樓主在簽訂《商品房買賣合同》前，應對合同條款及專業詞語仔細閱讀、理解，必要時可向房地產專業律師以及房地產開發主管部門進行諮詢。

　　就合同主要條款說明如下：

　　（1）關於房屋面積方面的條款。

　　商品房以建築面積計算房款，建築面積由套內建築面積與分攤的共有面積兩部分成。應在合同中約定套內建築面積和分攤的共有面積多少，並約定建築面積不變而套內建築面積發生誤差以及建築面積與套內建築面積均發生誤差的處理方式。

　　目前交付房屋時，往往建築面積增大，且不超過3％，但套內建築面積減少，公攤面積增大。為避免此種對買房人不利的情況出現，合同中有必要約定套內建築面積不得減少多少，公攤面積不得增大多少等等，比如：2％，並約定超出此範圍怎麼辦，退房或不退房；退房包括哪些費用，不退房如何承擔違約責任等。

　　另一種按套內建築面積計算房款，套內建築面積與合同約定不符時，一般按照最高院司法解釋確立的一般原則即是否超過3%處理。

　　（2）關於價格、收費、付款額同的條款。

　　價格條款應比較明確，應有細項約束髮展商不得隨意加價，不應包括其他各種不合理費用。在付款方式條款中，應明確、詳細規定付款方式，如繳納定金的時間、數額、分期付款的步驟、時間、數額等。

　　可註明買方在合同生效的幾天之內向金融機構申請貸款，如果不能透過的話，買方可以取消合同，全數取回定金。建議買方無論有無貸款的必要，最好爭取加入此條款，達到留給自己一個冷靜期的效果。

　　（3）關於房屋質量的條款。

　　購房者在籤合同時一定要詳細地把質量要求寫進合同。如：臥室、廚房、衛生間的裝修標準、等級；建材配備清單、等級；屋內裝置清單；水、電、氣、管線通暢；門、窗、傢俱瑕疵；房屋抗震等級等質量要求都應涉及到。合同中還可以規定房屋的保質期、附屬裝置保持期等。

　　雙方合同中表述為“大理石地面、花崗石外牆與進口潔具、廚具”，而實際入住時業主發現，大理石地面材料實為人造大理石，而進口潔具、廚具實際上是國內產品，只是貼上外國商標。在案件審理時，開發商使用人造大理石沒有違約，因為當初在籤合同時並未講明一定要天然大理石。而進口潔具是合資廠生產，確是外國品牌，也符合約定。當然，使用這些產品使造價和裝修檔次與業主所想象的差距較大。對這種裝修條款約定不明確，雙方解釋條款意見不一的情形，對格式條款按《合同法》有關規定以不利於合同提供方即開發商的解釋為準。

　　有些購房人認為，商品房竣工後已經過政府主管部門組織的竣工驗收，驗收合格後才允許交付使用，因此商品房不應當出現質量問題。而且還有《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，這兩書已對商品房質量的細節作了規定，因此也就沒有必要在合同中約定商品房的質量問題。但事實並非如此。

　　商品房竣工驗收是以抽查的方式進行驗收，因而不能保證每一套商品房的質量都合格，而且竣工驗收的質量標準和購房人所希望的質量要求也可能有差距。至於《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》關於房屋質量的規定，都是由開發商擬訂，側重保護開發商的利益，因此有必要在購房合同中約定房屋的質量問題。

　　牆體、地面、頂棚平直度，頂棚、廚房、衛生間防水情況，表面裂縫等進行必要約定。

　　（4）關於售後物業管理的條款。

　　這是購房人在籤合同時容易忽略的內容，要注意防止物業管理公司變更物業費。

　　自2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第十三條規定：“商品房銷售時，房地產開發企業選聘了物業管理企業的，買受人應當在訂立商品房買賣合同時與房地產開發企業選聘的物業管理企業訂立有關物業管理的協議。”

　　但是，在實際簽約時，很多房地產公司不同意在訂立商品房買賣合同時與買受人簽訂有關物業管理協議。對此，買受人應該據理力爭，防止交房時物業公司變更物業費。

　　（5）關於履行合同的期限和方法的條款。

　　應寫明房屋交付的日期，房屋價金的交付日期、金額和方法。例如交付房價款，是一次付清，還是分期付清。

　　（6）關於產權登記的條款。

　　由雙方依規定的日期會同辦理，或委託代理人辦理。在辦理產權過戶手續時，賣方應出具申請房屋產權移轉給買受人的書面報告，以及繳納的稅單。

　　按照《商品房銷售管理辦法》的規定，約定辦理產權證的期限應為60日。但是，實際簽約時，出賣人往往將此期限延長，通常有90日、180日等等。買房人應力爭在合同中，將出賣人為買受人辦理產權證的期限約定為60日，不宜太長。如果此期限時間過長，如：365天以上，表明此專案的土地或房屋很可能被設定了抵押擔保，短期內不能解除抵押，對買受人採用公積金貸款和儘快取得房產證有很大影響。

