這個問題愛被打臉，三四線城市的房價總是起步慢漲幅緊盯一二線城市。房價上漲下跌模式基本上固定，一線受國家政策刺激快速上漲。二線不甘落後步調齊同，三四線跟風縣城飆漲。國家嚴控一線城市微調，二線城市房價漲小；三四線暴漲，縣城觀望。目前三四線城市屬於這個階段。

2018年及以後三四線城市的房價“炒”不動了。我來找你列舉四個讓三四線城市房價驚現疲態的原因。首先，隨著城市化的程序人口的流動本身就不是優先選擇三四線城市，而是選擇一二線城市。大部分三四線城市典的人口並不明顯，而且令人擔憂的是許多三四線城市的及其周邊的鄉鎮、郊縣已經出現了人口負增長。所以二胎，三胎政策的實行就是為了改善人口負增長的這種局面。其次，網際網路時代人們的工作方式也悄然發生著改變，不去大城市找不到工作的情況正在發生著改變。只要有網際網路的接入，生意在哪裡都能做。已經不需要承擔更大的住房壓力和生活壓力去往城市中摸爬滾打了。再來，目前較高的房價某種意義上來說其實是高度城市化發展方式的結果，城市經濟建設高度集中，導致寸土寸金的情況發生，高額的地價加上稅收，這種情況無論怎麼壓縮成本就算是零利潤房價也不會太低如果城市的格局變為多點開花，城市之間存在發達的軌道交通和道路交通連結。土地極不合理的價格就會顯著降低，同時也拉動國家整體健設。在者眾多的新興投資的熱點出現的情況下，加之房地產的疲態。資本投資熱點開始向區域鏈，高階醫藥品，遊戲等行業傾斜。隨著投資的減少，特別是三四線城市本身就與一二線城市的存在競爭力的差距。在資金越來越少的情況下樓市下跌完全有可能。最後，各種新材料，新技術的出現，更進一步的會縮減蓋樓所需要的材料成本和人工成本。同時可科技的進步也給帶來了環境和健康影響很多人開始嚮往農村慢節奏的田園生活了。

2008年房價的微降，之後出了個4萬億的放水，水漲船高，房價暴漲。2014年貌似房價微穩，之後吹起了去庫存的東風，風起雲湧，房價扶搖直上。

看看我們這小城，已經是一房難求，朋友2016年初買的房子，當時價格約7900元，2018年初掛出的價格已超過18000元，記得當年和朋友一起去看房，售樓小姐說了一句“今天的房子總是最便宜的”，一語中的。

俺不炒房，不是房託，但看目前各地緊鑼密鼓的棚改及城中村改造中，各大城市的購房搖號等等，房價必將繼續飛起，關於這點，周圍的朋友同事等人的看法驚人的一致。想買房的你，是不是在一次一次的錯過最便宜的機會，而在罵天怨地呢？所有這一切都於事無補，明天的房價依然飛漲。

那麼，房價什麼時候會跌呢？這個幾 乎沒有人能預測準，之前眾多的專家學者的預測也是被啪啪啪的打臉。你能預測出來的降價，別人早就想好了對策，君不見房價微有下降的趨勢，過後就是變本加厲的暴漲嗎？！只有預測不到的那個降價時間點突然出現，無法控制，才會真正的下降。

至少，目前，我一個普通老百姓看漲。

三四線城市的房價由於近幾年的快速增長，因此備受關注，那麼對於三四線城市的房子來說，現在還“炒”的動嗎？

進入2018年以來，各項樓市政策不斷的對炒房者施加著打擊。就拿利率上浮來說，更是不惜傷及剛需來遏制炒房的行為，進一步確保“房住不炒”穩步實現，讓房價迴歸理性。

但是，今年以來對於三四線城市的房價我們也可以從側面瞭解到，其實沒有出現下降的情況，雖然沒有延續期一年的高溫，但是還算火熱。究其原因我們可以說是三四城市當中的購房需求還是在的，可以說還是旺盛的。畢竟棚改和城鎮化的推進消化了一大批的房產，在一些棚改的拆遷區域，由於原住民對於本區域的留戀，更是將該區域的房價給帶動了上來。這樣一來，我們可以說就是給炒房者留下了機會。

原本房價低廉的棚戶片區周圍，由於拆遷帶來了很大的購房需求，這個時候就算利率上浮也不要緊，只要抓住房源就可以掙上一筆。

在三四城市當中，每當樓盤開盤的時候，銷售火爆的場面常常出現，但是開盤只是一個交定金的過程，沒辦法短時間內完成籤合同等工作，這一段期限內就給炒房者留下了不少的機會。

