1、降價未必能回款

先不說現在絕大多數網籤被卡一天一個專案一套房這個做法，等到你買了房子回款了，黃花菜都涼了。最慘的是如果你降價了迅速清盤還好，大多數購房者都有一個觀望心理，如果你在漲他覺得可能還有空間買了划算，如果一旦下跌，你房價降了五百，他會覺得降一千也不意外，結果並不會有利於銷售，這是市場證實過多次的。

2、老業主不從

老業主上門了，降價後他們一期買房子的人覺得虧大了，價格最高，資金入套最早。即使法律上他們沒有正當藉口，他們還是聚集在一起，大鬧樓盤售樓部，拉橫幅，駐場，辱罵樓盤營銷人員，轟客，不配合銀行按揭，在網路上散佈樓盤倒閉，老闆跑路等訊息，各種陰招，總之群眾的創意是無窮無盡的。

3、認為銀行會給自己找出路

有些開發商考慮的是，房子這個東西本身建設需要時間，一般都是一年到兩年。同樣的，要想把房子賣出去，自然不可能是一朝一夕就可以解決的。既然如此，那就留著慢慢賣吧！反正早晚都會有人來買的。反正，房子的錢都是從銀行貸款出來的，真要是自己破產了，銀行會主動來解決的。

試問拿地價格動輒幾百萬一畝都以開盤價賣出去的話不是太虧了嗎？先放一定的房源出去，其它的房源標明已售罄，然後蓄客造勢。再調高價格賣出去，給人供不應求的假象，以此快速回款。提高房價。

銷售有兩種原因:

1.行情好的時候.物以稀為貴.更好的賺錢眸利.利用這種手段，抬高房價,這是很多開發商都在做的一個事情。

其次是為了等一段時間，房子空間大了，有利潤的在銷售。

2.行情下滑的時候,開發商也會把好房源留起來。先賣一些戶型朝向不好的先放出來.先低價出售.等到這些房源賣完以後.再推出更好更優質的房源.這個時候的價格，肯定比上一次價格更高了。

同時開發商也會利用這個邏輯思維和手段。讓買房子的人感覺到房價是在上漲。如果先拿出好的房子來出售，價格高的話.肯定不好賣。

最重要的原因是.房子要越賣越貴。如果你越賣越便宜的話，肯定房子是賣不出去的.誰也不傻。如果房子越賣越便宜的話.買到貴的房源的業主就會到售樓處來鬧事。08年這樣的事情發生的最多。很多售樓處被砸，就是因為房子越賣越便宜。現在開發商變聰明瞭，不管行情如何，房子都是越賣越貴。

這種情況每個售樓處都很常見，出現這種情況有幾個原因在這說一下：

其一、房源去化比較快，確實房源不多，特別是這兩年的去化速度，很多樓盤沒有房子是正常的。

其二、房源有，而且還不少，開發商為了加快去化率，更集中的銷售，會用集中售房方案，比如1號樓一套房子也沒有了，2號樓還有一些等等，來集中銷售2號樓，等2號樓銷售完畢，1號樓又有房源了。這種情況也有發生。

其三、有個別開發商，在當前有房不愁賣的情況下，確實存在捂盤惜售的做法，但據我瞭解，基本都是當地小開發商，大開發商還是一直採用高運轉模式的。

但是，也是更多的為了買房者考慮，為什麼呢？簡單的跟大家分析一下。

一、製造緊張感

並不是每個人的消費都是非常理性的，也有跟隨大眾趨勢的或者是沒有主見，別人帶你做主的。華人消費遇到到"快買快買，不買就沒有了"這樣的感受時，即使不需要，即使之前沒考慮購買，也會過去湊個熱鬧，然後在現場緊張的氛圍下，看到別人都在買，自己就急了，然後也買了。

舉個例子，你逛超市時，本想著買點蔬菜，結果旁邊的水果正在打促銷，好多人一窩蜂的湧過去要購買，旁邊還有一個喇叭喊著快買，快買，不買就沒了~你可能一開始沒想著去買水果，但是看到這樣的場景，你心裡會忍不住想，要不我也買一個。

二、增加成交速度

當產品琳琅滿目的時候，一個一個的看東西，在進行對比，最後再開始挑選選擇，需要很長的時間。尤其對於有選擇糾結症的人來說，耗時更是長久

但是如果產品數量少，選擇好了，成交的速度自然快了。比如，有的產品，你需要，但是猶豫不決，如果每個戶型都不多，非A即B的地步了，那你選擇就快多了，這就減少了選擇時間，成交速度就會大大增加。