　　（7）關於稅費負擔的條款。房屋買賣中應繳納的一切捐稅、費用，應按法律規定，各自承擔，並明確載入合同。

　　（8）關於違約責任的條款。

　　包括出賣人逾期交付房屋應負的責任，或不能或不履行交付房屋應負的責任；買受人逾期付款 應負的責任，以及毀約不買應負的責任等。房產銷售合同有關違約責任的條款一般都有“銷售方遇不可抗力導至逾期交房，不承擔責任”這樣的表述。根據中國《民法通則》第一百五十三條規定，“不可抗力”，是指不能預見、不可避免並不能克服的客觀情況，如地震、火災、戰爭等。依照此規定，房產買賣合同中設定有關了延伸、擴張。但售房方不能把發展商自己的過錯，如：對市場判斷不準確投資失誤、專案設計不周密修改方案等因素歸之為不可抗力，同時也不能把應該預計到而沒有預計到的季節影響、上級行為、政府行為等因素歸之為不可抗力，從而免除自己理應承擔的違約責任。因此簽訂合同時，應特別注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。

現在開發商在購房合同中，關於逾期交房的違約責任一般約定為每遲延一日承擔全部房款萬分之二或三的違約金。這個違約金的比例偏低，與支付房款的銀行貸款利息相當，違約金的懲罰性體現不夠，買房者應爭取提高該比例，可以考慮在千分之0.5至1之間。

　　（9）關於不可抗拒力。

　　簽訂合同時，注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。

　　“不可抗力”指不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況（僅指自然災害，不包括政府行為或社會異常事件）。任何一方不得就此做擴大解釋，否則，該解釋不具有約束力。並應約定一個告知期限。

　　出賣人有時提出以下免責條款，買受人最好不要同意：非出賣人原因，有關部門延遲發出有關批准檔案的；施工中遇到異常惡劣天氣、重大技術問題不能及時解決的。

　　 7、補充協議別嫌煩

　　《商品房買賣合同》補充協議內容一般包括付款方式、房屋平面圖、公共面積與公用房屋分攤面積說明、裝修標準、遲延交房特殊原因的說明、公建配套設施以及花園綠地的權屬、物業管理等。建議購房者在簽約時一定不要侷限於格式條款的內容，對有損於自己利益的條款要與賣方協商重新擬訂，對遺漏的事項要加以補充。

　　買受人在簽訂合同時一定要將自己與開發商所約定的事項在合同中加以體現，只有這樣才能在日後發生爭議的情況下，有據可尋，最大限度地維護當事人的合法權益。買受人儘可能要求開發商提供電氣、供水、供暖以及其他線路和裝修的平面圖。這既是購房人的一個基本知情權，也是今後解決爭議的主要依據。

　　房屋平面圖作為合同的附件一，是當事人意思一致的表示，也是日後發生爭議的解決依據。由於劉先生在簽訂合同時並沒有仔細審查自己合同的附件，所以並沒有意識到開發商所提供的房屋平面圖與雙方實際約定的並不一致，並且存在許多缺陷，而當雙方發生爭議時，起到證據作用的卻只能是合同附件中的平面圖，所以，希望廣大消費者在與開發商簽訂商品房買賣合同時，一定要仔細審查房屋平面圖的方向、尺寸、比例等具體細節是否在圖中標明。

　　避免商住混用引發糾紛。隨著商品房的交付使用，因商住混用產生糾紛的現象時有發生，可在合同中約定出賣人保證本幢商品房只作為住宅出賣，不得作為商業用房出賣，否則承擔違約責任。

　　約定“五證”影印件的真實性，否則開發商應承擔相應的責任選擇賣方出示《建設工程竣工驗收備案表》作為房屋交付的條件。交房時出示實測面積。

　　從市場的角度來說，適銷對路的產品供不應求，仍處於賣方市場，賣方就會利用市場的優勢，在履行合同的過程中不做出太多讓步。至於市場需求少或積壓商品房，因存在這樣那樣的問題，賣方寧死也不肯讓步。從司法的角度看，房地產市場剛剛形成並高速發展，立法者、管理者從觀念上和實際操作上都不能適應房地產市場快速發展的需要，且又無經驗及先例可循，導致立法和管理相對於房地產業的快速發展來說比較滯後；在幾種因素的綜合作用下，短期內買方與賣方是無法抗衡的，無法達到權利義務趨向於真實一致。那麼在這種買方明顯處於弱勢及不利的情況下，怎麼能盡最大可能為自己爭得一些應屬於自己的但實際上卻被侵犯或被忽視的權利呢？

　　買方聘請律師幫助簽訂購房合同的，在就合同條款進行協商、談判的時候，買方要與自己的律師站在一個立場，要表示出對律師的高度信任，這樣才有利於爭取到最大的合同合法權益，最大程度減少合同內容不利於買方甚至對買方不公的結果。在開發商表示不籤就算了的情況下，即使你很想買這個房子，你也要沉著，不要輕易放棄律師為你提出的談判條件，要知道很多談判不是一蹴而就的，要有各自爭取的過程。

