開發商加槓桿拿、地開發建設是有資金成本的，你讓他長期持有靠收房租放長線回收資金等同於讓開發商上吊自殺。要知道開發商的資金成本並不低，他需要的是短平快儘快回籠資金，否則十年二十年這樣耗下去，借款的利息成本都罩不住。

所以長租房一次性付租金就是開發商的存貨之道。只要你一次性付清，哪怕再給你打個折扣，相比於每個月的借款利息來說，那也是小意思了。

開發商自持物業唯一存貨的模式就是長租。所以，之前我們也看到了，各大金融機構高調宣佈為長租專案的承租人提供低息租金貸款。其實這也是一種鼓勵開發商自持物業搞長租公寓的做法。表面上看是解決的租房人資金困難（一次性付清長租租金獲得折扣優惠），實際上是透過這樣一種操作模式解決開發商資金回籠的問題。否則賠本賺吆喝的生意是沒有人做的。

大力發展租賃住房市場是現如今的一項基本國策，必須從制度到政策上全方位支援，這其中就包括如何提高開發商接受自持租賃物業積極性的問題。

當然，對於個人來說，值與不值要看個人了。如果是我，我是寧願省吃儉用一點也是要買房的。

這個問題早已不是值不值得的問題，而是租不租得起的問題。

來看一份北京2017租房報告吧。

北京有一多半人，房租佔收入比例在30%-50%。

那麼北京的房屋租金又是什麼水平呢？看下圖：15000以上的只有0.10%，絕大部分集中在1000-8000元。其中又以3000-5000元比例最高，達到了46.14%。

這樣的租金水平，人們的租房狀態又是咋樣的呢？很遺憾，還是合租，超過8成的人是合租狀態。

所以類似萬科這種90平米3居，月租金1.5萬起步，10年180萬的產品，只能是小眾中的小眾，屬於租房產品中的“奢侈品”。我肯定夠不著。

萬科這個專案完全是按照商品房模式運作的。

商品房的預售在這裡換成了“預租”，現在只是開工，2020年首批1300套房交付。你現在申請預租，可以鎖定10年房租180萬，不會漲價，這不就是“買房”嗎，只不過買的是10年使用權。

而且可以貸款！萬科說10年180萬房租可以貸款。我粗略算了下，如果參考首付3成，10年期等額本息貸款的話，即便以現在的基準利率，首付54萬，月供1.3萬。

一個不大好的苗頭是，現在資本湧入，品牌公寓的發展，周邊普通民房也坐地起價，房租漲得賊猛。

作為剛需，當你連房租都要節省的時候，還能這麼闊的貸款租房？不用想，真有那180萬，你肯定拿去買房了，即便只有54萬，你也會找找有沒有便宜的房子先買套壓壓驚。

10年180萬，每個月的房租就要15000元，這樣的房租水平算起來已經十分高了。雖然現在國家在大力提倡長租，但是如果是這樣的房租水平的話，筆者肯定是不會選擇租的，畢竟太貴了！

要知道目前北京的房租水平已經算高了，但是超過15000元/月的房租水平已經屬於奢侈品了，要知道北京只有0.1%的房子房租在15000元/月。更重要的是，萬科開發的這個專案位置其實並不好，都到了西二旗西北方向8公里之外了，雖然這裡交通還算可以，但距離市中心還是太遠了。

而且說實話現在很多二線城市城市的房價都沒有超過15000元/平米的地步，如果用15000元租房的話還不如在一些二線城市買房，所以如果是筆者的話那麼我寧願在二線城市買房也不願意在北京租15000元一個月的房子。

萬科的自持租賃房專案要求一次付清10年租金180萬，筆者認為不值。原因，一是租賃房的長租房租金如果低於傳統房租，租房的人還可以考慮，如果高於傳統的房租，租房人租傳統的房子就行了，萬科的自持租賃房專案的存在就沒有意義了。

二是傳統租房籤十年租房合同，一定是房租價格很低，租房人為了保證低房租才會籤十年租期，而且即使籤十年租房合同，房租也是半年或一年一交，最多交一個月的押金。

三是如果傳統租房，十年房租一次性付清，那一定是房主缺錢，希望十年一次性付清，租房人要求降房租，房租肯定是非常低，雙方才能達成租金十年一次付清。

四是如果一次交清十年房租，那還不如買房，十年房租一次交清，租金還很高，租房人還不如買房。

五是十年一次交清房租前提是房價和租金未來還將大漲，現在一次交清十年房租能保障租房人的未來利益，但很顯然，從目前政策及房產過剩的局面看，不具備這個條件。

當前誰都明白，只有中國的房地產泡沫破滅，中國經濟才能轉型升級成功，隨著未來房地產稅的推出，房價在未來十年將會持續下跌，在這樣的背景下，是不會有租房人去交十年的房租租房子的，除非租金非常便宜。所以，筆者認為，萬科租賃房要求一次付清10年租金180萬不值。

那麼，萬科的自持租賃房專案為什麼要這樣定位呢？明知道這樣的條件是沒有人去租房的。其實萬科租賃房要求一次付清10年租金180萬，並不是真的想租房，萬科的目是要透過萬科租賃房要求一次付清10年租金180萬，告訴大家你們還是買房吧，租房不合適，當然，萬科還有一個目的，是希望藉此機會告訴大家，我認為房價未來10年還要漲呀，我這樣定的目的就是房價一直漲，永遠漲。因此，萬科租賃房要求一次付清10年租金180萬是難以成功的。

對於大部分工薪階層來說，不值得。

據北京市政府新聞辦公室訊息，2017年，全市居民人均可支配收入57230元。要知道，北京是全球億萬富翁最多的城市。如果扣除億萬富翁帶來“被平均”，那麼北京人均收入肯定要下降一個檔次。

