疫情對房地產銷售的衝擊，最終從資料上得到證實。

　　克而瑞研究中心於29日傍晚釋出的統計資料顯示，2月，百強房企全口徑銷售額3243.3億元，環比降低43.8%，同比降低37.9%。房企在今年2月的銷售業績創下近幾年來單月銷售最低記錄。不過隨著各地售樓部的逐步開放，房企3月份的銷售有望逐步迴歸正常。

　　具體到各家房企，中國恆大(03333.HK)實現全口徑銷售額465億元，遙遙領先同行。而萬科A(000002.SZ)和碧桂園(02007.HK)分別實現全口徑銷售額267.7億元和300億元，同比減少33.8%、49.2%。

　　恆大脫穎而出，與該集團在後半月的高調造勢促銷不無關係。2月13日，恆大打響全面“網上購房”第一槍。此後，恆大再祭優惠舉措，2月18日至2月29日，全國在售樓盤可打七五折優惠。該集團副Quattroporte劉雪飛稱，活動推出以來，截至29日網上認購將達15萬套。

　　另外，恆大再一次調動內部全員參與營銷的積極性，讓數萬員工深入一線發現尋找客戶，促成銷售。一位恆大中層員工向《第一財經》透露，僅他所在的部門，就成功帶動了七八組客戶簽約成交。

　　今年前兩月，恆大錄得875.5億全口徑銷售額，位居行業第一，分別超出其後的萬科、碧桂園40億元、110億元。前十房企中，唯有恆大銷售額未同比下跌。

　　除了恆大之外，其他房企遭遇的疫情影響較為顯著。萬科2019年前兩月累計全口徑銷售額921億元，今年跌至835億元；碧桂園去年同期銷售額1050億元，位居行業第一，今年跌至765億元；保利發展去年同期銷售額656億元，今年跌至448億元。

　　其餘中海地產、融創中國、綠地控股、新城控股、龍湖集團等均全線下跌。其中，金地集團、龍湖集團和新城控股三家2月的銷售金額僅為27億、56.8億和49.3億。

　　從1-2月累計銷售金額看，百強房企整體業績規模同比降低23.8%。其中，有超8成百強房企2月單月和累計業績同比雙降。這導致百強房企各梯隊銷售金額入榜門檻均同比降低。截至2月末，TOP50和TOP100房企銷售操盤金額的入榜門檻為36.5億元和12.3億元，分別同比降低35.6%和37.1%。TOP20和TOP30房企銷售操盤金額的入榜門檻也分別同比降低近30%，降幅均較1月進一步擴大。

　　不過，從歷年銷售的時間結構來看，第一季度在房企全年業績中佔比較小，市場暫時未過度悲觀。克而瑞稱，1-2月恰逢傳統假期，在全年的平均權重不超過10%，對全年資料的影響有限；3、4、5月平均權重保持穩定，基本在6%-8%不等。只有現金流緊繃的房企，可能會陷入艱難境地。

　　高力國際調研112家開發商後表示，考慮到疫情對第一季度市場的影響，多數開發商估計今年收入將同比減少10%-30%；相信從第二季度開始，收入將會慢慢恢復。

　　“從現在到3月底，房企是最難的。” Sunny城集團執行副Quattroporte吳建斌稱。若銷售回款持續低迷，房企將面臨巨大的現金流壓力。此時，何時能有效復工，是整個行業最關心的問題。截至目前，全國仍有近六成售樓處尚未開放。

　　隨著部分城市陸續復工，停擺的樓市正迎來解封希望。據克而瑞調研資料，目前新房市場售樓處正常開放比例提升至近3成，部分開放近2成。其中，徐州、無錫、漳州、鹽城的售樓處基本已全部復工。案場銷售人員中42%左右已經在崗，較上週提升30%。

　　“銷售對房企來講，最大的意義就是現金流。”當代置業執行董事兼Quattroporte張鵬稱，疫情發生後，需求受到抑制，返工復工至今還沒有恢復正常。短期來講，企業最重要的是健康、安全地活下去。

