容積率是什麼？

1；容積率是指總建築面積與建設用地面積之比值，（如:在十萬平方米的土地上，有20萬平方米的建築總面積，其容積率為2.0）。

2:我們在買房的過程中容積率越小舒適性也就越好，通俗點將就是一塊地上，做的房子越多容積率越大，相反房子越少容積率越小！

希望可以幫到你！

容積率實際是指一個樓盤小區的總建築面積與用地面積的比率

容積率是城市規劃中的一個重要技術指標，容積率大好還是小好，它間接反映了單位土地上所承載的各種人為功能的使用量，即土地的開發強度。人口眾多的地區往往建築容積率較高。容積率越高表示土地的利用率也就越高，但是對周邊的城市基礎設施的壓力也越大，因此不可能無限制的提高容積率，所以世界大部分地區對於城市的建築容積率均有管制。

對於發展商來說，容積率決定地價成本在房屋中佔的比例，而對於住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。容積率較小，建築密度一般也就較低，發展商可用於回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。通常來講，一個良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過2，綠地率應不低於30%。

容積率高的住宅專案意味著小區內房子建得密雜，而這類的住宅必定會帶來高密度的居住人口，最終導致小區內居住者的生活舒適度下降。另外，高密度的居住人口還會對小區內的健身場所、兒童活動區域、會所中心以及樓宇內的電梯、消防通道形成比較大的壓力。頻繁地使用會加速這些設施的老化率，所以在購買高密度小區時應該對此保留一定的要求。

住宅容積率一般在土地拍賣時已確定，只有什麼產品適合什麼容積率的問題了。從理論上講，對同一小區而言，容積率較小，則房價較高;容積率較大，則房價較低。對於一個樓盤的容積率大好還是小好，業界普遍認為，容積率越高的小區，居住舒適度越低。

一般情況下，獨棟別墅樓盤的容積率在0.5~0.8之間，多層、洋房樓盤的容積率在1~1.5之間，小高層樓盤的容積率在2.5左右，高層樓盤容積率大多數在4以上。

1、容積率低於0.3，這是非常高檔的獨棟別墅專案。

2、容積率0.3~0.5，一般獨棟別墅專案，環境還可以，但感覺有點密了。如果穿插部分雙拼別墅、聯排別墅，就可以解決這個問題了。

3、容積率0.5~0.8，一般的雙拼、聯排別墅，如果組合3~4層，區域性5層的樓中樓，這個專案的品位就相當高了。

4、容積率0.8~1.2，全部是多層的話，那麼環境絕對可以堪稱一流。如果其中夾雜低層甚至聯排別墅，那麼環境相比而言只能算是一般了。

5、容積率1.2~1.5，正常的多層專案，環境一般。如果是多層與小高層的組合，環境會是一大賣點。

6、容積率1.5~2.0，正常的多層+小高層專案。

7、容積率2.0~2.5，正常的小高層專案。

8、容積率2.5~3.0，小高層+二類高層專案(18層以內)。此時如果做全小高層，環境會很差。

9、容積率3.0~6.0，高層專案(樓高100米以內)。

10、容積率6.0以上，摩天大樓專案

第一問，什麼是容積率？

簡單地說，容積率就是建築面積與土地面積的比率。是專案用地範圍內地上總建築面積（但必須是正負0標高以上的建築面積）與專案總用地面積的比值。就某一個住宅小區來說，就是小區裡邊的所有建築面積與小區所有土地面積的比率。就我們自己來說，就是房產證上的建築面積與土地證上的土地面積的比值。容積率是衡量建設用地使用強度的一項重要指標。容積率的值，通常以地塊面積為分母，以地塊內地上建築物的總建築面積為分子所計算出的結果。附屬建築物也計算在內，但應註明不計算面積的附屬建築物除外。

其計算公式是，容積率=建築面積÷土地面積。

第二問，容積率大小是大好還是小好？

容積率，反映土地利用強度。比如在100平方米土地面積上面建房子，每層建築面積50平方米，這時，建一層時容積率就是50/100=0.5。建兩層時，總面積是100平方米，這時容積率=50x2/100=100/100=1.0。建三層時，容積率=50X3/100=150/100=1.5。在建築層數相同的情況下，容積率的大小直接反映居住的環境質量。容積率越小，居住密度就越小，日照、空間利用就相對較好，感覺相對舒服。容積率越大舒服度越小。不同用途(住宅、商業、工業等)容積率指標是不同的。一般情況下， 一個良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3。超過5時，說明土地空間利用緊張，會影響生活舒適度，購買就要注意考慮了。

