第一招

看他有沒有亂擺亂放，它的公共道路，花園有沒有被違法侵佔

第二招

看門衛外來人員的態度，對外來車輛對送外賣的人員，對臨時拜訪人員的態度，都能看出他對小區的安全性管理是好是壞，如果隨意出行，小區管理還是有問題的

第三招

看小區的園林維護，看他的草坪是不是修剪的好，道路上有沒有垃圾，包括它的排水溝，包括垃圾池，是不是有異味，就能看出小區管理的責任心來

第四招

看小區的基礎設施維護，平時我們看到的像樓梯單元門的對講器，是不是正常使用各項運動設施，是不是正常使用，包括電梯的按鈕、樓道燈是否完好，還要看一看它的消防通道是否暢通，消防門是不是常年關閉等等這些，這些事情也是非常重要的，能反映出來一個物業公司的水平的

第五招

看建築的維護，我們走訪小區要看看它的外立面，能不能看到明顯汙染，有沒有鏽跡，還要看是不是所有房子的外表明顯跟別人不一樣，比如說有些人家是不是裝了欄杆，有些沒裝，有些陽臺是不是已經封閉了，有一些沒封閉，是不是有的陽臺比別人多突出去一塊，說明這個物業公司監管的不到位，同時還要看一看地下室的管理有沒有，亂停亂放的車輛規範不規範等等

第一，法律上來說，要看物業是否按照和業主籤的物業服務合同來做服務。這是最基本的，如果連合同標準都服務不達標，那基本這家物業就不是好物業。如果超出合同標準來做服務，那就是好物業。

第二，從道義來說，“金盃銀盃，不如老百姓口碑”。如果小區大部分業主都評價好的，那就是好物業。如果和業主矛盾比較嚴重，那就是壞物業無疑。那麼好的口碑哪裡來？就是從業主平常一件件小事兒裡來，比如進出門崗主動幫業主領東西，主動幫扶老人等等。

第三，從政府評定物業服務資質看。首先，資質越高，說明物業企業越好，獲獎越多，說明物業口碑越好。這雖然不是那麼絕對，可是如果連這些都沒有，又何談好的物業服務質量？

一、期房

對於購買期房的購房者來說，想要提前考察物業的好壞也是有方法的，具體可以從以下幾個方面入手：

1、參考物業排名

想要買某一小區的期房，應當提前瞭解該小區物業公司的資質如何，管理過哪些小區，物業服務投訴率怎樣。

2、瞭解物業費定價是否適中

物業服務應遵循質價相符的原則，物業公司本身也有盈利的需要。如果物業費定價過低，勢必會在日常管理中降低標準，高質量的物業服務也就無從談起。

二、現房和二手房

1、看門衛對陌生人的態度

如果不是小區內的業主，專業的門衛往往都會對其進行一番盤問或者要求其進行登記，這時你就要注意看門衛對陌生人的態度如何。若該物業公司的服務質量高，那麼它對工作人員的管理自然也是嚴謹而規範的，那麼門衛對待陌生人的態度也就不會差到哪裡去。

2、看公共設施的狀況

例如小區大門的門禁及小區的單元門門禁是否可以正常使用；單元門的對講功能是否正常；各項公共運動休閒器材是否可以正常使用；電梯執行情況如何；小區路燈和樓道的路燈是否完好全亮。

3、看物業費收繳率

通常業主表達對物業公司不滿的直接行為就是拒繳物業費，因此我們可以通過了解物業費的收繳率來判斷物業的好壞。如果現房或二手房小區的物業費收繳率過低，說明業主對物業公司的意見較大，雙方矛盾較多，那麼這家物業公司的服務水平肯定是不好的。

4、看小區的環境衛生

首先看小區是否定期對花草樹木進行修理、施肥，保證花草樹木的健康生長；其次看能否保持小區公共區域乾淨整齊，樓梯間、樓下、小區裡沒有垃圾堆積，公共牆面有無汙漬小廣告，電梯牆、電梯裡是否有打掃；小區景觀水池的水質是否良好。

