曼谷作為旅遊熱點城市，其投資價值不會像15-16年中國一線城市那樣突飛猛進，試看國內的旅遊城市，成都、昆明、西安、北京等，除了北京之類的一線城市不說，旅遊性城市的投資房產其實也就那麼回事，你看這幾個城市的房價哪個是讓人望之卻步的，一方面是當地資源發展(關鍵是經濟)，另外一方面是旅遊的房子，你要買就多買幾套，整成酒店租給別人，因為流動的城市沒有歸屬感，當地的人又不缺這點。

不過，曼谷的隆披尼區 ，它是核心商業區、豪宅、曼谷地標在這個區，目前房價已經很高了，舉個例子吧，豪宅類的最高房價已經飈到 12萬人民幣/平米 了；

而它的沙吞區是金融中心，還有一些大使館也在這裡集中，以前的老商業區也在這裡，房價目前是 4~5萬人民幣/平米 ；

素坤逸區是目前曼谷城市最大的商業CBD和住宅區，也是華人買房子非常集中的地段，房價差不多也是 4~5萬人民幣/平米。

一句話吧，養老不推薦；投資的話一平方米4萬起步，你幹嘛投資哪裡，國內大把的可以選，更重要的是，投資有風險，上dang莫悔心。

好一點的是曼谷的房子是永久的，即便是投資買到的房子都是永久的，而且是實打實的面積，可是沒有公攤這一說法的哦。

你想買土地類的住宅，對不起，ไม่ขาย(不賣)。

一、曼谷概況

　　曼谷（Bangkok）位於湄南河東岸，南臨泰國灣，總人口約1600萬人，是泰國首都和最大城市，也是中南半島最大城市，東南亞第二大城市。

　　逾半數曼谷人有某種程度上的華人血統，每年都有大量遊客及外華人湧入曼谷。曼谷是繁華的國際大都市，經濟佔泰國總量的44%，是東南亞的重要經濟支柱。

　　泰國有582家上市公司，總市值約為4900億美元（2017年8月31日），在東南亞僅次於新加坡，排名第二。曼谷是國際活動中心之一，每年有多達200~300起的各種國際會議在此舉行。

　　

二、曼谷有哪些區域

　　決定房地產價值最重要的三個因素是：地段、地段、地段。

　　下圖是曼谷市中心（Downtown）的幾大傳統住宅地段：

　　1、Central Lumpini 中央倫披尼

　　2、Pathumwan 巴吞旺

　　3、Sukhumvit 素坤逸成熟區（CBD發展區）

　　4、Outer Sukhumvit 素坤逸外圍

　　5、Late Sukhumvit 素坤逸發展區

　　6、Silom / Sathorn 是隆/沙吞（老牌CBD）

　　7、Rama III 拉瑪三

　　8、Riverside 湄南河畔

　　9、Rama IX 拉瑪 9（曼谷新CBD）

　　10、Bang Sue 邦瑟 （東南亞最大的交通樞紐）

　　11、Thonburi 吞武裡

三、曼谷區域劃分

　　1：Central Lumpini中央倫披尼

　　Central Lumpini毫無疑問是曼谷最頂級的稀缺地段，是曼谷最老牌的市

　　1902年，泰國國王拉瑪五世——朱拉隆功大帝對曼谷市區進行了規劃。他興建了Royal Bangkok Sport Club（曼谷皇家體育俱樂部），並下令開通了Rajadamri大道，連線了曼谷的兩個區域。Rajadamri意為“皇家旨意”。

　　1920年，拉瑪六世興建了Lumpini Park。曼谷皇家體育俱樂部和倫披尼公園就好比美國紐約的中央公園，Rajadamri大道就好比北京的長安街，已經超越了地段本身的價值，象徵著“皇室、尊貴、地位”。