　　吳建斌坦言，房企到二季度可能會有些銷售回款，對現金流會有幫助。但是大量的支出也從2月份、3月份壓後到了4、5、6月份，屆時房企剛性兌付壓力將比較大。

　　一般而言，房企成本主要包括土地成本、建安成本、銷售費用、員工薪酬、其他管理費用、利息支出、土地增值稅等。克而瑞測算後發現，64家百強房企每月員工薪酬、利息成本等剛性支出約8.58億元。部分槓桿率及融資成本較高的房企，面臨較大的成本壓力。

　　為化解潛在困境，2月份以來，包括萬科、龍湖集團、Sunny城（000671.SZ）、碧桂園、招商蛇口（001979.SZ）等房企均丟擲百億發債計劃，以補充公司營運資金缺口，應對近期到期的有息債務。

　　與此同時，房企銷售戰場轉移至線上，並祭出各種促銷活動獲客。據CRIC統計，目前TOP200房企中已有143家重啟或開放線上售樓處，包括自建線上售樓平臺和與第三方房產線上平臺，如樂居、房天下等合作兩種方式。

　　合碩機構首席分析師郭毅認為，線上售樓處覆蓋面廣、傳播力強且呈現內容也更加豐富化；其次，線上售樓處可大大弱化中介和渠道引流銷售，對房企來說既可降低成本又能增加利潤；同時，可以促進房企管理的資訊化和智慧化。

　　不過，吳建斌認為，當下經營性現金流主要靠盤活“記憶體”，真正的銷售回款幫助不大。“每家企業從2019年結轉到2020年都有大量庫存，大企業有幾千億庫存，中小企業也有幾十億到上百億庫存，這些庫存解決一部分，對企業幫助很大。”

　　克而瑞同樣認為，受專案施工進度影響，房企補貨受限，市場新推貨值上市也將延緩。在此形勢下，留存貨值（即前一年剩餘可售貨值）成為房企在銷售上搶佔先機的籌碼。

　　據2019年房企披露資料，規模房企如恆大、中海、碧桂園、融創等留存貨值量均超過2000億元。大部分房企去年留存貨值可覆蓋今年上半年銷售。而建業、中梁等部分房企貨值充裕度低40%，銷售主要依靠當年的投資開發專案，今年推盤面臨較大壓力。

從房地產行業的中長期發展來看，疫情作為突發性事件，無法對市場產生根本性影響，預計房地產銷售資料或將隨著疫情的緩解在二季度逐步恢復，下半年有望恢復性增長。

一、從政策層面來理解，可以肯定的是樓市調控不會加緊了，有可能各地會因城施策逐步放鬆之前的加緊政策。國家調控是把雙刃劍，當樓上行加快時會出臺政策抑制過快上漲，反之，當樓市下行過快時，同樣會出臺對應政策來抑制過快下行。因為前期上漲過快，現在的不加緊就是政策的放鬆。國家的樓市政策很明確，就是樓市穩定健康發展。穩定健康發展的根本是什麼呢？健康的樓市就是小漲不要大漲，小跌不要大跌，這是正常的震盪。但是樓市總體長期必須是向上的。因為經濟在發展，國家在發展，居民收入在增加，物價在上漲等等這些客觀因素與樓市密切相關。繁榮的經濟就會有上漲的樓市，蕭條的經濟樓市必然下行。疫情只是短期影響，短期內影響樓市，樓市會有短暫的調整。但長期經濟依然向好，就支撐樓市上行。預測樓市的走勢是一季度稍有下調，二季度開始穩步上行。

二、從房地產企業層面來理解，短期內房企面臨資金流的困境。一是疫情使高週轉的開發商被迫“慢下來”，銷售回款受阻，現金流將會嚴重承受巨大壓力，對高週轉模式依賴越大的企業，風險也越大，特別是高負債的企業，利息和債務是剛性支付，資金壓力大；二是本次疫情對三四線城市返鄉置業需求形成顯著衝擊，對於佈局在三四線的企業會有更大影響；三是當下開發企業最直接的反應是銷售的線上化，加大力度開啟線上銷售方式。但是，由於缺少線下的跟進與轉化，線上的效果很難獨立發揮，對銷售回款的實際效果有限。四是開發商新房銷售對線下中介渠道的依賴度將會更大，可以預見，未來中介渠道將全產品線、全流程，聯動、包銷等多種方式全面滲透。