5、看投訴後的處理情況及響應時間

好的物業，每天都會留有值班人員值班，無論是物業處還是門衛處，都有專人值班。業主無論何時遇到問題，都可以向物業尋求幫助。當業主遇到問題時，如果物業公司能及時反應，積極應對，儘快幫助業主解決燃眉之急，那說明物業的服務質量還是不錯的。如果物業公司是拖拉、怠慢的態度，則我們應對這個物業進行重新審視。

第一、看公共衛生間衛生是否乾淨清爽

第二、安保工作，是否落定

第三、對業主放的問題能否及時解決

第四、物業管理費收取是否合理

第五、工作人員基本素質等

本質物業企業的服務、經營與管理是：堅持不懈、誠實守信地做好客戶服務工作首先，物業從業人員要擺正位置，調整心態，堅持不懈、誠實守信的為業主做好服務工作

經過十多年的摸索積累，物業管理這一隸屬於改革開放產物的朝陽產業，已經越來越顯示出其強大的生命力，行業發展的整體水平、廣大從業人員的素質等都得到了顯著提高。但由於各種主、客觀因素的影響和制約，物業企業所提供的　服務、經營與管理，與廣大業主的期望與要求還存在著一定的差距，這在很大程度上影響了正常合理的供求關係，亦直接導致了各種問題的出現的物業企業和經營生存艱難，致使多數企業自始至終都停滯在“保本、微利”甚至“補貼”的階段，如何擺脫這種尷尬的局面，讓物業企業同業主之間真正的建立一種互惠互利，和諧共榮的關係，是社會各界思考的問題，也是每一個物業企業都在思考的問題。“服務、經營與管理”三個方面入手做好物業管理工作談一下自己的看法。

一、堅持不懈、誠實守信地做好客戶服務工作

首先，物業從業人員要擺正位置，調整心態，堅持不懈、誠實守信的為業主做好服務工作。

物業管理的核心是服務，物業企業服務的物件是廣大業主（業戶）。物業公司只是受業主委託、完成物業管理行為的衍生物，即是業主進行管理活動、行使物業管理權所採取的一種手段或方式。所謂“擺正位置”，是指要正確區分“管理”和“服務”的含義。物業企業中的“管理”主要是針對“裝置設施”和“公司人員”的管理。而對於業主，更多的應該是“服務”。我們與業主的關係是在國家條例法規和雙方約定基礎上的服務者與被服務者的關係，能否正確理解這兩者的區別，將直接關係到對業主服務工作的好壞。如果從業人員時刻以“生審者”自居，以“管理者”的姿態和語氣來處理與業主之間的問題的話，不僅無助於問題的解決，而且還會對公司的形象和聲譽造成不利的影響。而所謂“調整心態”，主要是指從業人員在與業主面對面交流、溝通，現場解決和處理各類問題的過程中，當遇到一些不可預料的情況，諸如業主的指責、叼難甚至責罵時應當以“一顆平靜的心”、“一個公平的立場”、“一張微笑的臉龐”和“一個多角度思考問題的原則”去處理問題，從而調和化解矛盾。

其次，為業主做好服務還要明禮誠信，盡職盡責。

作為物業從業人員，在與業主的交流過程中，誠信是最重要的。凡是自己答應過或承諾過的事，絕不應該違背，更不能夠遺忘。因為你的一言一行都代表著公司，你的一切舉動，都關係著公司的名望與聲譽。同時，作為一名優秀的工作人員，應該將業主託付的事作為自己的事來處理。在通常情況下，業主委託給我們的瑣事對我們來講，有很多在不違反約定條約基礎上是可以做到的，而事後我們所得到的自然是業主的讚許和感激，也可以形成和諧共建的融合關係氛圍。

