很多人都問小產權房可以買賣嗎？但是，卻不瞭解什麼是小產權房？下面首先說一下什麼是小產權房？

小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未辦理相關證件，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，亦稱“鄉產權房”。該類房沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證。

通常所謂的小產權房主要指兩類：其一是經過國家相關政府部門的土地、規劃、建設環節審批，建設在農村集體建設用地上的城中村改造房;其二是未經過任何國家相關部門和環節審批，建設在租用土地或非法侵佔的土地上的房屋。

根據《土地管理法》第六十三條的規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。

小產權房沒有不動產權證,很多有宅基地使用權證。宅基地使用權的轉讓一般需要同時具備幾個條件：(1)轉讓人擁有二處以上的農村住房;(2)同一集體經濟組織內部成員轉讓;(3)受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權分配條件;(4)轉讓行為徵得集體組織同意;(5)宅基地使用隨房一併轉讓。

一般在司法實踐中,對於農村房屋買賣合同效力以認定無效為原則。當然,並非所有的買賣均是無效的,需要具備上述所說的條件。

很多人都問小產權房可以買賣嗎？但是，卻不瞭解什麼是小產權房？下面首先說一下什麼是小產權房？

小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未辦理相關證件，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，亦稱“鄉產權房”。該類房沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證。

通常所謂的小產權房主要指兩類：其一是經過國家相關政府部門的土地、規劃、建設環節審批，建設在農村集體建設用地上的城中村改造房;其二是未經過任何國家相關部門和環節審批，建設在租用土地或非法侵佔的土地上的房屋。

根據《土地管理法》第六十三條的規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。

小產權房沒有不動產權證,很多有宅基地使用權證。宅基地使用權的轉讓一般需要同時具備幾個條件：(1)轉讓人擁有二處以上的農村住房;(2)同一集體經濟組織內部成員轉讓;(3)受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權分配條件;(4)轉讓行為徵得集體組織同意;(5)宅基地使用隨房一併轉讓。

一般在司法實踐中,對於農村房屋買賣合同效力以認定無效為原則。當然,並非所有的買賣均是無效的,需要具備上述所說的條件。

湛江市徐聞縣的小產權房，是一個“中介代理制”的銷售鏈。 中介直言，只要有8、9層樓高的，全部都是小產權房。 他們在銷售時，還搞起了“預售制”—— 房子還沒建成，購房人要先交錢，預定房子。

假設一棟小產權房準備建9層樓，每層有2戶，除去1樓停車，一共有8層16戶。每個收費節點，可以拿到的資金是80–96萬元。 拿到的預付款，就可以覆蓋建築成本。 等到全樓竣工，再按2800元每平的售價計算，購房人交完剩下的尾款。人都住進去了，大家也都是這麼買的，還怕政府會拆掉嗎？

官方證言

徐聞自然資源局的工作人員是這麼說的—— 這就是僥倖心理。 「我們不去，就是因為給時間讓他們去改正。我拆你的是分分鐘的，你違建，你收別人的錢是你的事情，你違建我拆你的是正常。」 其實強拆小產權房的事情也出現過，一旦房子被拆，不僅居無定所，還有可能走上漫長的維權打官司之路。 之前惠州永漢鎮的小產權房就是，當時開發商告訴購房的人，有集體證，不是違建，現在在上面搞關係，補充材料什麼的。 但到今年5月，還是被政府強拆了。 當地村民說，也就是今年才開始拆小產權房的，之前都沒出現過要拆。

小產權法規

產權，其實是相對大產權來說的： 按照產權證的發證機關來區分，由國家房管部門發產權證的叫大產權； 國家不發產權證，由鄉鎮政府發證書的叫小產權，又被稱為鄉產權。

在之前，小產權房是歸集體村民所有的不能轉讓給其他城鎮市民，如果你買了，那張合同是不受法律保護的。 也就是說，這種小產權，國家是不認的。 如果原賣家反悔，毀約要回房子，你是沒辦法維 權的。

其實，小產權房便宜是便宜，但你得知道，便宜也有便宜的問題。 合法性存疑，不能抵押按揭，也不能落戶，沒有學位。 所帶來的問題，可能遠比你想象中的要複雜。 但對於我們普通人來說，房子是一項重大的資產，不值得冒這麼大的險。

關鍵總結

個人覺得要買，還是買正經產權的房子吧。買房這種事情，要麼先不買，要買，就不可僥倖打擦邊球。

很大部分人不瞭解，到底什麼是小產權房？

所謂的小產權房通俗點說，就是沒有房產證。“小產權房”的性質有三種：一是在集體建設用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只屬於該農村的集體所有者，外村農民不能購買；二是在集體企業用地或者佔用耕地違法建設的房子。三是各類農業園或養老院的別墅。