綜合分析，疫情對小型房地產影響較大，會促使部分樓盤降價求量來解決資金鍊問題，但疫情沒有改變市場的供求關係，需求釋放只是被延後了，會隨著疫情的控制得到恢復。疫情對大型開發商影響較小，售樓處的逐步開放以及前期的積壓客戶釋放將緩解房企壓力。

百強房企2月銷售環比跌去4成，這個跌幅並不大，

受到疾病衝擊，嚴禁人員流動和聚集，地產協會發出號召，要求會員單位並全行業暫時停止售樓處銷售活動，待疫情過後再行恢復，實際上叫停了線下銷售，房地產行業轉向線上銷售，

克而瑞研究中心於29日傍晚釋出的統計資料顯示，2月，百強房企全口徑銷售額3243.3億元，環比降低43.8%，同比降低37.9%。房企在今年2月的銷售業績創下近幾年來單月銷售最低記錄。

地產行業能取得如此業績，我認為還是很不錯，相比於某些旅遊行業餐飲行業顆粒無收而言，遭遇衝擊是很低，某些地產公司或者協會向政府呼籲救市，似乎有點矯情。

地產雖然是經濟支柱，但是未來經濟發展需要去地產化，實行轉型和科技創新，以疾病衝擊為名，在房價沒有較大幅度下跌下，大幅度放寬地產調控政策，這是與穩地價、穩預期、穩房價綜指相背離的，放寬地產調控只會助長地產投機炒作，讓房價泡沫進一步加大。

中國恆大實現全口徑銷售額465億元，遙遙領先同行，回顧恆大，並沒有向政府要政策要救助，而是選擇向市場讓利贏得顧客贏得市場，遭遇疾病衝擊，銷售停滯，這是對的，地產開發商面對資金鍊緊張，不能選擇坐等靠要，而是可以借鑑恆大做法，讓利促銷，地產公司毛利率並不低，40%左右屢見不鮮，打個折促銷依然毛利率豐厚，

地產開發商一定要選擇死扛房價，不願意降價促銷，保證現金流穩定，但是另一方面卻要求各種政策扶持，這不是很好的方式，衝擊影響更大的是餐飲影視娛樂、交通運輸等，目前也沒有像地產一樣的呼籲救市。

地產行業不同於影視娛樂、食品餐飲等行業，時間過去了，消費也就沒有了，地產行業房子還在 ，只不過是延遲賣出而已，一旦賣出，就是 資金回落，

房價是應該跌一點了，在中國，房價過高已經成為眾人吐槽的焦點。

這就是春節這一個月的情況吧。房產的業績下滑是沒問題的，所有的產業都是沒業績的，開發商還有業績，比起其他行業好多了。本來2019年一來都是平穩房價的政策，如果房地產業是上升的業績，那老百姓的壓力會更大了，中國的房地產行業又要大力發展了，還會有更多的資金湧入地產界，那樣的話，如果真有一天泡沫來了，如何是好。

房地產銷售環比及同比下降是預料之中的，而且，這還只是百強企業，如果放大到整個行業，資料會更加難看。事實上，這種下降既有季節性影響，更受疫情衝擊。一季度本身銷售就受春節等影響，特別是疫情蔓延擴大的衝擊，線下銷售基本停滯，線上銷售雖有收穫，也差強人意。短期看，疫情對房地產市場的開工、銷售、就業及資金迴流等影響較大，雖會隨著疫情控制有所復甦，但會加快、加劇行業併購、整合。稍放遠點看，雖會因國家應對疫情促進經濟平穩發展較大可能有貨幣政策和房地產相關政策的結構性適當寬鬆，有利於房地產市場平穩持續，但房住不炒大局大方向不會根本變化，以及總需求的相對剛性，也不可能再有爆發性的增長了，而且，會對房地產佈局、結構、品質等產生較大影響。區域上，經濟相對發達、產業穩定持續、政府管理有力有效、市場執行平穩、公共服務優質的地區會受到更多的關注和認可，結構上，小區自身居住環境和管理服務好、周邊自然景觀及環境好、人口密度相對較小的專案會更收到業主的親睞，近郊、康養的專案會有發展機會。中心城區高密度、商住類及綜合體的會受到較大影響。