好吧，就算按照57230元/年·人的標準，租金10年180萬，一年要18萬。一家四口人，一年收入23萬，房租佔比為18/23約等於80%。

也就是一年的房租就佔據家庭收入的80%！這不是租房，這幾乎就是搶劫。

而且，這不是每月一交，而是一次性繳納180萬！！！

180萬購買十年國債ETF，那麼投資收益可能是非常可觀的。我們按照歷史經驗來計算：從2002年5月到2017年8月21日的回報是382%。

這樣比較一下，用180萬一次性租房十年，實在是得不償失。

然後從房價來說。現在有180萬，不如直接購房。在北京周邊買一套房子，產權至少是70年，拆遷之後還有補償。租房10年，其實就是購買使用權10年，之後跟租房者一毛錢關係也沒有。

這個專案針對性比較強，目標應該是那些外企高管，尤其是國外大企業派駐北京的管理人員，在中國居住十年這樣的。

然後還有一個客戶群體是，一些公司的公共宿舍，可能以後這樣的一套90平方米房子，會住進一家公司15個人也說不定，這樣一個人一個月只需要1000元，這樣可行性更高。

因為一般高收入群體，已經有房了，他們不需要這樣的租房專案。低收入群體，是租不起這樣的房子的，他們也不需要這樣的租房專案。

一年租房18萬，一次性繳納十年租金180萬，對大部分北京人來說，應該是開玩笑的。

房子永遠是大家津津樂道的話題。前幾天萬科180萬租10年的訊息甚囂塵上，博足了媒體和大眾的眼球。 我的個人觀點： 1、萬科這個70年的自持租賃房屋在拿地當年也算地王專案，麵粉比較貴，真當面包賣肯定會影響北京的新房價格（畢竟成本擺在那，即便萬科的成本控制已經做到行業內領先了），所以進入租賃市場，絲毫不影響我們大眾認知的商品房市場； 2、目前來看，10年180萬起的租賃價格確實不是普通大眾能夠接受的，這肯定會影響該專案周邊租賃房市場的價格（雖然2020年才會交房，但18年第一季度就已經出來這個博眼球的新聞，除了震懾大眾心理外，必然會提前預熱租賃市場，甚至影響全市既有存量房市場的租賃價格； 3、目前來看180萬是個大眾不能理解的租賃價格，但往後推3-5年，隨著時間和市場的進步，我們回頭再看萬科的這個鎖定到2030年的租賃價格，可能會發現真是個良心價； 4、我們的政府大力發展房屋租賃市場，一方面給剛需更多機會，造福中低收入者，又穩定現有炙熱的商品房市場，可以說利國利民，同時國家由此將商品房屋買賣和商品房屋租賃兩個市場一起建立發展起來，相輔相成，有利於多元化的市場發展需要，所謂兩條腿走路； 5、當租賃市場的房屋資產（由租賃價格支撐）都那麼值錢時，我們更有理由相信產權市場的房屋資產將更有價值，當然中間因為政府的市場調空，起伏難免，但大勢可期； 6、我隱約可以斷言未來房屋資產證券化也未嘗不是一個改革方向。 就談這麼多，買還是租，什麼時候買什麼時候租，主要取決於你的錢包，還取決於你自己的判斷。

以後房租肯定會大漲，到第十年一年一百八十萬的房租都有可以，畢竟萬科。不會打無準備的仗，最近銀行也在做常租房轉租業務，所以未來熱門城市，熱門區域房租肯定會大漲。

“180平米的四居，10年租金264萬元，一次性付清。租滿70年，可獲得該房產權。”

對的，你沒聽錯，房租180萬，折算下來月租2.2萬元，這就是萬科在北京完全自持的長租專案，每隔10年，萬科將按照18.18%的漲幅重新計算房租，換句話說，第二個10年，房租將高達312萬元。



網友吐槽說，之前是買不起，現在是租不起！

萬科為什麼要這麼做？因為它的小算盤打得很精。

按照監管規定，萬科花了109億元拿到這個地塊後，只能100%自持租賃，沒法售賣。

109億元拿地是什麼概念呢？樓面價每平米3.6萬元！要想收回成本，萬科顯然不會傻等收租金。

於是在拿到地後，萬科蓋房子、搞精裝修，把月租金抬高到和貸款月供一樣高，然後對外宣稱，會配套租房金融措施。

說白了，這就是萬科在繞開監管，以租代售——反正租售同權，反正租滿70年後，這房子的產權是可以轉讓給你的——如果政策允許的話。

這還用問嗎？現在是不值的。

這不是貧窮限制了我們大眾的想象力，而是事實上壓根不值。

萬科在北京推出得這個自持租賃住房專案，萬科翡翠書院月租金最低1.5萬、10年租金180萬元起一次性付。一時間，輿論譁然，粗略算來，如果按照最低價格租70年就得1260萬，這樣一筆費用完全夠買一套豪宅了。

筆者笑言，如果這是一個營銷策略，那麼萬科此舉可得80分，畢竟不花廣告費就搞得人盡皆知。但從產品方案上看，設計出這個租賃方案的人可謂腦殘，誰會掏腰包呢？

而願意做客戶的人，筆者也只能說豪得掉了腦袋。

一是市場上有太多的替代品了，譬如都住四星級酒店吧；

二是這個租賃專案還是在遠離CBD的北五環，附近上班有這麼豪的潛在客戶嗎？

三是這180萬是一次性付出，得目前現金資產在300萬以上的人才有魄力去付吧，這180萬存餘額寶每年還有7萬元收入吧，成本太高了！

其實值得與不值得，這本身就不宜單獨來這個問題！對不同的人會有不同的答案，另外在不同的時間段也會有不同的答案！