容積率，又俗稱建築面積的密度，是指一個小區的地上總建築面積與用地面積的比率。

計算公式非常簡單，即：

對開發商來說，容積率決定地價成本在房屋中的佔比；這關乎小區的建築規劃。

在每次土拍前，這塊地的容積率就已經被規定死了，即使是開發商也沒有能力改變。

不同的建築形態意味著不同的容積率；別墅的容積率造不了高層，同樣，超高層也不能奢求多層的容積率。

下表我們統計了不同物業型別所對應的容積率：

簡言之，容積率越低的是別墅，容積率越高的是筒子樓和安置區。

貳

對於購房者來說，容積率直接影響到居住舒適度。

從容積率一詞的定義來看，確實越小越好。

在同等土地面積下，總建築面積越小，就意味著住房面積越小，住戶越少。車就越少，小區就越安靜，和你分享小區綠化、電梯、公共設施的人就越少。

以容積率只有0.18的獨棟別墅佘山東紫園為例；容積率低，在同等面積的土地上，小區總建築面積也不會很大，建築密度很低。

在443786平的土地上，小區總建築面積才114757方。小區建造了86棟獨棟別墅，每棟別墅的樓棟間距在百米以上，綠化率更高達70%。

除此之外，不到0.2的容積率也意味著同樣的建築面積之下，土地面積比較大。小區別墅總建築面積在400平以上，每棟別墅都配備了大面積花園、私人泳池，做到戶戶臨河，家家有景。

叄

容積率與小區舒適度息息相關，但並非是評判舒適度的唯一指標。低容積率，則代表著寬樓間距、高綠化率。

若僅從容積率來評判小區品質，這並不完全正確；接下來我們就以同位於長寧北新涇的世紀之春花園和淞虹公寓。

淞虹公寓為多層住宅，容積率1.7，建成於1998年；但由於建造年代久遠，小區內部綠化景觀少，且出現了停車難的現象，外立面老舊，戶型設計也不合理。

而世紀之春花園容積率為2.0，建造於2003年。小區內部環境優美，綠植種類繁多，且物業維護得當。

即使淞虹公寓在容積率方面佔了優勢，但其餘各項指標都不如世紀之春花園。

所以，判斷小區是否宜居不能只看容積率，需要綜合考量各項指標，如綠化率、戶型、小區內部配置等。

肆

不是所有的購房者都喜歡住在低密度的別墅裡。

對於喜歡高層的購房者來說，高層住宅視野開闊，別墅又多位於遠郊，出行不便；對於喜歡洋房或別墅社群的人而言，洋房/別墅樓棟間距大，私密性強；高層太壓抑。

我們在選房時，容積率這個詞，我們不但要看，而且要更實際的瞭解，清楚自己想要的是什麼，比如小區更大的綠地，抑或是更容易的通勤。

DT財經曾統計了上海不同區域住宅小區平均容積率的變化。

從圖中，我們可以明顯看到，市中心區域住宅容積率普遍超過2.0，黃浦、虹口、靜安三個區已超過2.5；長寧、普陀、閘北、徐匯及楊浦在2-2.5之間。

而浦東，與繞市一圈的嘉定、寶山等區，住宅容積率則漸漸降低，松江、青浦、崇明等別墅較多的區域容積率最低。

由此可見，低容積率的樓盤多位於郊區，都比較遠，不在主城區，如松江、奉賢、青浦等。

郊區盤不是不能買，一定要注意幾下幾點：

1.一定要親自實地去看，去感覺交通距離和周邊環境；

2.一定要注意工作區域和活動區域，通勤時間不宜過長，不能橫跨整個上海。

容積率，是個專業性較強的概念，很多人只知道個大概，箇中詳情得業內人士才拎得清，因為百度百科和搜狗百科裡面的解釋都不是很到位；公式很簡單，等於地上計容建築面積與用地面積之間的比值，注意是“地上計容建築面積”，不是“總建築面積”，也不是“地上建築面積”；總建築面積等於地上建築面積與地下建築面積之和，而地上建築面積等於地上計容建築面積與地上不計容建築面積之和，地下建築面積又分全地下和半地下建築面積；地下建築面積在此就不展開了，只講與容積率有關的地上建築面積，兩個要點，一個是地上，一個是計容，地上大家按常規理解就行（其實裡面也大有文章，在此也不展開，因為牽涉到半地下的概念，說了只會讓人更糊塗）；計容與不計容，很多人估計不是很明白，所謂地上計容面積，即地面計入容積率的建築面積，不是所有地上建築面積都計入容積率的，如架空層面積、保溫面積、配電房開閉所垃圾房面積等，當然像保溫面積和配電房之類的面積得看地方規範，有的地方計容有的地方不計容；所以真正與容積率相關的是地上計容建築面積！

