對於新的LPR貸款政策來看，此次的下調1年期和5年期的LPR都是釋放貸款活水的表現，減輕了大家房貸的壓力。值得注意的是，此次5年期以上LPR也下調了。這是自8月首次釋出以來，5年期以上LPR第一次出現下調，之前一直穩定在4.85%的水平。

但是更多的是刺激一個金融市場的做多情緒。

首先，利率市場化改革將提升市場的風險偏好，提振投資者對後市的信心。

其次，LPR形成機制的改革，旨在提高利率的傳導效率，推動降低實體經濟融資成本，這將使得企業經營利潤提升，從而提振股價。

最後我們可以來看對比上一次的5178點牛市啟動之前，有哪些特徵：

1、股指期貨重啟；

2、阿里巴巴美國上市；

3、降息；

如今呢？估值、下跌幅度、下跌深度已經達到了歷史底部區域。

並且前不久股指期貨重啟，阿里巴巴將在不久後登入港股，而近期，國家16天裡連續四度“降息”，其實已經釋放了一個明顯的寬鬆週期訊號。

再加上住房不炒是未來的長期任務，那麼勢必會引流資金進入金融市場，提振消費，帶動經濟。

所以，種種跡象來看，A股的低估價值，以及對於金融市場的改善和提振，都是釋放出了未來我們將以金融市場作為帶動經濟增速的核心策略。

說明了20年依賴房地產的黃金週期已經結束了，未來新的篇章已經開始！！

今天央行公佈新一輪LPR報價，一年期貸款市場報價利率為4.15%此前是4.2%。5年期貸款市場報價利率4.8%，此前也4.85%。5年期LPR利率下調5個基點。

從今年的10月8號開始，央行進行的LPR調節，前兩次都是針對1年期的調節，1年期的調節主要是針對中小企業的融資利率的調節，而5年期，10年期的調節，主要針對房貸市場的調節。也就意味著房企的貸款利率下降了，個人住房貸款利率也下降了！等於你少還房貸了！

假如我們有一套100萬貸款本金、30年期等額本息的貸款模式，過去月供額為5762元，而現在降低為5730元，也就是一個月月供壓力將少32元。

雖然這次調節沒有啥感覺，就是少了幾十塊，但是這對房地產行業意義重大，房地產業對中國經濟起到舉足輕重作用，這兩年國內的經濟並不是太景氣，經濟一直處於下滑狀態，目前最重要的是維穩。太熱了，要限價限購，太冷了，要對市場進行調節。讓房地產維持在穩定合理的價格區間，用時間換空間，讓國家經濟從房地產慢慢轉移到十二五的科技轉型。

11月貸款市場利率（LPR）下降5個基點，其中最為引人關注的是5年期LPR由原來的4.85%下調到4.8%。這對市場有著重要的影響。

房貸減少了。房貸利率與LPR掛鉤，LPR下降，意味著房貸利率同步下降。比如100萬貸款30年，平均月供減少30元，30年合計減少月供10890元。這對廣大購房貸款者是利好的訊息，畢竟月供減少了。

房貸利率下降，是不是利好房地產或者是不是釋放著樓市調控放鬆的訊號？並不是，房地產調控仍在繼續保持不變，房住不炒的決心不動搖，過去房地產吞噬了其它行業的很多資金，而且過高的房價不符合社會未來發展，不利於人民安居樂業，因而未來房地產仍然是處於橫盤階段，既沒有大幅下跌，也沒有大幅上漲。

真正目的降低企業融資成本，支援實體經濟發展。19日，央行召開了金融機構貨幣信貸形勢分析座談會，央行行長易綱表示要繼續強化逆週期調節，增強信貸對實體經濟的支援力度。

融資難、融資貴一直是中小企業融資上的難題，在經濟下行的壓力下，尤其要支援實體經濟，要解決好實體經濟發展的問題。因而降低融資成本，再加上9月份下調存款準備金率、11月的操作MLF等釋放資金使銀行定向給實體輸血，讓實體經濟重新煥發活力。