炒房者交定金只需要幾萬元，然後坐等房源清空。在樓盤銷售火爆的情況下是會非常吸引人的，這樣一來，購房者們就會想辦法來一套（其實，如果不想辦法的話可能自己連房子都買不到），到這個時候購房者想要買房子就要從炒房者手裡取得了，繳納一部分轉讓金就可以由炒房者帶著去辦理購房合同了。

因此，2018年三四線城市的房子還是能炒的，只不過是炒房的形式多種多樣，想禁是禁不完的！

我們就是新進的三線城市，一個地級市，雲南第二大城市曲靖，按照今年的城市劃分標準，我們勉強躋身為三線城市。

我們這裡的房價從過春節到現在，比去年漲了20%左右。現在均價大概在三千多，去年很多賣不出去的房子，今年都賣完了，很多期房的銷售情況也非常好。

但從裝修市場來反映，今年的裝修最不好做。以前只是裝修公司覺得難做，今年連裝修工都沒活幹。

說明這個市場還是被炒作起來的，並不是剛需。任何一個上漲的市場，都會有一個翹尾巴的最終過程，這個時候價格漲得最快，因為上面已經沒有什麼天花板和阻力。

三線城市房價漲是因為一線二線城市限購，很多人把炒作的焦點放到了三線城市。這就是現在流行的所謂補漲理論。不是因為供需關係導致的這個價格上漲，還是看到別的地方漲了，覺得自己也該漲那麼一點，最重要的是資金從已經無利可圖的市場流向這些價格窪地。

炒完這一波，房價也就沒什麼希望了。如果那些持有房產的人不能套現離場。那房價就會進入橫盤整理階段。僵持下去，必然導致房價下跌。

我們認為這一波之後也就沒有什麼再炒的價值了，再炒是會被套牢的。最終接盤的人一定是那些有剛需的人，現在的問題是，三四線城市基本上都處於人口淨流出，需求並不是那麼旺盛。

現在的情況是炒是炒起來了，但是如果要套現，恐怕就沒有那麼容易，所以現在新開盤的樓盤銷售情況比較好，那些捏在手裡幾年的房子有價無市，因為這樣的房產過戶通常是要契稅的。

現在支撐房價上漲的不是供求關係，是資金的炒作，以及普通大眾的恐慌，但心今天不買，明天更買不起，但是供求關係是客觀存在的，這個臨界點一旦達到，市場自然會有所反應。

現在炒房真的沒什麼意義。就像股市已經賺到5800點的時候，儘管有很多人都出來說一定要衝到1萬點，但事實呢？世界上沒有一個永遠只漲不跌的市場。

要買房住的人現在也可以出手，但是要炒房的人，趁早還是收手吧，都快炒糊了，這個時候伸手可能被燙。

還炒，馬上就要下跌了！

看看碧桂園在幹嘛！

高週轉，竭盡全力高週轉，把一些不能掌控不能操盤的專案統統放掉。

這是在幹嘛？我認為碧桂園是在做權衡，試圖透過最佳化庫存的方式實現雙贏。一方面繼續想賺最後一個銅板，但另一方面又強調現金流的安全。

總之，碧桂園是感覺到了危險，浸淫三四線這麼多年，碧桂園對行情的把握一向很準。它的選擇非常值得我們參考。

而且相對於開發商來說，個人撤退要慢得多。他們賣一個專案輾轉下一個專案。但你不行，你要找到買主並不容易，一套房子賣個大半年也是有可能的，按照目前的形勢，大半年時間，樓市或許要大變。

住建部前幾天也明確表示，房子庫存不足，房價上漲壓力較大的地方，應該採取實物安置。繼續採取貨幣化安置的，棚改專項資金不會支援。

這意味著三四線城市的好日子基本到頭。未來他們將分為兩類。

一類是已經上岸的，靠近大城市的，他們要儘快融入大城市，成為他們的衛星城，打通交通迴圈，或許有機會借勢繼續發展。

另一類是遠離大城市的，這類城市有的已經完成去庫存，還有一小部分尚未完成去庫存，但普遍有擴大化的問題。這些城市利好結束，利空來襲，債務問題，人口問題，產業問題統統都將表面化。這類城市或許非常擔心資金撤出，所以後續大機率會有限售等措施推出。