其實，這就是所說的飢餓營銷，表面造成房子大賣，開盤既清盤的聲勢。因為，他們要先把不好賣的戶型和樓層處理掉，不然，後期再出售價格會打折扣的。

這個情況基本有兩種解釋：

1、開發商自有資金充足，並且看好當地未來的市場，預判價格還有的漲，但是這種做法成本很高且風險很大。現在大開發商都是連續滾動開發，絕不戀戰，一旦市場下行，虧錢也要賣完走人，因為他們看的是大局。他們可不會捂盤惜售，他們要把資金利用到極致。而且銀行負債也不由得他們等待市場行情，捂盤的都是小開發商，攤子本來不大，有沒有連續滾動開發的能力，只能賭一把。說實話，在現在簡直就是作死。

2、周邊突然有品牌開發商專案的入駐，小開發商自知自己不管營銷、產品、渠道、政府關係都難以和人家抗衡。而且產品趨於同質化。這個時候選擇避其鋒芒。前面說過了，大開發商不會戀戰，他們快速解決完戰鬥，小開發商再去打掃戰場，喝一點湯。畢竟購房客戶是有限的。碧桂園割了一茬子韭菜，你小開發商不得等到再長出來才能割啊

總結下來就是：一種是主動捂盤、一種是被動捂盤。作為購房者。針對捂盤的專案還是遠一點。要不就是開發商不自信、要不然就是太自信。

捂盤惜售，這個詞非常有歷史感和年代感，這個詞是2007年8月教育部公佈的171個漢語新詞之一

蒼穹作為一個房地產行業工作者來看，開發商捂盤惜售的目的有：

市場供應量與需求量會左右房價，聰明的開發商透過減少房屋供應量讓市場需求遠遠大於推出的房源，再輔以哄嗆手段推波助瀾一把，房價自然就上漲上去。

當然 ，這種策略就是飢餓營銷。

這種情況並非少見。在熱點市場比比皆是！

炒房團組團定房，一口氣交上百套房屋的定金，按照生意規則開發商就不能將交了定金的房子出售。

炒房客用少量資金定了房之後，再不斷的延期付款時間與進度。這樣一來，房價漲了，炒房客確認利潤後再補齊首付款。

這種套路就是囤房。

有幾種情況：

一、樓市向好

樓市利好，價格上漲可期，捂盤惜售自然增加開發利潤。

二、樓市下滑

樓市下滑態勢下，銷售不理想，索性封盤，捂盤惜售等待有利時機。

三、充抵資產

企業在一定階段進行資產評估或準備上市，犧牲區域性保全大局之法。

四、促銷手段

明著捂盤惜售，製造珍品自藏或房源緊張等情況，暗裡對外團購，加速出貨。

五、債權債務

涉嫌債券債務清理盤點，或資產收購及公司轉讓等，暫時封盤，等待主體明確後再進行銷售。

有開發商為什麼捂盤惜售主要有兩點原因：

一.

就是開發商拿地價過高，當前售價開發商已經收不回成本了。假如開發商把這個房子賣出去就意味著開發商賬面上這個樓盤肯定是虧錢的。

在開發商不缺資金的情況下，這個樓盤就乾脆直接就不開盤，或者捂盤不售，那樣虧損只是賬面上的一個數字，對股東也有一個好的交代。

二.

就是開發商已經明確地判斷到。當前房地產形勢有上漲的空間，開發商為了追求最大的利潤。

所以說把手裡的盤捂起來，房價真正上漲了之後，追求最大的利潤，這個也是開發商一貫用的套路。

我個人從事二手房交易後，覺得開發商一般選擇團購給渠道，如炒房的機構或者個人，然後發些名額給大小的中介公司，如經紀人帶客戶去看房成交了會有佣金等模式，當然也會開放式傳單廣告，售樓部模式出售，還會請演員排隊等等，但是最終的目的還是製造飢餓營銷的模式，畢竟樓層，朝向不好的戶型還是要賣出去的。

週末，朋友帶著家人去看房，轉了幾個售樓處，售樓人員給的房源都非常少，相中的戶型更是隻有一兩套，於是就求助我這個房地產從業人士，是開發商真的房源不多還是捂盤惜售只給看幾個戶型，並且每個戶型都不多，這種情況每個售樓處都很常見，出現這種情況有幾個原因在這說一下：

