你已經開始還貸了，利率早已確定了，升降都與你無關，不然之後萬一升了，你的利率還要跟著升上去嗎？其實這也是一種保障，按自己的走就行了

這個需要調整週期，有的是季度調息，有的是年度調息。所以央行降息到房貸調整需要時間，彆著急。另外，題外話，我上面的那條回答，不懂就不要糊弄別人。

要想知道房貸是否會減少，我們需要先了解商業銀行貸款利率的兩個關鍵性因素：一是基準利率；二是浮動比例。基準利率是由中央銀行規定，各商業銀行可以根據自己行內的經營情況，自行決定在基準利率基礎上的浮動比例，以此作為自家銀行的存款利率和貸款利率。

所以住房貸款已經貸下來了並且開始還貸後，如果銀行貸款利率降了，房貸會不會隨之減少，取決於這個貸款利率的降低是基準利率下降，還是浮動比例的下降。

一、如果基準利率下降，那麼你的貸款利息會相應的下降。

我們在商業銀行簽訂的按揭貸款合同利率規定均為：借款年利率為基準利率上浮/下調多少百分比。所以如果基準利率有變動，那麼你的貸款利率也會跟著變化。央行每一次降息,借款人的月供就要有相應的減少;反之,則會有相應的增加。

舉例:如果辦理房貸時，基準是4.9%，利率上浮15%，那麼你的實際利率就是4.9%*（1+15%）=5.635%。到第二年，銀行的基準利率下調到了4.8%，那麼你的房貸也會跟著調整，那就是基準4.8%，上浮15%，上浮部分是不會調整的，你的實際利率是4.8%*（1+15%）=5.52%。

二、如果是浮動比例的下降，那麼對於你的貸款利息不會造成任何的影響。

我們辦理房貸的時候，利率都是以簽訂合同當日的基準利率為準，銀行會在此基礎上進行上浮或者下浮，一旦合同簽訂了，那麼浮動比例就是固定的了。只要央行基準利率沒有調整，不管銀行房貸利率怎麼調，購房者的房貸利率是不會變的。貸款合同中的浮動比例是也是由各家商業銀行自身決定的，所以不同地區，不同銀行，不同的貸款者浮動比例會略有出入。

比如你的房貸利率為5.88%，那麼你的房貸利率就是商業銀行基於基準利率4.9%（五年期以上貸款基準利率）上浮20%的利率（5.88%/4.9%-1=20%）。這20%的上浮比例是永遠保持不變的，不會跟隨商業銀行利率調整而調整，也不會隨央行基準利率的調整而調整。假設央行今年降息，五年期以上貸款基準利率降至4.8%，明年你的貸款利率將會是4.8%*（1+20%）=5.76%，即20%的上浮比例不會隨央行基準利率變化而變化。所以，房貸特別要注意的是上浮比例，而不是具體的貸款利率。

如果你的上浮比例高於別人20%，那麼你就將比別人多支付20%的利息，不管任何時候都是一樣。比如2012年A房貸利率為6.8%，那麼到如今他只需支付4.9%的貸款利率，因為當年的五年期以上貸款基準利率就為6.8%。而如果你當下貸款利率為5.88%，上浮了20%，看起來比當年A的6.8%低，但實際卻高出20%。因為當基準利率漲回6.8%時，A房貸利率為6.8%，而你貸款利率將是6.8%*（1+20%）=8.16%。

那麼銀行利率調整後，房貸利率調整時間有哪幾種呢？

一：銀行利率調整後，所貸款利率在次年的年初執行新調整的利率。例如央行的基準利率調整時間是2019年10月10號，那麼你的房貸的調整時間是在2020年一月一號。

二：滿年度調整，即每還款滿一年調整執行新的利率。例如你的房貸是2017年7月10號簽訂的房貸合同，央行在2019年9月調整利率，那麼銀行會在2020年7月還款日時調整你的最新利率。

三：雙方約定，一般在銀行利率調整後的次月執行新的利率水平。例如央行的基準利率調整時間是2019年10月10號，那麼你的房貸的調整時間是在2019年11月10號。

每個銀行的房貸利率調整情況不同，大家還是要諮詢貸款銀行或檢視合同進行確認。其中，公積金貸款利率的調整時間一律為每年一月一日。不過央行基準利率如何調整，對於房貸利息的影響，只會對於未還部分的利息的結算有變化，對於已還部分則不受影響。

