眾所周知，2019年1月15日和25日，央行分兩次分別下調金融機構存款準備金率0.5個百分點後，國內包括上海、廣州、深圳等一線城市在內的大多數地區的多家銀行都出現房貸利率的鬆動跡象。

那麼，銀行降息後，對於已經購房者來說是否會受到影響呢？降息後房貸怎麼算呢？

雖然，央行並沒有開啟降息通道，還僅僅是全面降準，但降準之後的樓市明顯有所鬆動，原先首套房貸利率上浮10%-15%，二套房貸利率普遍在25%，現在已經有多家銀行的首套房貸利率下調幅度。這種情況下，處於還房貸狀態下的購房者，是按照降息前利率計算還是新的利率執行呢？今天，我就和大家說一說這個計算方法。

首先，你必須要知道在簽訂購房貸款合同時，合同中關於房貸利率調整是如何規定的，提前明確是否隨央行利率調整而變動。如果是你的屬於固定利率，那就無法享受降息後的優惠利率。

其次，如果在銀行降息後，借款人已經簽訂貸款合同，那麼就按照當前房貸合同要求的貸款利率標準執行。目前，房屋按揭貸款利率的調整主要分為按年調息和浮動利率。

下面具體說一下這兩種方式的計算方法:其中，按年調息方式就是說借款人要在次年的1月1日起才可以享受降息後的新利率；而如果是採用浮動利率方式，則要從次年的同月開始調整利率。比如說，今年的3月降息後，要待明年的3月才可享受新利率標準。至於計算公式，主要有等額本金和等額本息兩種計算方法。大家在降息後，可以根據那兩種計算公式計算利息，看看自己可以省下多少錢。

這裡所說的“房貸利率下調”，指的是房貸利率相較於央行的基準利率上浮幅度下調，並不是央行降息導致的房貸利率下降。

我們來看看，目前銀行商業貸款的基準利率和公積金貸款利率：

大部分人買房貸款都會選擇貸5年期以上，按照最長25年、30年貸款的人也很多，那麼商貸的基準利率就是4.9%。

不過前兩年房貸政策收緊，大多數城市的房貸利率都會在這個基礎上上浮，比如首套房上浮15%，執行利率是5.635%，二套房上浮25%，執行利率是6.125%。

現在房貸政策放鬆，如果首套房貸利率上浮10%，執行利率就是5.39%，二套房上浮20%，執行利率就是5.88%。

在這種情況下，如果你打算要買房子，那麼成本就下降了，月供將會減少，但如果你是之前已經買的房子，銀行貸款的上浮幅度是確定的，和你就沒關係了，你的月供不會變。

如果央行全面降息，就是降低銀行的存貸款基準利率，那麼無論是將要買房、還是已經買房的人，房貸都會減少，月供會比之前少。

我覺得，今年房貸政策很可能會繼續放鬆，比如首套房利率有可能降至基準利率4.9%，但是全面降息的可能性不大，已經買房的人還是不要抱太大期望了。

最後，公積金利率沒有上浮之說，就是基準利率，貸款5年以上是2.75%，5年以上是3.25%。如果央行降息，那麼公積金利率也會隨之下調。

基準利率現在是4.9，一般房貸利率是在這個基礎上的下一年1月1日調整，基準降低那麼貸款利息就低，基準提高那麼貸款利息就提高。

答案基本上是肯定的，會影響還款額度。

人民銀行對金融機構利率調整，也就是我們常說的央行對基準利率調整，銀行等金融機構對外掛牌的利率絕大多數也要作相應調整，且調整比例基本與央行一致，但會不會引起正在還貸的人還款額變化呢？

下面我們以住房按揭貸款為例，分析下央行利率對我們每月還款額的影響。

住房按揭貸款一般為浮動利率計息，利息隨著基準利率調整而調整，且調整幅度基本同步，但調整時間，因行而異：

一、對於調整後辦理的新業務，各行均執行調整後的新利率。

二、對於調整前的存量業務，也就是所說的正在還款的人，一般有五種情況：

利率調整後，存量貸款在次年年初執行調整後的利率。（大部分銀行都如此）

利率調整後，存量貸款在下個季度開始執行調整後的利率。

利率調整後，存量貸款在下個月開始執行調整後的利率。利率調整後，存量貸款滿年度調整，即還款滿一年調整執行新的利率。按雙方當初約定的調整方式調整。

公積金貸款則一般為一年一調整，次年的1月1日調整。

現在說的銀行房貸利率下調並不是基準利率下調，所以對正在還貸款的朋友只有心理層面的影響，但還貸數額不會變。

現在下調的是房貸利率在基準利率基礎上浮動的幅度，所以以前貸款的朋友可能浮動了20％甚至30％，看到現在只浮動20％或者15％會有點兒失落，覺得自己吃虧了，尤其是還有十幾二十幾年要繼續吃虧，那心裡絕對是不平衡的。