這主要是受疫情影響的，2月份疫情比較嚴重，房企受影響極大。

國家也看到這種情況，為了減少經濟受疫情影響，減小企業受疫情衝擊，採取了很多措施，包括增加貨幣供應，減小企業借貸利率、降低企業負擔和減少企業稅率等相關措施。目前除了湖北之外，其餘省份疫情基本控制住，很多企業都已經復工復產。房地產在中國政策驅動和地方政府刺激下，相信會有一波購房需求。房企在2月受疫情影響下及資金緊張壓力下，相信會有一波售房優惠政策。前段時間恆大就在線上採取75折促銷手段，吸引了不少眼球，相信其他房企也會跟進。所以對於有購房需求的人來說，現在可能是購房入手時機！

疫情對房地產銷售的衝擊，最終從資料上得到證實。

克而瑞研究中心於29日傍晚釋出的統計資料顯示，2月，百強房企全口徑銷售額3243.3億元，環比降低43.8%，同比降低37.9%。房企在今年2月的銷售業績創下近幾年來單月銷售最低記錄。不過隨著各地售樓部的逐步開放，房企3月份的銷售有望逐步迴歸正常。

曾經在地產實習，也看過一些寫地產的文章，來聊幾句。首先，這樣的資料證明了疫情對經濟的影響，是肉眼可見的，我們不應該盲目樂觀或者忽視不管。這也是近期中央出臺各項穩經濟政策的一個原因，可以按到我們國家在應對上的積極作為。其次，大型房企銷售下滑，還是建立在較大幅度促銷的基礎上。由於疫情對各地的影響，嚴重依賴線下銷售的房地產業收到大範圍影響是在意料之中的。由此可以想見，其他的線下行業，將會收到更為大的衝擊。第三，房地產企業融資能力普遍較強，由於業績下滑帶來的現金流壓力，可以透過融資解決，對於房企的穩定經營應該有信心。第四，本次疫情之後，房企提高賣方的科技含量、線上簽約、線上看房、數字化水平提高可能成為新的趨勢。第五，在這樣的大環境下，可能會出現眾多小型房企被併購的案例，這也是最佳化社會資源配置的一種形式。第六，疫情解除後的下半年，可能會迎來一定的報復性消費，其中房地產業績也可能會得到一定的彌補。

說真話、講實話、不廢話、沒套話，讓我們今天說一點大家都能夠聽得懂的人話，大家好我是你們的社長。

2月份，百強房企全口徑銷售額3243.3億元，環比降低43.8%，同比降低37.9%，創下近幾年來單月銷售最低記錄。

從1～2月累計銷售金額看，百強房企整體業績規模同比降低23.8%。截至2月末，TOP50和TOP100房企銷售操盤金額的入榜門檻為36.5億元和12.3億元，分別同比降低35.6%和37.1%。TOP20和TOP30房企銷售操盤金額的入榜門檻也分別同比降低近30%。

假期延長，售樓處關閉，延遲復工，此次疫情中的樓市無論供給端還是需求端均全面受限。雖然2月下旬隨著疫情的緩解，以及房企加強了網上賣房，樓市終於有所恢復，但銷售額大幅下滑的背後，疲軟的態勢還是無法改變。

另外，線上賣房的效果到底怎麼樣，目前還沒有完整的資料來佐證。而對眾多購房者來說，眼下疫情影響還在持續，市場的觀望情緒漸濃，這對各大房企都不是個很好的訊息。

3月3日晚間，萬科釋出公告稱，2020年2月份公司實現合同銷售金額280.3億元，同比減少35.1%；2020年1-2月份公司累計合同銷售金額829.4億元，同比減少9.92%。

中指研究院的統計顯示，2020年前2個月，綠城中國在北京、杭州、成都、大連、溫州、天津等10個城市累計獲得13宗地塊，累計權益建築面積184萬平方米，權益投資額267.7億元，預估貨值585.6億元。

其中，綠城中國重倉一線城市的力度更強，北京4宗地塊合計權益金額為162.8億元，佔比達60.8%；在杭州、寧波、金華、溫州、麗水等城市拿地，繼續保持其在長三角地區的市場影響力。

綜合來看：短期內，房企仍需做好3月銷售受到持續影響的準備。如果3月上旬全國多數省市房地產市場可以恢復正常的銷售節奏，則今年二季度市場供應將快速回升，一季度積壓的購房需求也將在二季度有序釋放，屆時房地產市場或將迎來階段性銷售視窗期，成交量也有望明顯回升。