已經歸還的部分本金如何計算剩餘的本金和利息呢？

實際上銀行計算利息是非常簡單的，不管是等額本金還是等額本息，它是按月計提本金和利息，不存在複利和重複計算本金。

假設貸款100萬，利率為5%，每月固定歸還本金1萬（等額本金），那麼第一個月還款金額=1萬+100萬*5%/12=14166.66元，第二個月還款金額=1萬+99萬*5%/12=14125元，以此類推。

等額本息也一樣，它的計算只是比較複雜罷了，但每個月還款金額依舊是：還款金額=還款本金+剩餘本金*5%/12。也因此，提前還款並不存在被重複計息，或先還息後還本的說法。而如果基準利率變化，那麼貸款利率隨其變化，在公式中只是用新的貸款利率代替5%罷了。

綜上所述，銀行下調房貸利率，已貸款的利息會不會跟著下調，取決於是基準利率下調還是浮動比例下調，基準利率下調你的利息會跟著下調，浮動比例下調，你的利息不變。

這種情況是正常的，因為簽訂合同後貸款利率調整是有周期的，不是基礎利率一變，你的貸款利就馬上變的。

首先，根據最新規定房貸利率為LPR+上浮點數，那LPR降低後，已經簽訂合同的貸款利率也會相應降低。題主簽訂的上浮比例是15%，那房貸利率就會由4.85*1.15變成4.8*1.15。

其次，簽訂合同後利率調整是有周期的，不是立馬就能執行最新利率的。根據最新規定，一般要求貸款者跟銀行調整利率的週期為1年，那在規定未出來之前，週期有的是一個月，這點在合同中是有體現的。

也就是說，到了週期，參考近一個月的LPR重新規定下一週期房貸利率，同時也會約定好開始執行日期的。

所以，題主可以好好看一下合同，或者致電銀行，看你們之間到底是如何約定的，不用擔心，銀行並未違規操作。

根據央行的規定，10月8日後所有的按揭貸款，全部按照LPR房貸新政策來執行。

在新政策之前已經發放的貸款，全部還按照原來簽訂的合同執行，所以說，新的政策對咱們這些老房貸的人來說是沒有任何影響的，除非是基準利率下降了，但是目前基準利率並沒有下降。

這也就是說你的還款額沒有變化的原因。按照目前的貸款規定，貸款人和商業銀行確定的利率是以人民銀行基準利率為基礎的，一般雙方約定的貸款利率會隨著央行的基準利率而進行調整的，但是央行的基準利率已經好幾年沒有調整過了，所以說，你的房貸不會發生任何變化，而目前的最新房貸政策是一年調整一次。其實，就算調整房貸的利率也是微調，不會發生大的變化因為就算後期，如果LP r利率下調，那麼根據央行的規定，首套房二套房，利率也會隨之下調，但是我們需要注意的是，這只是最低利率，實際發放貸款利率，還是會受當地的調控政策影響，以及銀行信貸額度的影響，所以說對購房者來說，並不會形成實質上的利好。就目前鄭州市而言，10月8號以後，利率全線上浮，在10月份以前向鄭州銀行的話，可以申請到5.3左右的按揭利率，那麼目前的話最低的利率已經達到了5.88左右，所以說，這個是浮動的。其實國家的政策是主要針對於小微企業融資的，因為企業融資一直是一個社會難題，該舉措有利於推動企業貸款利率下降，然後，也起到了調控房地產市場的作用。

很顯然題主是搞混了LPR和貸款基準利率兩個概念。

2019年10月8日以前，中國的房貸利率是在貸款基準利率上面上浮或下浮一定比例。5年期以上貸款基準利率為4.9%。房貸利率普遍為基準利率上浮20%，最終利率計算公式為4.9%*（1+20%）=5.88%。

2019年10月8日以後，中國的房貸利率是在LPR利率基礎上加或減一定的基點。一個基點就是0.01%。11月份5年期以上LPR利率為4.8%。房貸利率在LPR利率上加100基點，最終利率計算公式就是4.8%+100*100%/100=5.8%。

我們可以看出以2019年10月8日為分界線，房貸利率切換了基礎利率，也就是俗稱的“換錨”。

兩年前申請的房貸，要想讓房貸利率有所變化，只有一個可能，那就是貸款基準利率發生變化。不過據我判斷，貸款基準利率短期內是不會發生變化了。原因有兩個：

貸款基準利率從2015年10月以來就沒有發生變化。它一般是和存款基準利率進行同頻變化的。我們都知道基準利率是貨幣政策的調控工具之一，這麼長時間不變，不是因為國家經濟沒有需要調控的地方，而是基準利率的調控作用過於剛猛。調控部門幾乎已經放棄了基準利率的調控工具。否則也不會啟用LPR利率作為房貸利率的基礎利率。