　　Central Lumpini的土地供應量極度稀缺，絕大多數地塊均歸皇室所有，目前幾乎已無任何尚未開發的土地。

　　該區域非常豪華——眾多五星級酒店、各國大使館和大使宅邸、數個高檔購中心、一群極其顯赫的大家族和社會精英的住宅，區域內的物業幾乎皆為奢華檔次（Luxury Segment）。

　　Central Lumpini的公寓均價也一直以來都是最昂貴的，越靠近Lumpini Park，均價就越高。

　　2：Pathumwan巴吞旺

　　地處土地稀缺的曼谷市中心，Pathumwan開盤的新公寓非常少。

　　巴吞旺於1914年規劃，現主要為曼谷市中心購物商圈。北面以勝利紀念碑、南面以Rama IV路、西面以Sirat高速路、東面以Thanon Rajadamri路為界。

　　全球第六大購物中心Central World、高階百貨Gaysorn、久負盛名的Siam Square、頂級購物中心Siam Paragon、潮牌雲集的Siam Center、重新裝修的Siam Discovery、淘寶街MBK均座落於此。

　　此外，泰國最高學府Chulalongkorn University（朱拉隆功大學）、皇家警察局、國家體育場、泰國紅十字會等機構均佔據了Pathumwan位於市中心的大片土地。著名的泰絲之王——Jim Thompson的故居亦座落於此。

　　由於地處土地稀缺的曼谷市中心，Pathumwan開盤的新公寓非常少。輕軌和機場快線換乘站Phaya Thai較片區內其它區域來說算是住宅相對來說集中的區域。

　　3：Sukhumvit素坤逸

　　沿輕軌線而迅速發展的片區，主要指由輕軌站Ploenchit至On Nut站沿線的區域。

　　素坤逸是曼谷市中心極為重要的一個繁華片區。非常受外國租客青睞，也是非常適合做出租投資的片區。便捷的交通和完善的生活配套吸引了很多外派員工居住於此，毗鄰輕軌的高階公寓的空置率因此很低。通常，越緊鄰輕軌線、越靠近Central Lumpini的公寓的均價越高。

　　輕軌站Ploen chit緊鄰Central Lumpini，土地昂貴且稀有，已無大面積未開發土地。此地交通便捷、生活配套完善，毗鄰貴婦百貨Central Embassy以及高檔寫字樓，公寓價格很高。

　　輕軌站Nana是Sukhumvit沿線上的兩大紅燈區之一。這裡很受歐美遊客的喜歡，生活很方便，同時此地也是印度人和阿拉伯人的聚居地。但也因此臭名昭著，泰華人不太喜歡在這裡安家。雖然這個區域的公寓不太容易轉售，但卻因歐美住客的龐大數量而容易出租。

　　輕軌站Asoke是Sukhumvit沿線上和地鐵線的換乘站。自從數年前建成了深受年輕人喜歡的Terminal 21購物中心，Asoke的人流量和人氣便成倍增長。靠近Asoke的Sukhumvit 23巷是Sukhumvit沿線上的第二大紅燈區Soi Cowboy，同樣不被泰華人待見。

　　自從商圈The Em District（Emporium和EmQuartia）落成之後，Prong Phong地價猶如火箭一般飛漲。Prong Phong長久以來都是日本人聚居地，區域內彙集了大量日本餐廳和高階公寓。同時，Prong Phong區域內居住了很多名人顯貴，如泰國前總理阿披實的宅邸便座落於此。

　　Thong lo是近年來備受開發商追捧的區域。尤其是Prong Phong區域內的黃金地段越來越少，土地供應還未枯竭的Thong Lo便愈發搶手。很多明星名人居住於此，區域內的生活配套非常成熟。

　　輕軌站Ekkamai旁於幾年前開了一個日系中端商場——Gateway，匯聚了很多日本料理和日系商店。這個區域幾年前與城中心相比仍顯得較冷清，但是現在已經成為了成熟的居住區，目前也有較多的新開盤公寓。