2019年11月20日，央行公佈了1年期的LPR和5年期的LPR利率，相比於8月、9月和10月，LPR的利率下降了，1年期利率下降0.05%，5年期LPR利率下降0.05%，本次調整是LPR政策實行後，首次調整，準備近期申請房貸商業貸款的有福了，可以少付貸款利息了，房產限購可能會放鬆。

按照之前5年期LPR利率4.85%計算，貸款30年，等額本息，每個月月供為5,276.92元。

現在5年期LPR利率下降到4.8%，每個月月供5,246.65元，每個月少還30元，可以吃一斤豬肉了。

2019年10月8號，首套房商業貸款利率不低於買房當月貸款市場報價利率（LPR），二套房商業貸款利率不低於買房當月貸款市場報價利率（LPR）+0.6%，公積金貸款不受影響。

首套房房貸利率不低於：LPR+當地加點下限

二套房房房貸利率不低於：LPR+60基點+當地加點下限

房貸利率是在LPR利率基礎上加點形成，每個地方可以根據實際情況決定加點數，和現在基準利率上浮比例或者折扣比例在不同城市不一樣相似，各個地方自行決定，但是不能低於央行最低規定。

首套房商業貸款利率不低於買房當月貸款市場報價利率（LPR），二套房商業貸款利率不低於買房當月貸款市場報價利率（LPR）+60BP(0.6%)。其中LPR是每月20號左右釋出，對18家銀行的報價進行加權平均計算得出，8月份、9月份和10月份LPR5年期利率為4.85%。10月份LPR是4.8%，下降了0.05%點。按照11月份的LPR利率，首套房不低於4.8%，二套房不低於相應期限的LPR加點60BP（二套房利率最低5.4%），各個地方的加點是不一樣的，從10月份實行看，根據易居研究院《LPR房貸利率報告》，此次LPR基礎利率下調以後，全國統計的64個城市首套房月供壓力將會減少，對於一套100萬貸款本金、30年期等額本息的貸款模式，過去月供額為5762元，而現在降低為5731元，即月供壓力將減少31元，具有積極的降低負擔的效應。

18家LPR利率報價銀行分別是：中國工商銀行、中國農業銀行、中國銀行、中國建設銀行、交通銀行、中信銀行、招商銀行、興業銀行、浦東發展銀行、中國民生銀行、西安銀行、台州銀行、上海農村商業銀行、廣東順德農村商業銀行、渣打銀行（中國）、花旗銀行（中國）、微眾銀行、網商銀行。

11月16日，央行釋出的2019年第三季度貨幣政策執行報告中刪除了“房住不炒”的表述，僅強調了按照“因城施策”的基本原則，落實房地產長效管理機制。是否要“放鬆”調控了呢?本月央行連續2次“降息”，加上5年期的房貸參考利率LPR下降了0.05%，另外深圳調整了普通住宅標準，另外部分城市的公積金政策有所鬆動，這些都是讓人不得不可以這樣聯想。目前在我看來，確實是要"松"了。

綜上所述：本次房貸利率雖然只下降0.05%，但是近期的一些寬鬆的政策，昨天1800億元逆回購操作，這些讓人不得不聯想房子有可能調控要放鬆，還是那句話，剛需抓緊買房，投資的可以繼續觀望。你們覺得房貸限購會放鬆嗎？

就股市、債市而言，隨著基準利率的緩慢下行，將帶動債券收益率下行，進而推動一系列的廣譜利率下行，市場的無風險收益率趨於下降，這將會提振權益品種的估值，從而對股指有一定的穩定作用。這其中，一些低估值、業績相對穩定的品種將會受益。對於樓市來說，顯然五年期LPR比一年期的更重要，五年期LPR對應利率是房貸的基準利率，利率若能降低10個基點對樓市將是重大利好。

11月20日，央行公佈LPR利率第四次報價，1年期LPR利率為4.15％,此前為4.2％;5年期LPR利率為4.8％，此前為4.85%.均下調5個基點。與上次不同，本次利率下跌超預期的地方就是5年期以上的LPR利率也同步調整了5個基點，上次是五年期以上LPR並沒有調整利率。

