該不該投資商鋪？

在有閒錢的情況下，這個回答是肯定的，雖然說商鋪已經不能像以前那樣一鋪養三代了，但是養一代還是綽綽有餘的！並且商鋪作為被動型收入資產，也一定是排在前五位的！

在和你說一個故事，我一個親戚在10年前買了兩套沿街商鋪，那個時候好像幾錢塊一平吧，現在兩套商鋪租金每年50多萬！記住商鋪是一個需要時間來等待的投資，心急吃不了熱豆腐！

1.買一樓不買二樓，買沿街不買裡街！商鋪最重要的就是地理位置，其他任何因素都是靠邊站，無論你品牌多大，多麼牛逼，地理位置決定一切。十字路口的價格永遠比它旁邊十多米的商鋪貴上好多價格，這不是沒有道理的！

2.勁量買沿街門面，而不要買商場內的商鋪！商場的好壞往往決定裡裡面商鋪的存亡，如果你一定要買商場商鋪，那就得買超級大品牌的，比如百聯，萬科，萬達，中信泰富等等，因為商場吸引人流的最大條件就是錢和品牌，而這些大品牌商場也往往會有一些厲害的合作商入住！其他小商場沒這個能力，很容易變成空城！

3.買商鋪儘量不要買包租的，包租的商鋪往往是2:8分成，或者包租10年等！裡面貓膩太多，我不做多解釋，大家懂的！

4.買商鋪得買一線而線城市的中心地帶，原因很簡單，人流多！商鋪不比買房子，人流是關鍵，沒人流哪來生意！

5.買商鋪優先考慮可以重餐飲的，畢竟現在市場最大的還是吃，所以可否重餐飲往往決定了你的商鋪有沒有出租價值！

最後我想說，許多年輕人買房買商鋪都會去問自己的爸媽，問朋友，問親戚，而這些被問的人總是會告訴你這個不好，那個不行！而他們自己也是不會買，也沒能力買的！那麼您覺得他們的回答還有參考意義嘛？

要問就問那些買了的人，要看就看那些有錢的人！至少我周圍的有錢人或多或少都有商鋪投資！不過現在商鋪投資的門檻越來越高了，好的要好幾千萬，不錯的也要幾百萬，貸款還只能10年，現在好像利率也漲了！

說明：錢是自己的，投資需謹慎！

投資商鋪，我有如下建議：

考慮風險和收益。首先以自己開店為出發點，考慮風險和收益，對於將來出租或升值，會有較客觀的判斷。

一、風險。投資，主要看的是的能否承擔和預見風險，並且合理推算收益，一個簡單的公式，但是，多數人（包括我）一般預見未來收益就眼熱，不願意談可預見的風險是否是自己可承受的，或者風險很大時，不願意放棄，一味的固執，最終是交學費。

1、根據商鋪型別，比如：A商業中心（包括批發市場等）， 一般風險較高，不管賣家吹得如何好，不管未來要如何如何規劃，就看當下，是什麼型別的？如果資金有限，一般不太建議。

2、人流量大的地方。具體看是什麼樣的人流量，如果是主幹道，車很多，人基本來不及停下來，也沒有什麼用，當然，如果投資建造酒店一類的，或許還可考慮。最好是次幹道，這類的，車行緩慢，或者有部分停車位的，或者是這個地方能夠兼顧周邊小區的地方，或者是類似於臨近大中專院校的，這類周邊聚集了大量有效客戶群的，因為人流量不管多大， 最終，未來的有效客戶流量才是考慮商鋪價值的關鍵。

二，收益。

1、計算一下收益，如果30年能收回成本，最好選擇最好的位置，比如，靠近小區門口的。如果25年或20年可以收回成本，那麼這個最好的， 遇到好的商鋪，建議出手。那麼，怎麼計算收益呢？既然拿自己的錢投資，最好還是要實地走訪一下，比如成熟地段，可以諮詢一下週邊的商鋪的租價，最好問一下近幾年的價格，是否有漲價或降價，多問幾個，有助於自己判斷。如果是新建的小區，那麼最好轉一下週邊500米左右的距離，是否有固定的或流動的有效客戶群，說白了，就是周邊有沒有人家，人少了，就別看了，直接去別的地方吧。