　　On Nut是曼谷市中心與城郊的邊界，除地鐵站附近區域配套稍好外，整個區域目前還有待開發。

　　4：Outer Sukhumvit素坤逸外圍

　　隨著城市的不斷擴大，Outer Sukhumvit未來也頗具增長潛力。

　　主要是指Petchaburi路及其以北、Rama IV路以南的小範圍片區。

　　雖然Petchaburi路和這個路段的Rama IV距曼谷市中心並不遙遠，距人來人往的Sukhumvit路僅片刻之遙，但泰華人卻並不認為這兩個區域算是曼谷的“好地段”（Prime Location）。

　　主要原因是生活配套不完善，而且由於附近沒有大型超市，買東西也不是很方便，居住的社群氛圍也不夠濃郁，此外Petchaburi路沿線沒有輕軌和地鐵線覆蓋，所以出租也就相對比較困難。

　　不過，隨著城市的不斷擴大，Outer Sukhumvit未來也頗具增長潛力。

　　5：Late Sukhumvit 素坤逸發展區

　　線向南延伸的周邊區域

　　線向南不斷延伸，住宅和商業也不斷向南拓展。這裡已經屬於曼谷的郊區，但是由於臨近地鐵線，未來的發展潛力也不可小覷。雖然周邊配套還不是很完善，但是由於總價較低，還是有不少人在此區域居住。

　　6：Silom/Sathorn是隆/沙吞

　　曼谷的CBD

　　是隆/沙吞是曼谷最老牌、也是真正意義上的Central Business District（CBD，中央商務區），被稱為“泰國的華爾街”，始建於1851年。這裡是很多泰國大型企業的聚集地，包括正大集團、曼谷銀行等。

　　後來興建了很多高層公寓，生活非常方便，深受外國租客的青睞，居住於此的社會精英也越來越多。但是其“商務中心”的地位仍然不可撼動，住宅則是其次，這點與Sukhumvit正好相反。這裡有眾多國際金融機構，律所，保險公司，配套有多座甲級寫字樓，如亞洲中心，曼谷城市大廈，Sathorn廣場和AIA Sathorn等。

　　同時，Silom/Sathorn還是曼谷最大的紅燈區，外國遊客絡繹不絕，同時也是國內遊客非常喜歡光顧的場所。

　　有數個輕軌站和地鐵站，其中要數輕軌和地鐵交匯的Sala Daeng最為繁華，與輕軌站相連的Silom Complex也為Sala Daeng聚集了更多的人氣。這裡生活便利，既商務又休閒更娛樂，還毗鄰數個醫院。

　　輕軌站Sala Daeng的下一站Chong Nonsi幾乎為Silom/Sathorn片區繁華的邊界，再下一站Surasak的人流便少了很多。

　　7：Rama III 拉瑪三

　　市中心和湄南河中間的區域

　　拉瑪三區是位於市中心與湄南河中間的區域，該區域距離現有的軌道交通較遠，但是沿著rama 3 路有快速公交線（BRT），主要是曼谷當地人居住在本區域。

　　8：Riverside湄南河畔

　　曼谷新興的奢華地段

　　曼谷是世界上少數河濱地段卻發展得又慢又晚的河濱城市，通常河濱城市的沿河地段早被開發殆盡，地價也居高不下。

　　湄南河畔沿岸有數個聞名遐邇的古蹟，最著名的要屬大皇宮、臥佛寺和鄭王廟了，新開發的Asiatique也為河濱生活增色不少。

　　由於曼谷地處湄南河下游入海口處，河岸沒有棘手的巖灘，所以為河濱的開發提供了有利的先天條件。

　　這個地段擁有曼谷少有的五星級鄰里環境——希爾頓酒店、喜來登酒店、東方文華酒店、香格里拉大酒店、全球最高露天餐廳Sirocco，外加後來開的超奢華大盤ICONSIAM以及高貴冷豔的Four Seasons Private Residences，都將Riverside加持為曼谷新興的奢華地段。

