房住不炒已經深入人心，房產不再是暴利行業。碧桂園業績看似宇宙第一，跟去年同期相比有所下降。這也正是碧桂園主席楊國強所擔憂的，所以碧桂園正在大力拓展多元化發展之路，特別是農業發展這塊以後會是碧桂園的重中之重。當然，目前房產業務仍是碧桂園的重點。

房地產業務已經風光十幾二十年了，自從國家不包分配房子以後，就是商業地產的江湖，就是商業地產崛起的年代，再加上城市的就業機會多，吸引外來人口，人流量加大，吃住出行人的四大基本需求之一，沒有住的不行，就導致很多人買房，所以當時買房的需求量很大，所以造就了今天房地產的暴利行業，再加上政府賣地提高買地的收入，以至於後來的地價越來超高，加上房地產開發，已經是十幾年的好幾十倍了，這時如果繼續提高地價，房價，會存在系統性金融風險，如果繼續擴大地價，要麼國家銀行繼續印製貨幣，再引發一次通貨膨脹，但這次可不像以前那種慢慢的貨幣通脹，一旦瘋狂印造就不是房價的問題了，而是整個社會有關的問題了，你吃的菜，肉，生活用品都不會按現在這個價格賣給你，目前國家是要穩定物價，而不是提升房價地價，再加上目前整個經濟趨勢目前來說下行壓力很大，因為有些行業在中國發展很多年需求已經趨於飽和，行業發展必須要找到突破口和適應新的環境，目前房地產如果繼續跟風政府抬高地價的話，到時候加上開發成本，那個房價是起來了，但是高房價需求量有這麼多嘛，普通人能夠承擔高房價嘛，從目前政府調控政策來看房價繼續漲是不太可能了，再加上空置稅這個重磅炸彈的到來，以後可能會實施更嚴厲的房產稅，房產稅這個，主要是由於以後買房的人少，但是政府的收入不能少，用來發展本地經濟，房產稅就會作為政府主要收入來源之一，加上目前的房地產量這麼大，目前對於房地產企業對於拿地要做好風險評估，這塊地的合理估值，高於這個價就沒有搶地的必要了，這樣做出來的房子價格合理，就會激發市場需求，專案開發週期縮短，快速回籠資金流，而不高價買地，掛在那裡幾年不敢開發，佔用資金流，因為在中國土地是有使用年限的

其實已經能很明顯的看出，龍頭房企們都在走多元化發展之路，但並不能稱之為轉型，因為房產依然是房企的支柱產業，但是大家都懂，不要把雞蛋都放在一個籃子裡，從多元化業務裡謀取更多的投資機會，也等於比其他企業跑了幾步，才不至於原地踏步，因為對於頭部企業來講，後進企業來勢洶洶，如果不強勢發展，就等同於退步。尤其在樓市慢慢進入白銀時代後，收益率下滑，哪怕在交出數千億成績單後，仍然可以看出多元化發展的決心。尤其像題主說的碧桂園，雖然已高居中國地產三強，銷售額第一的地位，但仍會選擇與房地產行業相關的協同業務進行開拓，併產生了不錯的成果，但多元化發展的道路都要不斷的試錯，龍頭房企也需要時間來證明自己。

too big to fail.大而不倒，這是碧桂園、恆大們的終極策略，房地產行業與社會經濟慼慼相關，已經大到影響整個社會，如果崩盤甚至會引發經濟危機。對於房地產公司，做小，資金鍊斷裂，可能會有破產危機；做大，反而更加安全，至少政府為了考慮社會安定，會幫忙兜底。

根據政策和市場條件進行業務調整是每個企業都會面對的問題。這其中，房產受政策影響很大。

中國經過房地產市場經過了近三十年的發展，尤其是近十年的黃金時期過後，到達了一個平緩期，隨著近兩年棚改政策的改變，各房產巨頭已經嗅到了不同的氣息，感受到了市場的冷暖，開始多元化發展。恆大去做汽車，碧桂園發展機器人和大農業，都是一種多元化的嘗試。

