房地產黃金十年結束了，接下來是白銀時代除了房地產，還有基金、保險、信託、大宗商品等一、我並不認為，房地產的時代就結束了，城鎮化繼續提高，仍將帶來大量的居中需求，這裡我認同任總的觀點。

2017年常住人口城市化率58.58%，2030年城鎮化率目標誒70%，未來每年仍將提高一個百分點，這都將帶來巨大的居住需求。

很多人討厭房地產，其實討厭的是高房價，而不是討厭居住更好品質的房子！人活一輩子，就是能夠讓家人居住得更好！每個人都以自己有能力為家人買房而自豪，喬遷新居的時候總是大擺筵席，向親朋好友告慰。

但是現在房子為什麼價Grand SantaFe來越高了？

2、城鎮化率，過去二十年是城鎮化的二十年，大量人口湧入城市，催生了居住的需求，你還記得你剛進入城市的時候，居住的是什麼樣子的房子嗎，現在你居住的是什麼樣的環境？居民環境的改變都需要成本的。

3、貨幣超發？大家都認為是因為這是房價暴漲最重要的原因！其實恰恰相反，因為房地產行業的爆發，導致從房企開發貸款、個人房貸，創造了大量的貨幣，這才導致貨幣的大量發行，房地產是因，貨幣發行是果。房地產的熄火，也必將帶來貨幣增速的低迷，這一點在今年的金融資料中可見一斑，從去年開始房地產被調控，今年調控愈演愈烈，被稱為史上最嚴調控，今年前10月的M0、M1的增速都觸及歷史低位，這說明房地產的發展是貨幣創造的動力之一。

4、土地供給跟不上房子的需求增速才是高房價的源泉，居住需求是居民正常的需求，是改善生活的最佳途徑，提供更多的土地，建設更多的房子才是，但是現實卻是土地的供給往往跟不上房子的需求速度，遠的不說，比如在2015年-2018年年這一波房地產行情，房價暴漲，一個重要原因就是土地供給減少，導致 房屋供給不到位。

2015年，全國土地出讓面積22.14萬公頃，同比下降18.6%！

2016年中國土地出讓面積為249682.96萬平方米，同比下降9.94%，

土地供給的萎縮，必然導致房屋開工面積、竣工面積的萎縮，最終傳導到房屋銷售面積的萎縮，但是同時房屋的居中需求卻並未減少。

而2013年到2015年房價橫盤的原因也是前今年土地供給增加，所以才保持房價的平穩。

核心觀點：居民居住需求在增加，增加供給才是王道。

中國居民的資產配置中，房產佔比69%，較全球平均水平高，我們還處於城鎮化程序當中，還有10年左右才結束，所以房產配置比例較高，一旦城鎮化程序接近尾聲，房產的配置將會逐步降低，那個時候，其他資產的配置會大幅上升，保險、股票、養老基金等資產的配置會大幅上升。

任何東西，都不止一個十年。

只是，你有沒有準備好，在風再起時的時候搶先最佳位置，做風口上的

先明確一下回答這個問題的前提，房地產黃金十年的確是結束了，隨著居民槓桿率升高，控制金融風險的情況下，政策面開始不允許資金過多進入房地產。限貸、限購，尤其是房貸的控制，全款購房的畢竟是少數。

不過黃金十年過去了，投資品種仍然有房產的一席之地，只不過對於普通人而言不應該作為一個主要的配置資產的手段而已。

接下來分別說說：房產、債券、基金、銀行理財、股票和其他型別的投資產品選擇。

1、房產

作為高淨值人群，或者至少是較為富裕手頭資金寬裕的人士，房產的配置不宜過多，這一點跟普通人一樣，可以有一定佔比。也就是說你有一定資金，不要全買成房子並大量用貸款購房，無論是住宅還是商業、寫字樓投資，同時也不要沒有房產配置，當然後者的情況很少見罷了。

2、債券簡單分一下國債、銀行等金融機構債券、企業債

收益率而言國債、銀行自發債券收益率雖然低，但是保障性高，建議用盈餘的資金（不需要短期使用，日常生活所需之外的部分）的20%~25%來配置，其好處就是可以在出現家庭財務風險的時候起到保障作用。

企業債就千差萬別了，好的企業例如華為今年發了300億債券，這種經營、現金流財務狀況都好的明星企業，實際上普通人沒有機會去投資其債券，基本上機構能搶到就不錯。很多風險較大的企業，其債券收益率會更高，但是顯而易見出現虧損乃至違約的情況也正常，例如債券評級為B以下的那些。

