評估報告中的“坑”，被拆遷人一定要擦亮眼睛，認真仔細核對。

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在徵收過程中，房地產價格評估機構出具的被徵收房屋評估報告是對被徵收人進行補償安置的重要依據。

正因為評估報告很重要，徵收方也特別重視評估報告，出於利益的考量，徵收方會企圖透過評估報告來使自己的利益看起來合法化，從而給被徵收人挖“坑”。

所以，我們被徵收人在評估的過程中要注意一下幾點：

1、評估機構不是直接由徵收人選定。

根據《國有土地上房屋徵收評估辦法》第四條的規定：房地產價格評估機構由被徵收人在規定時間內協商選定;在規定時間內協商不成的，由房屋徵收部門透過組織被徵收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者採取搖號、抽籤等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

2、評估機構是否有實地勘察並拍攝影像資料。

根據《國有土地上房屋徵收評估辦法》第十二條的規定：房地產價格評估機構應當安排註冊房地產估價師對被徵收房屋進行實地查勘，調查被徵收房屋狀況，拍攝反映被徵收房屋內外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，並妥善保管。

3、評估報告中是否有兩名以上註冊房地產估價師簽字，並且加蓋公章。

實踐中，簽字這個環節是被徵收人需要著重進行審查的，冒名頂替代簽、偽造簽字的情形並不鮮見。

根據《國有土地上房屋徵收評估辦法》第十七條第二款的規定：整體評估報告和分戶評估報告應當由負責房屋徵收評估專案的兩名以上註冊房地產估價師簽字，並加蓋房地產價格評估機構公章。不得以印章代替簽字。（京平吳）

實踐中的徵地拆遷，徵收方往往為了壓低徵收成本，會透過各種手段壓榨被徵收人的合法利益，而最容易成功的階段就是房屋評估環節。那麼被徵收人應該從評估中的哪些方面得知徵收方存有貓膩呢？

一、從評估機構

根據《國有土地上房屋徵收評估辦法》中的相關規定：房地產價格評估機構由被徵收人協商選定；協商不成的，透過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。在規定時間內協商不成的，由房屋徵收部門透過組織被徵收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者採取搖號、抽籤等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。從以上法律規定來看，房地產價格評估機構的選定被徵收人是有權選擇的，不能直接是徵收方單方面的決定。

二、繞開談判直接讓被徵收人簽字

在實踐過程中，經常就是評估報告出來以後不和被徵收人進行協商，也不給被徵收人看評估報告，就讓被徵收人在房屋評估報告上面簽字，同時拆遷方還會告知被徵收人各種的好處等等福利，誘惑被徵收人簽字。在不懂專業評估程式和套路的情況下，被徵收人是很容易經不住誘惑簽字的。

三、不在評估報告上面蓋章簽字

我們都知道一份有效的檔案，一般都是要蓋上章簽上字的，對於不在上面簽字也不蓋章的原則上是不生效的。但有的評估機構往往是倒著程式實施的，當你拿到上面沒蓋章沒簽字的評估報告的時候很有有可能是對方的一個基礎報價，並不是正規的評估機構所出的評估報告，只是想讓你先核對，然後核對完了籤協議，之後才再做評估報告。

房屋評估時，不同的房屋有不同的評估方法，各地在具體操作中並沒有統一評估方法。一般來說不同的評估方法評估出來的結果可能也會有所不同。根據《國有土地上房屋徵收評估辦法》規定，註冊房地產估價師應當根據評估物件和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析後，選用其中一種或者多種方法對被徵收房屋價值進行評估。對於這種情況被徵收人可先諮詢專業人士或是拆遷律師，過後再做決定，以免有所損失。

市場比較法是根據被拆遷房屋的基本情況比如房屋的使用面積、區位、用途、房屋質量等，然後參考相近的房屋市場成交價格，推算出一個價格區間，對不同情況給予被償。

成本法根據評估物件的重新購建價格來求取估物件價值的方法。具體的說，是求取估價物件在估價時點的重新購建價格和折舊，然後將重新購建價格減去折舊來求取估價物件價值的方法。

收益法，這個方法可根據擁有的房屋所有權，在現在和未來可能為其帶來的利益。

房屋評估報告中有哪些“坑”？

在徵收過程中，房地產價格評估機構出具的被徵收房屋評估報告是對被徵收人進行補償安置的重要依據，被徵收人尤其重視評估報告。

然而個別徵收方出於利益的考量，可能會透過評估報告來給被徵收人挖“坑”，因此被徵收人在評估過程中需要注意以下幾點：

1、評估機構是不是直接由徵收人選定？

根據《國有土地上房屋徵收評估辦法》第四條的規定：房地產價格評估機構由被徵收人在規定時間內協商選定；在規定時間內協商不成的，由房屋徵收部門透過組織被徵收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者採取搖號、抽籤等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