但是，在下一次，乃至下下次科技革命前，普通百姓的生活還是肯定圍繞著衣食住行，那麼百姓的改善生活的精神和物質雙重需求就必然存在。碧桂園雖然提出了發展機器人和大農業，但是依然擁有大量的土地儲備，房地產業務也還是主力產業，而推出的機器人業務的其中重要的一個方面也是為建築服務，這在碧桂園董事會主席前兩天在年報釋出會上的講話可以看出來。

以機器人服務建築這是一個非常好的方法，用機器人去做一些標準化的工作，是一個很有想法的事情，也有發展前景和實踐基礎，這一點京東已經做了嘗試，也很成功。

以後，一些除創意外的工作，用機器人來做一些危險工作，可以減少不必要的工傷，提現以人為本的精神，同時對於企業來說，還可以降低成本。在我看來，前景光明。

​隨著國家相關政策的調整和監管力度加大，再加上銀行政策調整，導致小開發商資金壓力增加，越來越難以生存。地產龍頭的優勢就慢慢凸顯出來。

相比小開發商，這些地產龍頭都有豐富的土地儲備，雄厚的資金流動，專業的團隊，完善的架構和豐富的經驗，政策調整對其雖有較大沖擊，但是不能傷其根本，並且能迅速反應，作出相應的企業策略調整。

碧桂園財報亮相，從報表可以看出，碧桂園的發展勢頭依舊很足，這也說明，房地產本身市場依舊很大，只不過是市場需求發生了變化。

隨著人們生活品質的提高，對房子的要求也越來越高，即使是剛需者，對品質也有了相比之前更高的需求。人們已經不再是簡單的滿足於傳統的滿足居住，現在更多的會從戶型，配套設施，智慧家居，是否裝修，園林環境，物業服務等等多個維度去挑選住宅。不得不說，人們這些觀念的改變與碧桂園這樣的地產龍頭的全國佈局息息相關。

這些大型房企的進入，尤其對三四線城市的居住觀念和本地房地產的衝擊很大。但是，另一個問題也顯現了出來，隨著全國城市基本佈局完成，剩餘市場大大減少，龍頭房企就不得不考慮可持續發展的問題，地產龍頭的發展之路到底該如何走？

這個問題上，碧桂園和恆大選擇了相似的道路：多元化發展。

碧桂園近年來開始大力發發展現代農業，推廣“鳳凰優選”品牌。18年向清華捐贈巨資，同時展開合作，研究機器人，進軍高科技行業。

從碧桂園最新的企業定位“碧桂園是為全世界創造美好生活產品的高科技綜合性企業。”可以看出，碧桂園已經定位為一個高科技綜合性企業，對機器人研究投入巨大。個人認為，這是一個大膽的嘗試，並且是一個很好的“出路”。現代農業發展是一個利國利民的好事，順應社會發展和國家期望。機器人研究推動國家現代技術發展，同時，研究成果還可以作用於自身的建築事業。也體現出了一個企業的社會責任。

題目是既然提到了財報，那我們先看看這份財報傳遞了什麼資訊。

首先，2018年，權益合同銷售金額約人民幣5018.8億元，同比增長31.25%，較於2016的120.3%和2017年78.34%，2018年碧桂園增速明顯放緩。同時，碧桂園2018年權益合同銷售面積同比增長23.06%，而2018年商品房銷售面積增幅是1.3%，銷售額增幅是12.2%，碧桂園的增速又遠高於行業水平。碧桂園在迅速擴張後又放慢腳步，物極必反，依照當前房地產市場趨於飽和的背景下這種做法毫無疑問是正確的。去年碧桂園提出要“提質保速”，其實也就是他的發展方向之一。

其次，2018年碧桂園財報顯示：碧桂園賬上目前有2425.4億元現金，另有3017億銀行授信額度尚未使用。前文提到碧桂園正在“提質保速”，因而這些現金肯定有一部分不是用在房子上面。看看碧桂園最近在媒體上的發聲，“機器人”、“現代農業”是兩個高頻詞彙，可以做個猜想，二者將會是碧桂園集團未來的重要工作目標，用他們的話來說，就是把碧桂園打造成一個高科技綜合型企業。