2、商鋪本身未來升值空間。這個就真的沒法說了，比如天津武清，2016年房價翻了2-3倍，這個，不是一個正常人類可以預見的，要是真能預見，哥們早就財務自由了，這類例子很多，但是，真的誰也不好預見，所以，這個就是一多半靠運氣，一小半，靠自己的投資眼光了。

三、總結。

如果您是有錢人，手裡資金充裕，可以膽子大一點，多維度投資，保證自己的總體收益。如果您資金有限，自己的錢賺來不容易，多考察，規避風險，最好對於風險很大的投資慎之又慎，最終的目的是錢變多，虧損是自己承受能力之內的。投資，不要聽別人怎麼說，主要學習預見風險的方法，和預見收益的方法，然後根據實際情況，作出自己的判斷。

個人觀點，僅供參考。

我認為不該投資。理由如下：

投資商鋪週期非常長，這就要求著眼未來。未來的商業模式必將是是消費者為中心的新零售。新零售的主要特點就是消費者透過線上線下的融合，賣家透過大資料能精準定位消費者市場，而消費者是有目的地去實體店取貨。這就淡化了商鋪的地理位置優勢，產品的精準定位才能更好地找到消費者，而不是依靠人流量。

投資商鋪的租金收益率大約在5%-10%，在不考慮商鋪增值的情況下，這個收益是不錯的。但是由於電商的衝擊，很多商鋪的租出率已經大福下降，租金有可能還會下跌。而且這也影響了商鋪升值的空間。

投資商鋪的人都有很大的心理壓力，特別是高位接盤的投資者。現在商業模式轉換得過於快速，從電商到新零售才不過10幾年，商鋪作為傳統經濟的產物，價值已經不像以前那麼堅挺。不管地段優勢是好還是壞，在以後都有可能被平權。也就是說不管旺鋪和淡鋪都是一視同仁的價格，旺鋪價格上也會被擠出水分，損失的就是投資者。

我做過幾年商業地產的專案，不想給你寫長篇大論甚至亂七八糟的分析了。簡單說一下。

1.看人流，這個比較簡單不解釋。看後期發展，這一點呢，我指的不是房價漲價，因為商鋪主要收益在後期，買了就不建議再賣。我是指經營業態有沒有承租能力，比如美食街如果經營非常好，那可能這條街的租金要比其他地方高很多。再比如社群小超市，小本生意，你就是把老闆宰了他也不可能給你超高租金。

2.看入手價格。我寫過一個小文章，講的是潘石屹說商鋪投資回報率越來越低的事，他說是受電商衝擊。但是我認為最主要的原因就是房價漲幅太快，租金漲幅跟不上你的入手價格，回報率能高了才是見了鬼。馬雲的淘寶要說衝擊也是把傳統零售業衝擊慘了，但是大街上的門店需要實際到店消費的行業多了去了。

沒人可以用正常邏輯來分析中國房地產，現在的房價早已經打破了什麼商鋪地段論，什麼城市核心現房商鋪，快滾犢子吧，如果那個出售價格過高，你入手了我敢保證你還不如在小區門口買個鋪子收益高。

3.不建議買格子鋪，打死不買。

4.不妨把眼光放到小縣城，現在很多縣城的鋪子沒有經過開發商炒作，沒有經過價格暴漲的洗禮，但是租金真的比市裡一點都不低，投資回報率那是高高的。

5.不建議購買大型的商業專案，尤其是統一運營那種，運營成功利率不高。很多商業地產專案的定位是根據怎麼好炒作怎麼來的，而不是根據市場需求來的。你商鋪的經營業態不根據市場需求來不就是扯犢子麼。而且大專案體量過高業態還單一，等死吧。最噁心開發商搞各種噱頭忽悠客戶，結果房子賣完了沒個十年八年基本就沒法運營起來。

