還是那句話，品牌第一

由於國內房地產市場被政府管控較牢，房地產企業很難透過銀行貸款滿足開發經營的需要，因此即使恆大、碧桂園之類的一線房企也會透過信託公司發行理財產品。而這種大鱷的產品相對比較安全。而類似國內三四線地產開發公司的信託產品則務必要當心。

我認為選購房地產信託主要看三點：

第一點：做恆大、碧桂園、融創等大公司的專案，企業信用更好

第二點：選擇抵押物在一二線城市的信託專案，萬一出現不良，抵押物處置會更方便

第三點：選擇優質的代銷機構如平安信託、中信信託等。大的代銷機構為了自己聲譽考慮，會盡可能優選專案，保障投資者利益

總結下：優質的借款人 優質的專案以及優質的代銷機構是我們最需要關注的

隨著時間的推移，中國房地產業整體告別十年黃金時代，粗放式野蠻生長階段已逝，注重品牌、品質、個性化需求的新時代到來。雖然房地產行業的輝煌不再，由黃金時代逐步進入白銀時代，但是作為信託公司傳統業務領域，未有仍有一定發展空間，只是需要信託公司在專業性方面下功夫，逐步拋棄粗暴而簡單的運作模式，而是更加精耕細作，賦予該項業務更多內涵。房地產信託在中國的發展中國的房地產信託是在2002年7月信託業重新開展後逐漸發展起來的。此前，信託業經過多次大規模調整一直處於業務匱乏的困境。而此時房地產市場呈現旺盛的發展勢頭，處於資金密集型行業的房地產開發企業大部分自有資金都較少，資金短缺是一個長期狀態。而信託制度靈活性以及獨特的財產隔離功能與權益重構功能，可以財產權模式、收益權模式以及優先購買權等模式進行金融創新，使其成為最佳融資方式之一。兩者結合，取得了雙贏的結果。一方面，信託業借勢發展壯大，分享房地產業較高的行業利潤；另一方面，房企透過房地產信託計劃的融資可以降低房地產開發公司整體融資成本，並且募集資金靈活方便及資金利率可靈活調整。自2002年開始的十四年間，房地產信託共經歷了2003年和2008年兩次黃金髮展期。據統計，2003年全年約有70億資金透過信託方式進入房地產領域，房地產信託產品也正式走入投資者視線，並進入了平穩發展階段。因為，2003年6月，華人民銀行出臺了《華人民銀行關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（央行121號檔案），對房地產開發鏈條中的開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人住房公積金貸款等多個方面提高了信貸門檻。比如：1、對未取得土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證的專案，不得發放任何形式的貸款。2、商業銀行對房地產開發企業申請的貸款，只能透過房地產開發貸款科目發放，嚴禁以房地產開發流動資金貸款及其他形式貸款科目發放。3、對土地儲備機構發放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購土地的評估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年。4、對借款人申請個人住房貸款購買第一套自住住房的。首付款比例執行20%的規定；對購買第二套以上（含第二套）住房的，應適當提高首付款比例。5、借款人申請個人商業用房貸款的抵借比不得超過60%，貸款期限最長不得超過10年。這些措施使得房地產企業從銀行貸款的難度大大提高。不得不轉向信託公司融資。由此房地產信託迎來第一個黃金髮展期。而自2007年3月央行首次加息，到12月央行連續加息六次，同時銀監會出臺了九條新規，嚴禁銀行業金融機構向專案資本金比例達不到35%（不含經濟適用房）等不符合貸款條件的房地產開發企業發放貸款，地產企業又陷入融資困境。房地產信託產品再次迎來發行高峰。此後，伴隨著房價的一路飆漲，房地產市場火熱的房地產信託一路升溫。房地產業是一個特殊的行業，與其他行業相比具有高收益、高風險的明顯特徵，它對經濟發展的帶動力很強，是關係國計民生、拉動經濟增長、改善居民生活條件的重要支柱產業。同時它又是一個資本密集性的產業，其發展與金融業的支援密不可分，兩個行業互相影響、互為依託。同時，房地產行業還是國家宏觀調控的重點領域，對其又愛又恨，可謂成也蕭何敗也蕭何，這也註定了房地產行業週期波動較為明顯。所以現在信託公司業務方向主要有幾大塊：一、機會性抓取一線城市住宅地產專案，特別是中小開發商因資本實力不濟退出市場帶來的機會。二、結合資產證券化業務，適當介入一線城市和重點二線城市辦公樓專案。辦公樓市場與住宅市場發展規律不完全相同，而且具有基礎資產確定、現金流穩定和可測量等特點，是資產證券化的重要基礎資產。