容積率幹嗎用的呢？它是政府控制土地開發強度的重要指標之一，通常與建築密度，建築限高，綠化率，用地性質等配合使用；在一些管控較嚴格的區域，對於容積率通常會設定上下限，上限避免開發商過度開發，影響居住品質和城市形象，下限防止土地開發不充分，造成土地資源的浪費；但開發商一般都會往上限做，除非一些自然環境資源非常好的地段，高定位高溢價產品盤，建別墅，造豪宅，目前，獨棟別墅也已明令禁止了，常見別墅產品為疊加別墅、聯排別墅！

至於說容積率大小，不能一概而，過大過小都不好！

總體而言，容積率低比容積率高好。

容積率是指專案總計容建築面積與總建設用地面積的比值。

專案總計容建築面積通常包含地上建築面積（不含臨時建築）以及地下計入容積率的面積（通常為地下商業功用的建築面積）。

容積率是西方國家（主要是美國）從上世紀初推行城市土地區劃管理制度中所採用的一項重要指標。美、日等國稱作Floor Area Ratio, 縮寫為FAR。

容積率在國內於20世紀80年代後才逐漸流傳使用。

由於它能夠直觀地表述地塊的開發建設強度，在大力推行房地產市場化以及實行城市國有土地租讓制度的前提下，也為了便於和國外的相關行業對接，中國的土地管理、城市規劃、房地產開發等部門和機構都廣泛採用“容積率”這個指標。

從理論上講，對同一小區而言，容積率較小，則房價較高；容積率較大，則房價較低。對於一個樓盤的容積率大好還是小好，業界普遍認為，容積率越高的小區，居住舒適度越低，反之，舒適度越高。

通常來講，一個良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過2，綠地率應不低於30％。不同的房屋型別容積率標準不同。

一般而言,容積率分為以下幾種：獨立別墅為0.2~0.5聯排別墅為0.4~0.76層以下多層住宅為0.8~1.2

11層小高層住宅為1.5~2.0

18層高層住宅為1.8~2.5

19層以上住宅為2.4~4.5

容積率高說明小區的建築面積比較大，這就意味著小區內建的房子比較多，因此，住戶的數量也比較多。小區的人越多，意味著有更多的人去分享小區公共資源。

容積率低，說明在小區面積相同的情況下，建築物的建築面積比較小，實際居住的人口也比較少，這樣的話就有更多的綠地和相對較大的樓間距，從而大大提高居住的舒適度。

通俗一點容積率越高，居住密度越大，就是小區相對同等面積的社群，居住的人口數量會多一點，但也不是一定的。

（上海新橋鎮疊加別墅，洋房）

①一般城市建設用地，容積率，中心區域要高於非中心區域

②郊區新城核心區域，商業區的容積率要高於非商業區域

（上海青浦區朱家角古鎮別墅）

容積率越高，整個地塊建築物的面積就會增加，中心區域可能或出現高層或是超高層建築，實際建築面積大，但佔地面積小，反而一些公共綠化，空間佈局大一點。

（上海市佘山腳下精裝別墅）

郊區一般有限高，同樣的建築面積，只能佔有更多的土地，相對應的綠化，社群公園，以及活動空間會相對減少。

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容積率是指總的建築面積除以佔地面積。一般情況下，政府賣地的時候對這塊土地的用途和容積率就已經有了要求了。

舉個簡單的例子，讓大家更好的理解容積率、樓面價和拿地的單價之間的關係。

假如某開發商在濱湖拿了塊地。100畝，花了20億，也就是每畝2000萬，假如政府要求容積率不得大於2.0。

這裡佔地100畝，容積率2.0，一畝約等於666.7平，那麼建築面積就是佔地面積乘以容積率：100*666.7*2.0等於133340平。

樓面積等於拿地總價除以總得建築面積：20億除以133340平，等於1.5萬每平米。樓面價也就是大家說得麵粉的價格。

那麼這個麵包做好之後到市面上賣的話，加上建安成本、營銷費用和適當的利潤，就要賣到2.2萬每平米左右了。這裡稍微內行的一點朋友都會了解，開發商的利潤其實真的很低了。

容積率的意思其實就是建築密度。容積率越大，要不就是樓棟密度大，要不就樓棟比較高。所以，正常情況下容積率要是大了，綠化率肯定大不了。對於這個指標，當然要越低越好了。