2、評估機構是否進行實地勘察並拍攝影像資料？

根據《國有土地上房屋徵收評估辦法》第十二條的規定：房地產價格評估機構應當安排註冊房地產估價師對被徵收房屋進行實地查勘，調查被徵收房屋狀況，拍攝反映被徵收房屋內外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，並妥善保管。

3、評估報告中是否有兩名以上註冊房地產估價師簽字，並且加蓋公章？

實踐中，簽字這個環節是需要被徵收人著重進行審查的，冒名頂替代簽、偽造簽字的情形並不鮮見。

《國有土地上房屋徵收評估辦法》第十七條第二款規定：整體評估報告和分戶評估報告應當由負責房屋徵收評估專案的兩名以上註冊房地產估價師簽字，並加蓋房地產價格評估機構公章。不得以印章代替簽字。

農村土地流轉對農民有哪些好處？ 

目前農村有很多人將土地進行流轉，並從中獲得利益。

流轉是指有土地承包經營權的農戶將土地經營權（使用權）轉讓給其他農戶或經濟組織，即保留承包權、轉讓使用權。

農村土地流轉是農村經濟發展到一定階段的產物，透過土地流轉，可以開展規模化、集約化、現代化的農業經營模式。

農民可以透過轉包、轉讓、入股、合作、租賃、互換等方式出讓經營權，國家鼓勵農民將承包地向專業大戶、合作社等流轉，鼓勵發展農業規模經營。

土地流轉對農民有諸多好處，比如：

（一）不再限制土地的發展，農民可以進城賺錢

這使得離開農村去城鎮務工或經商的農民透過轉讓土地經營權獲得補償，有利於他們在城市安家立業。對於繼續留在農村的農民，他們可以透過土地經營權入股農業企業，取得土地租金與分紅收入。

（二）提高土地的收益

隨著時代和政策的發展，只有集約化生產和規模經營才能有利於機械化耕作，提高農業生產效率，增加農民土地收益。

（三）擴寬了增收的途徑

農民可以透過分包、租賃、轉讓、持股、合作等多種形式轉讓土地的經營權，以獲得轉移成本；土地的經營權也可以作為投資資產，進入市場，從而農民可以享受紅利，獲得相對穩定的財產收入。

評估報告是對被徵收人補償安置的依據。在實操過程中，有很多坑，主要有以下幾點要注意：

1、只測量房屋主體的外圍，附屬建築不登記。

2、房屋內部裝修不拍照不取證，不計入評估範圍，或者降低裝修標準進行評估。

3、多層房產只評估一層，對於有違建的樓層不作評估，直接忽略掉該樓層合法產權建面。

4、全部違建均不作任何補償，被徵收人應極力爭取，找尋依法依規應當予以適當補償的證據。

5、在評估方法上採用對被徵收人不利的評估方法。如經營性房產不用收益法而採用成本法。

主要就是以上一些坑。另外，在評估機構的選擇上被徵收人可能會被剝奪選擇權，直接由徵收人指定，被徵收人有權參與協商選擇評估機構。還有就是在正式的評估報告出來之前，會有預評估結果，對預評估結果不滿意，被徵收人應據理力爭。

注意到以上這些，“坑”不難破，被徵收人應有理、有利、合法地維護自身權益。

個人很難達到那麼專業，涉及到的很多，要是感覺有很大問題，最簡單“自己”找個第三方專業人員做個簡單相應的評估和測量，最少可以參考。

房地產價格評估機構是獨立於徵收方與被徵收人的第三方主體，具有專業性、科學性、公平性等特徵，由其出具的評估報告能夠適當的中和徵收方與被徵收人之間就補償數額的先天不同看法，法律規定由中立的有相應評估資質的房地產價格評估機構按照既定的評估辦法來確定房屋的價值彰顯了公平與公正，能有效的化解徵收方與被徵收人之間的矛盾。因此，在徵收部門作出房屋徵收補償決定時，其確定的補償標準必須依據房地產評估機構出具的評估報告。如果評估報告不全面或是評估差距很大，就會對被徵收人造成很大的損失，下面我們就來談談評估報告中常見的一些問題，以防止廣大被徵收人在收到評估報告時被“坑”。

其一，評估報告的委託方是否具有委託資格

根據《國有土地上房屋徵收評估辦法》第六條的規定：房地產價格評估機構選定或者確定後，一般由房屋徵收部門作為委託人，向房地產價格評估機構出具房屋徵收評估委託書，並與其簽訂房屋徵收評估委託合同。被徵收人收到評估報告的第一時間就要鑑別委託人是不是徵收補償方案中確定的房屋徵收部門，委託人是否具有委託房地產評估機構進行評估的主體資格，如果沒有，就不能對被徵收人的房屋進行評估。