三、參與設立房地產併購基金。目前中國房地產業整體景氣度下行，結構性庫存高企，行業內普遍存在高槓杆問題，加之競爭加劇，優勝劣汰、行業整合和集中度提升將成為趨勢，未來數年行業內蘊含大量併購機會。一方面信託公司可考慮與一線開發商、保險公司等合作設立機會性併購基金，在提供標的專案和併購融資方面發揮作用。另外也可與保險公司、國內外領先地產基金等長期資本合作，成立跨週期併購基金。四、關注一線城市、重點二線城市中心老舊建築改造專案。在成熟市場，透過整體收購、改造升級城市中心老舊建築，並透過租賃、出售或者其他資本化運作方式實現獲利退出是成熟的地產操作模式。目前中國的一二線城市也積存了大量的老舊建築，如何盤活這塊存量，考驗著資產管理機構的專業、整體運營及資本運作能力。目前不少外資基金和一些國內資本已經開始進入該領域。五、戰略性關注旅遊地產、養老地產等體現消費升級和大健康領域的業務機會。房地產信託具有非常市場化的定價模式，對於專案風險、市場流動性等諸多因素都能夠反映其中，不過總體看，由於信託承接的房地產專案相對銀行風險稍大，因而整體融資成本比較高，投資者所獲得的收益率也高，信託公司所獲得的報酬在2-3%，以及其他費用，整體融資成本相比於其他型別信託也是要稍微高一些，具體定價根據融資方信用水平而有所不同。房地產信託運作的幾大模式1、房地產債權信託房地產債權信託房地產債權信託主要是指房地產貸款信託，是將信託資金用於向房地產開發企業發放貸款的一類信託業務。根據監管部門要求，向房企發放貸款信託需要滿足“四、三、二”條件：四證：國有土地使用證建設用地規劃許可證建設工程規劃許可證建築工程施工許可證三成：自有資本金投資比例達到30%二級：具有房地產開發二級資質房地產債權信託主要關注點是信託到期本息回收問題，因而需要關注融資方償債能力、融資專案可行性、抵質押物價值充足以及變現性等方面，通常設定抵質押、資金賬戶監管、股東或者實際控制人連帶擔保責任、本金分期歸集計劃等風險控制措施。（市面上絕大多數房地產信託屬於此型別，信託公司直接以貸款的形式借給房地產企業）。房地產債權信託具有簡單、易於操作的特點，同時也是與現行法律銜接最好、最常用的信託資金運用方式。不過，房地產債權信託對於放款條件要求較高，部分未達到要求的融資需求，無法滿足，而且該類信託業務模式將提升房企財務槓桿，將壓縮其後續融資空間。2、房地產股權信託房地產股權信託房地產股權信託主要是指信託資金用於獲得房地產企業股權從而為其提供開發建設資金的一類信託業務。股權獲得方式：受讓原有股東股份增資出資新設專案公司與債權信託相比，房地產股權信託並沒有那麼嚴格的合規要求，因而可以滿足房地產企業拿地、四證不全時期的融資需求，股權融資也有利於美化房企財務報表，部分情況是作為過橋資金，待四證齊全後向銀行申請開發貸，實現信託資金的退出。很多房地產股權信託是附有回購協議的，實際上是假股真債;還存在部分股權投資信託僅以少部分資金獲得房企股權，其餘大部分資金以股東借款名義用於房地產專案開發建設，這實際上既降低了股權投資收益的不確定，也有效繞靠看房地產貸款信託的監管要求。房地產股權信託重點關注最終能否到期退出，對於負有回購協議的，這就需要關注回購人是否能夠履行回購義務。同時，由於參股房企，信託公司也需要履行股東權利義務，參與重大事項決策，這有利於維護自身利益。從房地產股權信託風險控制手段，第一一般採用採用結構化設計，透過次級受益權部分提升優先順序投資人的投資安全性;除已擁有股份的剩餘股份提供質押，從而全面掌控房企公司運作;全面參與重大事項決策，掌握財務、公章等各類印章和網銀金鑰，部分情況下還將聘請外部公司監督融資專案建設;融資專案抵押等;違約時的資產處置權利等3、房地產財產權信託房地產財產權信託是指以房企所有擁有的各類財產權或者以個人擁有的房地產作為信託財產而開展的一類信託業務。(一)房企作為委託人的財產權信託以房企所有擁有的各類財產權為財產權而設立的信託本質上仍是滿足房企專案建設的投融資需求，但是此處房企為委託人，財產權小份額切分，轉讓給合格投資者，從而獲得開發資金。不過，目前市場的大部分財產權還是會附有回購協議，從而實現投資者的固定收益，是信託融資的一種交易結構形式變通，或者對現有監管政策的規避。受託信託財產可以是特定資產收益權，諸如土地使用權收益權、在建專案收益權、股權收益權等特定資產收益權以及債權。雖然特定資產收益權信託已開展多年，但是特定資產收益權在中國現行法律制度下還存在一定爭議，該類信託還有待於接受司法審判的檢驗。目前房地產財產信託本質還是一種融資工具，而不是來自基礎資產的收益，因而其重點還是要看回購義務人的履約能力，主要是償債能力和償債意願，其風險控制措施、交易結構基本與房地產債權信託和房地產股權信託相類似。