第一步：先確定你是否有購房資格；第二步：根據官方的公示，提交指定的資料交給開發商和政府單位稽核；第三步：稽核透過之後，開發商會進行公示，然後交由公證處進行選房順序的搖號；第四步：搖號結果出來以後，官方會進行公佈，如果你搖中了，那麼開發商會告知選房的具體時間；第五步：現場選房，付款，籤合同，備案；建議不太清楚的可以再去杭州購房通上面瞭解一下具體買房步驟，希望可以幫到你。

對於華人而言，房子被賦予了太多意義。

這些意義化作孜孜不倦動力讓無數人在買房這條道路上奮力奔跑著。

△為了買房而加班工作的白領們

買房者在賺錢的道路上無懼艱辛與艱險，披星戴月，苦斬荊棘。可若是在最後一步買房之時棋差一招，以致多年辛苦功虧一簣，那著實讓人可惜。

於是問題來了，錢賺到了，該如何買房？

為什麼買房？

說來有些匪夷所思，為什麼買房，這個最基本的問題，部分買房者甚至於壓根沒有考慮清楚。

在他們的認知裡，有錢了，買一套好點的房子就是所有的內容了，他們沒有明晰的購房訴求，一個“好”字便已囊括所有。

而一般來看，買房主要分成兩大類，自住與投資。

△投資or自住？

如果出於自住，那買房時更應該關心樓盤周邊配套、出行成本、小區環境、戶型朝向等問題，一切的一切應該以宜居和便捷作為主心骨去做考量。

倘若用於投資，那買房時則更應該關注房子的升值潛力，因為你最終需要一個人來接盤，他能出到的價格，與你這套房子未來價格的走向息息相關。這時，你應該關注的點有樓盤所在區域的發展情況、租賃市場行情、交通是否便捷、近期或未來是否有政策利好等。

新房還是二手房

一般來說，二手房距離市區較近或就在市區裡，配套醇熟完善，是現房可立即入住，且交通非常便利，當然，二手房的缺點也十分明顯，譬如戶型老舊、設計較差、稅費較高等，部分人群無法接受。

這時他們的目光瞄向了新房市場，憑藉著低額的首付、嶄新的房源、合理的戶型、舒適的居住環境，新房也擁有不少擁護者，可位置相對偏遠，配套未必齊全，投資風險可能略大等因素，又時常讓他們惴惴不安。

△新房or二手房？

凡事有利必有弊，買房者謹慎思考究竟什麼是自己想要的之後，便可得到答案，一般建議對生活便利度要求較高的人選擇市區的二手房，拎包入住，配套純熟，非常方便。而對生活品質有一定要求的人群則可以選擇郊區一手房，有優美舒適的小區環境，房屋面積也相對較大，居住體驗必定能上一個檔次。

資金籌備

買賣就一定離不開錢，特別是房子這個動輒幾十幾百萬的東西上，錢的事兒就顯得尤為重要。貸款買房所確定的首付與月供金額，很大程度上將關係到你未來幾十年的生活品質，在這裡，一定要做好盤算，不要把買房當成是一場豪賭，最終賠了夫人又折兵。

01 首付

上海首套房的首付比例是35%，二套房的首付比例分成兩種情況，一種是普通住宅，首付比例是50%，而非普通住宅的首付比例則為70%。

註釋：二套房的判定標準

首二套的判定規則是“認房且認貸”。

認房方面，檢查在上海市內名下是否有70年產權住宅（商鋪或酒店式公寓等商業地產不計入）。

認貸方面，檢查在全國範圍內是否有住宅性貸款記錄（包含商業貸款和公積金貸款記錄），因為檢查的是貸款記錄，所以無論是否償還清，只要有貸款，便算作有貸款記錄。

以上兩點，若存在任意一項所描述的情況，或兩者均存在，便算作為二套房。

註釋：非普通住宅

①五層以上（含五層）的多高層住宅，以及不足五層的老式公寓，新式里弄，舊式里弄等；

②單套建築面積在140平方米以下；

不滿足以上三條任意一條，均算作為非普通住宅。

02 稅費

新房與二手房的稅費也同樣有不同，其中新房需要交納契稅、房屋維修金、物業管理費、房屋產權登記費、交易手續費等；而二手房需交納總房款1%的契稅，其中沒有滿5年的唯一房源需要再交納房款差價20%的個稅。