其二，評估機構的選定是否符合法律規定

評估機構的選定有嚴格的法律規定，《國有土地上房屋徵收評估辦法》第四條第一款規定：“房地產價格評估機構由被徵收人在規定時間內協商選定；在規定時間內協商不成的，由房屋徵收部門透過組織被徵收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者採取搖號、抽籤等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。”即房屋徵收部門與被徵收人協商評估機構，由協商達成一致意見的評估機構進行評估；協商不成的，房屋徵收部門可以在公佈的機構中採取投票方式，透過產生的多數意見選定房地產價格評估機構；透過投票方式無法形成多數意見的，再透過搖號、抽籤等隨機方式確定。確定評估機構之後，房屋徵收部門應當在房屋徵收範圍內予以公告。如果不是經過上述程式選定的評估機構，被徵收人是不認可評估機構具有評估其房屋的資格的。

其三，評估機構和評估人員是否具有相應的評估資質？

《城市房地產管理法》第三十四條第一款規定：“國家實行房地產價格評估制度。”房地產估價機構資質等級分為一、二、三級。第五十九條：“國家實行房地產價格評估人員資格認證制度。”根據《房地產估價機構評估辦法》第二十四條：“從事房地產估價活動的機構，應當依法取得房地產估價機構資質，並在其資質等級許可範圍內從事估價業務。”如果評估機構和評估師不具有相應的資質，其作出的評估報告對被徵收人也是無效的。



其四，是否與房地產價格評估機構簽訂委託合同

《國有土地上房屋徵收評估辦法》第六條規定；“房地產價格評估機構選定或者確定後，一般由房屋徵收部門作為委託人，向房地產價格評估機構出具房屋徵收評估委託書，並與其簽訂房屋徵收評估委託合同。房屋徵收評估委託書應當載明委託人的名稱、委託的房地產價格評估機構的名稱、評估目的、評估物件範圍、評估要求以及委託日期等內容。”

其五，是否對被評估的房屋進行實地查勘

評估所必需的情況和資料是透過實地查勘得到的，不是想象出來或者單純依據徵收方提供的調查登記結果計算出來的。根據《國有土地上房屋徵收評估辦法》第十二條第一款的規定：房地產價格評估機構應當安排註冊房地產估價師對被徵收房屋進行實地查勘，調查被徵收房屋狀況，拍攝反映被徵收房屋內外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，並妥善保管。所以，房地產價格評估機構不僅要去房屋徵收部門核實被徵收房屋的具體面積，還要去被徵收房屋所在地進行實際查勘測量。如果房屋登記的面積與實際查勘得出的面積不一致，應該以有利於被徵收人的原則來確定被徵收房屋的面積。而在被徵收人未能就裝飾裝修價值與徵收方協商一致的情況下，評估機構還要就此給出評估結果。

其六，評估方法是否全面客觀

國有土地上的房屋多數都會入市交易，被徵收房屋的價值根據市場比較法進行評估是沒有問題的。一般，對房屋進行評估都會綜合選用幾種方法，但是如果被徵收人收到的評估報告中，對自己房屋的評估只是選用了“成本逼近法”進行評估，顯然不能對被徵收房屋作出全面客觀的估值，會嚴重損害被徵收人的利益。註冊估價師應當根據評估物件和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析後，選用其中一種或者多種方法對被徵收房屋價值進行評估。被徵收房屋價值評估應當考慮被徵收房屋的區位、用途、建築結構、新舊程度、建築面積以及佔地面積、土地使用權等影響被徵收房屋價值的因素。

其七，是否實際交付評估報告

《國有土地上房屋徵收評估辦法》第十六條規定：房地產價格評估機構應當按照房屋徵收評估委託書或者委託合同的約定，向房屋徵收部門提供分戶的初步評估結果。

房屋徵收部門應當將分戶的初步評估結果在徵收範圍內向被徵收人公示。

對評估結果有異議的，應當在收到評估報告10日內，向評估機構申請複核；對複核結果有異議的，應當在收到複核結果10日內，向專家委員會申請鑑定。可以申請救濟的時間非常之短，被徵收人一定不可以輕易錯過。

評估報告是行政機關作出補償決定的依據和基礎，如果評估報告未依法送達被徵收人，會導致被徵收人申請複核和專家委員會鑑定的權利無法實現，從而使補償決定本身失去合法性基礎。《辦法》第二十二條規定，被徵收人對被徵收房屋所在地評估專家委員會的鑑定仍有異議的，按照《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十六條第三款的規定處理，即被徵收人對補償決定不服的，可以依法申請行政複議，也可以依法提起行政訴訟。法律法規賦予了被徵收人一系列的救濟權利，如果被徵收人不能獲悉評估報告，無疑等於剝奪了被徵收人上述的救濟權利。

如果不是行業人士，我相信給你一份評估報告也看不懂的，而且這種政策性的檔案還要因地制宜，所以被徵收人最好在拿到評估預告之後拿到另一家評估公司進行諮詢,然後核實評估報告中的測量資料。