一、溫泉度假專案的概述、分類和特徵

溫泉度假區起源於古羅馬帝國時期，1326年正式出現在歐洲市場上。已由單一的醫療功能轉變為具備現代旅遊度假區的特點和功能：休閒、娛樂、社交、康體活動一應俱全，旅館、私人別墅、帳篷等居住功能也日益完善，已由過去單純保健功能的溫泉浴室演化成集溫泉浴室、旅遊浴池、健身房和社交活動於一體的旅遊度假區。同時引發了舒適，多功能的高階酒店的誕生。

（一）溫泉度假專案的概述

溫泉度假專案，是依託溫泉資源統籌開發的複合地產。由於溫泉資源自身的資源稀缺性與配套高尚性的雙重屬性，因此可以真正作為配套內容融入到大配套的概念中，易於以溫泉為核心進行資源的整合與配套的完善，易於後期對專案主題的概念包裝、品牌塑造與營銷推廣。

溫泉度假專案的關鍵是品牌與配套，透過配套重塑屈居區域、打造品牌，從而完成客戶的旅遊觀光到休閒度假的轉換，最終形成集旅遊、休閒、度假、居住為主要功能的複合型地產。

（二）溫泉度假專案的分類

1、根據景觀組合分

景觀組合的開發模式。行業專家保繼剛、王冠賢等人從景觀組合的角度出發，以廣東省為例，將溫泉旅遊地資源（景觀）開發模式分為4種：自然景觀組合開發模式、人造景觀組合開發模式、綜合開發模式、家庭式小規模開發模式。

2、以資本角度分

從資本開發的角度可以將溫泉開發模式分為外來資本主導開發的溫泉地和當地資本主導開發的溫泉地兩種。中國的溫泉地主要是以外來資本（金）為主導開發的，如：湯崗子療養溫泉地、白洋淀溫泉城。

3、以區位角度分

具體包括：近郊休閒度假開發、遠郊保養度假開發、間城市的觀光度假開發以及邊遠地區的“秘湯”開發。這種模式出現的先後與城市旅遊的開發順序密切相關，即城市旅遊的開發也是按照城市中心帶、近郊、遠郊、間城市、邊遠地區，或由城市內部空間到城市周邊地帶的逐步過渡的開發模式。

（三）溫泉度假專案的特徵

資源依賴

作為專案的基本屬性，在資源的稀缺性與配套的完整兩方面對溫泉資源深度依賴，並且作為專案的核心競爭力存在。

配套先行

由於專案的地緣性因素，旅遊地產專案區域內配套一般比較匱乏，完善配套是吸引客源的先決條件。作為配套的重要組成部分，溫泉配套的開發直接影響專案的運營與地產專案的開發。

多元化

從國內溫泉度假專案的發展情況看，專案規模正在從小體量單一性逐漸轉變為大體量多元化特徵，也就是從“小而精”到“大而全”的發展方向轉變。體現在三個方面：

（1）產品多元化

隨著開發體量的擴大與客戶需求的多樣化，所對應的產品從旅遊度假產品發展為養生康體、商務會議、度假旅遊與居住等多元化產品。

（2）功能多元化

出於抗風險性的考慮和商務、養生需求的客觀增長，溫泉度假專案的功能日益豐富，部分專案已脫出溫泉的這一主體，加入Golf、遊艇碼頭等高階消費功能、完善教育文化功能，使溫泉度假地產的內涵進一步豐富。

（3）資源多元化

一方面，部分溫泉資源與現有的其他自然資源發生緊密聯絡，如廬山西海國際溫泉度假村；另一方面，開發商認為溫泉資源過於單一而有意的將溫泉資源與其他資源進行結合，如海景溫泉，湖景溫泉，山間溫泉等複合型產品。

二、溫泉度假專案的開發關聯因素體系

（一）內部影響因素

1、溫泉資源綜合素質

溫泉資源是溫泉旅遊地賴以發展的主要物質基礎，是產生旅遊吸引的主要因素之一，也是決定溫泉旅遊開發選址的客觀必要條件。可以從地質地貌背景、水質、溫度、流量等因素來評價溫泉旅遊資源的開發價值。

具體而言，地質地貌背景決定溫泉的穩定性、溫泉地的地貌景觀特色和開發用地條件；水質決定溫泉的治療功能；溫度和流量決定溫泉的儲量，進而影響溫泉旅遊開發的容量規模和旅遊地持續發展的能力。其中，尤以溫度、流量和溫泉的治療功能對溫泉旅遊開發的影響最大，併成為吸引旅遊者的主要因素。以廣東省幾個大型的溫泉旅遊地為例，清新、恩平、中山和斗門的溫泉都具有溫度高、流量大、無色無味、含多種微量元素並能治癒多種病症的特點。在清新溫礦泉的遊客抽樣調查顯示，有32.8%的遊客認為溫泉的治療功能是溫泉旅遊地的第三重要的吸引要素。

