市中心的老房子是不是優質資產取決於老房子本身品質（戶型，走向，物業，小區道路，停車位等等）和周邊配套（學區，交通，商業等）。

如果是為了獲得房子拆遷等原因，不建議購置老房子，除了現在國家不再大規模搞棚改外，還存在拆遷款糾紛（與原戶主）。

如果是看中老房子品質和配套，還是建議配置，畢竟品質和成熟配套周圍基本都是房源稀缺，資產優質性較好。

首先回答，市中心老破小肯定不能算是優質資產了，只能算是有剩餘價值的房產，這個剩餘價值到底有多大，還有沒有必要繼續持有，那還要看以下幾個方面：

1、是否是重點學區房，重點學區的價值大家應該都知道。

2、近幾年有沒有拆遷的可能，目前的拆遷補償政策，一般會比你賣房收益更大。

3、租金水平如何，有些中心商務區因附近住宅稀少，所有租金高。

4、新政策，城市部分老舊小區修繕改造，比如加電梯，換管道等等。在不在修繕範圍內。

總結：如果以上幾點沒有一個能滿足，那麼還是堅決賣掉吧，這種老破小已基本失去了金融屬性、居住屬性、優質配套屬性，就算持有也不會有什麼升值空間了。

市中心的老房子，從投資角度來說，不是優良資產。除非是持有一些非常好的學區雙學區，或者是地鐵口，這一類的房子，一般也只有等拆遷的機率比較大一點。為什麼不是優良資產？有以下幾點分析。

第一。市中心的老房子一般都在80年代左右的房子，房齡都在30年左右，就是持有的話，後期，銀行不會再批貸款，或貸款比較難，批貸款的年限也會很短，不容易轉手。

第二，每個城市都在發展新區，嗯，有錢的人都去新區買了房產，而且新區規劃，各方面的配套也比老城區好，老城區以改造為主，只修不拆。

第三，市中心的老破小，建築一般都屬於磚混結構，抗震能力比較差，30年以上房齡基本上都屬於危房，住著的話這個安全係數比較低。隨著新區的發展，嗯，好多人都會搬到新區。老城區最後很可能會成為貧民窟。除了等待政府的拆遷，基本沒有機會再轉手。

第四。現在買房的主力軍，都是年輕人，90後，00後，買房的都是一些年輕人，他們不會再選擇這種老破小，對生活品質要求也比較高，會選擇一些新盤新房，帶電梯的。物業要好的，環境好的。

第五，從出租角度來分析。由於市中心老破小，佔據著這個市中心的有利位置，以及配套。到時好出租。但是你看一下當地的租售比，拿出來出租的收益，還不如做一些穩定的理財。或者說投資新區的新房。

市中心的老房子，從投資角度來說，不是優良資產。除非是持有一些非常好的學區雙學區，或者是地鐵口，這一類的房子，一般也只有等拆遷的機率比較大一點。為什麼不是優良資產？有以下幾點分析。

第一。市中心的老房子一般都在80年代左右的房子，房齡都在30年左右，就是持有的話，後期，銀行不會再批貸款，或貸款比較難，批貸款的年限也會很短，不容易轉手。

第二，每個城市都在發展新區，嗯，有錢的人都去新區買了房產，而且新區規劃，各方面的配套也比老城區好，老城區以改造為主，只修不拆。

第三，市中心的老破小，建築一般都屬於磚混結構，抗震能力比較差，30年以上房齡基本上都屬於危房，住著的話這個安全係數比較低。隨著新區的發展，嗯，好多人都會搬到新區。老城區最後很可能會成為貧民窟。除了等待政府的拆遷，基本沒有機會再轉手。

第四。現在買房的主力軍，都是年輕人，90後，00後，買房的都是一些年輕人，他們不會再選擇這種老破小，對生活品質要求也比較高，會選擇一些新盤新房，帶電梯的。物業要好的，環境好的。