　　總之，購房人在簽訂商品房買賣合同時，不要著急，儘可能多諮詢一些專業人士，這樣才能簽訂一份權利、義務對等的商品房買賣合同。

　　8、簽字蓋章祝圓滿

　　北京已出現了同一房屋買賣合同竟有三個版本的案件糾紛，開發商擅改合同是出現三個版本的合同原因。

　　堅持賣方先蓋章，買方後簽字，不在合同上留空白。建議在合同上由加蓋騎縫章、過頁章，個人買主過頁簽字。

　　簽訂商品房買賣合同應該是雙方對合同的條款達成一致意見並以書面形式表達後同時簽字蓋章，然後合同才能生效。但實際上一些開發商要求買方先簽字，然後才去蓋章。開發商這樣做有很多理由，比如開發商委託中介機構售樓時，中介機構並無權在合同上蓋章，所以必須將談好的合同送到開發商那裡去蓋章；還有的是開發商的公章歸某個人掌管，為了提高開發商自己的效率或自己方便或者其它的原因，開發商一般在湊足了幾份買方已事先簽字的合同後，才集中起來去蓋章。

　　賣方蓋章和買方簽字的時間差，對於誠信的開發商來說無需多慮，但對於個別存在有意欺詐的開發商，買方就不得不防了，比如開發商利用這個時間差，將一式四份的合同修改，在空白處增加對自己有利的內容，對事先談好的補充協議不認可，可這時買方已簽字了，首付款大都交了，這會使買方處於一個不利的地位。

　　為了防止這種機率雖小但對買方殺傷力卻極強的細節，建議買方事先將合同的空白處劃掉，並將已選擇的條款用漢字在合同的空白處表述出來，以防被改動。

　　最好堅持雙方同時蓋章簽字，這開發商不是不能做到，同時也是對買方的一種尊重，對合同嚴肅性的尊重。

買房涉及到的知識很多，對於期房跟您說說簽訂認購書的注意是想吧。房屋認購書是商品房買賣雙方簽訂的商品房預售合同或者是正式簽訂商品房買賣合同之前所簽訂的文書，是購房者與開發商對房屋交易事宜的初步確認，是雙方之間對於確定購房，保證購房的一種協議，具有法律效力。下面給您提示簽訂認購書的幾點注意事項。

第一、房屋的詳細資訊必須出現在認購書中

認購書的認購物件是房屋，所以房屋的詳細資訊必須要出現在認購書中，包括房屋的地址、認購房屋的樓棟號、單元號、房間號、朝向、建築面積、套內建築面積、公攤面積等資訊。這也是避免一房二賣的一個方法。

第二、交易雙方的基本情況要謹慎填寫

交易雙方的基本資訊包括雙方的姓名、地址、電話、證件號碼等。對於購房者來說，這裡要尤其注意賣方的名稱是開發商還是代理公司。如果是第三方銷售代理公司，則應該在認購書中註明為代理關係。一旦後期出現什麼問題，也好有個說法。

第三、開發商資質和樓盤預售證要調查清楚

簽訂認購書本來就具有一定的風險性，所以更應該認清開發商的資質和樓盤的品質。對於樓盤，除了購房者自己的瞭解和調查之外，更重要的是要看它是否具備商品房預售許可證，有證與無證的區別相信大家也很清楚，有了預售證，簽訂認購書的信心便又增加了一分。開發商無證銷售的行為雖然不影響認購書的效力，但還是對開發商的資質問題有一定的影響。而且購買沒有預售證的房子，即使簽了合同，也無法辦理網籤、過戶，更無法獲得不動產證。

第四、房屋的價格和付款方式要約定清楚

房屋的價格包括單價和總價，不能使用特價、均價等模糊字眼，付款方式則包括全款、分期付款、按揭付款等。每一個數字，每一個金額都要認真核對，防止因粗心造成的資金損失。

第五、開發商承諾要寫進認購書

大多數購房者在購房的時候，開發商都會給予一定的優惠、贈送面積等承諾，這些都可以在認購書中體現，後期簽訂正式的購房合同時照樣也可以寫進去，以防開發商變卦。當然在這裡最好也要對違約的處理辦法作出一些規定。

第六、違約責任要提前約定

合同類性質文書的簽訂都是為了對雙方有一個約定，以及對可能出現的風險造成的損失進行賠償的方法確定。認購書也不例外，在認購書中除了要交代清楚自己的關注點之外，比如商品資訊，交易詳情或者資金往來等內容，更要約定清楚風險處理方法，對雙方進行約束，減免出現損失時的風險係數。

買期房籤合同最應該注意的是補充條款，很多隱蔽的，對開發商有利的條款都在補充條款裡面，尤其是涉及到開發商可能會違約的條款；一是要注意開發商的違約責任是否合理，二是開發商在設定違約金和違約責任是否對等。比如：沒有達到交房要求而強制交房；開發商違約後，違約金設定封頂金額等等。補充條款要仔細看看。遇到不合理的要及時提出交涉。可以去工商部門或市場監督管理局等政府部門投訴。最好是動靜越大越好解決。