2、自然和人文旅遊資源丰度

溫泉旅遊地如果僅僅靠單純的溫泉沐浴往往很難保證全年都有大量的遊客（Abdul Rahim Samsudin et al,1997:283）。溫泉旅遊市場特徵也表明，其月變化與氣候有著很強的負相關關係，以雲南安寧溫泉旅遊度假區為例，其3年月平均遊客量與月平均氣溫的相關係數為R=-0.6（顯著水平為0.05），即寒冷的季節是溫泉旅遊的旺季，而炎熱的季節則是溫泉旅遊的淡季。因此，溫泉旅遊淡旺季差異成為溫泉旅遊開發不可迴避的問題，進行綜合性的旅遊開發是解決這一問題的關鍵，溫泉地周邊的自然和人文景觀豐富程度就成為決定溫泉旅遊綜合開發成功與否的關鍵因素。一般而言，溫泉地的自然和人文景觀種類越多、資源級別越高，那麼其整體旅遊吸引強度則越大。

3、溫泉旅遊文化特色

旅遊經濟是特色經濟，特色是旅遊的靈魂，文化是特色的基礎。溫泉旅遊實質上是旅遊者對溫泉旅遊地沐浴文化的體驗，溫泉旅遊開發就是溫泉沐浴文化的塑造。在中國，溫泉旅遊資源是一種遍在性的資源，隨著大量溫泉旅遊度假區的出現，旅遊者不僅僅滿足於溫泉治療的需求，轉而對溫泉旅遊地的綜合性文化體驗的追求，溫泉旅遊文化特色成為決定溫泉旅遊地競爭力的關鍵因素。好的溫泉需要很好地塑造溫泉旅遊文化特色，將溫泉單一療養的物化享受，提升到符合現代消費的文化、精神層面，發展成為一種以健康文化為主題的休閒度假旅遊，而且從自然景觀、建築風格、園林設計、服務方式等方面成功地塑造這一主題，創造了一種體現中國傳統沐浴文化特色的品牌。

（二）外部影響因素

1、客源市場

一般來說，大型溫泉旅遊地需要較理想的城鎮群為依託，否則將很難達到或超過維持經營所需的門檻遊客量。遊客抽樣調查表明，溫泉旅遊地的客源市場主要是以國內為主，而且80%的遊客集中在4小時交通半徑範圍內的周邊城鎮群。這就要求溫泉旅遊地必須選址在經濟發達、人口眾多的城市或特大城市的周邊地區，以保證有良好的客源市場條件。

福建省幾個發展較好的溫泉都具有良好的客源市場條件，這些溫泉旅遊地都以經濟發達、人口眾多的沿海地區為一級客源市場；類似地，在遼寧的瀋陽和大連一線大城市集中地帶，由於經濟發達、人口眾多，溫泉旅遊潛在市場巨大，沿線許多大型的溫泉旅遊地如安波、千山、湯漢等都得到了很好的發展。而在中國地熱溫泉資源豐富的西藏自治區和雲南省，除了雲南省的個別溫泉如安寧溫泉、彌勒溫泉等，因距客源市場豐富的昆明市比較近而發展成為都市居民週末觀光度假的溫泉旅遊地外，西部還有許多溫泉地大都位於經濟不發達、城市人口較少的地區，加上交通不便，導致客源市場缺乏，開發成功的溫泉旅遊地較少，多數溫泉地僅做簡易開發。

2、交通條件

溫泉往往分佈於偏遠的山區，溫泉旅遊開發除了有良好的客源市場支援以外，還必須與城市有高等級公路等便捷的內外交通聯絡，即旅遊地的可進入性條件要好。以雲南保山龍陵邦臘掌溫泉旅遊度假區為例，在保龍高速公路開通以前，邦臘掌溫泉雖具有良好的資源條件，但由於其惡劣的可進入性條件，溫泉的開發一直停留在資源簡易利用上，遊客也僅限於周邊的居民。保龍高速公路和泛亞鐵路西線的竣工大大改善了旅遊地的可進入性條件，使來滇遊客可在3-5小時交通半徑範圍內抵達，優越的交通條件將為其帶來了大量的遊客。