第五，從出租角度來分析。由於市中心老破小，佔據著這個市中心的有利位置，以及配套。到時好出租。但是你看一下當地的租售比，拿出來出租的收益，還不如做一些穩定的理財。或者說投資新區的新房。

曲靖買電梯房還是樓梯房？

曲靖生活環境好，氣候宜人，連續多年被評為全國十大宜居城市，且物價不高，房價4000多，在省內屬於低水平。但同樣的錢，在曲靖到底是買“電梯房”還是“樓梯房”呢？其實對比一下就知道了。

一、舒適度

曲靖電梯房近幾年開發的比較多，房屋較新，居住環境不錯，而樓梯房建成時間較長，普遍10年到30年，比較老舊，有些國企或政府的老小區雖然房屋老，但小區內古樹成林，居住環境也很好。只要不是腿腳不方便的老人來說，很多老小區還是值得考慮的。典型的幾個老小區供電局生活區，廣電生活區，鳥語花香，容積率也很低，只不過價格偏高。

二、孩子讀書

如果有孩子快要讀書的家庭，我建議優先選擇老小區樓梯房，目前麒麟區小學較好的二小、北關，中學有七中，都在市中心，尤其是二小片區內房屋基本都是樓梯房，這些小區小孩上學一般步行十分鐘以內，能給帶孩子的老人省不少體力，孩子也有充分的休息時間，把更多的精力投入到學習中。

三、公攤面積

電梯房的公攤面積一般來說都比樓梯房大。因為有電梯、侯梯廳、管道井、消防設施、避難層等樓梯房沒有的設施，相對來說公共面積就大一點。曲靖的很多老舊小區公攤面積是很小的，有些小區像集祥小區公攤面積為零甚至為負，房屋實際使用面積比房產證面積還大。從這個角度來說，如果單價相差不大，顯然老舊小區更划算。

四、房屋保值

現在電梯房越來越多，而房屋是有使用壽命的，幾十年後電梯房老化嚴重，面臨鉅額的維修費或拆遷費，開發商拆遷面臨著無利可圖的尷尬局面，會嚴重貶值。樓梯房雖然年齡較大，但拆遷成本低，而且地段好，貶值不會太大。雖然曲靖建設一直在去中心化，在可預見的幾十年內，麒麟南路，阿詩瑪一帶任然是曲靖的中心。而且現在國家實行老舊小區改造政策，很多小區投入巨大資金改造，生活環境會有很大改善。

綜上，曲靖樓梯房與電梯房其實各有優缺點，買樓梯房的話，還得準備額外的裝修改造費。如果考慮孩子讀書，生活便利，房屋保值，我推薦市中心樓梯房。如果老人居住，可以選擇離公園近一點的電梯房。

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幸福裡·好房就在幸福裡

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城市裡的商品房價值可以分兩部分，一部分是商品房下面的土地價值+商品房建築物價值。

商品房的建築物價值隨著入住時間越來越長，建築價值有類似“固定資產”折舊，幾十年後，建築物的價值基本就是建築殘值價值。

而商品房下面的土地價值就不一樣了，有可能和學區、醫療、規劃、城市的位置都有很大的內在關係。這也是有些地方的的宅院、多層拆遷之後其住房和貨幣補償方案會有很大的區別的原因（宅院分攤的土地價值更多些）

老房子算不算優質資產，簡單點可以找專業人士對房子進行評估，看房子下面的土地價值是否有繼續增值的可能，其價值估值如何都可以間接評估到。

直接說乾貨，對於老房子來說，房子本身通常是“一文不值”的，真正值錢的只有土地。

老房子=土地的錢

新房子=土地的錢+房子的錢。

轉移到土地上來： 市中心的老房子會不會變的更值錢？=市中心的土地會不會變的更值錢？

對於這個問題，我現在就能給你一個相對靠譜的答案。

1.只有少數幾個大城市，市中心的地是越來越值錢的， 中心老小區也能得到善終。比如北上廣深等，因為他們的市中心一直都是市中心，沒變過。

2.而在全國333個地級市中，至少有300個城市的中心 老區，都會以悲劇收尾。因為這些城市想發展，通常要 靠建設新區，一旦新區建起來，市中心就註定會發生遷移，往新區方向遷移。市中心的遷移，是老房子老小區最大的敵人。新區越金貴，老的市中心就越破敗，這個時候買老中心 的老房子，大機率被套死，沒有賺錢的可能性。