如果哪天基準利率下調了，那才是普天同慶，是貸款買房人的福音呢，因為基準利率調整是涉及到所有人的，不過如果基準利率上調也是同樣的效果，大家一起漲房貸利息。

所以說，單單在基準利率基礎上進行浮動利率調整，對正在還貸款的朋友沒有太大影響，也沒有實際意義上的影響，最多就是心裡不太舒服而已。

朋友們好！目前銀行房貸利率有鬆動的跡象，一些地區，個別銀行，下調了利率的上浮幅度，比如從以前的30%調整為10%甚至5%…明確的講：銀行利率下調對正在還貸的朋友有重大影響！但，具體房貸合同有關…大體有三種情況…先來看第一種情況，營商業銀行自行上浮或下調的利率！那麼，以償還的不在更改，尚未償還的部分，依不同合同有以下幾種情況：

1，當年度不執行，但是，次年初執行新的利率！一些銀行例如建，工，農…的部分合同有明確規定解釋…

2，每滿一年，執行新利率…簡單講房貸利率調整，但調整後，以前房貸利率，交款未滿一年，不調整！例如一些國有銀行，執行這一政策…

3是一種特殊的方式，由雙方協商，來決定何時執行新的利率…這一方案目前基本沒有應用，因為，無論是上漲還是下浮，雙方很難協商一致，畢竟涉及到很大的金額…

再來看第二種情況，央行正式調整了貸款利率，在商業銀行，沒有調整上浮或下浮的比例，這種情況所有未還的房貸，按央行的新利率執行，上浮或下浮的幅度不變…

第二種情況，央行調整了貸款利率，而商業銀行也同時調整了上浮和下浮的比例！那麼，就可能參照第2種情況，和第1種情況來綜合處理…綜合分析：房貸利率調整，分為多種，但對房貸的朋友都有很大的影響！總體上看，目前房貸利率，處於歷史較低水平！央行調整房貸利率的可能性不大…但隨著房價增高，和經濟週期波動，已有部分商業銀行開始下浮房貸利率，總體上看：

1，房貸利率下浮，或下調，有利於長期房貸還款…減輕負擔…但有可能促使房價上漲…提升購房慾望…

2，房貸利率上浮或上調，提前還貸慾望強烈，可以大幅減少利息負擔…但有可能影響房產價格及銷售…

沒有影響。

因為央行的房貸基準利率並沒有變化，而上浮利率是銀行和貸款人都已約定好的，一般情況下，變動合同條款需要雙方協商確定，而這個上浮利率是個人對銀行，協商成功的可能性不大，難度係數太大。

貸款在基準利率不變的情況下，就安心還款好了，這個對於個人來說沒有任何影響。

本人在銀行工作多年，對此題看法如下：

01

房貸利率是資金市場的晴雨表，是銀行流動性的一個敏感指標。所以透過房貸利率的升降來判斷市場資金流動性是很好的一個手段。

02

從題主的描述來看，首套房利率上浮度下降了許多，缺少可以說明南京資金市場充裕了許多。其實從國家近期釋出的多項政策來看，增加流動性也是國家調控的目標。

03

利率下調對目前正在還貸的人來說肯定有影響，可以少還貸款。但這個優惠政策要到明年1月份從能享受到。

元旦之後就不停的有城市下調房貸利率，聲音不絕於耳，合適能夠輪到自己所在的城市呢？也在不少身背房貸的人心中撩起了絲絲漣漪，尤其被房貸壓的喘不過來氣的年輕人，自己月供可不可以少還一些了呢？

先前有一線城市的深圳下調房貸上浮比例，現在二線熱點城市南京也開始下調房貸上浮比例，三四線城市更多，可以認定2019年下調房貸上浮比例的城市會越來越多，實際買房成本開始比18年降低了。

南京這次下調，從大行帶頭開始，建行首套放貸利率由原來的上浮20%下調至上浮16%，二套房由上浮25%下調至上浮20%，像中國銀行、招商銀行都有下調房貸放款實際利率。

不過這種透過下調房貸上浮比例來達到下調執行利率目的的行為，對已經在還貸的人沒有任何利好。只有當下調基準利率的時候，對正在還貸的人才有實際影響。當基準利率下調時，次年元旦之後才會降低還款利率；當基準利率上調時，次月就要執行新利率還款。

首先我們需要弄明白的一件事是，人們口中上浮12%或15%的基準利率，其實指的是由各銀行調控的浮動利率。房貸利率由國家調控的央行基準利率和由銀行調控的浮動利率共同影響，而兩者之間是有區別的。

除了調控方不同外，人們一旦貸款購房，房貸利率隨著央行基準利率而變化，而浮動利率卻是不變的。假設，2009年你購買首套房，當時的利率是4.9打七折，如今銀行首套房貸款利率較基準利率上浮15%，基準利率調整到5.2，那麼你的房貸利率是5.2打七折。因為，浮動利率隻影響規定出臺之後的購房人群，哪怕銀行的利率上浮百分之百也與之前購買的你無關。