首套房基準利率是4.9%，至於說上漲多少合理，這個是和市場掛鉤，當上浮越高，證明，房價已經很高了，央媽媽才會透過基準率上浮控制房價的過快上漲，目前鄭州首套房基準率已經上浮30%.當房價下降時，同樣會透過基準率打折的方式加速房產交易，北京15年中旬，房貸基準利率85折，部分銀行房貸利率82折，折扣最少的銀行也要9折！至於說多少合理，對於我們買房的來說，肯定是房產市場下行，利率最低最好

利率越高說明房地產市場越好，價格也會高，那你會不會買不買？利率正常基準4.9%，說明市場暫時平平過甚至冷淡，那你敢不敢買？所以說，你既然是剛需，首付夠的時候你就入手唄

剛需首套房利率多少合適，自身的經濟情況、經濟穩定性掛鉤。

首先，自身經濟狀況比較好，每月收入相對較高，比如收入6000+，每月房貸3000左右較為合適，每月按揭不高於收入的50%，至於房貸利率是基準利率4.9%，還是上浮10%-30%，對剛需客來說都是一樣的，畢竟有房子才最重要，如果收入低，而還貸款多，就不建議貸款利率高位時候下手，會給以後增加很大的負擔；

其次，每月收入具有一定的穩定性，而不是忽高忽低，不至於出現某個月收入低而無法還房貸的情況，這樣能夠保持生活質量的穩定性。

最後，房貸率低自然好，如果銀行政策不做調整，房貸利率一直處於高位，對於剛需客戶，根據自身經濟情況而定，切勿盲目下手，經濟能力差可以購買稍微便宜、偏遠的，餘下的錢還可以裝修、買車，豈不是更好。

量力而行，房子是用來住的，利率高低看自己接受能力， 大小新舊都無所謂，切莫背上高額房貸影響以後生活。

感謝邀請回答這個問題，房貸利率高低是直接影響剛需購房者的一個很關鍵的因素，在過去的兩年中不可否認房貸利率過高（主要是上浮太高）是事實，確實這種情況下造成了很多有意向購房者還款壓力大的事實。那麼對於剛需一族來說應該多少的房貸利率合適呢？藉此機會簡單談談我的觀察。

按照目前公佈的住房貸款基準利率來看（都以5年以上為例），住房公積金貸款利率為3.25%，商業貸款為4.9%；可以說商業貸款的利率是要遠遠高於住房公積金貸款利率的。雖然大多數購房者都知道這點，但是不得不說實際操作過程中（住房公積金貸款條件稍微苛刻）大多數購房者都會選擇商業貸款利率。所以，商業貸款利率的高低也就直接會影響購房者的情緒和房地產市場情況。那麼首套房的房貸利率是怎麼確定的？多少合適？幾點愚見：

第一、銀行商業貸款的利率是由央行確定的，地方銀行只有執行權沒有修改權。至於過去兩年很多銀行上浮貸款利率的主要原因，個人認為是為了防範房地產過熱的情況，因為在過去兩年應該是房地產泡沫和全民炒房最為熱烈的時間段。銀行為了自身的利益和控制金融風險的考慮，上浮房貸利率也是必然。

第二、從住房角度考慮，給與首套房購房者足夠的貸款優惠應該成為共識。記得2015年以前很多城市的首套房購房還是可以實行基準利率（甚至房貸利率打折的情況），但是因為房子本身的投資品屬性吸引了大批次的投資客和民眾（假離婚等現象）。這也是因為過去我們經驗不足的結果，如今情況下個人覺得在各種政策漏洞相對較少的情況下，適當放鬆首套房貸利率給與優惠應該是一個值得去做的事情。

第三、商業貸款畢竟是商業貸款，為了房地產市場的穩定性來考慮，維持4.9%基準利率（或10%左右的浮動是最佳選擇）。目前已經有很多城市的銀行在做這些事情，上浮比例從過去的30%左右，下調到10%左右，可以說已經開了好頭。相信隨著房地產市場的穩定，這種趨勢會逐漸普及，但是對於四五線城市個人並不看好。

已經不止一次看到粉友留言，希望首套房貸利率回到基準利率和打折利率的時代。大家的願望是很好的，但是要給大家潑一盆冷水，短時間內（起碼2019年不會）首套房房貸利率回到基準利率或者打折利率基本沒有可能性。幾點愚見：第一、以穩為主的房地產市場，仍然存在各種風險。炒房是一股邪風，這波風在一二線城市颳了多年後又去三四五線城市颳了兩年，可以說2019年才消停下來。如今的高房價消化還是需要時間的，按照去庫存的時間來算2年就算是快的了。在這兩年（起碼是2019年）保持一定的政策干預和金融管控是必然，這就好比病人吃藥康復需要繼續服藥穩固一樣，更何況如今的房地產市場病態只是略好，距離康復還有段距離。