第三，要學會培養廣大業主用正常的監督視角配合物業公司的工作。

共同財產和共同利益是構成業主之間及業主與物業公司之間聯絡的基礎。業主不僅要伸張個人的權力，還要服從全體的共同意志，履行個人義務，承擔一定的社會責任。許多業主不配合、不支援、不理解物業公司的工作多數源於對自己應盡義務瞭解得不清楚，不明瞭，因此，為做好物業服務工作，物業公司還要向業主進行廣泛的宣傳。為了使業主明確自己的權力及義務，使得業主用正常的視角去審視物業公司工作，這就要求我們從業人員要先學會專業技能和你在服務過程中所需要的各種知識，不斷地對自己的素質進行提升，只有這樣，才可有的放矢的做好宣傳工作，業主也才樂於配合學習。

二、控制成本、拓展經營、挖掘潛在的增值服務，做好物業公司的經營

物業公司經營的是其所服務的房地產專案，因此，從房地產專案的自身去尋找利潤點是企業經營的重點。眾所周知，一個企業經營的好壞主要取決於二個方面，一是成本、二是收入。物業企業的成本主要源於人力成本及能源消耗。物業企業是勞動密集型行業，物價上漲及《勞動合同法》實施後帶來的用工成本增加，幾乎擠佔了企業的所有利潤空間。對於物業管理企業來說，合理的人員架構及較低的能源消耗，是實現企業贏利的前提條件。同時若能降低公用裝置設施的損耗率，就能有效的延長物業使用期限，若能進行預見性的保養投入，就能減少維修成本，若能在公共照明、公共用水等方面不斷的改進，製作和摸索出更為合理的方案，就能節約更多的資源，為企業的良性經營打下堅實的基礎。

我們的物業企業絕大多數起源於地產開發商，在經營上依靠地產公司過活，管理內容上以設施管理為主。近年來，隨著市場化的進一步深入，物業企業也開始逐步走向市場，並在經營過程中分化成以下三種類型：一是市場化水平較低，以一般發展商為主的企業；二是以發展商支援下的半市場化企業；三是完全的市場化的企業。上市場找飯吃是物業企業發展的必然方向，無論市場化程度的高低，也無論物業管理的內容是基礎的設施管理還高階的物業顧問，物業經營面臨的共同發展道路是：立足現有優勢，逐步推進市場化，到市場上找專案；從服務層次和內容上，努力實現設施管理向管理顧問策劃的飛躍。

物業企業在開闢新戰場，佔有更大市場份額的同時，還可以在經營路線上，進行一些嘗試，如在物管的模式上以全包制替代酬金制，將所有的管理收入以承包形式進行經營，在減少物業企業和業主之間的矛盾的同時，使自己獲得更大的利潤空間；在增值服務專案上，可以從“特色服務”、“衍生服務”及“營造物業獨特的文化口味”入手，尋找新利潤增漲點。特色服務是物業管理品牌形成的核心。只有特色的，才是有生命力的。物業管理的特色服務是體現物業管理增值性服務的重要方式。物業管理企業要從物業的實際情況，如物業的地理位置、業主層次，業主的需求等方面，提煉物業管理的特色服務，從而提高物業管理的增值性服務水平；而對衍生性服務拓展，可為業主提供更便捷、更多樣的服務，以此減輕業主的生活困難和工作壓力，使物業的功能得以衍生，物業

淺談對物業企業的服務、經營與管理的看法提要：堅持不懈、誠實守信地做好客戶服務工作首先，物業從業人員要擺正位置，調整心態，堅持不懈、誠實守信的為業主做好服務工作

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的價值得以提升，進而是使物業企業獲得更多的利潤；營造物業獨特的文化品味，可以給物業注入一種強大的文化內涵。這種文化內涵將成為物業經營的“靈魂”，成為該物業企業的特有標誌。

三、建立完整、規範的管理體系，組建高標準管理隊伍

目前，越來越多的物業公司認識到建立起一套科學化、專業化、規範化的管理體系的重要性，ISo9000已被物業公司所廣泛推行，因此，物業管理服務的提高呼喚有一套完善的管理體系。

1、專業化是提高服務水平的先決條件。專業化主要體現在專業技能，因此，首先要做好人力資源管理，提高員工的專業技能。員工是企業最有價值的資源，也是唯一能提供競爭優勢的潛在力量，員工管理是服務行業的核心工作，提高管理水平，根本途徑只能進行員工管理。透過抓好管理人才的培養，解決好“顧客對服務質量的需求和企業服務水平之間的矛盾，管理人才的缺乏和培訓能力不足之間的矛盾”才能徹底解決企業發展問題。