不撤退，就晚了。

從現在的情況來看，三四線城市的房價已經差不多要進入到拐點了，房價不僅不會繼續上漲還有可能會出現下跌，主要的原因有兩點：

一、從長期來看，三四線城市不具備房價上漲的長期動力。支撐房價長期上漲的無非就是經濟跟人口，而中國三四線城市的人口和經濟是什麼樣的一個狀態相信大家都明白，在人口不斷外流，經濟增長緩慢的背景下三四線城市的房價很難有良好的發展。

二、短期上漲動力被封死。三四線城市房價之所以能上漲，最大的原因就是棚改拆遷帶來的貨幣化安置外來投資者的炒作，但現在國開行收緊棚改的資金審批之後，以及三四線城市逐漸納入樓市調控範圍，這兩個支撐三四線城市房價上漲的短期因素都失去了作用，三四線城市的肯定不可能繼續上漲了。

未來的樓市必須是一個房住不炒的樓市，任何想要投資炒房的行為都會受到來自政府嚴格的打擊，所以不僅是三四線城市其他任何的城市都不可能出現炒房現象了！

股票以後房地產，房地產以後什麼？

喬.布斯蘋果生前設計《宇宙樓》預言解密

中國博大精深的文化及創新藝術的經濟價值

2011年我在美國(矽谷加洲聖河賽)科技大學講座，講中國博大精深的文化優於美國，說梅蘭芳的京劇演技藝術，小提琴梁祝等對美國的影響力，並展示了我所研發的，民間創新美術《雕塑畫》的部分作品。講座影響了喬•布斯敏感的耳目，引起了他極大的興趣。因當時喬布斯己病重，只委託友人相告，說；“他想正在計劃的《宇宙樓》給他創作一幅《雕塑畫》”。他說“《宇宙樓》包含著中國《客家樓》文化元素，與中國道教文化中陰陽互相轉化的辯證關係”。喬•布斯還進一步轉告說；“他學過美術，曾被迫離開蘋果公司，後來出走去過上海，準備探索中國文化，侍他病情好轉後要與我合作，共同開發我所發明的《創新美術雕塑畫》”。還預言，“雖然今天蘋果公司在世界上很厲害，但不久或再過若干年世界科技竟爭的大戰將會發生，科技經濟會發生很大的危機，它多麼需要創新的藝術產品對世界的平衡”。喬•布斯設計的《宇宙樓》，陰陽可以互相轉化，證明了中國道教文化，天人合一的自然辯證法。老子道德經中有“上善若水，柔可克剛，”現在世界上各種先進科技的經濟，好像是許多高樓建築，層層往上疊，如果地面基礎不牢固，就會倒塌，為它接地氣是中國博大精深文化的內涵實質，地面基礎紮實牢固建築高樓才穩固。創新藝術是是社會發展中不可缺少的精神食量，用來充實各科技富豪們在精神上的空虛與煩惱。喬•布斯說“我們蘋果公司有六千多研發人員，每人年薪十多萬美元，在研發核心技術，說明核心技術的重要性，你的《創新美術雕塑畫》同樣是創新文化中的核心技術，做為高層次科技人群中不可缺少的精神食糧，合作開發是文化產業的大財富”。遺憾的當我把《宇宙樓》剛創作完成，正在運往美國的途中喬•布斯就去世了，照片中我與蘋果喬.布斯共同創辦人，沃•茲等在美國悼念追思喬.布斯。因為喬.布斯對中國文化中的認識畢竟有限，我的創新《民間美術雕塑畫》只僅僅是中國文化大海中一滴水，有許許多多藝術家等等遠遠超過本人。

馬雲曾多次進軍美國與之科技競爭，因水土不服告無功而返。中國有田忌賽馬的典故，發揮自己的優勢與別人的劣勢相比才能取得競爭勝利，馬雲很厲害在中國是強項，但到了美國成了弱項， 在美國文化是弱項，博大精深的中國文化是美國無法相比的，隨著科技竟爭的“白日化”，美國更需要文化等藝術創新產品與至相平衡，只有倡導文化等藝術創新產品促進世界和諧穩定。世界英雄所見略同，馬雲講；“他到了七千米高空，非常缺氧”，說明科技發展越往高空越與地面失去平衡。喬•布斯預言科技竟爭危及的負面效應今天已在發生，網路等各科技大戰也在中國拉開惟幕，公司越大危及也越大，喬•布斯去世才53歲，而世界許多科技富豪平均壽命活不到五十歲，說明缺乏文化精神產品的危害性。老子曰；“道可道，非常道”天道地道，陰陽必需求得平衡。元朝名醫朱丹溪；“陰不足陽有餘，滋陰之”馬雲主張太極，宇宙——自然辯證法說明，只有主重創新文化一，用創新藝術的精神食糧拯救科技的危機。為此我特按照馬雲道教中的太極，也創作一幅《雲太極》，它像喬布斯《宇宙樓》一樣，希望博大精深的中國文化及藝術透過創新開發解救世界的危機，而本創新民間美術雕塑畫甘為突破口的馬前卒。