如果不是很熟悉這塊，還是藉助基金，這個後面說。

3、股票

國內股市資訊不對稱性和風險不必多言，你如果沒有特別把握，自己配置股票最好還是長期績優的藍籌股，那些基礎設施和世界500強，尤其是金融機構的股票，雖然貴一點，但是長期看能至少跑贏大盤的機率會大很多。

但是不太建議個人進入股市，還是要藉助基金來做機構專業的投資。

4、基金

基金分很多種，偏股票型、偏債券型、偏貨幣型等等，還有私募的。我認為基金是最適合大眾投資的，由專業的人來做專業的事，大家把錢放基金賺個大於債券和存款理財的收益，只不過根據自身情況選擇保障性高的還是更進取型的，建議五五開。

基金投資總佔比可支配資產可以在30%左右，也要注意基金的管理費用和贖回機制，這個不同基金需要研究一下，可以列個表格幫助自己。

最後提醒一句，外匯期貨、貴金屬期貨等，首先場內交易普通人沒有那個駕馭的能力和資金實力，也缺乏專業技術，而場外交易則充斥著欺詐和非法機構，務必當心。

房地產已有二十年了，哪是十年，房地產嚴重影響年輕一代三觀，更嚴重影響其他經濟發展，已不爭事實供大求，明顯過剩，老令化等等

您都說了“黃金”十年，所以在大蕭條中，黃金黃金黃金，雖然佈雷頓森林體系解體了，但是貨幣作為一種“中間等價物”，是以各個鑄幣機關的信用做擔保的。

而黃金不是，黃金是實實在在的具有使用價值的實物，無論這些“紙”怎麼天花爛墜，比特幣怎麼目眩神迷，本質上拋開各自背後的“信用”，它是毫無價值的。也就是說“紙”能換來什麼，關鍵看背後站著誰？誰提供擔保。

而在“蕭條”中，您怎麼還能相信“人”呢？各國一旦濫發紙幣，您就是有10噸，也就是能用來燒鍋爐而已，至於比特幣連鍋爐都燒不了

不管何時房產仍舊是剛需，就個人感覺仍舊有市場，尤其是現在對於各種金融貸款都相當齊全，房地產的發展雖然沒有我們想的那麼快，但是也逐步成熟，現在這個階段，仍舊值得投資，不過就我們這樣的小老百姓來說，房子就是用來住的，不是用來炒作的，所以沒有黃金十年什麼的，結婚生子買房都是理所應當的。如果手上有閒錢的話，說不上什麼投資，可以選擇一些穩妥的理財產品或者開個小門臉等等也是不錯的選擇。

二、2021年經濟走勢：前高後低

今年的經濟走勢以及潛在的投資機會可能有哪些，以下難免帶有很多主觀的色彩，也僅供大家參考。

大部分人對於明年的經濟形勢好像都是共同的說法，一致預期就是明年的GDP增速在8%以上，這確實沒有特別大的爭議。因為今年是挖了個坑，明年從這個坑的地步往上走，走8%、9%，假設是2%加上9%的話也就是11%，11%除二的話是5.5%，也就是在2019年的GDP增速是在6.1%的基礎上，今明兩年的GDP增速只有5.5%，也就下了半個臺階了。就GDP增速的走勢而言，明年估計是個前高後低的走勢，也就一季度是最高，然後二季度、三季度、四季度都往下走。明年四季度的GDP增速將回歸到常態，就是5%左右這樣一種增速。

分析經濟基本面主要看三駕馬車。

1.消費

第一駕馬車——消費，明年肯定大增長，因為基數比較低，再加上疫情在逐步好轉之後，或會有報復性消費。估計明年居民的儲蓄率應該也會下降，因為今年該要花掉錢沒花掉，可能會拖到明年繼續花，花的程度還是取決於疫情的好轉情況。當然，消費的分化還會延續，今年消費分化還是非常明顯的，明年一方面消費升級，另外一方面高階消費依然還是火爆，這主要因為都出不了國，在國內買奢侈品的成本大幅提高，所以高階消費佔比還是會比較可觀的。

2.投資

第二駕馬車是投資。明年固定投資增速應該會回升，估計增速在6、7%左右，因為今年的基數同樣比較低，所以明年投資這塊還能起來。我前面也講到了固定資產投資也是三駕馬車，指基建投資、製造業投資和房地產投資這三塊，基建投資增速應該會比今年好，估計7-8%的增速，房地產投資在三條紅線下，增速會低於今年四季度，製造業投資應該會大幅反彈至兩位數，因為今年是負增長。

3.出口

第三駕馬車就是出口，我估計明年出口的增速大概維持在10%左右，肯定比今年四季度弱一些，但是也不會太弱。因為目前來看，中國的產業供應鏈是保持完好的，在目前全球疫情還在蔓延情況下面，其他經濟體的產業供應要完全恢復正常還是需要一段時間，我樂觀估計整個疫情在明年年中可以得到控制。

