“小產權”這個詞，其實確切的講應該叫做“無產權”——字面理解就是，老百姓沒有產權的房子。典型標誌就是老百姓沒有合法的房產證。

什麼是“小產權”？

從住房來講，先反過來說：什麼情況下屬於有產權的房？

必須要同時滿足如下兩個條件：

有合法的土地使用權。要麼是出讓性質的、用途為住宅的國有土地；要麼是合法分得的集體宅基地。有合法的房產所有權。

而所謂的“小產權”房，重點在於——土地使用不合法。

從更廣的意義上來講，小產權房包括三種類型：

在集體土地上建造、向非本集體成員出售的房子。這種型別的房子，又叫做“鄉產房”。在政府劃撥或出讓的土地上，將不能用於建設商業住宅的土地，用來建設商業住宅。這種情況，屬於私自變更土地用途，嚴重違法。在軍隊擁有使用權的土地上進行房屋的開發，並把房產賣給軍人以外的地方居民。

以上這些型別的房子，因為土地使用不合規，所以即便買了房屋，也沒有產權，更不可能有國家認可的產權證。其中，第一種型別大量存在，基本上等同於“小產權房”的代名詞。

為什麼會有小產權房的存在？

主要有三個原因：

價格便宜。因為房價總構成中，少了一大塊土地出讓金。折算到房價中，價格相對低很多。對於經濟上不太富裕的老百姓，還是有較強吸引力的。不受限制。小產權房，基本不受購房資格、限購政策的影響。只要有一定支付能力，沒什麼購買門檻。管理問題。之所以把這個原因放在最後，恐怕也是小產權房目前大量存在的最主要原因——本來土地使用就不合法、不能建造商品房、不能出售……不展開說，相信應該能看懂。

至少從目前來看，小產權房轉正是不可能的。雖然反覆強調“嚴禁”，但是因為基數太大了，所以一直沒有統一的落地政策，只是部分地區出臺一些地方性細則，而且不一。

以南方某小產權房“密集”城市為例，出臺《非商品住宅補償標準》：

1、補償方式分為“產權調換”和“貨幣補償”兩種；

2、對於村集體成員，符合“一戶一棟”標準的（也就是一戶只有一棟小產權房，且使用面積不超過480平方米的）；對於非村集體成員，每戶擁有150平方米以下的小產權房的，免繳納罰金；其他情況，視情節輕重，繳納20-150元/平方米的罰金；

3、需要補償10%-300%的國有土地出讓金，計算標準為公告基準地價。

再以某直轄市為例：

某年共有x個小產權房專案被全部拆除，收繳罰款2841萬元：有部分專案因為未經審批或者違法佔地建設，房主無法獲得補償，甚至有部分負責人被刑事拘留。

以上介紹的目的，是希望做一個風險提示：小產權房，從大方向上肯定不合法。具體處置辦法，只能看不同地方的政策而定。