可以給出第一個結論：

1.市中心不會大範圍遷移的城市，老小區也會越來越貴，有利可圖，可以買。

2.市中心會遷移的城市，原來市中心的老房子和老小區，大機率成為“貧民窟”般的存在。 如果在1類城市，老房子完全可以買，只要不太貪，有得賺就及時出手，別讓老房子成為被保護的文物就行。如果在2類城市，誰買誰被套。

然後，我們再來更深入的探討一下： 為什麼市中心一旦遷移，老城區就容易變成“貧民窟”？ 透過現象看本質，我們分別從表象和本質來看。 首先，市中心不遷移城市，人們的直觀感受是這樣的： 越靠近中心越貴，不論是老房子新房子，只跟地段有關，比如北上深。而市中心一直在遷移的城市，人們的感受是這樣的：新區貴，老區便宜，土豪住郊區別墅，中產住新區大平 層，窮人擠市中心老破舊。 為什麼會出現這樣巨大的不同？ 這跟城市的發展有關，有實力的城市攤大餅，實力不足的城市搞新區。這里的實力，主要指經濟，和人口的吸附能力。

1.牛逼點的城市搞發展，就像攤大餅，四面同時擴張，越攤越

大，而中心也越來越貴。比如北京，天津。看下圖就能發現，中心貴，越往外越便宜，一層一層的遞減。

北京是最典型的例子，北京的中心，是故宮，因為中心沒有遷移過，所以故宮周圍的房價，建國以來一直都是最貴的。除了北京外，北京的小弟天津也是中心不遷移城市。和平區一枝獨秀，市內其它5區價格均勻環繞，市外4區則組成第三梯隊。這類城市，經濟較強，人口源源不斷的進入，城市同時向四面擴大，但中心一直沒變過，原來的市中心，現在還是市中心。於是，我們才會看到，在北京，住燕郊的想搬6環，住6環的想搬3環，擠破頭往中心去，因為土地那麼大，所以中心就越來越貴。大家都想住內環=中心土地稀缺=土地貴=老房子貴，這些地方，老房子的結局就一個字，貴。哪怕比不上新房，但是3環老二手房也大機率比6環新房要貴的多。（文物保護是特例）而實力沒那麼強的城市，則是另外一番模樣。

2.實力沒那麼強的城市，攤不起大餅，只能搞一個新區，先搞

活一個新區，再搞下一個新區，直到四周的新區都搞活。（需要注意的是，新區沒有那麼好搞，通常一個新區的建設至 少需要1015年的時間）比如合肥，比如鄭州，這樣的城市，往往會把新區的房價先搞起來，以點帶面。一個搞政務區，一個搞鄭東新區，房價都比老市中心高得多。而且這些新區，都處於曾經荒無人煙的遠郊，如下圖。合肥曾經的市中心是廬陽區，02年開始建政務區以後，市中心逐漸遷移，政府機關醫院學校都開始搬家，於是到現在，新中

心政務區的價格，遠高於老中心廬陽。而鄭州更明顯，鄭州的市中心，曾發生過3次位移。

30年前，鄭州的市中心在 ① 二七紀念塔。二七區，目前均價1

萬3。 15年前，鄭州的市中心在 ② 金水路紫荊山廣場。金水區，目前 均價1萬7。

顯而易見，在這類中心遷移的城市中：最新的市中心，價格最高，次新的市中心，價格較高，最老的市中心，反而價格最低。這類城市老房子老小區的結局就是，曾經居住在舊中心的精英階層，逐漸搬到新中心，老中心逐漸成為出租屋，群租房，老破舊，外來人口多，相對混亂的代名詞。其實，人們想住市中心的決心，從來沒有減弱過。發生變化的，一直都是城市的“市中心”。