A. 契稅（上海房地產契稅徵收新政）

注：其中核定價格均只減去增值稅部分，附加稅不減

B. 房屋維修金

購房者應與售房單位應當簽訂有關維修基金交繳約定，購房者們應當按照購房款2%-3%的比例向售房單位交納維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業主共同所有，不計入住宅銷售收入。首期專項維修資金交存的現行標準為：高層(含帶電梯的多層)120元/㎡（經濟適用房90元/㎡）、多層(含別墅)75元/㎡（經濟適用房50元/㎡）。

C. 房屋產權登記費

新房：住宅80元/套（每增加1名產權人，則多增加10元工本費）

二手房（居住類房屋）：①抵押登記費80元；②轉移登記費80元

D. 增值稅及附加稅（二手房）

注：徵收標準中閔行區為5%+0.5%

E. 個人所得稅（二手房）

注：按利潤20%繳納個人所得稅可抵扣的專案有：買進的合同價格、買進所繳納的契稅、本次賣出的增值稅及附加稅、裝修費用（≤買進的房屋合同價格10%）、購房按揭貸款利息

03 裝修款

裝修也是一門大學問，具體消費根據業主的實際需求來決定，一般而言，普通裝修標準為1000-3000元/㎡。

△小品《裝修》

樓盤選擇

當以上資訊均已確定後，購房者的樓盤選擇往往變得更加明晰，現在僅需從符合需求的眾多樓盤中進行選擇即可。而選擇樓盤時，以下維度可供考量：

01 開發商

通常情況下，有實力、口碑好的開發商開發的樓盤，品質相對而言更有保證。特別的，在同一區域連續成功開發的樓盤，也可以優先考慮，因為此類樓盤通常資源整合度較高，周邊配套比較完善。

02 施工方

大品牌的開發商的施工方都會嚴格要求房屋的質量，對施工流程的管控更加嚴格，對空間營造的細節處理更加到位。

△建築工地上的工人正在施工

03 周邊配套

無論是自住還是投資，周邊配套往往都很重要，對於投資而言，房屋空置等於虧損，而簽訂租賃，租賃者出於居住需求，將會比較在意周邊配套情況。至於自住則更不用說，周邊配套將是居住舒適度的重要保證。

△徐家彙商圈

所以，儘量選擇那些有完整配套設施的大規模社群，合理完善的配套規劃對於一個良好的居住環境非常重要，它主要體現在景觀綠化，物業服務和娛樂休閒設施上。擁有完善配套的樓盤會給購房者提供完善的服務和良好的人居環境。

04 容積率

概念解釋：容積率

容積率是指一個小區的地上總建築面積與淨用地面積的比率。又稱建築面積毛密度。其中地上總建築面積是指自然地面以上各樓層的建築面積總和，譬如1樓的面積是500㎡，2-10樓的面積是400㎡，那麼這棟樓的建築面積總和便為500+400*9=4100㎡。

對於同樣面積的土地面積來說，例如都是20000㎡的土地，成本為2億。一個專案的可銷售面積是30000㎡，一個樓盤是60000㎡，那麼前一個專案每平米的土地成本就是6667元，後一個專案的成本則為3333元。

如果每平米的土建成本和運營人員成本是4000元的話，那麼第一個樓盤要定價10666元以上才不會賠本，後一個樓盤定價7333元就可以不賠本。如果這個兩個樓盤開發商都想賺到1億的利潤的話，那麼第一個樓盤就要定價1.4萬元，而第二個樓盤僅需定價9000元，這樣一下子價格就差了5000元。所以，容積率差異帶來的價格差異還是很明顯的。

對於開發商來說，容積率決定地價成本在房屋中佔的比例，而對於住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3，綠地率應不低於30%。但由於受土地成本的限制，並不是所有專案都能做得到。