3、區域經濟發展水平

溫泉旅遊度假區不同於一般的資源型旅遊地，它是一種利用溫泉資源再開發的高投入的旅遊專案，區域經濟發展水平在很大程度上決定溫泉旅遊地的開發規模和消費層次。與主題公園類似，作為企業行為的大型溫泉旅遊地的開發，只有在區域經濟比較發達的地區，才具備較大規模的投資能力，否則只有引進外資，或是政府行為代替企業行為，將有限的地方財政收入集中起來進行投資。中國溫泉旅遊地的發展階段和空間分佈規律表明：改革開放初期，中國的溫泉旅遊地主要集中在北方遼瀋和京津唐等重工業發達的地區，而且溫泉旅遊地是以建設小規模的溫泉療養院為主，如北京的小湯山溫泉療養院、遼寧的湯崗子、熊嶽和千山溫泉療養院；20世紀90年代以來，中國的經濟重心向沿海地區傾斜，南方特別是廣東省的經濟在全國屬於發達地區，大規模、高投入的以建設高級別墅區和大型露天溫泉為特色的溫泉旅遊度假區大量興起，如廣東四大溫泉旅遊地，其投資額大多上億元，開發規模大都成百上千公頃，資本來源以香港為主本地為輔。以上事實說明，溫泉旅遊地的投資和開發規模在很大程度上受到區域經濟發展水平的影響。

區域經濟發展水平對溫泉旅遊地影響還表現在溫泉遊客的消費能力上。一般而言，大型溫泉旅遊專案的高投入需要靠高消費、高門票來保證其生存發展，以廣東四大溫泉旅遊地為例，光門票一項最高達128元，最低也要90元，而住宿價格和餐飲價格也都遠高於一般旅遊地的平均水平。因此，唯有在經濟發達地區的高收入居民才具備如此的旅遊消費能力。而在清新溫礦泉的遊客抽樣調查也表明，近80%的遊客集中在經濟發達、收入水平高的珠江三角洲地區，57.7%的遊客平均月收入在2000元以上。

4、空間集聚和競爭

受溫泉出沒的地質條件決定，往往在同一區域有多個溫泉出現，導致多個溫泉旅遊地在同一區域集聚，因此產生溫泉旅遊地的空間競爭。除了需求方面和供給方面的一些共性因素外，影響溫泉旅遊地空間競爭的主要因素由溫泉特色和溫泉規模決定，此外，微觀區位條件也很重要。

溫泉特色由溫泉沐浴方式體現，往往指溫泉旅遊地的露天溫泉特色。調查表明，露天溫泉特色是吸引遊客的3個主要因素之一。溫泉規模是指溫泉流量、投資額、佔地規模，但更重要的是指期望遊客逗留時間和實際遊客逗留時間。溫泉特色和溫泉規模相互作用的結果往往將溫泉旅遊地分為不同的檔次。

中國的溫泉旅遊目前仍處於觀光為主的階段,因此溫泉旅遊地的空間競爭受旅遊者的空間行為規律影響，當多個高投入、高門票的溫泉旅遊地在同一地域同時出現時，大尺度的旅遊者往往只選擇地位級別、知名度高的溫泉旅遊地，而放棄地位級別較低、知名度小的溫泉旅遊地。

5、決策者行為

（1）投資者決策行為：決定專案的區位選擇、專案的投資規模和專案的開發方向。

投資者決策行為首先是溫泉旅遊地區位的選擇。投資者掌握、運用與溫泉旅遊發展相關資訊的好壞程度直接決定溫泉旅遊地選址的優劣，進而影響到溫泉旅遊地的發展。其次，投資者行為決定溫泉旅遊地的投資規模。一般而言，大型的溫泉旅遊地不但要求高質量的環境營造，而且需要建設高標準的溫泉沐浴、住宿、餐飲、娛樂等旅遊設施，因而需要巨大的資金支援，如清新溫礦泉旅遊度假區；而小型的溫泉旅遊地如粵北山區的家庭作坊式的溫泉需要的資金相對小得多。也就是說，溫泉旅遊地開發的檔次和規模很大程度上由投資者的投資力度決定。第三，投資者行為決定溫泉旅遊地的開發方向。開發方向與投資者的經驗、智力、偏好、慾望和態度等個人因素相關。如有的投資者選擇綜合性溫泉旅遊的開發方向，有的選擇主題式溫泉旅遊的開發方向等。

（2）政府決策行為

目前國內的溫泉旅遊開發模式主要有3種：①政府投資開發；②外資和個體投資開發；③政府與外資合作開發。對於第一種開發模式，政府決定溫泉旅遊開發的區位選擇、投資規模及其開發方向；對於第二種開發模式，政府在溫泉旅遊專案的決策立項、招商引資、政策支援、基礎設施配套等方面影響溫泉旅遊地的開發；對於第3種開發模式，政府不僅要對溫泉旅遊專案進行招商引資，決策立項，提供優惠政策，配套建設基礎設施等，同時參與溫泉旅遊地的選址、開發實施、經營管理等方面的決策。

