經過4年來的市場打壓與調整、中心城市的剛性房價已經見底（虛頭巴腦的破爛房產不在其中）

剛性房產將再次迎來上升趨勢

中小城市的房東們將有一大批到中心城市買房的剛性需求

現在，不同級別城市樓市的差異性日趨明顯。人往高處走，大城市由於在教育、醫療、就業機會等方面和小城市之間有著天壤之別，人口虹吸能力強大，小城市的人口在不停的往大城市遷移。一方面，這增加了大城市的住房剛性需求，增強了大城市樓市的購買力;另一方面，這也降低了小城市的住房剛需需求，削弱了小城市樓市的購買力。

國家中心城市的正式提出，最早是在2005年。當時，中國城市規劃設計研究院（以下簡稱中規院）受建設部（現住建部）委託，在編制《全國城鎮體系規劃（2006-2010年）》過程中，首次使用了這個概念。他的定位是要高於省會、直轄市的，國家定位的中心城市是要帶動城市周邊區域進行經濟發展，在國家經濟結構和戰略佈局中具有重要作用。

國家對中心城市在政策、經濟投入、戰略規劃、基礎建設等方面的傾斜下，必然會高速發展，同時吸引大批年輕人投入到城市發展中，有了人自然需要大量的住房，年輕人資金不是很充足，購買的房子大部分是剛需小戶型。

中心城市在各項利好政策支援下，各行各業收入增加是必然的，對於一些中高收入人群改善住房就會開始考慮了，估計這也就是你問題裡提到的剛需投資吧。

未來中心城市住房將至少80%為剛性需求，理由如下:

一、國家將在2020年前將實現1億農村人口落戶城市，這將催生大量的剛性需求在城市中買房。

二、棚改貨幣化安置，拆遷催生了需求，有錢自然想買中心城市的房，所以造成了人口往中心城市聚集。

三、各地的人才政策，為爭取大學生落戶提供了優厚的條件，這部分需求對房更強烈。

四、經濟效應，中心城市機會多，就業多，想對公平，所以外來人口要融入這個城市就要買房。

五、孩子教育，中心城市的教育質量更好，所以催生了因教育而買房的需求。

七、城市居民居住生活條件的改善，他們需要更能滿足生活和工作的房子，以房換房也是一種趨勢。

八、城鎮化程序的加快，將使大部分農村人進城，這部分需求將持續釋放，將成為中心城市的剛需。

我們參考美國，參考日本，以及其他的發達國家，其實都可以發現，國家的房地產是一個兩極分化的走勢。

對於許多城市的中心，比如紐約，大阪，東京等，都是人流擠擠，並且房價持續的上漲。而對於周圍的、偏遠的城市，房價則相對穩定。

其實，這就是一個人口決定需求，需求決定房價的邏輯。

水往低處流，人往高處走，幾乎大部分的人都是希望往中心城市流入的。

因為中心城市不僅有較高的投資價值，而且還是一個剛需、改善的好選擇，理由如下：

1、配套完善，教育和醫療體制非常好，處於國際水平，所以更適合年輕人嚮往；

2、中心城市的機會較多，帶來的薪資水平也較高，所以吸引著大量年輕人的入駐；

3、中心城市的人口是保持著一個持續淨流入，並且優勝劣汰的迴圈，所以能夠支撐房價的上漲，畢竟人就是財，人多聚財，人多也有機會；

綜合來看，未來中國房地產的趨勢其實就是如今美國和日本的趨勢。有能力的、有實力的、有野心的、基本都會往中心城市湧入，去尋找機會，去打拼未來。

那麼這些地方的經濟自然會帶動房價，剛需、改善、投資自然也就是需求大於供給的一個趨勢。

記住，任何一個國家發展到後期，都是一個兩極分化，優勝劣汰的趨勢，優質的房產會得到青睞，這就是地段為王，人口決定房價的必然趨勢。

而中國正在朝著這個方向邁步前行！

國家設立中心城市，就是想用中心城市來吸引人口流入，幫助一億農村人口城鎮化。中心城市的人口虹吸能力使得剛需群體不斷擴大。

中心城市，是指在全國社會經濟活動中處於重要地位、具有綜合功能或多種主導功能、起著樞紐作用的大城市和特大城市，是都市圈中的核心城市。國家發改委也已經批准了北京、天津、上海、廣州、重慶、成都、武漢、鄭州、西安建設國家中心城市。

隨著社會生產力的發展，城市化程序會不斷加速，人口城鎮化趨勢也會加速，越來越多農村或者小城鎮人口向大城市和中心城市轉移。

在城市化的第二階段——50%—60%之間，會呈現出馬太效應：人口從小城市流到大城市去。越靠近75%這個階段，小城市人口流失越大，中心城市人口增加越多。人口的增加意味著購買力和住房需求的增加。新的戶籍人口進入中心城市必然會對房地產行業的發展帶來支撐。這也是一線城市房價一直領漲全國的原因。

中心城市的住房的剛性需求會不斷加大，這個是一個必然的趨勢（只要是市場經濟體制就會如此），為什麼會這樣？筆者做簡單的分析：

1、市場經濟導致資源在集聚

市場經濟的發展趨勢是社會化的分工合作，這樣才能提升效率，而資源和人口的集聚在分工的體制下會進一步集聚，就是在一個區域範圍內的人口 在不斷增長，資源在不斷的集聚，這樣物流和資訊流的成本就會被大大的攤薄，而資源的利用效率也大大的提升。