6.其實我覺得社群商業挺好的，穩定，一般社群配套的商業體量也不算特別大，開發商也不會搞噱頭騙人，租呢也不愁租。隨著通化膨脹貨幣貶值，房租一點點漲，十年二十年以後你會覺得這鋪子買的真值。

本人擁有不少的商鋪說句淘心鍋的話，現在商鋪租金降了不少，有的比之前最高峰的時候降了一半還多的都有，但是我個人覺的即使店租再降也比買房子好。觀點如下:一，現在房價很高了，再翻倍已經需要比較長的週期了，甚至可能下跌了。二，即使你買了一套價值1000萬的房子沒住放在那，一年頂天租金也就小十幾萬吧，還不夠還貸款的利息！但商鋪就不同，一間真正市值1000萬的商鋪最少能收年租金50萬到80萬，而現在商鋪的租金降的差不多到底部了！退一萬步講就算商鋪租金再減半的話也比房子的租金多的多，有時靠貸款買的房子放手裡很燙手的，商鋪有那麼多租金收心裡踏實啊！！！大家說呢？！

有價值的商鋪，只有一個結果，那就是能不能在15年之內回報回來，如果不能，最普通的投資者就要把它pass掉了，據說買一個20年後可能翻一倍房價的房子，那就是在下賭注。

先問一下自己能不能賭得起，你要不要按揭，還是你手裡的錢就是零花錢，如果是零花錢，那就無所謂了，去選擇就可以，如果你的錢是全家的積蓄或者血汗錢，你要拿它來買商鋪，甚至要進行按揭貸款，你要考慮成本，考慮收益，考慮到未來的增值部分，好好算幾筆帳？

這個賬該怎麼算？

第一筆賬就是，算它的回報率，到底能不能在15年之內，他的租金收益能不能把它回報回來？

如果不能把它回報回來，理論上這樣的投資就屬於失敗的，至少要20年以內彙報回來吧，如果連20年都回報不回來，那麼這個房子產權總共就是40年的，20年後舊房子，你認為他的增值效果會達到多少？

第二筆賬就是，計算一下自己的得失，如果15年或者20年不能回報回來，你就要計算下自己當下的得失，如果按揭貸款，你的收入能不能夠支撐這些支出，不要想你租養貸，有時候真不夠。

第三筆賬就是，成本到底是多少，如果你按揭了，勢必會增加你彙報的時間，100萬的貸款按揭，20年是接近60%的利息，也就是說你貸款100萬的情況下，20年後你總共還銀行160萬，貸款十年的情況下，總共還銀行135萬，商鋪貸款也不能貸太長時間，計算好成本。

第四筆賬就是，這個錢就等於死錢，你不可能把它立馬變成現金，所以這個錢就等於把它放在了這裡，商鋪買賣是非常困難的，因為他稅費比較高，而且要賣商鋪的時候，如果回報率非常高的商鋪都會強迫頭皮的去買，轉讓商鋪一定是因為它的回報率不高，或者急用錢才賣。

怎麼買到有價值的商鋪，其實很簡單，就是計算當下的回報率，不考慮出售，只考慮租金，能不能夠在15年左右收回來，如果不能，果斷的去把它pass掉，至少我瞭解到，市面上是絕對沒有這樣的商鋪，也就是說市面上98%以上的商鋪是不值得投資，有沒有值得投資的？

答案是，肯定有，但是可遇而不可求，怎麼找到這樣商鋪，我在這裡就不怎麼講了，因為講這個事情篇幅太長，先捂住自己的錢吧。

好了，就說這麼多吧！

坊間有句老話：商鋪投資，一鋪養三代。

因此，只要手中還有點閒錢的人們，都看中了這塊商機。但是，商鋪的市場不比普通住宅，它有自己獨特的特點，做好調研準備和風險機制，還是很有必要的。否則很容易就陷入“三代養一鋪”的困境中。