(二)個人作為委託人的房地產財產權信託個人將其所擁有的房產等財產作為信託財產而設立信託，是以財產管理以及財產傳承為主要目的的信託模式。這主要是藉助信託公司的專業性，實現房產的保值增值，以及實現財富的有序傳承。此類房地產信託可以進一步劃分為房地產開發信託、房地產管理信託以及房地產處置信託。房地產開發信託主要是委託人將所擁有的土地作為信託財產，由信託公司負責聘任建築公司、房地產開發過程中的融資等事項，待房地產建設成功後，或者通過出租實現向受益人分配收益，或者將成品房向受益人分配，不過該類業務還主要適用於土地產權私有的歐美等國家。房地產管理信託主要是指信託公司按照委託人意願或者受益人利益最大化，透過有效管理以房地產作為信託財產的方式，所進行的一類業務。此類信託在美國、日本、中國臺灣都較為普遍，在日本個人可設立不動產信託，由受託人實現信託財產的管理、租賃等，從而實現房產的保值增值。而在歐美，設立基於房產的信託則可以保障其在死後有序傳承給繼承人，同時由避免繼承人直接獲得房產後變賣。房地產處置信託主要是指委託人將房產受託給信託公司，尤其幫助通過出售等方式，處置房產，最終將獲得現金分配受益人的一類信託業務。中國尚未開展此類業務，一方面是由於現行信託法律制度不健全，包括信託財產登記、信託稅收等諸多障礙存在，另一方面是信託公司在房地產經營管理方面專業性不高，市場需求不高。但是，從未來發展看，此類業務還是具有一定市場空間的。4、房地產資產證券化信託資產證券化既包括各類金融債權，也包括各類不動產，房地產資產證券化也就是通常所說的房地產投資基金信託，就是不動產資產證券化的重要一類，是指投資人將資金以類債券的投資形式，投入在由專業機構管理和全程擔保的不動產裡，透過專業機構的管理獲得穩定的高效的回報。REITs主要的目的是透過分紅的形式和投資者分享可預測的、穩定的房地產投資回報。REITs從上世紀六十年代初開始在美國興起，至今歐美及亞洲的較發達國家和地區均設立了REITs。在美國約有300個REITs，其總資產超過3000億美元，近2/3在國家級的股票交易所上市。目前已有近40個國家成功推出了房地產投資信託基金。不同於一般的信託產品，REITs具有鮮明的特徵。它投資期限長，以成熟的商業物業為主，資金來源多是公募形式，對投資物件(限制開發專案)有限制，甚至地域有限制，屬於一種大眾投資工具，監管嚴格。每份REITs基金單位都代表對某個物業一定比例的所有權，有固定資產作後盾，因而也較容易用於質押或擔保融資，收購物業需要具備獨立法人資格。同時，REITS也受到較為嚴格的監管，根據美國、法國等主要國家的監管要求，REITS發行前需要經過監管審批或者報備，一般採用信託制或者公司制實現破產隔離，大部分無最低註冊資本要求，75%左右的資金要投資於具有穩定收益的房產，每年需要分配大約近90%的收益，一般僅對投資者所獲得的紅利徵稅，從而避免雙重徵稅。（目前在國內已經重啟，並且試點）5、基金化房地產信託基金化房地產信託目前市場上還有采取多種資金運用方式的，即房地產基金信託，從而提升信託資金運用效率。基金化房地產信託主要專注於房地產行業投資，透過運用股權、債權、物業持有、不良房地產專案重組等資金運用形式，同時對多個房地產專案進行組合管理的一種信託運作形式，信託公司可以與專業房地產私募基金機構合作，也可以與大型房地產開發企業合作，從而實現強強聯合，發揮各自優勢，實現全週期下，房地產專案全方位運作。信託公司接受的委託資金，採用股權、債權、物業持有等多種運作方，投向多個房地產專案。這種模式採用組合投資的方式，有利於分散風險，挑選最為合適的房地產專案，從而實現受益人利益最大化，也有利於提高信託公司報酬水平。當然，此類運作方式對於信託公司專業性和房地產運作能力要求更高，因而信託公司會與其他專業機構。下面說一下在專案上應該重點關注哪些東西？判斷房地產信託產品風險的幾大關鍵指標如下：1. 是否具備足額的抵押物（一般抵押物評估價值為信託融資額度的2倍以上），且抵押物處置時具備較高的流動性（一般剛性需求為主的住宅更加容易處置）；2.專案的區域位置是否擁有較強的市場需求（目前來看，一二線城市的住宅專案需求仍然較為旺盛（深圳新盤秒殺的情景是很難想象到的），三四線城市的專案最好是位於區域核心地段）；3.開發商的實力與背景如何（衡量房地產開發商實力的一個重要指標是銷售量排名，去化率，對於其過往業績也可以進行考察做一個縱向對比）；4.實際控制人的人品如何（投資者可以重點關注實際控制人的發家歷程，以及是否有過不良信用記錄以及負面新聞報道）。