三四線城市的房價還會上漲，但是不適合炒。

一個行業，只要收到足夠的關注，政府就會規避風險，各項政策就會出臺。別有用心者鋌而走險，最後肯定會被各項政策壓下去。比如廣東有人結婚後離婚再買房，結果當地就出了一個多婚限制你買房。

再聊下，棚改化的方案，很多人都誤解。認為政府想撤出棚改資金。結果人家又出了一個申明，說棚改資金不會撤出。國家最怕的就是全國把錢都放進了房地產上，全國炒房，很多資金沒有流進實業裡面去。這是很危險的。

大老闆讓你不要去炒房，你要是還要去。肯定不會有好下場的。

前一段時間，國務院提高了各地城市申請地鐵的門檻，並且做了要求。很多城市是不達標的。但是未來城市化人口增多是趨勢。先進城的成本低，後進來的成本高。城市化價值論決定了城市房價的趨勢。

大家經常提到炒房團，已經到了人人喊打的地步。

炒房團國內除了一小部分被北上廣的房子套住，基本上現在很少有人碰房地產了。

人人都會算賬。

前面提到了通脹率，再說下，房子的增長率。

以九江的漲勢來看。

均價漲了1000元，增長區間13.6%左右。這是小城市建設期間的房子的價格。

建設期的房價的漲幅，受基礎設施的投入，影響比較大。炒房者如果買入剛剛抵消了通脹，每年也就13.6%還是在最好的時候。小城市城市化建設後，進入經濟期間，房價會進入一段時間的平穩期。

那時候的走勢還很難說。因為新房漲價，還要靠二手房變現。

變現中，賣方需要承擔一些交易成本，

如：賣房人應繳納稅費：

1、 交易費：3元/平方米

2、 營業稅：差價*5.5%(房產證未滿5年的)

3、 個人所得稅:房產交易盈利部分的20%或者房款的1%（房產證滿5年並且是唯一住房的可以免除）

房產證需要等到新房購房者驗收後，才能領到。一般的新房到購房者驗收，需要1-2年的時間，如果當地有限制二手房交易的政策。那麼等到房子流轉出去變現，也得至少6-7年。

如果當地政府發現二手房的成交量異常增高，很明顯是炒房者套現。馬上一個限制政策出臺。炒房者無處遁形。

而且目前上海已經能查到不動產的資訊了，以後全國範圍內推廣開來，多產者肯定又會被套住。沒有人會冒險做這麼危險的事情了。

城市化建設不是簡單的讓房子像產品那樣去賣出去，清理庫存。主要還是解決經濟生產中的職能分配問題，城市化是為當地經濟而生的。

不能說，產品賣完了就沒事了，房子賣完了就完了。國內不僅需要農業變革，也需要特色經濟。小城市職能豐富性以後會成為重點。

九江前一段時間公佈西港某一住宅用地在8月起拍，城市化還是要做的。畢竟很多人還沒有投入到城市裡面來，收入還沒有增高。個人價值還沒有得到更好的發揮！

企業的資金的利用率必須要得到提高。

先算一筆賬：

下面我們來看看，央行公佈的近幾年的年通貨膨脹率：

2014年：7.5％

2015年：12.8%

2016年：8.5%

2017年：7.5%

根據近幾年的通脹情況，通脹維持在8%左右，如果房子滯銷沒有及時賣掉，開發商每年至少損失8個點。

什麼叫做高週轉，在商品運作中，資金的利用率是很重要。比如一個網店一個月中，他的100W資金可以進出3次，這是效率比較高的了，資金運轉越快，店鋪的成本就越少。

在企業運作中，資金的週轉週期也是很重要，小米公司做數碼，完整的解釋了高週轉。數碼圈內也非常講究資金的利用率，品牌商拿著樣品設計方案去找廠商去生產，廠商會給品牌商一些回款賬期，品牌商只需要少量資金就好，品牌商如果之前做好營銷，採取訂購方式，那麼產品的庫存就會被放到很小。資金的利用率得到最大化。

對二0一七年之二0一八年，所有的房子強行平古，土地費，建房費。單年的，水泥，鋼材，人工費全平古，到底看看一幢二十層樓房多少錢。這樣就一目瞭然。