我們都知道房地產真的變了，調控變了，人們的預期也變了，包括開發商所處的環境更是變了。這就關乎到很多購房者的抉擇問題，其中一部分是炒房投資者，一部分是剛需者。

我說過無數遍，房子是用來住的而不是用來炒的這個定位就決定了過去房價快速上漲的時代結束了，房價不會大漲，這就讓我們告別傳統的房地產思維，不能再像過去抱有炒房的心態了。那是不是就不能買房了？我從來沒有說過這話，我一直苦口婆心勸大家，千萬不要走極端，不能說房價不能漲了，就意味著房價要大跌，不能說不能像以前炒房了就不能買房了。

任何勸你千萬別買房或者忽悠你趕緊買房的話都不能輕信，他們都是不負責任，因為他們根本就沒有考慮到你的需求，是自住還是投資？我們不妨先看看最近的房地產市場資料。

這是當前房地產市場的基本現狀。最近，清華大學房地產研究所所長、教授劉洪玉的話我覺得相對比較客觀，他指出，前三季度，房地產業的投資活動對經濟增長仍處於淨貢獻階段。但客觀上說，房地產投資不會再有太大的增長空間。對於體量如此大的行業來說，房地產的主要貢獻還在於以自身的平穩發展維持宏觀經濟發展的穩定。目前房地產價格快速上漲的狀況已經發生轉變，房地產市場開始趨於理性，市場也更加穩定。

既肯定了房地產並沒有完全喪失對經濟的貢獻，也承認了這種貢獻力度在減弱，而且也不用擔心經濟會大幅放緩，因為房地產還會保持一個比較良好的穩定性。所以，今天我先亮明自己的態度，希望大家看問題不要走極端，要理性分析。

那麼最近房地產大佬紛紛表示投資房地產沒有意義了，這句話又當如何理解呢？

10月19日，地產大佬王石說，“我人生的第三個階段和改開的第二個40年開始重合，創業是新的開始，新的挑戰。再搞房地產沒有意義。”

幾乎同時，地產大佬馮侖也表示，如果房地產市場是在完全的市場經濟條件下，各項政策都很穩定，持有一個不動產來對沖通脹風險的做法是特別對的。然而，如果相關政策變化比較快，比如，你持有一套房產，過一陣不讓交易了，既不讓漲價也不能降價。前一陣就有城市出政策，房子降價的幅度不能超過 5%，這種政策來了，持有這個房子就沒意義了。資產如果沒有流動性，就不是一個好的資產，好的資產要有流動性，要能增值。“所以如果是我，有「多餘」的房子，除了自己住以外的第二套，甚至第三套房，我就賣了，換成別的資產，流動性大的資產。”

無論是王石還是馮侖，都提到了一個詞“沒有意義”。我覺得是對的。對於開發商來說，王石不再搞房地產那叫轉型，而馮侖建議多餘的房子要賣掉實際上更是一種優質資產的配置。對他們而言，都是沒錯的。對於投資有一個參照，馮侖用三個字概括了，那就是“流動性”。我們該如何正確理解大佬的話呢？

首先你要找準自己的定位，你跟他們的身份是否相當或吻合，如果你也是這麼大腕了，或許你也能做比房地產更好的專案。但是你能嗎？那麼對於廣大的普通老百姓來說就應該具體問題具體分析，更要聽話聽音，聽懂大佬背後的深意，在我看來，無論是馮侖還是王石，其實都點明瞭當前房地產形勢，對於很多人來說不適合過去的操作了。這個是相對的。要清醒地認識到，持有多套房產意義不大，過去買房就賺的時代也不復存在。房價不漲就可能意味著虧本的情況不是不存在。但對於廣大普通老百姓來說，還有什麼比買房更安全更有回報的嗎？

我只想說，我不贊成炒房，但也不希望剛需購房者也因此擔心，嚇得不敢買房了，擔心房價又會大跌，因為房價穩定大局確保房價不會大漲大跌，這也是安全穩定的前提，購房者把房產作為保值增值的產品未嘗不可，但首先要保證是用來自住，當然出租也是合理的。大佬的話該怎麼聽，該怎麼理解，真的需要一個好的心態和角度。