三、溫泉度假專案的開發方向

（一）以“真溫泉”吸引客人,以“住”留住客人

“真溫泉”問題主要指溫泉摻水、溫泉的迴圈用水、溫泉加溫、所含化學物質、溫泉的水質新鮮度、溫泉的泉源文化等。隨著溫泉旅遊的發展，這些問題逐步被溫泉旅遊研究者所關注，因此，應在“真溫泉”上做文章，來增加溫泉資源對旅遊者的吸引力。

由於遠郊溫泉地一般分佈在經濟不發達、遠離都市的地區，其特殊的地理位置及交通條件決定了其定位為：遠郊保養度假遊，以滿足都市居民1-2日的溫泉度假需求。遠郊溫泉地可開發成介於大眾旅遊與高消費旅遊之間的過渡型的溫泉旅遊形式，樹立用“真溫泉”吸引客人並留住客人的理念，最大限度地發揮其“聚客與留客”功能。

（二）建設晝夜二系列旅遊產品，豐富旅遊者次日的活動

從旅遊體驗角度設計過夜溫泉旅遊產品開發是十分有意義的，也是目前鮮有提出的研究方向。目前溫泉開發關注的多是夜旅遊專案，或者全天候專案，而沒有突出只有晝間可觀賞參與的專案。這樣造成許多客人乘興而來，也乘興而玩，然而，第二日起床後有一種莫名其妙的失落感，從而“倉皇離去”。

結合實際，進而思索，可將溫泉產品分為“過夜前專案”“夜間專案”和“過夜後項目”，以此模擬旅遊體驗過程，也強化過夜遊和一日遊的產品開發差異，從而突出1-2日的溫泉旅遊的兩個核心設計：溫泉洗浴+社群觀光和自然觀光，提倡“晝觀光，夜娛樂”模式，讓溫泉地真正地活起來。

（三）開展生態旅遊與節事活動,提高旅遊者參與程度

體味農家生活、親近自然的生態農業觀光旅遊日益成為一個新賣點，遠郊溫泉地可依託周圍優越的農業優勢開展務農旅遊。每年春天插秧和秋天收割的季節，讓旅遊者去體驗農民的生活，與農民一道，黎明時分下田，披星戴月而歸。此外，也可利用“蘋果園”“葡萄園”“櫻桃園”和“農家遊”等專案，面向旅遊者採摘、品嚐和外購，讓旅遊者體驗親自採摘的樂趣。節事活動主要指集文化建設，即農村集貿市場的開發。如能透過有效方式將來溫泉洗浴的旅遊者引至市場消費，必將極大發揮溫泉旅遊的帶動作用，提高當地村民的收入，改善當地村民的生活質量。

（四）加強功能分割槽,從“住”功能開始建設溫泉地

遠郊溫泉地的功能分割槽包括源泉區域，沿道路的T形分佈，以及道路膚地。分割槽時應注意到方向性的存在，即地勢方向性、道路方向性以及河流方向性。溫泉地住宿設施建設應改變千篇一律的鋼筋水泥刻板建築形式，居住功能應體現在休憩上。

如修建一些樸素的建築，外觀儘量與周圍恬靜的生態環境相適合，做到融於自然，與自然相和諧。也可開闢特有的“農家居”，利用已存有的農村村落，建立農家旅館，發展民宿旅遊。以激發旅遊者對目的地文化欣賞的興味，同時，旅遊者對當地居民生活方式的興趣會讓居民有一種自豪感，從而更加自覺地保護當地文化。

四、溫泉度假專案的發展若干建議

（一）樹立品牌意識

中國的溫泉企業逐漸進入品牌競爭的時代，在過去的十多年的發展歷程中，品牌輸出已經被證明為一種行之有效的經營方式。以早期溫泉產品珠海御溫泉為例，它不僅提出了溫泉旅遊這一概念，而且還獨創了以“御泉道”和“六福湯N次方：為代表的品牌，它以湯匙為龍頭，酒店與餐飲並駕齊驅以豐富的產品和御式服務讓遊客充分享受泡湯的快樂和健康，豐富了溫泉產業的內涵。品牌模式本身也是發展模式，使得溫泉突破地域限制，擴大規模，實現多線經營，最終達成跨區域的溫泉產品品牌。

（二）挖掘文化內涵

日本有一些溫泉旅遊勝地，每年都會組織形式多樣的溫泉節，開展各種文化活動，使得溫泉在用於治療、療養的同時，與當地文化緊密聯絡，形成了一種特殊的溫泉文化。中國擁有五千年燦爛文明，溫泉開發的歷史也極為悠久，更應大力挖掘文化內涵，突出獨特的文化品位。