小產權房存在哪些風險呢？

沒有房產證、產權證

從法律的角度而言，小產權指的是沒有產權的房屋。也就是說這類房子是沒有國家頒發的土地使用證和預售許可證，當然購房合同也不可能在房管局備案。因此，無法擁有一本合法合規，有效的房產證。此外，還無法擁有產權證。因為辦理產權證，需要擁有國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證及商品房銷預售許可證。而這些小產權房的開發者是不具備五證，因此小產權房購買者無法到房管部門辦理相關房屋產權證。所以，小產權房是沒有房產證以及產權證的。

無法進行銀行貸款和抵押貸款

由於小產權房沒有經過備案，沒有房產證的，因此銀行是不給予貸款的。因此，若需要購買小產權房，則是需要一次性交清放款的。不僅僅說是買房不能貸款，即便買完房，也不可拿房子做抵押到銀行進行貸款。

小產權房交易難

小產權房若向非集體成員的第三人出售，因其沒有房產證而無法完成產權過戶，小產權房屋購買人完全可以與其他人再次簽訂房屋買賣協議，達到一房二賣或是多賣的目的，第三人的利益將得不到保證。

拆遷補償難，質量沒保證

由於並不是房屋合法所有人，無法對抗國家的徵地和拆遷，購房者將來遇到拆遷，將很難得到補償。若小產權房屋違反國家政策被強拆，購房人可能面臨既無法取得房屋，又不能索回房款的尷尬局面。另外，現在不少的開發商在建設小產權房屋時，因職能部門監管不力，為賺錢而對房屋使用的材料進行偷工減料，存在嚴重安全隱患。目前，有不少的小產權房出現牆體裂縫、房屋漏水等質量問題。這樣一來，對於居住的安全性以及品質都大打折扣。而且，這類房出現的房屋質量糾紛，購房者維權難，終只能自行承擔損失。

因此，小產權房風險重重，建議不要輕易購買小產權房，雖然價格便宜，但是居住安全實在無法得到保障，也許某一天你還正在睡夢中，你的房子就成為違規建築，被通告限期拆除，你只能陷入投訴無門欲哭無淚的困境中無人可幫。

對於這個問題，首先我們要鬧清楚到底什麼是小產權房？小產權房其實並不是一個嚴謹的法律名稱，他是相對於大產權也就是我們能夠辦到產權證的房屋而言的。能夠正常辦理產權證的房屋我們一般叫做大產權，那麼不能辦理產權的房子呢？就顧名思義起了一個名字叫小產權了。

但是它確切的含義，其實指的是在農村集體土地上建設的房屋，未辦理相關證件，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，亦稱“鄉產權房”。該類房沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證。

這樣的房屋到底能不能買賣呢？需要看具體的情況。

因為小產權房大多數指的是農村宅基地上的房屋，這種房屋根據法律規定，只有本農村集體經濟組織內的成員才能購買，如果不是本村集體經濟組織的成員，或者是城鎮戶口的人員是不能進行買賣的。因為這樣的房屋是不能對外進行流轉的。即使你們私底下籤訂的這樣的協議也交了錢，買賣房屋，只能說你們存在買賣房屋的事實，但是這樣的行為本身就是違法的，就是無效的，所以一旦將來產生爭議，這樣的房屋買賣合同也一般會判定為無效。而判定無效的後果就是雙方需要返還，也就是說，您需要把買的房子還給人家，但是人家也需要把你買房的錢退給你。

但是往往出現這樣糾紛的時候，大多都是農村的房屋出現了拆遷，所以這時出售房屋的農民就後悔了，覺得我要不賣的話，能獲得高額的拆遷款，所以都積極的去主張無效，但是這種情況下即使被判定無效，也不一定就只是返還購房款這麼簡單，因為購房款遠遠不足以彌補買房人的損失，所以這種情況下到底如何判定，如何賠償，需要具體情況具體分析。

但是有一點可以確定的就是買賣這樣的房屋一定是存在很大的法律風險的，所以建議大家不要以身試法！

一、小產權房的概念：小產權房和大產權房是相對的兩個概念。大產權房指具有國家頒發的產權證書，而小產權房屋是由鄉鎮政府頒發的產權證書，有時也叫“鄉產權房”。

二、小產權房可以交易嗎？一般情況下，小產權房是由村集體組織或者開發商建築在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的。如果是本集體經濟組織內的人，是可以得到法律承認和保護的，他們可以依據《物權法》等相關法律取得房屋的完整的所有權，依法享有佔有、使用、收益和處分的權利。但是在實際中，購買這些小產權房子的人大多數是村集體經濟組織以外的第三人。這樣他們的權益不會受到法律的承認和保護。