三、2021年投資機會

從大類資產配置來講，我的觀點，還是要多配置金融資產。從今年來看，雖然房地產的走勢也比較強，但這和貨幣政策有關。明年M2增速肯定要回落，今年在10%以上了；社融增速估計也會出現拐點，但資金往金融領域轉的趨勢已經呈現出來了，最近看到幾個銀行的問卷調查，顯示居民配置房地產的意願明顯下降。

今年機構投資者的收益率都很高，偏股型、混合型的公募基金平均收益率大概在40%左右，在2019年35%的基礎上又增長了40%，這是非常罕見、歷史上是沒有過的。如果說這兩年都是走的這麼牛，那麼明年會不會回落，甚至是負的？

2021年資本市場的投資收益率不可能繼續高增長了，但估計明年機構投資者業績不會太差。不會太差的主要原因還是來自於目前市場的結構發生了變化，過去股市都是炒成長、炒概念，就是講故事、編故事，但市場的估值理念什麼時候開始出現轉折點？

2017年，中國的結構性牛市是從2017年開始，2018年由於大環境不佳，股市出現大幅調整，2019、20年依然還是符合機構投資者價值理念和投資套路的結構性牛市。這個估值體系調整的結構性牛市估計今後還會持續下去。這跟美國的市場其實是非常相似的，市場越來越呈現二八現象，就是20%股票在上漲，80%股票在下跌，這就是一個結構性的牛市特徵。

1.估值驅動型牛市

對於中國的資本來講的話，2017年以來機構投資者比重顯著上升，北上資金流入增加，資本市場開放度在提升，這是這輪結構性牛市的根本原因，即估值體系的結構性變化驅動的牛市。過去的股市給未來盈利確定性較高的大企業一個比較低的估值，給予那些不確定性較高、會講故事的中小企業比較高的估值，但隨著越來越多海外機構資金進入到A股市場之後，由於他們是用DCF模型來進行估值的，所以一看就發現A股的大藍籌估值明顯偏低。這幾年來這類公司的估值水平持續提升，估值驅動的行情在今後幾年還是會持續下去。

另外一個動力，來自於新舊動能的轉換。新的動能來自於科技進步、網際網路大平臺整合資源、人口老齡化和收入水平提升下的大消費。因為中國經濟慢慢從投資驅動到消費驅動，隨著人口老齡化，居民收入水平提高，消費升級也是必然的，因此大消費板塊的表現依然還是會比較強的，今後也還是會持續下去。

美國其實也是一樣，比如說食品飲料醫藥、電動車等大消費板塊、高科技板塊、網際網路板塊這幾年一直走得很強。而美國、歐洲、日本同樣也都是這些板塊走得比較強，如大消費中像醫藥板塊走勢也比較強，是跟人口老齡化還是有密切的相關性。當然就今年而言，這些板塊的整體估值已經不便宜了，好賽道的估值偏高，但是好賽道上的好公司，應該會有一個比較穩定而充裕的現金流。

那麼除了像食品、飲料、家電、新能源汽車、醫藥，休閒娛樂等之外，也就是在消費板塊之外的另外一端就是高科技了，這也是拉動中國經濟增長的一個新動力。從十四五規劃和中央經濟工作會議看，已經多次強調要在卡脖子工程上加大研發投入。

與此相關提出來要發展九大戰略性新興產業，包括新一代的資訊科技、生物技術、新能源、新材料、高階裝備、新能源汽車、綠色環保、航空航天、海洋裝備等九大產業，屬於新興戰略性產業。另外一方面也要注重基礎研究，要注重原始創新，瞄準了八個領域的一些基礎研究和研發投入，主要是人工智慧、量子資訊、積體電路、生命健康、腦科學、生物育種、空間科技、深地深海這八個領域。

資本市場的機構投資者比重還會提升，今後機構的話語權還會增加，故未來的主要機會也就集中在20%左右的股票上，因為整體經濟在分化，經濟分化也就是向頭部集中。目前中國的各個行業集中度並不算高，今後的集中度還會進一步提高。所以還是要配置那些頭部企業。如果把目前A股市場4000多個公司進行劃分的話，前2000家和後2000家的佔比會發生一個嚴重的分化。

估計今後流通市值前20%上市公司的市值佔比從現在的75%可能上升到80%，流通市值後50%公司的市值恐怕會從現在的百分之十幾降到7%以下。美國這個資料就更低了，美國後50%的股票的市值佔比大概只有3%左右，所以這個分化會越來越明顯，因此進行資產配置，總體上還是要抓大放小。