10月19日，地產大佬王石說，“我人生的第三個階段和改開的第二個40年開始重合，創業是新的開始，新的挑戰。再搞房地產沒有意義。”幾乎同時，地產大佬馮侖也表示，如果房地產市場是在完全的市場經濟條件下，各項政策都很穩定，持有一個不動產來對沖通脹風險的做法是特別對的。然而，如果相關政策變化比較快，比如，你持有一套房產，過一陣不讓交易了，既不讓漲價也不能降價。前一陣就有城市出政策，房子降價的幅度不能超過 5%，這種政策來了，持有這個房子就沒意義了。資產如果沒有流動性，就不是一個好的資產，好的資產要有流動性，要能增值。“所以如果是我，有「多餘」的房子，除了自己住以外的第二套，甚至第三套房，我就賣了，換成別的資產，流動性大的資產。”

無論是王石還是馮侖，都提到了一個詞“沒有意義”。我覺得是對的。對於開發商來說，王石不再搞房地產那叫轉型，而馮侖建議多餘的房子要賣掉實際上更是一種優質資產的配置。對他們而言，都是沒錯的。對於投資有一個參照，馮侖用三個字概括了，那就是“流動性”。我們該如何正確理解大佬的話呢？

首先你要找準自己的定位，你跟他們的身份是否相當或吻合，如果你也是這麼大腕了，或許你也能做比房地產更好的專案。但是你能嗎？那麼對於廣大的普通老百姓來說就應該具體問題具體分析，更要聽話聽音，聽懂大佬背後的深意，在我看來，無論是馮侖還是王石，其實都點明瞭當前房地產形勢，對於很多人來說不適合過去的操作了。這個是相對的。要清醒地認識到，持有多套房產意義不大，過去買房就賺的時代也不復存在。房價不漲就可能意味著虧本的情況不是不存在。但對於廣大普通老百姓來說，還有什麼比買房更安全更有回報的嗎？

我只想說，我不贊成炒房，但也不希望剛需購房者也因此擔心，嚇得不敢買房了，擔心房價又會大跌，因為房價穩定大局確保房價不會大漲大跌，這也是安全穩定的前提，購房者把房產作為保值增值的產品未嘗不可，但首先要保證是用來自住，當然出租也是合理的。大佬的話該怎麼聽，該怎麼理解，真的需要一個好的心態和角度。

謝邀，要回答這個問題首先先給自己定位為是自住還是投資，如果是自住的話，有合適的就買，如果是投資的話，一定要選對城市選對地段，現在不是隨便買房就能升值的年代了，樓市已經慢慢呈現出兩極分化的態勢了，如果在三四線城市，除了留下自住型房產，其他的儘快變現吧，因為棚改也接近尾聲了，接盤俠會越來越少，再加上人口淨流出，多餘的房產慢慢的會變為有價無市的鋼筋水泥，而至於在人口淨流入的一線和強二線，未來還是被看好，但是短期內不要希望政策鬆綁，房價大漲之類的，畢竟宏觀調控的目的是房住不炒，讓房子回到居住屬性，而大城市的房產即使自身沒有大的漲跌，也可以根據收租得到一定的收益，所以說，未來一段時間裡，要跟著政策走，不要盲目加槓桿炒房！！！

不論房產大老，還是商業及產業大老怎麼高談闊論地預言房價的漲降走勢，都不是站在百姓需要住房這個角度和立場上談問題的。

自從國家調控房產，把房產定位"房子是住，不是炒的"以來，房價趨於降中走穩，靠炒房子發財致富時代，一去不復返了。產業大姥們的一些高論，只是對靠辦制房地產起家，控制房產炒房的產業而言。對百姓剛需買房，住房的需求，是沒有什麼指導參考作用的。