其一、房源去化比較快，確實房源不多，特別是這兩年的去化速度，很多樓盤沒有房子是正常的。其二、房源有，而且還不少，開發商為了加快去化率，更集中的銷售，會用集中售房方案，比如1號樓一套房子也沒有了，2號樓還有一些等等，來集中銷售2號樓，等2號樓銷售完畢，1號樓又有房源了。這種情況也有發生。其三、有個別開發商，在當前有房不愁賣的情況下，確實存在捂盤惜售的做法，但據我瞭解，基本都是當地小開發商，大開發商還是一直採用高運轉模式的。

但是，也是更多的為了買房者考慮，為什麼呢？簡單的跟大家分析一下。

一、製造緊張感

並不是每個人的消費都是非常理性的，也有跟隨大眾趨勢的或者是沒有主見，別人帶你做主的。華人消費遇到到"快買快買，不買就沒有了"這樣的感受時，即使不需要，即使之前沒考慮購買，也會過去湊個熱鬧，然後在現場緊張的氛圍下，看到別人都在買，自己就急了，然後也買了。

舉個例子，你逛超市時，本想著買點蔬菜，結果旁邊的水果正在打促銷，好多人一窩蜂的湧過去要購買，旁邊還有一個喇叭喊著快買，快買，不買就沒了~你可能一開始沒想著去買水果，但是看到這樣的場景，你心裡會忍不住想，要不我也買一個。

二、增加成交速度

當產品琳琅滿目的時候，一個一個的看東西，在進行對比，最後再開始挑選選擇，需要很長的時間。尤其對於有選擇糾結症的人來說，耗時更是長久

但是如果產品數量少，選擇好了，成交的速度自然快了。比如，有的產品，你需要，但是猶豫不決，如果每個戶型都不多，非A即B的地步了，那你選擇就快多了，這就減少了選擇時間，成交速度就會大大增加。

其實，這就是所說的飢餓營銷，表面造成房子大賣，開盤既清盤的聲勢。因為，他們要先把不好賣的戶型和樓層處理掉，不然，後期再出售價格會打折扣的。

房源多了客戶看了眼花繚亂，不好選擇，會糾結我要10樓還是12樓，要東單元還是西單元，其實差距真的可以忽略不計，但有可能購房者會猶豫很久，開發商為了銷售也是費盡心思的。

開發商買房子就像買手機的蘋果上當初的那個賣手機呀，這是一種飢餓營銷手段，開發商捂盤惜售，其實就是想透過給人造成一種假象，感覺房子已經賣完了，如果不抓緊時間購買那麼到後期，可能會付出更多的購房款，才能夠買到相應的房子，第二是如果不抓緊時間買房。那麼好的戶型就有可能被別人買走了。

第二是開發商商把好的戶型放在手中，觀察市場的需求，如果市場供求關係比較緊張，也就是供不應求，那麼開發商就會抬高房價。這樣，單賣一套房就能夠賺取更大的利潤，其次就是開發商想留有一部分房源給自己的員工，員工可以利用內部價購買本開發商開發的房子，這是開發商給員工的一些福利。

第三是開發商在開發這片土地的時候，可能會用到一些社會的資源和人脈。為了表示感謝。一些開發商會把一部分的房源提前儲備起來，就是為了給來一些特殊的群體和個人特別的關照，這也是一種正常的人際社會關係，其實都可以理解的。

首先要確定一下開發商是捂盤惜售，還是不具備銷售調價。如果確定是捂盤惜售的話可以向有關部門投訴，可以按照建委網銷售情況直接購買未售房源，祝君好運

可以從以下方面理解：

1.銷售方案：市場處於平銷，供大於求，銷售方為了烘托銷售氛圍，制定的逐步銷售的策略，把房源分批次釋放，營造成房源稀缺，讓銷售人員可以積累客源，也為了使客戶更快的成交，為了不減少銷售的利益；

2.市場變化：政策或者市場變化有上漲趨勢，銷售方為了獲得更多的利益；

3.調整售價：為了讓先購買的業主感覺買了值得，也為了即將成交的客戶看到升值空間，分批次釋放房源，便於後釋放的房源提高售價；

4.配套變化：周邊的交通、教育、公園、商業等配套逐步成熟，它本身的價值已有升值空間，客源已明顯有增加的趨勢，銷售分批次釋放，製造緊張氣氛。

總之，捂盤惜售為了保持銷售的利益不下滑，也為了獲得更多的利益。