實際上，這次央行降低LPR利率早在市場預期之中。之前央行利率三連跌，那就是MLF、逆回購下跌5個基點，國庫定存招標利率下跌2個基點。前面，央行調降MLF、逆回購、國庫存定存招標這三個工具的利率，就是要做窗品指導，引導LPR利率的下行。

當然，在多數人看來，央行這次下調了五年期以上LPR的利率，對於購房者來説是利好。5個基點的利率調整，貸款100萬30年，每個月少還30元，一年少還360元，30年少還10800元。雖然，從絕對值來看，央行這次降息影響並不大，主要是影響市場信心。

那麼，這次央行調降LPR利率，房貸利率會否真的下跌呢？首先，過去央行沒有下調5年期以上的LPR利率，這次調降了5個基點，就是為了減輕剛需購房群體的還貸壓力，防範房地產的金融風險。因為，目前房地產下行壓力較大，適度的減輕剛需還貸壓力，有利於引導剛需購房者入市接盤。

再者，央行引導LPR利率下調，不僅是中短期，還有長期的利率也開始下降，這也不僅僅是穩定房地產市場，而且還有降低實體經濟的融資成本。目前，國內GDP下行壓力較大、PPI和PMI資料長期低迷，適當下調LPR利率有利於，引導實體經濟貸款利率的下行。這樣可以促進投資，增加就業，減輕國內經濟下行壓力。所以，並非要為房地產調控鬆綁。

最後，雖然央行下調了LPR利率下行，但是購房者的成本未必會降低：一方面，LPR利率下行主要是在銀行的資產端，而銀行的存款利率並沒有下降，這就導致了銀行的存貸差會收緊要知道大型銀行利潤的60%來自於存貸利差，而小型銀行的利潤的80%來自於存貸利差。所以，各銀行都對淨息差收窄非常敏感，淨息差減少，將會影響銀行利潤。

另一方面，央行下調了LPR利率，在實體經濟領域的融資成本肯定會降低。但在降低房貸利率恐怕也很難度。因為LPR利率是下調了，但各地方政府和銀行也會出於房地產調控的考慮，會根據實際情況，在LPR利率上面進行加點，到時候購房者的房貸利率沒降下來，反而上升了。其實，LPR利率與基準利率性質差不多，至於在LPR利率上加多少點，都由銀行和地方政府説了算。

在下調了MLF、逆回購利率之後，央行又下調了LPR利率，這次也包括了5年期以上的LPR利率，主要目的是減輕實體經濟的融資成本，防範房地產金融風險。很多人擔心，這是房地調控鬆綁的開始。不過，我們認為，LPR利率下調只是央行做出了一個姿態，最終決定房貸利率還是在地方政府和銀行手裡。部分房價上漲不快的城市，房貸利率會有微調，但房價上漲過快的城市，恐怕房貸利率會不跌反升。

11月20日，5年期以上LPR超預期下調5個基點，這將會帶來什麼影響？

此舉也被稱作是央行的一次降息，帶來的影響還是偏積極的、正面的，是能夠給市場產生一定的積極影響的。

那麼，此舉到底會產生什麼影響呢？對購房者來說，可能會帶來一些正面作用，能夠減少一些負擔。但是，減負的分量不會太重，不會有很大的減負動力。這也意味著，購房者可能趁這樣的機會選擇購房，也可以繼續等待。

此舉更大的作用，是對銀行。因為，央行送出的紅包，能不能轉化成企業和消費者的紅利，就要看銀行能否也同時降低利率，至少，可以下浮利率或將原來上浮利率的調整為不浮利率。否則，政策產生的紅利就全部為銀行所吸收了，成為銀行的效益。

因此，這次政策調整，如果銀行的操作不很規範，或者將其產生的紅利不轉化給小微企業和居民。那麼，政策的效用就有可能產生影響，就沒有達到下調利率的目的。所謂的降息，也就成為了給銀行的一次定向降息。更令人擔心的是，如果銀行在利用政策時，不僅不給小微企業和居民購房等帶來好處，反而給開發企業等提供服務，那就更麻煩了。