筆者舉兩個很小的例子，比如理髮這個需求，如果是在人口稀少的鄉村，那麼一個剃頭匠是走街串巷的，他要移動的去很多鄉村才能維持生計，但是在人口密度大的城市，一個小區就可以養活一家理髮店，甚至是幾家理髮店，出門就可以獲得理髮服務，而理髮師也不用移動去理髮了，效率被大大提升了。其實這個例子的原理也可以用在購物和餐飲等方面，都是一個道理，一個最樸素的道理就是人氣就是財氣，聚人氣才能聚財氣！

第二例子是關於生產的，比如工廠，他是一個產業鏈上的一環，需要上下游的配合，那麼相關的上下游只有在一個區域，那麼才能減少運輸成本以及資訊成本，中中國產業很大的優勢除了人口紅利以外，還有的就是產業集聚的優勢，當年的華強北和東莞的合作模式，就是如此，有一個想法立馬就能設計生產出來，這個效率就很高了。

2、資源、產業和人口的集聚導致中心城市的土地稀缺

按照上面的簡單的道理我們繼續推理的結果就是人口會向少數中心城市（全國性的中心城市吸引全華人口）或者是區域核心城市（比如省會，會吸引本省人口或者距離較近的人口），因為隨著分工的進行，資源和產業會進一步集中到這些中心城市。

中心城市的人口會持續增加，大家可以類別一下日本，日本的全華人口是負增長的，但是首都東京城市圈的人口確實逐漸增加的，也就是說東京城市圈的人口占全華人口的比重是不斷上升的，而且這個趨勢不會停止，而日本的鄉鎮卻人煙稀少，無人問津。

房子需要購買力，人口往哪裡去，那麼購買力就就哪裡，人口從哪裡 流出，那麼流出的城市的購買力就在下降，所以，買房子一定是首選中心城市，哪怕是在一個小城市那麼也需要在中心區域選購。

為什麼說中心城市住房的剛性需求在大幅度增加？筆者認為可以從中心城市對人口的吸引力與其基礎設施完備的優勢兩方面來解釋。

中心城市強大人口吸引力創造了源源不斷的剛性需求

什麼是中心城市？

中心城市是區域發展的增長極，它透過和區域的互動作用，實現各種要素與資源的最優配置，帶動城市-區域共同體的發展。

也就是說，這個城市在一個區域裡擁有各種要素與資源的最佳優勢，並且這個地區所有資源都有向該中心城市傾斜的趨勢。其中一個最明顯的資源就是人口資源，由於中心城市商業高度發達，就業機會多，福利待遇好，所以人口資源會出現向中心城市大規模流動的趨勢，這就是中心城市對人口的強大吸引力！

隨著人口不斷地流入，對住房的需求者就在不斷增加，而且不斷向中心城市彙集的人群中具有高學歷高技能的年輕人佔到了一大半。這些人群不久將面臨的人生大事就是買房結婚。因此，住房的剛性需求會在中心城市大幅增長就變得理所當然了。

中心城市基礎設施優勢對人口安居落戶意願的激發

中心城市除了在一個區域內，商業高度發達，就業崗位多對人才吸引力大的優勢外，其還擁有成熟完備的基礎設施優勢，正是這個優勢才能把人口留住。

人們都想享受優質的教育資源、醫療資源以及各種優美的娛樂休閒環境，這些是一些小城市給不了的。而中心城市恰恰能滿足人們的這一需求，這就使得吸引來的大量人口，想紮根於此，留在大城市！越來越多的人為留在大城市而奮鬥，住房的剛性需求自然就增長了。

中心城市住房的剛性需求在大幅增加，是因為中心城市的虹吸效應。

一線超大城市因為優質醫療、教育、基礎設施資源高度聚集產生的“虹吸效應”圈層繼續外擴態勢明顯，不僅長三角、珠三角大城市圈內一二線城市房價快速上漲，京滬周邊部分中小城市房價同樣不降反漲，具體來說主要是以下原因：

1、優質的教育資源。目前大多數家庭都是的獨身子女，而財富隨著改革開放已經積累到了相當程度，在解決溫飽進入小康之後，所有的家庭都重視教育，而中心城市教育資源天然佔優。例如2019年高考，咱四川上700分以上的考生157個，而成都和綿陽兩個城市就佔據了80%以上，其餘19個地市州上700分的寥寥無幾，這個差別太明顯了。即使在成都，位於天府廣場南邊是文翁石室就比高新南區的七中學習氛圍好。

2、優質的醫療資源。醫療衛生條件是一個人選擇居住地址最看重的一個指標，而且人們越來越重視身體健康。十年前，你很難在地級城市看到綜合性的三甲醫院，現在基本上每個地級市才都有，就四川而言，2018年統計全川58家三甲醫院，成都範圍佔據34家，而阿壩州、雅安、巴中等地還沒有三甲醫院。

3、基礎設施建設。中心城市基礎設施建設更加完善，交通更加便捷，而且票價不高。同樣咱成都為例，目前已經修了5環，修了縱橫地鐵，公交密度，單程行駛時間等等極大的方便了市民的出行。

4、資訊不對稱。往往在中心城市人人皆知的事情，在縣級民眾的眼中是重大新聞，資訊會帶來機會不同。

總之，中心城市的房價只會越來越高，而三四線城市的房價或將逐漸邊緣化！

什麼是房地產？

趙薇用了一千萬買了5套房，

現在價值上億，

這就是赤裸裸的房地產！

這就是示範效應，

全國哪個城市能夠漲幅這麼大。

我們有個同事，十年前花五百萬買了六套房，

現在房子值兩千萬啊