塊宅基地，大家住在一起抱團養老，互相照顧，減少子女的擔憂，既省錢又開心。總之農村有人來居住是好事，可帶動農村的經濟發展，搞活農村，百易無害

謝謝邀請，非專業人士，只是自己觀點。土地管理法即將實施，我們要看這部涉及土地的法律主要目的是什麼，是為了解決什麼。當前我們土地使用管理比較混亂，資源利用比較浪費，很多農村土地都是閒置中。當然，這跟當前大批農村人口前往大城市務工或者各種其他因素有關。而土地管理法就是為了集約土地，處置土地資源浪費而頒佈，允許農村土地個人流轉，點滴利用，從而促進更合理的經濟佈局。這樣的國策，更符合中國現有國情，也更能帶動農村發展。謝謝。

下鄉買宅基地不會成風。有人覺得會出現宅基地買賣成風的出發點和法律初衷是新

《土地管理法》關於允許農村集體建設用地入市的條款，如下：

新《土地管理法》刪除了原法第43條關於“任何單位和個人進行建設，需要使用土地，必須使用國有土地”的規定，允許集體經營性建設用地在符合規劃、依法登記。

它結束了多年來集體建設用地不能與國有建設用地同權同價同等入市的二元體制，為推進城鄉一體化發展掃清了制度障礙，是新《土地管理法》最大的亮點。

但，這裡面值得注意的是：新的《土地管理法》允許入市的集體土地，要同時符合以下4個條件，才是合規合法操作。

（1）必須是土地利用總體規劃、城鄉規劃確定為工業、商業等經營性用途的集體土地；

（2）須經依法登記的集體經營性建設用地；

（3）應當經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意；

（4）還得納入土地利用年度計劃，合理安排。

同時滿足這些條件的集體土地，才可以入市，否則都是不合法的行為。

此前一些政府部門規定，宅基地只能在本集體內部流轉，或者退給集體組織。即集體之外，包括城市戶口的居民不能下鄉購買宅基地。

城裡人到農村買宅基地的口子不能開，按規劃嚴格實行土地用途管制的原則不能突破，嚴格禁止下鄉利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館。

農村集體經營性建設用地的含義

農村集體建設用地分為宅基地、公益性公共設施用地和經營性用地三大類。其中，經營性用地就是農村集體經營性建設用地，是指具有生產經營性質的農村建設用地，一般包括：（1）農村集體經濟組織興辦企業所使用的農村集體建設用地 ；（2）農村集體經濟組織與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業、商業所使用的農村集體建設用地。我們過去常說的鄉鎮企業和招商引資用地，就屬於農村集體經營性建設用地。

賈素飛律師點評：

1.農村宅基地房屋買賣合同除應依據《合同法》規定的合同要件外，還需要符合《土地管理法》的強制性要求。

2.農村宅基地房屋買賣的效力，在同村村民之間簽訂，且經過本村村集體的同意的，買賣合同有效。如果宅基地房屋買受人不是本村人，這裡包括外村人和城市居民的，宅基地房屋買賣合同並不具備法律上的效力。

3.如果遇到徵地拆遷試試，不合規的轉讓和買賣都會露出水面。為了獲得更多拆遷利益，訴訟糾紛會暴增。所以，宅基地買賣，要和法律範圍內操作，不要圖一時的爽快，事兒給自己惹一身騷。

大家好，我是“農策分析”，出生在農村，生長在農村，工作在基層，具體參與各項三農政策在農村的落實。下面，就來分享一下自己的看法:

不管是以前的《土地管理法》還是新修訂的《土地管理法》，都沒有允許農村宅基地自由買賣，而且，就目前情況來看，下鄉買宅基地也不會成為風潮。新修訂《土地管理法》關於宅基地的規定

新修訂的《土地管理法》中，關於宅基地方面的改變有三個方面，一是下放了宅基地的審批權，二是增加了戶有所居的規定，三是鼓勵宅基地有條件流轉。從中不難看出，不管是哪個方面的修改，都沒有明確宅基地可以自由買賣。

下鄉買宅基地為啥不會成為新風潮？

一、宅基地使用權流轉有限制。農村宅基地使用權流轉不是隨隨便便就能轉讓的，而是有嚴格的規定的。有下列情況之一應認定無效:城鎮居民購買；法人或其他組織購買；轉讓人未經集體組織批准；向集體組織成員以外的人轉讓；受讓人已有住房，不符合宅基地分配條件。

二、農村宅基地升值空間有限。農村與城鎮相比，不管是上學，還是就醫，又或者是其他公共設施都相對落後，這就造成了農村宅基地的升值空間不大，除了思鄉情節特別濃厚的城裡人以外，很少有人會去農村買宅基地，所以，農村宅基地不會像城市商品房一樣那麼搶手，也沒有那麼多的人去“炒”。

三、宅基地使用權流轉有要求。在農村宅基地使用權流轉的規定中，明確規定宅基地使用權的轉讓必須同時具備以下條件： 轉讓人擁有二處以上的農村住房（含宅基地）；同一集體經濟組織內部成員轉讓；受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權分配條件； 轉讓行為徵得集體組織同意；宅基地使用權不得單獨轉讓，地隨房一併轉讓。所以，並不是所有的轉讓人或者受讓人都符合政策要求。

四、一戶一宅政策不允許宅基地自由買賣。中國的宅基地政策堅持的是“一戶一宅”的原則，也就是說“一戶農戶只能擁有一處宅基地”，而且，如果村民出租、買賣宅基地的話，再次申請宅基地的話是不會被批准的。所以，此規定也限制了大部分農村宅基地的自由買賣。

第一：現在農村宅基地都是一戶一房，家裡分家了，農村戶口新建房都要審批

第二：非農業戶口和在農村沒有承包土地的，根本不可能買到宅基地