從總體上講，這是一次有利於降低小微企業和居民負擔的降息政策，用好了，是能夠產生積極的作用的。關鍵就看政策的傳導是否順暢，銀行能否嚴格按照政策的要求落實。落實了，政策作用很大。落實不好，政策作用就打折扣。此前出臺的各種政策，在落實中打折扣的並不少。今年以來在監管層的強烈要求和嚴厲監管下，有了一些好轉。但是，仍然存在不少問題。因此，需要進一步加大政策的落實力度，給商業銀行更多的政策傳導壓力，確保政策不折不扣落實。

可以想象的是，此舉也可能對房地產市場產生一些提振作用。特別是正處於猶豫之中的購房者，有可能借降息機會購買房產，從而提振房地產市場熱情。

這是一種溫和的寬鬆。

我一般跟蹤關注的是一年期利率。

你要從兩個方面來看利率，LPR是利率指導價，在LPR改革之前利率是基準利率，實際報價在4.31%，但各大銀行計算都是參照4.35%的央行指導利率來確定其他利率。如今1年期的利率下降到4.15%，所以理論上，央行是指導實際利率下降0.2%。要各行業同步下調。但實際上各大銀行依然需要根據單筆貸款來區別對待各行業的貸款需求。所以對於實體行業影響非常微小。

銀行貸款賺的是利差，其利率要看其成本。銀行的錢一方面來自於央行，另一部分來自於銀行間市場。而大多數時候，央行資金的批發價對資金供需有決定作用。在11月5日的MLF中期便利一年期利率是3.25%，相比於之前3.3%的利率降低了0.05%的利率。預期未來的MLF和逆回購，以及其他多種央行貨幣投放方式都會少量降低利率。這樣銀行獲得貨幣的利率降低，銀行貸出的利率才會跟著降低。所以，LPR利率下降更多的是一種利率引導意義。

另外，這個利率對於金融機構間的利率水平有幫助。也就是能夠降低小銀行的利率負擔。因為這些銀行的資金不是來自央行，大多數是來自於大型國有銀行。

很多人說此次基點下調會讓房貸利率下調，其實並非如此。lpr對於房貸利率的傳導並沒有那麼快。

關心房貸利率是否下調的主要有兩類人群：一類是已經申請房貸的人，另一類是即將申請房貸的人。這兩類人的房貸利率可能都不會下調。

為什麼這麼說？主要有以下幾個方面的原因。

LPR新政推出以後，存款利率的“錨”與貸款利率的“錨”進行了分離。也就是說LPR利率的下調並沒有降低銀行的資金成本。銀行貸款的定價很大程度上是參考存款資金成本的。

這邊資金成本沒有發生變化，那邊單方面要求貸款利率下調顯然是不合理的。銀行面對這種情況也會採取措施，透過調整加點數來維持貸款利率。

比如LPR利率為4.85%時，加點數為100點；LPR利率降為4.8%以後，加點數就變成105點了。

這樣一來，即使LPR利率下降，房貸利率也不會下降。

借款合同中有一項是約定貸款利率的變動方式，也就是說LPR利率變了以後房貸利率應該如何變化。

由於一般的借款人對此要麼不在意，要麼不懂什麼意思，所以基本都是由銀行來決定。據我瞭解，銀行都比較偏向一年一變，一般都是放款日次年一月一日變化。

11月份LPR利率的變化是不會帶來利率變化的。最快也得到次年1月1日才有可能發生變化。

銀行一般會在年初對各類貸款品種進行額度限定，比如房貸一年多少額度，車貸一年多少額度等等。這些額度都是放完就沒了。越到年底額度越少，可以說現在是額度比較緊張的時候。

再加上監管機構對於房貸的控制，各家銀行的房貸額度本身就非常緊張。

兩個因素造成了房貸額度供不應求，這個時候能貸出款就已經很不錯了，更別提降低利率了。

房貸利率的降低有很多因素，LPR利率的降低只是其中一個，也不起決定作用，尤其是對於還沒有申請房貸的人。對於辦理過房貸的人來說，目前可能不會變，在未來才有可能變化。