任何事物的發展都會遭遇瓶頸期，目前的市場環境已經無法容納如此多的傳統的房地產企業，有的在逐漸苦苦掙扎，有的已默然出局，而像碧桂園這樣的行業龍頭也只有選擇產業轉型方有可能涅槃新生。

從財報資料上看，碧桂園2018年年報資料顯示，2018年碧桂園歸屬公司股東權益的合同銷售金額5018.8億元，合同銷售面積約5416萬平方米，同比增長31.25%和23.06%，增速遠超行業平均水平。關鍵資料方面，碧桂園營業收入、毛利、淨利潤等核心指標均實現大幅增長。其中，營業收入約為3790.8億元，同比增長約67.1%。毛利約為1024.8億元，同比增長約74.3%。淨利潤約為485.4億元，同比增長約68.8%。股東應占利潤約為346.2億元，同比增長32.8%。股東應占核心淨利潤約人民幣341.3億元，同比增長38.2%。

從這份財報可以看出，雖然在市場下行期，碧桂園還是能保持穩健的盈利能力，說明其市場應對能力是非常強的，資金運營能力還是非常穩健的，受市場影響不大。

其次，看碧桂園的主要利潤來源，2018年碧桂園位於一二線和位於三四線銷售金額比例為36:64；按目標市場分，目標一二線與目標三四線銷售金額比例為44:56。一二線城市業績貢獻明顯，三四線城市仍然佔據優勢。說明碧桂園走“農村包圍城市”的路線還是比較成功的。這也得益於這幾年政府的棚改和貨幣化安置政策。最後，財報上顯示，碧桂園認為城鎮化還在繼續，未來三四線市場還是會看好，同時，也會繼續深耕長租業務。這也是和國家堅持的“構件長效機制，堅持房住不炒”的基調是吻合的。

最後，多元化發展也是房地產巨頭轉型的重要方向。現在已然不只是賣房子的年代，有實力的房企基本都在進行多元化產業的發展。碧桂園主要是透過機器人、現代農業以及新零售等方面進行突圍，顯然這與萬科、恆大等做健康、醫療和教育走的是不同的路。碧桂園慢慢傾向與轉型綜合性的高科技企業。這種魄力和勇氣在房地產企業是少見的。且看未來發展如何吧。

碧桂園，2018年財報亮相，上交了一份漂亮的成績單！

從以下幾個維度，個人大膽揣測碧桂園未來的發展方向及核心競爭力：

一、戰略：走多元化發展路徑，與國計民生行業緊密繫結，響應“向實體經濟轉型”的號召

1、高科技：從財報傳遞的資訊來看，碧桂園將自身定位為一家高科技綜合性企業，大力投入研發機器人、新能源汽車等，科技含量十足。而且依託其產業板塊，如潼湖科技小鎮、思科智慧城等，與清華、思科等合作，彙集了眾多物聯網及上下游高科技企業生態鏈，具備了技術突破的極大可能。從近十年來看，全球Top10的企業，從07年微軟一枝獨秀到18年的六家科技企業，可見未來高科技對企業發展的影響之大，更不用說這條路線關乎國家大計，在未來的政策紅利維度肯定也少不了。

2、新農業：“民以食為天”——當前國家領導人最為關注的就是農民群體。利用新技術發展現代農業，利用新零售打通供銷環節，一來利國利民，二來利他利己。對於農業這個民生行業，在中國有著廣闊的市場，每年全球消耗的肉食總量，中國所佔的比例和份額遙遙領先。隨著消費升級和對食品安全的要求進一步提升，碧桂園憑藉其海量業主資源及眾多品牌渠道，有能力將“鳳凰優選”品牌快速做強做大。