1、選址很重要（默唸三遍以上）。商場裡的櫃檯、馬路邊的門面、學校或住宅區附近的便民區，這幾個是主流商鋪的主要選址地方。這三個的收益是越來越小，因此投資的風險也是隨之越來越小的。櫃檯的投資，需要你有充足的資金，你要選擇靠近電梯的地方，有獨立產權的，這樣你買了以後，還可以再次轉讓或買賣。門面房的投資，必須要看是主幹道還是普通道路，一般主幹道的風險比較大，雖然客流較大，但是基本上停留時間很短，消費就降級了，相反，普通道路的長期收益就大點。最後是住宅區附近的便利店，這種的風險比較小，只要你的位置不至於很不顯眼，不賠錢肯定是妥妥的。

2、不管選址在哪裡，都要考慮人流。你可以多去幾個地方，統計和比較不同時間段行人的多少，不統計車流（車輛很少停）。但是，絕不是路過的人多，消費就多，影響購買力的因素很多，人流僅可以作為購買商鋪的一個重要指標。

3、說到購買的影響因素，就要考慮到停留性，因此店鋪周邊儘量有一個空間可以供停車。我們經常會看到路邊門面房前面會有寫著“禁止停車 ”的設施，就是這個道理。因為大多數情況下，人只有閒暇時才有時間和心情去購買。

4、投資商鋪一定要有前瞻性的眼光，現在看起來一切都很好，二三年後呢？城市的規劃在其中也起了一定的作用，可能隨著小區人的搬離，這個地方的生意也就沒落了。而道路的擴建和拓寬，對商鋪的價值有很大的影響。因此要時刻關注城市規劃建設。

5、說到投資，當然要進行成本的比價。這方面，可以多做市場調研，看下類似的店面的價格，找到價效比高的店鋪投資，會有好的收益，

6、最後是收益率的問題，也是投資者最關注的問題。年收益率20％或更高，基本上都是“成功人士”，年收益率能達到10％以上算“正常階層”，低於5％的商鋪基本上算是投資失敗了。因此要有長遠的發展眼光。

房地產經過一二十年的高速發展，房價已經處在歷史的高位，現在去做商鋪投資，個人覺得風險比較大，這個風險主要體現在以下幾個方面：

有人說我十年前買的商鋪現在漲了多少多少、租金多少多少，你也說了，是十年前，現在的房價能跟十年前相比嗎？現在買個商鋪的回報率能有多少？就我所瞭解到的，目前商鋪的回報率一般在5-8%，有的商鋪甚至還達不到5%的回報率，這中間還沒考慮空置的時間。現在投資商鋪感覺跟存銀行定期的利息也高不了多少，如果你把一兩百萬存銀行定期，部分銀行的利率可以協商到五六個點，而且也不用操心，支取方便靈活，中途如果有更好的投資專案可以隨時取出。

現在的城市商圈到處都是，真正能做起來的非常少，所以，現在去買商鋪的話，必須經過反覆實地考察才行，稍有不慎可能就掉到坑裡去了，非常難選擇，好的商鋪買不到，不好的商鋪買著風險大。

隨著電商的發展，過去傳統的實體店經營模式面臨著衝擊，商業地產也面臨著轉型的問題，現在連王健林都不做商業地產專案了，可見現在的商業地產並沒有看上去那麼美。

1、儘量選擇門頭寬的店面，但也不能過寬，門面不易過深。

2、門面價值：臨街門面>底商>商圈格子鋪

3、租金：複式兩層的門面，二樓租金減半（例如：一樓租金300/平,則二樓租金就在150/平左右）,這便於你算總體回報率是否划算。

4、同樣投資200萬，寧可選擇成熟商圈的小門面，也不要選擇新建商圈的大門面。（風險大）

5、租戶選擇：一方面要考慮周邊的業態，另一方面儘量選擇利潤高的行業，例如：服裝、化妝品、藥店等。再就是消防和衛生要求。

過去一鋪養三代，現在一鋪套三代，商鋪現在基本上沒啥投資價值，現在大部分一手商鋪開發商打起帶返租的旗號，其實這個都是開發商為了早日套現的一個套