2019年10月8日以後發生的房貸業務要採用LPR利率作為基礎利率。那麼存量業務採用的方式是暫不調整。據人民銀行的朋友透漏：在LPR執行一段時間以後，不排除將存量業務也調整為LPR模式。既然存量業務要調整為LPR，那也就沒有必要調整貸款基準利率了。

有些人是10月8日以後發放的房貸，率先使用了LPR利率作為基礎利率，11月份LPR基礎利率發生了變化，那他的房貸利率會發生變化嗎，月供會減少嗎？

我的回答是大機率不會減少！銀行與客戶簽訂的合同裡，有一條就是約定貸款利率的變動方式，有一年一變，也有隨LPR變而變。

如果選擇的是隨LPR變而變，那11月份的LPR利率變化，房貸利率也會跟著變，月供也會降低。可如果選擇的是一年一變，那11月份的LPR利率變化，房貸利率也不會變，具體要看次年的貸款發放月LPR利率與貸款發放時是否發生了變化。

目前仍然屬於LPR推行以來的過渡期，房貸作為第一款被試用的產品有非常強的示範意義，也能帶動老百姓瞭解LPR究竟是什麼。

以後每個月的LPR多多少少還會發生一些變化，但很有可能這些變化與你是沒有太大關係的，尤其是對於2019年10月8日以前辦理的房貸。10月8日以後辦理的房貸，不妨檢視一下自己的借款合同，看看是怎麼約定利率變化方式的。

看了題主問題下面的描述，主要原因是題主對央行基準利率和今年實施不久的LPR利率，這兩個概念及新政策理解不太充分。央行基準利率和最新實施的LPR利率有什麼區別呢？實施了新的信貸政策對我們的貸款有哪些影響呢？

一 、央行基準利率

基準利率，是華人民銀行公佈的對存款、貸款、貼現等業務指導性利率，市場上的金融機構可以根據基準利率上下浮動。存款業務利率可以上下浮動10%，貸款業務利率可以上下浮動20%。由此可見，基準利率是利率市場化形成的核心。

二、LPR利率 VS 基準利率

1 什麼是LPR利率？

LPR全稱Loan Prime Rate，又叫“貸款基礎利率”，是銀行對最優客戶執行的利率。這個貸款基礎利率LPR是怎麼得出來的呢？目前的做法是在央行報價名單內的銀行報價，然後所有報價相加，去除一個最高價和一個最低價，相加所得資料除以剩餘銀行數得出的數值，就是基礎利率。目前參與的銀行包括全國性銀行、城市商業銀行、農商行、外資銀行和民營銀行，共計18家。

2 基準利率和LPR利率有什麼區別？

央行基準利率和LPR利率有什麼區別呢？簡單來說就是央行定價制和市場化利率的區別。為什麼要從基準利率制度向LRP利率轉變呢？主要原因是央行基準利率是利率市場化的核心，可謂牽一髮而動全身，所以，央行不會輕易調整基準利率。但是，市場又是動態的，基準利率的不足就是會容易和市場脫節。LPR實行每月報價制，這樣就能夠根據市場的變化，對基礎利率及時調整，以使其更加貼近市場。目前，LPR基礎利率是年化4.8%。

三、為什麼我的貸款利息沒有變化？

主要原因是央行在實行LPR利率政策時，把貸款從時間上做了兩個維度的區分。2019年10月8日後的新增貸款採取LPR市場化利率，10月8日前的存量業務維持原利率不變。

最後，從以上分析可以得出，LPR市場化利率，目前只對新政策實施後的新增貸款使用者有影響，對原來的存量貸款客戶沒有影響，這也是題主商貸利率和還款金額沒有變化的原因。

今年10月8號開始，貸款利率計算方法發生改變，由以前的基準利率*上浮或下調係數改為當月LPR+基點的方式。

前段時間說的降低了利率實際是LPR發生了改變，5年以上LPR由之前的4.85%降低至4.8%，但這個只會對新申請房貸產生影響。

對於題主來講，2年之前申請的貸款利率是4.9%*115%，這個利率是根據基準利率計算的，其中4.9%為基準利率，15%為上浮係數（整個還款週期內不會發生改變）；

由於是今年10.8號之前申請的，仍是以基準利率為貸款計算基礎，所以此次的LPR降低並不會對原來申請的貸款產生任何影響，還款額不會發生任何變化。

只有基準利率調整，這些老貸款還會發生變動。而基準利率的調整會由央行統一規劃，未來何時能變，降低還是提高，只能等待央行的通知了。