第二、一二線城市肯定會率先進行政策放鬆，雖然都是小政策但是意義重大。就目前蒐集到訊息各地的政策集中在，取消限價（鼓勵開發商拿地）、提高公積金貸款額度（刺激剛需購房）、零門檻落戶（造成新的住房需求）、降低上浮房貸利率（刺激剛需購房）等。給人的感覺是在實行一城一策後地方在對於房地產市場進行步步試探，這些政策雖然說單個作用不大，但是集中在一起或許就不一定了。這也從側面反應了地方對於房地產的態度，值得大家警惕。

房貸利率當然是越低越好，但現實是，你可能沒得選。

目前公積金貸款利率是最低的，首套5年以上貸款3.25%，而且貸款最長期限也是25-30年。而商貸呢，國家基準利率4.9%，目前全國各城市的首套貸款利率基本上都是上浮5%-15%左右，所以不管你願不願意，想買房，想貸款，只能二選 一。

當然了，在選擇貸款的優先順序上公積金>商貸。

公積金雖然利率低，但貸款額也是最少的。以北京為例，首套最高貸款120萬，對於動輒幾百萬的房產，120萬真是有點不夠看了，有句話說的好，我差的是那120萬嗎？我差的是首付，首付，首付。貸款額太低，也必然導致了首付款的大額增加。

貸款可以選擇組合貸，優惠一個也跑不了。

其實這也是一種比較常見的貸款方式，在公積金金額不夠時用商貸補齊，即享受了公積金利率的優惠，也能貸到足額的錢，而且是先用公積金的，剩下的才用商貸。

舉個例子:

小李購買一套300萬的房子，按北京市場貸款政策，首套可以貸款65%，即300萬*0.65=195萬，北京公積金最高額度可貸款120萬，那麼剩餘75萬採用商貸。此時，120萬的公積金貸款的利率執行3.25%的標準，剩餘75萬商貸的利率執行基準利率上浮10%即4.9%*110%=5.39%的利率。透過這種方式可以省下很多錢。

2018年春節過後，銀行房貸市場動態格外引人關注。與以往春節過後房貸市場較為寬鬆不同，今年鄭州各銀行房貸利率仍普遍繼續上浮。

根據資料顯示，目前鄭州各銀行首套房貸，最低在基準利率基礎上浮20%，最高上浮35%。

以基準利率為4.9%計算，若一套房總價100萬元，首付30%，貸款70萬元，分30年採用等額本息還款來算。利率上浮30%，每月需要多付650元，總利息達到87萬元，比基準利率多付24萬元 ；如果利率上浮20%、15%、10%，則利息分別需要多付16萬元、12萬元和8萬元。

然而，房貸利率取決於兩個元素，華人民銀行確定基準利率；放款銀行在以其為基礎上浮、下浮。

無論基準利率如何變化，銀行房貸利率上浮還是下降一切都是按合同為準。

在2015年，央行進行了5次降息，商業房貸基準利率從年初的6.15%一路下調至目前的4.9%。

從長遠來看，目前4.9%的基準利率已經是比較低的時期。而在調控的大形勢下，房貸利率上漲是大勢所趨。

所以，目前有急切居住需求的購房者，可以及時出手，不要糾結於房貸利率。

剛需首套房的房貸利率多少比較合適？作為剛剛背上房貸的房奴，我來談談自己的看法。

最關鍵的是：付完首付後，按照當前銀行的房貸利率，你可以承受的月還貸金額，是多少，根據這個來決定自己要選擇的還款方式和貸款年限。

我是2018年1月份在東莞買房交了首付，當時因為政策原因需要等社保滿一年才可以籤正式合同，也就是網籤，然後才可以做房貸。到了2019年2月份開發商通知我可以籤正式合同了，然後去到中國銀行簽了貸款合同，當時的利率是上浮了20%。說實話當時感覺這個挺高的，但仔細想想，因為我們買房子不是投資，也是剛需，為了穩定下來讓孩子上學，當時東莞的房貸利潤基本都是上浮15%和20%。然後我們就計算了下是貸款25年還是30年，最後根據等額本金計算出來的月還貸金額是14800多，每月遞減二三十元，這個我們在衡量了之後覺得負擔的起才選擇了25年的等額本金。

其實無論任何人買房時候，不管當時買房的房貸利率上浮多少，你都應該理性的來根據自己手中的資金來計劃，首付可以付出多少？選擇25或者30年的話月還貸金額是否可以承受？