05 樓盤區位

樓盤的區位也是影響樓盤價值與樓盤價格的重要因素，臨近地鐵，臨近市區，由於其交通便利性，價格肯定更為昂貴，這則需要購房者多方比對才能夠找到更為優秀的樓盤。

值得一提的是，開發商對於區位的描述一般而言不太靠譜，所以最靠譜的方法就是用腳丈量，從房子走到地鐵站，從房子走到公交站，從房子走到附近商圈，用秒錶計算到底需要花費多長的時間。畢竟當你買下房子之後（自住），這條路未來你將走無數遍，不如現在辛苦一些，把準備工作做足。

△步行丈量遠近

實在比較遠，需要藉助交通工具的常去地點，可以用百度或者高德粗略估計一下出行時間，以此對這個位置的便利程度有一個大體的把控。

06 小區環境

小區內部是否美觀、整潔、舒適，這點不多贅述，除此之外，買房者也應該考察一下小區的交通環境是否便利。

道路是否通暢，人車是否分流，人車交匯路口多不多，是否狹窄擁擠？一個管理完善、設計得力的小區的變通應該具有封閉性強、人車分流、道路規劃合理、交匯點少和大量單行線曲特點。如果一個小區可以做到這些，那麼該小區內部的交埴環境就是令人滿意的。

如果小區不能實現人車分流，那麼我們就應該對停車場的位置和規模進行考察，停車場應該處於一個比較獨立、遠離樓宇、不與步行道重疊的位置上，這樣車輛所產生的廢氣、噪音和光汙染對居民的危害就會降到最低。

此外，若你對小區內的化糞池、變電站、垃圾站等所在的位置仍不清楚，一定別忘了詢問置業顧問，瞭解公公配建是否人性化，不要等住進去問到酸臭的垃圾味再後悔！

考察配套

考察配套在考察樓盤時，就已經納入考察維度了，這裡單獨再拎出來，是因為前期在樓盤選擇時，大多數人可能只是在地圖上看個大致，或者只是聽銷售人員的銷講話術，等確定幾個心儀樓盤後，可自己前往幾個樓盤實地考察配套情況，主要從以下幾個維度考量：

01 內部配套

內部配套需考察基本配套（水、電、燃、煤、寬頻）是否齊全，便利性較高的配套（菜場、食品店、小型超市等）基層商店配套的服務半徑是否超過了150m。

02 外部配套

外部配套主要可從如下幾個維度進行考量，其中包括交通、生活、醫療、教育、金融、休閒等，使用者可根據自身需求設定權重，選擇更適合自己的樓盤。

劃定面積

確定樓盤後，可以根據樓盤均價和家庭可承受的房屋總價來估算該買多大面積的房子。房屋面積應結合家庭經濟情況和實際需求來定，不宜過大，但也不能過小，適中為好。

如果具體點說，買房要根據需要和支付能力綜合考慮，要計算一下家庭的平均月收入，包括利息收入及各種貨幣補貼。買房前請主要保留兩部分的資金，其一是家庭的日常開支，其次是用於醫療保險及預防意外災害的預備資金。透過仔細核查，審慎地計算出個人或家庭的淨資產，這才是可隨時支配的自由款項。認真計算可以保證購房者能夠準確把握自身的實力和購房方向。

選擇樓層

其實關於樓層的選擇，可能不僅是圖中所描述的這些，各個樓層皆有利弊，最終需要根據購房者自身需求選擇對應的樓層，以確保舒適度最最佳化。

戶型選擇

戶型的選擇是一門大學問，沒有買房經驗，不知道什麼樣的算是好戶型，什麼樣的是差戶型，著實讓人迷茫，這裡我們簡單講解一下。

A. 戶型動線

動線是建築與室內設計的用語之一，指人在室內室外移動的點，連線起來所成為的線。而戶型動線則是指人們在住宅中基本活動的路線，它主要包括了三條線，居住動線、家務動線、訪客動線。