肯定的一句話，百姓需要改善居住條件的，小房換大房，劣房換好房，鄉房換城房，現實當下，該買還是應該出手購買的。抱有炒房心態的購房者，就此而停手吧，"房子是住，不是炒的"，這己成為定局。

首先你要找準自己的定位，你跟他們的身份是否相當或吻合，如果你也是這麼大腕了，或許你也能做比房地產更好的專案。但是你能嗎？那麼對於廣大的普通老百姓來說就應該具體問題具體分析，更要聽話聽音，聽懂大佬背後的深意，在我看來，無論是馮侖還是王石，其實都點明瞭當前房地產形勢，對於很多人來說不適合過去的操作了。這個是相對的。要清醒地認識到，持有多套房產意義不大，過去買房就賺的時代也不復存在。房價不漲就可能意味著虧本的情況不是不存在。但對於廣大普通老百姓來說，還有什麼比買房更安全更有回報的嗎？

地產大佬王石說，“我人生的第三個階段和改開的第二個40年開始重合，創業是新的開始，新的挑戰。再搞房地產沒有意義。”同時，地產大佬馮侖也表示，如果房地產市場是在完全的市場經濟條件下，各項政策都很穩定，持有一個不動產來對沖通脹風險的做法是特別對的。然而，如果相關政策變化比較快，比如，你持有一套房產，過一陣不讓交易了，既不讓漲價也不能降價。前一陣就有城市出政策，房子降價的幅度不能超過 5%，這種政策來了，持有這個房子就沒意義了。資產如果沒有流動性，就不是一個好的資產，好的資產要有流動性，要能增值。“所以如果是我，有「多餘」的房子，除了自己住以外的第二套，甚至第三套房，我就賣了，換成別的資產，流動性大的資產。”

無論是王石還是馮侖，都提到了一個詞“沒有意義”。我覺得是對的。對於開發商來說，王石不再搞房地產那叫轉型，而馮侖建議多餘的房子要賣掉實際上更是一種優質資產的配置。對他們而言，都是沒錯的。對於投資有一個參照，馮侖用三個字概括了，那就是“流動性”。我們該如何正確理解大佬的話呢？

我只想說，我不贊成炒房，但也不希望剛需購房者也因此擔心，嚇得不敢買房了，擔心房價又會大跌，因為房價穩定大局確保房價不會大漲大跌，這也是安全穩定的前提，購房者把房產作為保值增值的產品未嘗不可，但首先要保證是用來自住，當然出租也是合理的。大佬的話該怎麼聽，該怎麼理解，真的需要一個好的心態和角度。

房產依然是穩健投資品，還可以買。如何看待地產大佬的言論

王石、馮侖不是普通人，他們的觀點和想法很有代表性，也很有參考價值。畢竟，他們在地產行業摸爬滾打多年，訊息靈通，有專業團隊，有大資料支援，對國家政策走向把握會更準確。所以，他們建議賣掉多餘房產，肯定是合理的，不會錯。

但我們不是王石，也不是馮侖，沒別人那個身家，沒那麼大的企業要運轉，就沒那個必要去擔憂房地產流動性減弱後對自己現金流的影響；沒大把的投資機會，沒大把的職工要養，要那麼多的現金幹什麼呢？

對於“房姐”之類的，動不動名下就有成百上千套房子，確實要好好考慮下王石、馮侖的意見，將區位不好，配套不好，前景不好的房子提前處理了；換成區位好，配套好，前景好的；不然哪天差的房子賣不出去了，確實就要吃虧啦。

大家都知道，房產經濟拐點已到來，政策不再寬鬆，長效機制逐步建立，民間認識也比較統一，都認為房子不具有大幅上漲空間，沒有炒房機會了。從國家到市場反應的情況看，現狀和預期也確實是這樣的。

但我們應該看到，民間資金缺乏安全、高利潤的投資途徑。比如電力，國企經營為主；菸草，專賣專營；通訊，國企經營為主；金融，六大國有銀行為主，起步門檻不是一般高，牌照審批限額。所以，民間資金需要找到投資出路，不然對國家經濟秩序穩定也是一種風險。比如前幾年民間資金流向大蒜，大蒜價格漲；流向棉花，棉花價格漲；流向大豆，大豆價格漲。都是些關乎國計民生的東西，需要管控好民間資金“這團火”。