2、規範化管理是增強服務質量的前提，在市場經濟日益成熟的今天，按照ISo9000標準，建立一套完整、規範的管理體系、工作標準和服務程式，明確每一個崗位的工作職能，每一類工作的操作步驟，各種問題的處理方法，由“人治”變為“法治”，讓每一個員工工作起來有章可循，有法可依才能確保服務質量。另外，透過調查分析顧客的真正需要，科學地進行分解，不斷持續改進；從而最大大限度的提高工作效率，使工作步入標準化、規範化的良性軌道。

3、科學化管理是創造高效率、高質量服務的保證。因此，高新技術手段的大量應用為有實力的物業公司提供了新的競爭資本，誰先掌握了這種手段，誰就能有效地佔領市場，只有這樣，才能最大限度地滿足業主的需求。

總之，隨著物業行業的深入發展，市場化的競爭和整合過程將促進物業企業服務、經營及管理水平不斷提高。物業企業要不斷提高服務品質，形成規模經營和專業化發展，並培養出自己的專業人才隊伍，才能在科技迅速發展、競爭日益激烈的新時代中站穩腳跟，不斷提高競爭力，並迅速發展和壯大。

一、期房

對於購買期房的購房者來說，想要提前考察物業的好壞也是有方法的，具體可以從以下幾個方面入手：

1、參考物業排名

想要買某一小區的期房，應當提前瞭解該小區物業公司的資質如何，管理過哪些小區，物業服務投訴率怎樣。

2、瞭解物業費定價是否適中

物業服務應遵循質價相符的原則，物業公司本身也有盈利的需要。如果物業費定價過低，勢必會在日常管理中降低標準，高質量的物業服務也就無從談起。

二、現房和二手房

1、看門衛對陌生人的態度

如果不是小區內的業主，專業的門衛往往都會對其進行一番盤問或者要求其進行登記，這時你就要注意看門衛對陌生人的態度如何。若該物業公司的服務質量高，那麼它對工作人員的管理自然也是嚴謹而規範的，那麼門衛對待陌生人的態度也就不會差到哪裡去。

2、看公共設施的狀況

例如小區大門的門禁及小區的單元門門禁是否可以正常使用；單元門的對講功能是否正常；各項公共運動休閒器材是否可以正常使用；電梯執行情況如何；小區路燈和樓道的路燈是否完好全亮。

3、看物業費收繳率

通常業主表達對物業公司不滿的直接行為就是拒繳物業費，因此我們可以通過了解物業費的收繳率來判斷物業的好壞。如果現房或二手房小區的物業費收繳率過低，說明業主對物業公司的意見較大，雙方矛盾較多，那麼這家物業公司的服務水平肯定是不好的。

4、看小區的環境衛生

首先看小區是否定期對花草樹木進行修理、施肥，保證花草樹木的健康生長；其次看能否保持小區公共區域乾淨整齊，樓梯間、樓下、小區裡沒有垃圾堆積，公共牆面有無汙漬小廣告，電梯牆、電梯裡是否有打掃；小區景觀水池的水質是否良好。

5、看投訴後的處理情況及響應時間

好的物業，每天都會留有值班人員值班，無論是物業處還是門衛處，都有專人值班。業主無論何時遇到問題，都可以向物業尋求幫助。當業主遇到問題時，如果物業公司能及時反應，積極應對，儘快幫助業主解決燃眉之急，那說明物業的服務質量還是不錯的。如果物業公司是拖拉、怠慢的態度，則我們應對這個物業進行重新審視。

在以上的分享關於這個問題的解答都是個人的意見與建議，我希望我分享的這個問題的解答能夠幫助到大家。

物業品質好壞個人觀點要從幾個方面去看。比如園區衛生，園區主動服務，業主增值服務，以及物業配套。現在物業已經過了看門的階段，大家更看中的是物業背後能提供的資源以及主動服務。