給出第二個結論：

市中心的房子，永遠都是片區內最貴的。但是市中心會動。現在去買市中心的老房子，就有點像是刻舟求劍。因為市中心一直在變化，但房子的位置卻不變，總有一天， 曾經繁華的市中心，會變成非市中心，最後甚至淪為寂寂無

聲的“貧民窟”。同樣，也可以反向思考。如果買房，就要追著新區買，追著未來的“市中心”買。用相對學術點的話來說就是：大多數城市，都在逆城市化。這一點國外曾經也發生過，在歐美國家的二三線城市，往往是白人住郊區別墅，黑人住市中心公寓。在這類城市中，郊區別墅貴，中心公寓便宜。只有少部分城市，能有機會大城市化。

老房子由於年代的關係一般來說設計面積都會比較小一些，所以老破小的標籤就是對老房子的基本描述。想來一套老破小真的不能算是一套好房子，就算是市中心的老房子說是好房子也都算不上的。不過要說市中心的老房子究竟是不是優質資產，這個應該是可以確定的，市中心的老房子無疑是優質資產。

不可取代的地理位置

市中心的老房子有著不可取代的地理位置。市中心多見老房子，人口密集，地價高企寸土寸金，拆遷不易，所以新房大多都在市區周邊發展建設，並且距離市區越遠房子越新。市中心的老房子並不是自己甘願成為老房子，而是迫於自身價值的關係只能維持老房子的狀態，這就與市中心不可取代的地理位置有關。

交通便利

市中心可以說是城市的交通集散地，來自各個方向的人都可以聚集在市中心，也可以從市中心去向四面八方，四通八達的路網多樣豐富的交通出行方式是市中心的交通特點。便利的交通可以大大提升老房子的優質程度。

商業彙集

商業是一個城市的最有價值的地方，而市中心就彙集了足夠多，足夠繁華的商業。這就極大的提升了市中心的商業價值，連帶市中心的所有房子也都提升了身價。同時市中心的房子也很好出租，租金也相對高不少。價值的提升自然是也是優質資產的表現。

教育資源好

優質的教育資源往往都是一些老學校獨有的榮譽。而老學校就是老城區獨有的，自然市中心也就能彙集更多的優質學校。有好的學區作保障，市中心的房子雖然老但也是優質的學區房資源。

前景可期

市中心的老房子遲遲不拆遷是因為城市外拓發展的需要和市中心不便於拆遷的兩重原因所致。但是市中心的老房子最終還是要面臨拆遷，所以市中心的老房子就有著一個不錯的前景。不論現在拆還是未來拆，只要能拆老房子就有所期待。

我覺得相對會比較保值，畢竟現在人懶已經成為一種習慣了，大家寧願早上多睡幾分鐘，也不願意跑那麼遠，而且相對教育也會比較集中，買房子地理位置絕對很重要，同等條件下出租都比別的區域更快，價格也更高

大多數市中心老房子不是優質資產

2，商品房是有一定的遊戲規則的，比如從金融貸款角度，老房子貸款很多都是問題，買賣不太靈活，影響交易套現。

3，套現角度，除了交易套現離場外，抵押貸款套現也是一個很好的方式，但是很多老房子，銀行也不願意接件，所以也存在抵押套現困難問題。

4，從綜合收益這一塊來講，房租受益是其中一塊，老房子，尤其沒有電梯的老房子目前不太好出租，收益也不大。

5，居住感受，老房子居住是挺方便，但是確實沒有太好的居住感受，不僅是戶型，樓層，採光的問題，包括物業，園區管理，園林也基本沒有，所以體驗感比較差。

6，目前老房子短期內沒有什麼政策利好，目前持有短期內基本沒有高收益，眼前利益也很一般，只能是長期持有，不符合優質資產遊戲規則，所以說，目前大多數老房子很難算是優質資產。