二、佈局：“農村包圍城市”立奇功，但後市會適當收縮陣線，從機會型轉向深耕型；並加大海外市場開拓

1、國內：從財務披露的銷售資料來看，一二線及三四線的銷售金額比例為36:64，體現出三四線市場為碧桂園帶來的巨大貢獻。但隨著棚改及貨幣化安置政策的收緊，三四線紅利正逐步退去，許多大型房企已充分意識到該趨勢，正逐步調整三四線的城市佈局比例；萬科是動作最快的，其次是恆大和碧桂園，可見強者的嗅覺是一樣敏銳。但未來的三四線是不是沒機會呢？並不能一概而論。中國城市化程序與成熟國家如歐美等超大城市發展路徑不一樣，強調“有中國特色”的“均衡發展”；這就給不少三四線城市帶來了發展契機。尤其是“一帶一路”國策下的中西部節點城市，如貴陽、西安等有大量產業匯入的城市，存在著巨大的發展潛力和經濟動能，此類城市將會是“碧桂園”們接下來的佈局目標。從機會型轉向深耕型，瞄準高質量城市，持續深耕，也是房企巨頭們後市的核心舉措，更是眾多中小房企的發展之路，畢竟一二線城市不是哪家房企都有資格進場的。

2、海外：雖然折戟馬來西亞森林城市，但碧桂園的海外業務越做越大。不單單碧桂園一家，眾多大中型房企乃至小型房企均在國內嚴控的市場背景下，嘗試調轉船頭駛向海外。不少前期進入海外市場掘金的房企董事長這麼評價，海外的市場雖然利潤率不是很高，但關鍵在於市場穩定，波動不大。在當前國內嚴控的狀態下，行業利潤水平也大受影響，因此不難解釋海外市場對於眾多房企而言，是一條全新的出路。因此碧桂園對自己的定位，強調了“為全世界創造美好生活”，這是要將紅旗插編全世界的節奏。

三、盈利：降速提質，穩健運營，強悍的運營效率及恐怖的成本控制是其制霸市場的核武器

1、週轉：經歷了去年的“快週轉”及“質量門”的喧囂，楊主席多次表示“將速度適當讓位於質量”。此話有兩重含義，第一重意思是要“降速提質”：從財報披露資料來看，2018年的權益銷售額同比增長僅31.25%，相比於2016年的120.3%，2017年的78.34%，表現出明顯放緩的節奏。市場Top3規模效應已達成，無論是融資、拿地、品牌等維度均進入頂級序列，因此在規模上保持即可。第二重意思是“適當”：並非不要速度，要知道碧桂園的“雙享”制度正是以現金流回正為核心節點，這一利器也推動了資金的快週轉效率，也提升了資本的回報率。“快週轉”並非狹義上的速度快，而是指資金的快週轉和高利用。筆者與其區域Quattroporte劉總就此觀點相當一致，工程建築有其自身規律和時間週期，核心工序必不可少，但可以利用一些新型建造工藝來適當加快速度倒是真的。特別是在當前的市場環境下，房企必須要具備“快週轉”能力，才能更從容的應對外部鉅變。

2、成本：恐怖的成本控制力，一直是碧桂園在三四線攻城略地的核武器。從2018年披露的財報資料來看，其營業收入同比增長67.1%，而毛利增長74.3%、淨利增長68.8%。持續提升的盈利能力，以及穩定運營的資金狀況，讓資本市場確實對其青睞有加。無論是從土儲低成本還是從產業鏈一體化整合等角度，均為碧桂園在三四線市場奠定了極強的成本競爭力。別人花高價買石材，碧桂園自己擁有礦山進行開採，一來一去的成本差距可想而知。更不用提規模集聚下的集中採購、銷售協同、品牌溢價及高效運營。筆者曾經提煉其成本控制的“十大秘籍”，但對於諸多房企而言，可以看到，但無法學到；正所謂“似我者生，學我者死”，如果照搬照套肯定行不通，但作為參考，也許對眾多房企有不錯的借鑑意義。

早起打字真不容易，就寫這麼多吧。

我買了碧桂園的房子，質量一塌糊塗，樓板斷裂滲水，牆壁開裂，門窗歪斜。。。。。。奉勸各位，千萬別買碧桂園的房子。

房住不炒已經深入人心，房產不再是暴利行業。碧桂園業績看似宇宙第一，跟去年同期相比有所下降。這也正是碧桂園主席楊國強所擔憂的，所以碧桂園正在大力拓展多元化發展之路，特別是農業發展這塊以後會是碧桂園的重中之重。當然，