△三條動線分明的房型

01 動線獨立

理論上來說，三條動線應該確保其獨立性，相互分離，從而使得每個區域都能成為一個獨立的空間。

拿到戶型圖後，購房者可以自己先用筆畫一畫，看看線與線之間是否交叉重疊。以入戶門為起點，向各個區域延伸，特別是客廳、廚房、臥室，動線最好呈樹枝狀，如此便可體現出各個功能空間的分割槽和分流。

02 活動順序

三條動線，三塊區域，人們的活動必然存在著先後順序。譬如在廚房做飯時，順序便為洗菜、切菜、烹飪、備餐等，所以可以看看戶型的設計是否依照此活動順序，或者如上活動順序在此戶型中是否操作方便，畢竟這對生活效率而言非常重要。

03 動線分析

戶型動線也分主次，主動線是聯絡各個功能區域的路線，比如從玄關到客廳，客廳到餐廳，臥室到衛生間，廚房到餐廳等等；而次動線則指某個功能區域內部活動的動線，正如第二點中所說的廚房內整個“做飯”流程的動線。

各條動線考察時，最後能夠多花時間跑盤看房，對居住需求度在意的人更應該如此。

除了動線之外，好的戶型，採光好、通風好、公私分離、動靜分離，能夠非常好的確保你的居住品質。關於戶型的乾貨內容還有很多，後續我們會開專題進行剖析。

雖然天下沒有百分百的好房型，但畢竟是幾百萬的買賣，一定要慎之又慎。好的房型自住舒適，投資價值也高。房子最終是用來住的，即使是投資，同等價位裡的差戶型將來也多半不會有人想要接盤，除非你自割一刀。

查驗五證

“五證”是指開發商銷售商品房時必須具備的五證證件，它們分別是：《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》，如果開發商五證不全，購房者即使交了錢，也無法明確房屋的產權所屬。

△五證

五證是辦理房產證的前提和基礎，五證不全的房子，購買起來風險很大。稍有不慎，就可能錢房兩空。特別提醒大家：查驗五證時最好查原件，因為影印件比較容易被做手腳；如果開發商不同意查驗五證，購房者則至少要核實《商品房預售許可證》的真實性。

因為預售許可證的申辦前提是其餘四證齊全，所以查驗時，檢查預售許可證真偽即可。需要特別注意的是，一定要仔細查驗預購的房屋是不是在預售範圍內，以確保將來可以順利辦理產權證。

簽訂合同

買房之路如同西天取經經歷九九八十一難，一路走來，辛苦而又激動。可愈是到最後一步，就愈要小心謹慎，保持耐心。

由於買賣雙方在購房知識儲備上的不對等、資訊不對稱，使得購房者在簽訂購房合同時，常常處於被動地位。簽訂合同時，應該仔細閱讀、理解合同各項條款和補充協議。

這句話看似是一句廢話，誰不知道要仔細看合同呢。可真等到那一步的時候，大多數人反而無心看合同了。要麼太累了，想著趕緊結束，要麼太激動了，想著馬上就有屬於自己的房子。

所以，看合同時，務必要保持耐心和細心，對於不懂、不理解或者存在疑問的條款，標註下來，問清楚，必要時可以向律師尋求幫助。

特別需要注意的是，籤合同時除了"五證"，還要查驗"兩書"。"兩書"是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，其中《住宅質量保證書》尤為重要。它相當於房屋的保修卡，與合同具有同等效力。簽訂《住宅質量保證書》後，開發商需根據相關規定對管道堵塞、地面開裂、電器開關損毀等房屋質量問題提供2個月到一年不等的保修服務。

最後說兩句

其實以上每一點都可以有非常多的展開，買房真的是一門大學問。

但不管怎樣，想買到一套心儀的房子終歸不是一件容易的事，或者說是靠運氣的事，它一定需要購買前做好充足的準備，多跑多看，多想多算。千萬不要等買到手後發現問題再後悔，或者花費大量的時間、精力去彌補，那將千金散盡，得不償失。

房子對華人而言有諸多意義，但我更希望，它所承載的意義，更多的，是一個溫馨的家