2.順週期行業有短線機會

明年隨著經濟復甦，順週期的產業可能也會有個相對短線的機會，是所謂的週期性行業。因為現在全球庫存都處在一個比較低的狀態，所以今年下半年以後大宗商品的價格明顯走強，主要還是有一個補庫存的需求，還有復工、復產的需求明顯增加，順週期應該會有一輪的短線機會。像歐盟也好，美國也好，雖然經濟還是負增長，疫情還是在蔓延當中，但是他們的製造業的PMI都已經在持續走強了。

中國明年的經濟也出現一個比較大的回升，所以這個週期性行業可能在明年會有一個短線反彈的機會，可能會持續到明年的三季度，但四季度估計會回落，要慢慢的迴歸到常態當中。因此從大宗商品的價格來講，可能還是會有一定的上升空間。

3.港股：H股與A股的折價率有望縮小

2012年10月， 61家A+H的上市公司中，A股對H股折價的有17家，只佔總數的28%，折價最高的約為30%，而折價的股票均為大市值股票，所屬行業多為銀行、保險和建材等傳統大行業；A對H股溢價的佔比為72%。而目前，所有的A+H股票中，A股對H股100%溢價，已經沒有折價的股票了。其中有7個股票的溢價率超過80%。這段時間以來，H股對A股的折價率已經有所回落。

在開放力度加大和人民幣升值的背景下，國內機構投資者的長線資金會進一步增加，更需要配置有長期投資價值的股票，而A股與港股市場的互聯互通更加緊密，將來不管是港股A股化還是A股港股化，A+H的溢價率要縮小是大趨勢，H股折價50%這類現象不可思議。因此，在港股的估值水平相對低的情況下，2021年或存在估值提升機會。

4.匯率

明年人民幣依然還是有升值的空間，當然升值的幅度不大，因為我們匯率畢竟還是管控的。今年升至6.5左右，明年可能會破6.5。因為主要原因是來自於美元貶值，美元指數一般都是15年一個輪迴週期，這一次美元指數下跌到現在為止才持續了三年時間，按照歷史上一個技術的走勢來看，美元指數回落見底的時間還不夠，故人民幣在明年應該還是會保持一個比較強的走勢。

上一輪美元指數的高點是2017年1月，再上一輪的高點是2002年。上一輪美元指數的低點是2008年，再上一輪低點是在1995年。那麼，這一輪的低點會出現在什麼時候？不知道，但至少見底的時間還會持續一年以上。

5.黃金

黃金作為避險工具，也作為一個投資品，在去年和今年這兩年漲幅是比較大了，今年以美元計，也漲了25%。從長期來看，全球經濟雖然目前是復甦，但是應該是個弱復甦，長期問題依然沒有得到解決。所以從長期來看，黃金既是一個避險工具，也是一個投資品，因為明年美聯儲的貨幣政策也難以收緊，經濟還需要繼續復甦。一方面由於全球性的貨幣超發；另外一方面，是由於未來的經濟衰退是個大機率事件，因此黃金作為一個避險屬性應該還是可以繼續配置，當然，漲幅不可能像今年或者去年那麼大了，估計在5-10%之間。

房地產的黃金期如果從2003年開始算，應該說是黃金15年。過去15年最好的投資是一線城市地產，不但抗通脹而且社會財富迅速的集中到一，二線城市大量持有房產的個人或家庭手中。那麼未來還能投資哪些產品？

人生就是一場康波，一場康波大概60年。普通人很難再遇上第二次價格單邊大幅上漲十五年的投資品種。最大的歷史機遇已經結束。今後最靠譜的投資方式是按照大小週期的波動做大類資產配置。投資組合建議如下：

1. 投資自己，最有價值的投資永遠都是投資自己，透過學習投資能力，增加財產性收入。透過技能學習，增加工資或經營收入。

2. 房地產透過階段性的投資機會對抗通脹？地產過了黃金期，中期築平臺，不同城市因為土地供應，人口流動，地方政府政策不同，漲跌互現。所謂白銀時代，投資者要關注的是：一，跌出來的機會，目前全球經濟處於蕭條期。如全球再次發生金融危機，必然跌出機會。二，長期高位盤整後，居民收入提升，疊加貨幣長期放水，房價迎來上漲。

這兩種情況，依據各地潛力，珠三角，長三角，成渝地區人口流入城市。

3. 透過大類資產配置方式，根據國內外的宏觀經濟情況，由基金，信託，銀行存款，資源類商品，債券構建投資組合，每年按宏觀經濟地變化做出相應的調整。實現資產的保值增值！

4. 加盟大型消費，醫藥，食品連鎖品牌，從中優選適合自己的專案，是對很多人適用的投資方法。可以分享未來15年的消費升級紅利。