目前看，只有房產能容納下海量的民間資金，利潤基本滿足資本需求，暫時還找不到合適替代品；因此，房產總體價格會保持平穩，會小幅上漲，用合理利潤留住民間資金；價格偏低的城市，還有上漲空間。

房產自身有很多屬性，可以租，可以住，可以留給子女，可以抵押融資，可以賣了回籠資金，可以給小孩上學，還可以落戶；海量的屬性，使房子成為了民間資金的最好投資品，決定了房子不管什麼時候，都會有很多剛性需求。有需求，就不愁租，不愁賣，不愁收益。

但剛性需求有很多特點，除了滿足基本的居住，往往還要落戶口，選學校，好租，好住，好賣；因此，房產投資雖然穩健，但要選好房子，滿足剛需要求；不然，以後房子缺乏流動性後，賣給誰？誰會租？

綜合看，房子依然是穩健投資品，還可以買；但要選好房子，不要瞎買。

10月19日，地產大佬王石說，“我人生的第三個階段和改開的第二個40年開始重合，創業是新的開始，新的挑戰。再搞房地產沒有意義。” 幾乎同時，地產大佬馮侖也表示“如果房地產市場是在完全的市場經濟條件下，各項政策都很穩定，持有一個不動產來對沖通脹風險的做法是特別對的。

然而，如果相關政策變化比較快，比如，你持有一套房產，過一陣不讓交易了，既不讓漲價也不能降價。前一陣就有城市出政策，房子降價的幅度不能超過 5%，這種政策來了，持有這個房子就沒意義了。資產如果沒有流動性，就不是一個好的資產，好的資產要有流動性，要能增值。所以，如果是我，除了擁有自己住房以外的第二套，甚至第三套房，我就賣了，換成別的資產，流動性大的資產。

其實，李嘉誠前些年拋售內地房產，也是因為政策在房地產上的多變，每當房價大漲時，房地產就要出臺嚴厲的調控政策，而當房價真的要調整了呢？政策往往就要出臺限購、限售令，甚至一些地方政府採取限制開發商降房價的政策，這讓開發商覺得越來越難操作了。儘管這些年，大型房企賺得都盆滿缽滿，業績斐然。

於是，很多開發商在去年下半年開始，就去房地產化。不僅是將名字中“去房地產化”，而且還有的開發商轉做政策扶持的長租公寓、保障房，有的開發商則將業務轉向新能源汽車、礦泉水、現代化農業或特色小鎮。總之，開發商們知道商品房市場賺錢會越來越難，只能儘可能的把房地產佔集團業務的比重降到最低，通過幾年的時間完成轉型升級。

那麼，此次王石和馮倫建議大家賣掉多餘的房產究竟想幹什麼呢？首先，未來房價不會再大漲，炒房人持有多套房產意義已經太大。事實也是如此，如果炒房者買了房子如果短期內不漲，尚能堅持，但如果長期不漲，而融資成本卻在上漲，那炒房者就會虧錢。所以，房產大佬馮侖認為再搞房地產沒有意義，如果你有幾套房產，還不如趁現在能夠變現時，快點變現，將來房價下跌了，房子就難賣了。

再者，由於國內經濟上行壓力較大，各地的房地產調控政策也在經常變化。未來房價大漲已無可能，但下跌也會受到政策控制，透過房地產對抗通脹的好日子已經過去。未來國內通貨膨脹的趨勢也將會逐步放慢，所以，房地產大佬們想告訴大家，透過買房來對抗通脹的時代已經過去。未來商品房將恢復到當地剛需居住屬性。所以，誰想對抗未來的通貨膨脹，就應該現在把房產早點變現，換成現金再去炒底其他資產，繼續投資房地產已經意義不大了。