三、購買小產權房的注意事項：1、無法辦理房產證、產權證。按照嚴格的法律來講，小產權是沒有產權的，因為這類房子是沒有國家頒發的土地使用證和預售許可證的，購房合同也不可能在房管局備案。所以購房者是拿不到合法合規，有效的房產證。這是小產權房大嚴重的問題。2、無法進行銀行貸款和抵押貸款。由於小產權房沒有房產證，沒有經過備案，所以是不能去銀行貸款的，只能一次交清房款。這對於購房者來說也是很大的壓力，而且現在不能去銀行做貸款，同理未來也不能拿這個房子去銀行做抵押。3、拆遷補償難。其實，購買小產權房的購房者不是房屋合法所有人，無法對抗國家的徵地和拆遷，購房者將來遇到拆遷，是很難得到補償的。如果小產權房違反了國家政策被強行拆除，購房者可能面臨既無法取得房屋，又不能索回房款的尷尬局面。 4、質量參差不齊。另外，小產權房的建設是沒有經過相關部門的稽核的，所以不排除有些開發商會出現偷工減料的行為，因此也不能保證房屋的質量。而且房屋一旦出現了任何質量問題，責任也是很難追究的。

下面將從小產權房的定義、小產權房的利弊、小產權房的購買風險。

第一，小產權房的定義

小產權房是一類“違法建築”的總稱，主要違法原因包括土地實際用途不符合原有規劃用途、或者土地實際使用人不符合原有規定。目前市面在售的小產權房主要包括：將村集體擁有產權的土地，賣給非村集體成員居住；將非住宅用地建造商業住宅。

小產權房本身不合規，也沒有產權，所以買方不受法律保護。由於部分小產權房專案是由村集體或地方政府主導開發的，所以購買的時候會有所謂的“產權證”，不過請注意分辨“小產權證”和正規商品房的“產權證”的差別。這種“產權證”只能做登記作用，在法律上並不能反映房屋的產權。

第二，小產權房的利弊

1、小產權房的優勢

小產權房和同地段的房屋專案價格更便宜，單價甚至可以低50%左右。其中原因主要有兩個，地段相對偏遠，本身地價就便宜；再加上不需要繳納土地出讓金，無形中，房屋成本就會低不少。

2、小產權房的劣勢

小產權房本身違法就是最大的劣勢，也是絕不能購買的理由。

其次也因為房子本身沒有經過國家監管，所以本身的設計、消防、水電暖配置、包括房屋周邊配套設施，也都不夠理想，可能會對未來的居住造成影響。

第三，小產權房的購買風險

1、小產權房的購買過程不受法律保護，買賣雙方可以隨時反悔，對買家的傷害更大。

《土地管理法》規定：農民集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。將農民集體土地轉為國有土地、農村集體經濟組織非法出讓或出租集體土地用於非農業建設、城鎮居民在農村購置宅基地、農民住宅或‘小產權房’等違法用地，不得登記發證。

小產權房買賣違法，所以雙方簽訂《購房合同》也只能稱為“君子協定”，無法對買賣雙方進行約束。比如，一旦面臨房價上漲迅速，賣方後悔覺得房價賣低了；或者房子面臨拆遷，可能有補償，賣方後悔賣房了；賣方隨時可以“買賣不合法”為理由，要求追回房屋。

而面對這種情況，通常法院的判例顯示：

根據中國法院網總結的關於小產權房合同糾紛處理方法：在買賣雙方中任一方以“合同無效”為由提出終止交易的訴求時，賣方應返還房款並賠償相應的裝修費用，而買方應騰退房屋，並向買方繳納“居住期間租金等額的費用”。

至於是否應該賠償買方增值部分，或未來房屋徵收的賠償所得，沒有獲得明確結論，也就是說，如果賣方想反悔，買方必須騰退房屋，並且房屋增值部分也無法獲得補償；對買家的權益無法保障。

2、即使購買了小產權房，一旦面臨徵收拆遷、很可能不但沒有賠償，還需要繳納罰款。

目前對於小產權房徵收拆遷是否有補償、是否需要繳納罰款，並沒有明確的說法。只能根據現有的案例處理方法進行參考。

目前深圳的做法是“徵收補償-未繳納地價-罰金”的原則，也就是說，拆遷是有補償、未繳納的土地出讓金也必須補全、罰款也是要罰的。

而看北京近期的拆遷來說，主要以“罰”為主，對於補償力度並不明朗樂觀。

也就是說，“小產權房拆遷了，是不是就一定有補償？”這個問題的答案也並不明確，強烈建議大家不夠購買，也不要去博小機率的“補償”機率。

希望回答對題主有幫助。