我來回答：

1、房地產信託說白了其實就是把錢借給別人去“炒房”，別人賺大頭，你賺小頭。收益比存銀行利息高一點。有時候，別人炒虧了，那你本金也折了。

2、最好的理財方式是自己買房。如果有可能儘量不要買信託。從回報上，買房時加上一定槓桿，做好資金規劃，一定比信託要賺的多。這才是最安全的理財方式，也是普通老百姓回報最高的理財方式。但是買房切記，一定只買一二線城市的房，小地方三四線的千萬別碰。

房地產信託，是由信託公司定製產品，透過自身渠道募集資金，個人資金在100萬起，固定回報在8一10％之間。風控要求除銷售回款之外的第二還款來源，以確保到期兌付本金。選擇信託產品一是看信託公司幕集資金在前10名的企業，二是看投放的房企也在房地產銷售30強以內。經銀監會備案的產品。這個對專業性要求很強，最好有熟人介紹，以免被非標產品忽悠！

全國擁有信託牌照的機構有68家，幾乎都在做房地產業務。房地產的黃金十年，不僅成就了多家千億房企，也成就了眾多信託公司。

幾乎全部的信託公司都擁有國企背景，而且截止目前為止，信託依然未打破剛性兌付。即使中間有房地產公司出現壞債，信託公司依然可以依靠自身強大的背景，完成信託兌付。

對於投資來講，除卻銀行以外目前最為安全的理財方式就是信託。

68家信託公司差異的更多的是業務偏好，業務種類幾乎一致。有喜歡政信類，有喜歡地產類。信託經過十幾年的發展，風控越來越成熟，對於地產業務，幾乎做到即使企業壞賬，也可以做到抵押物變現來償還投資人。

如果從中選擇信託產品，幾點建議

1.信託的交易對手

2.抵押物區位，價值，抵押率

3.信託公司風控情況，歷史記錄

4.信託公司背景

5.信託產品收益

綜合比對分析，選擇更適合自己的產品。

目前來講一線房企雖然更為穩妥，但由於對成本要求較低，市場信託產品並不多。同時也並不能完全迷信一線房企神話，有些明星房企負債率非常高，已經被部分信託拉入黑名單。

信託公司的選擇才是關鍵，雖然交易對手名氣可能不高，但現金流在貸款存續期內健康，抵押物足值。風險反而更低，並且收益一般還要高於明星房企。

沒有絕對的標準 我一般選規模十名外五十名前的房企 浄資產負債在80%左右或以下 標的物在一二線城市以住宅為主 抵押物不到六成易變現的地塊或標的物 多期發行以首期為主的

投資者可以從四個方面來考察房地產信託產品中的融資主體：一是信用評級。全國排名百強的房地產企業大部分都有信用評級，評級越高說明其公司信用越好，安全性越高；

二是行業排名。在房地產行業普遍運用的行業排名是根據年度銷售金額來進行排名，通常銷售額越大的公司，綜合能力越強，市場認可度越高，銷售回款越快，流動性較好，還款能力越強；

三是流動性分析。流動性越強說明其公司的流動資金充足，還款能力強。流動性強體現在：透過發債進行再融資、上市公司進行融資、財務報表中的現金流多等；

四是實際控制人。房地產信託產品的風控措施中時常有實際控制人連帶擔保責任，可以從網上查詢其實際控制人在行業的口碑及發展歷程來判斷有無負面影響。

希望可以幫到您！