最後，房地產流動性會越來越差，留給炒房者撤退的時間不多了。自從去年下半年開始，開發商們出現打折促銷，因為新房有點買不動了，同時，二手房業主也發現，二手房掛牌不僅要等半年以上，而且還要讓利幾十萬，才有可能成交，否則房價無人問津。如果房地產市場成交持續低迷，即便是炒房者和開發商要想變現，回籠資金都很困難了。而且未來房地產市場流動性變差，變現會越來越困難。

王石馮倫這些房地產大佬，他們建議擁有多套房產的人早點變現。這預示了未來房價大漲的可能性沒有了，靠房地產賺錢時機已過。同時，由於房價不漲，房地產對抗通脹的功能正在失去。更關鍵的是，如果現在不及時拋售多餘房產，以後要想變現在機會就失去了。房地產既然不能作為投機品，只能迴歸原來居住屬性。

王石這話很有道理。商品房畢竟是一種可以使用很多年的商品，三線以下的城市，以後難有過去的強勁需求。房子投入又大，三線城市，以珠海為例，大部分房子單價近3萬/㎡，一套房子就是三百萬，如果不是需要居住的房子，那就是一大筆錢放在那動不了，依靠房子租金收入，是有限的，不如變現用於做其他的投資。

上圖的房子是中山市的。從開始建造到現在，已經5年，完全賣不出去，2017年剛建好的時候，推銷很積極，但是後來遇到地產走下坡，賣不掉，另外還有附近不遠的一個樓群，比這個大多了，同樣賣不了。

這些現象反應出地產與過去不同，不再是搶手的投資品種。所以，多餘的房子能賣掉其實更能保值。

馮侖不瞭解。但是王石對地產的判斷，應該是很有參考價值的，王石給萬科定下的經營戰略，最重要的一條就是不造炒作的房子，專注於滿足居住的剛需。

房產流通性減弱，那麼買流通性強的房子不就可以了嗎？

從樓市現在表現出來的行情來看，房產的流通性肯定是在慢慢減弱的，畢竟市場上的購房需求就這麼多，但房子供應量卻又遠超需求。但這並不是說就不能買房子，如果你買房子自住，那麼完全可以不必考慮流通性問題，因為自己住的房子很可能是要住一輩子的，根本不需要賣出去。

另外一個就是，可以儘量選擇流通性好的房子，雖然整體來看樓市流通性在減弱，但並不是說房子就全部賣不掉了，只要買那種比較容易賣出去的房子，還是可以買的。

那麼在如果樓市降溫，房產整體流通性降低的背景下，什麼樣的房子流通性比較強呢？

我個人覺得那種面積合適，總價不高的房子流通性相對而言會好一些。

未來樓市會是一個剛需為主的樓市，市場上大部分購房者都會是剛需，大部分人買房都是為了自主，少部分人買房是改善。所以適合居住的房子絕對是最搶手的房子，那麼什麼的房子比較搶手呢？在不考慮外在因素，例如交通、綠化、環境、配套等方面的影響，只看房子本身的話，那麼肯定是面積不大不小，總價不高不低的房子最適合居住。

誰都想住大房子，但問題是在當前房價水平下，房子面積越大房價也就越貴，一般人根本就買不起。像前幾天金庸出售杭州錢塘江前的別墅一樣，建築面積400多平米，總價6800萬，這樣的價格一般家庭想都不要想了。所以買房的時候儘量選擇那些面積大小居中，總價不高的房子才是購房者明智的選擇，萬一將來需要出售了，那麼也能更順利的賣出去。

不過樓市畢竟是一個剛需未來的樓市，所以如果單純是為了投資考慮，也沒必要買房，畢竟按照樓市表現出來的行情來看，房價並不太可能出現大幅度上漲，就算買房也不一定能賺到錢，那點微薄的升值幅度其實並不值得購房者大費周章。

實際上你看看那些大型開發商現在都已經開始轉型了，雖然還在賣房子，但卻慢慢轉移主要的業務，這就足以說明未來房產交易不會是樓市主要業務了。