　　規劃中的輕軌金色線也將由輕軌站Krung Thon Buri起始，途徑ICONSIAM，最後與輕軌紫色線連線。隨著城市的擴張以及各國投資客對高階公寓需求的增長，曼谷Riverside愈發繁華和奢貴將指日可待。

　　由於Riverside距離中央商務區Silom/Sathorn有一段距離，外加這裡絕大多數的公寓都相當高階，故不太適合出租，但非常適合長線投資。

　　9：RAMA 9 拉瑪

　　正在崛起的曼谷新CBD

　　區域以著名的地鐵站Rama 9為依託，主要包括：拉差達Ratchadapisek，Rama 9，拉拋Ladphrao等，是曼谷經濟崛起的一個新CBD區域。

　　由於中國大使館也位於該區域，所以這裡華人也較多。

　　該區域周邊有許多大型商場和高檔辦公設施，包括即將建成的Supper Tower，著名連鎖超市Robison、聯合利華亞太企業總部、華為總部、商辦大樓“G Tower”,以及大型寫字樓第九塔,都坐落在Supper Tower旁,可以說公寓被金融中心包圍。

　　區域正在興建super tower超級塔專案，高615米、共125層，預計2021年建成，將成為世界第3高樓。

　　Rama 9大道，東止於機場快速入口，中間腹地橫跨與曼谷素坤逸區相連，可以輕鬆出入曼谷各個角落。

　　該區域交通便利，曼谷唯一的環形地鐵經過於此，商業配套也逐步完善，使得該區域有著較大的升值間。

　　10：Bang Sue

　　東南亞最大的交通樞紐

　　Bang Sue Grand Station是曼谷的一個交通樞紐，位於曼谷乍都乍縣Thoet Damri路。車站由泰國國家鐵路所有，有北部線、東北線和南部線經過，兼具長途客運、通勤客運和貨運業務，車站未來將改建成東南亞地區最大的交通樞紐中心。

　　新車站將引入五條曼谷近郊軌交系統線路、素萬那普國際機場捷運乃至泰國高速軌交線路。新車站將設有24個站臺、171,000平方米的總面積而成為“東南亞最大的交通樞紐中心”，同時Bang Sue MRT地鐵站周邊35公頃的土地將會被髮展為交通和商業中心。

　　交通樞紐中心未來是泛亞鐵路三條交匯點，完工後所有要經過馬來西亞、新加坡、高棉、中國、緬甸的火車都要在該站轉運，Bang Sue Grand Station是曼谷政府斥資680億泰銖重資打造的交通樞紐中心，預計2021年完工。

　　落成後，預計每天將吸引人流超過30萬人次，人潮的匯聚勢必也帶來住房需求再加上房價上漲，未來的曼谷Bang Sue地區將成為下一個房產熱潮！

　　11：Thonburi 吞武裡

　　湄南河西側的地鐵沿線區域

　　湄南河類似黃埔江，把曼谷分成東西兩邊，河的東岸是現在的曼谷王朝地盤，而河的西岸則是上一個王朝吞武裡王朝的地盤。坐落在湄南河西岸的泰國故都吞武裡，在 1972 年併入曼谷之前一直是個獨立省份，因此躲開了其他地方常見的現代開發。

　　雖然曼谷的多數主要旅遊景點均在東岸，但如果搭乘一艘廉價的渡船去西岸冒險，呈現在您眼前的將是一個決然不同的曼谷。簇擁著狹窄的水道、未遭破壞的村莊，迷人的博物館和古雅的當地市場，吞武裡有眾多有趣的、不為人知的景點和活動。吞武裡整個地區水道縱橫，讓遊客有機會看到曼谷更為“本土”的一面。

　　吞武裡主要的發展區域是沿地鐵線的數個站點，並且地鐵線路現在正在延長。現在該區域主要是泰國當地人居住。