所以，既然說到是剛需，那麼房子對於剛需者來說就是剛需商品，只要資金到位時機成熟了是一定要買的，但每個人的情況不同，無法一概而論來說首套房的房貸利潤多少。

上週日，央媽搞了一個大新聞！國慶節之後，要施行新的房貸利率計算規則。以後買房的人，貸款怎麼算，全都要遵循這個新規矩了。

具體的規則明細，上圖已經說明了，好奇新規內容的小夥伴，可以閱讀一下，懶得翻的小夥伴，可以直接看小投的拆解！

01

這個新規和原來有什麼區別？

我們原先買房的貸款利率，是在央行的基準利率的基礎上，進行上浮或打折。以後的政策，將會在貸款市場報價利率上面加基點，而且在新政之後，就算你是首套房，也享受不到利率折扣這個福利了（1個基點就是萬分之一，100個基點就是百分之一）。那貸款市場報價利率是什麼呢？它是由18家銀行，統一報價之後求出的平均值，是銀行給到最優質使用者的貸款利率。貸款市場報價利率是比較專業的說法，也可以為簡稱LPR。小投的一個同事，最近在上海買了間房，由於是首套，所以貸款利率是4.65%，也就是基準利率的9.5折。如果她在新規之後買房的話，她的貸款利率將會提升到4.85%+地方政府上浮基點+銀行信用評級基點，貸款的成本一下子就高了不少。熟悉房貸市場的小夥伴都知道，地方政府和銀行，對於房貸利率的調整空間，還是蠻大的。 根據融360大資料研究院監測到的資料顯示，7月份上海首套房貸款平均利率為4.84%，低於央行的基準利率4.9%，上海地區監測的30家銀行分支機構中，7家銀行在7月下調了首套房貸款利率，3家銀行有所上調。調整後，執行基準利率95折（即4.655%）的銀行數量增加至17家，有的銀行甚至可以做9折（4.41%）。 當然，並不是所有地區的銀行，都願意給住房貸款打折，比如蘇州7月份首套房貸款平均利率是6.03%，要比基準利率高了1.13%。 也就是說同樣是一套房子，貸款100萬，30年還完的話，在蘇州每個月需要還6014元貸款，在上海則只需要5276元，每個月相差700多塊，這麼來看，各地貸款利率的浮動差距還是挺大的。

在央行釋出的公告中顯示，在10月8日之後，新辦房貸的利率參照，就變成了LPR。 LPR每個月報價一次，相較於基準利率來說，浮動的範圍更大。 畢竟上一次調節基準利率的時候是2015年，而LPR則是一個月報價一次。 在8月20日，華人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈新的LPR，一年期的LPR是4.25%，下降了6個基點，5年期LPR的則是4.85%。總之，就是當你買房的時候，銀行給你貸款利率，不再參照央行的基準利率4.9%，而是參照5年期LPR的4.85%，這麼來看，貸款利率的參照點還下降了一點。

02

這個LPR比基準利率低，是不是更適合買房？ 5年期LPR，比原先的貸款基準利率低了0.05%，這是不是說明新政之後，買房會便宜一點？並不是。這次的新規，其實算是那種明降暗升的狀態。我們先來看條款：

首套房的貸款利率，必須大於LPR；

二套房的貸款利率，必須高於LPR+60個基點；

商住兩用產權的房子貸款利率，必須高於LPR+60個基點；

住房公積金貸款利率不變。

按照8月20日的報價來看，首套房子的貸款利率不得低於4.85%，二套房、商住兩用產權的貸款利率，不得低於5.45%，新規把銀行給房貸利率的打折空間，給鎖死了。 而且，這裡公告裡面還有一個很重要的點“因城施策”。

假如你所在的城市房價調控的很嚴，地方政府會對LPR的報價基礎上，增長一定的基點，銀行也會根據貸款人的信用評級增加基點，在合同簽訂之後，無論LPR怎樣變動，所增加的貸款利率基點，是一直追隨的。 這次的新規對於個人貸款而言，釋放的最重要的訊號就是：央行將下放一些權利，但是許可權在於“利率下限的加點權利”，基本上就是央媽建立的一條利率底線，各銀行們只能提高底線，線上面需要調整的地方，你們各地政府銀行自己制定，但是別想著突破底線。

03

房貸利率的變動，對我們有啥影響？ ①如果你在新規之前辦理房貸，LPR的利率新規不會對你產生影響，你的貸款仍然是：基準利率+折扣或上浮，不過基準利率的變動不會太頻繁，貸款利率也比較穩定。 ②如果在新規之後辦理房貸，就要遵循LPR+基點的規則（地方政策調控，銀行信用評級等）波動會比較大。 如果你所在的城市、銀行之前有給利率打折的政策的話，在新規之後，你個人住房貸款的實際利率，將會有所上升。 如果你追求穩定的利率的話，可以考慮政策落地前貸款，如果你想嘗試新政策，是否會帶來新紅利的話，也可以考慮政策落地之後再看看。這個政策頒佈時，央行副行長劉國強明確表示：有一點是可以肯定的，房貸的利率不下降。 基於這個判斷來說，5年期以上的LPR，短期不會有太大的變動，別看新規則這麼複雜，其實就是想在給實體經濟輸血的過程中，防止大水漫灌到樓市，總得來說房價調控的基調沒有變。所以，小夥伴們，其實不用太擔心利率參照物變動，會對房價產生太大的影響，畢竟當前的政策風向是調控。而且到底買不買房，最核心的一點，就是買房這件事，對你來說是不是剛需。