大家好，我是勇談。進入7月份後國內部分城市房地產調控進入密集釋出期，包括深圳、杭州、東莞等城市都陸續釋出了新的房產調控辦法。調控升級抑制房產投資還是主基調，在這樣的背景下對於剛需來說或許是一個機會，畢竟房產調控的主要目的是為了解決房價過快上漲的問題。藉此機會簡單談談我的觀察。

調控升級目的是為了堅持“房住不炒”，維持房地產市場基本穩定，打擊房產投資、炒作風進入4月份後包括深圳等主要城市在內都出現了一波房價上漲風，這波房價上漲的主因也跟房產投資有很大關係，這也是調控升級的導火索

雖然說從2016年開始“房住不炒”提出到執行已經3年多了，但是市場上房產投資、炒作風從來並沒有停止過。最為明顯的就是2020年，疫情發生後本身以為房地產行業能夠“老實點”，誰知道僅僅經歷了2-3月份的冷靜期後，房價從4月份開始就逐步回溫。根據國家統計局的資料顯示1—6月份，商品房銷售面積69404萬平方米，商品房銷售額66895億元；也就是說1-6月份商品房平均銷售價格就達到9638元/平米，大家需要知道的是1-5月份的商品房平均銷售價格不過剛過9500元而已。面對全國平均房價開始火速回溫的事實，調控升級也是必然。

調控升級可以從另一個方面來進行解釋“房價持續上漲的趨勢沒有變”，這點才是尤其需要剛需購房者需要注意的

很多朋友把房產調控作為“法寶”，認為只要進行房產調控房價就能下跌，事實情況也證明了這不過是很多朋友的一廂情願。房地產調控的根本訴求是“穩定”，調控升級的最終解決方案不過也是僅僅擠出房價不合理上漲的“泡沫”而已。幾點觀察：

現階段包括未來較長一段時間來說，房價持續上漲的趨勢並沒有改變，剛需購房者還是需要趁早的。什麼是剛需購房者？就是說某些需求是真的等待不起的，比如：居住、子女教育、落戶等等。這些需求中尤其是子女教育需求（這也是大家買房的多數原因）根本就等不起，以今年高考大省河南來說，竟然出現了高考600分可能上不了985/211的現象。子女教育的重要性不言而喻。一直在告訴大家一個事實“要想心中不慌，先得手中有房”，這點對於剛需來說尤其受用。經常在網上看到呼籲大家不要買房的評論，對於這樣的言論自由我們表示支援。不過對於真正的剛需來說你真的能夠不買房嗎？衣食住行是我們每個人生活中都必須要經歷的事情，有房才有家的觀念還是主流，而且在短時間內很難改變，基本就決定了房產會成為一種必需品的時代不會結束。調控為何會升級？哪怕在需求減弱供應過剩的情況，房價為何還在持續上漲？這是大家需要搞清楚的問題從國家統計局公佈的近10年的資料來看，理論上國內商品房（包括住宅）供應已經過剩

圖上所示是近10年來國內住宅商品房銷售面積走勢圖，經過簡單計算後我們發現近10年來國內住宅商品房銷售面積累計超過120億平米，而近10年來中國常住城鎮人口增長數量不過1.78億，按照2019年人均城鎮居民住房面積40平米來計算，房屋理論空置率會達到40.6%；用明顯的供過於求來形容今天的房地產市場不為過，當然這裡不否認包括深圳等城市房屋供應量不足的事實。

那麼在全國房價整體供過於求的情況下，為何國內房價還在持續上漲？大家要充分理解到“樓市是資本市”這句話

為何說樓市是資本市？當一件商品具備了投資屬性的時候，那麼這件商品的價值就會被嚴重高估。這就跟股票一個道理，當房產具備了投資屬性後，也就具備了資本的烙印。隨著越來越多的資本進入，越來越多的人從樓市上獲利，驅動房價上漲的主動力中資本佔據的因素就越來越大。包括此次樓市從5月份後開始快速復甦，包括深圳、南京、杭州等城市的房價開始不正常上漲，其實都跟資本關係巨大，這些資金來源於哪裡？大家看看近幾個月的M2增速就清楚了。

調控升級後，對剛需有何置業意見？有需求就早買房產是必需品的情況短時間內不會出現，尤其是大城市房產供不應求的情況還是會存在的

經過觀察後大家可以發現一個實際問題，不少所謂剛需其實還是針對於在大城市拼搏的人來說。僅僅從居融住的角度來看，華人多數是不缺房的，哪怕是對於貧困落後地區也是如此；大家缺少的其實還是大城市的資源，教育、醫療、交通、商業等。這也是為何北京、上海、深圳這樣的城市房價均價早已破5萬，每年還是有大量人湧入的主要原因。既然大城市的人口湧入短時間內不會改變，那麼對於想要居住在這裡的人們來說趁早買是最佳解決方案。

綜上，調控升級後，對剛需的意見還是跟之前一樣“有需求趁早買”；介於調控升級後房價大漲的機率持續減少，剛需或許有了更多的時間來湊齊首付，有機會了就儘快買，哪怕是二手房。各位覺得呢？原創不易未經允許不得隨意轉載，喜歡房產等問題的朋友可以點贊、關注、訂購勇談的專欄，更多優質內容繼續貢獻中。

房地產市場走到了今天，房價越來越貴，樓市的調控政策也越來越多。

所以有一些朋友在問，調控升級後，對剛需有何置業意見？

今天我們就一起來聊一聊，調控升級過後的樓市會怎樣？對剛需有什麼建議？

一，調控升級過後的樓市會怎麼樣？

在房地產市場裡面有不同需求的購房人，有剛需自住買房人，有改善自住買房人，也有我們的投資買房人。

對投資者而言，最不想看到的就是樓市政策的調控升級，因為這意味著他們的房子在短期沒有太大的增長空間。

那麼樓市調控升級過後，樓市究竟會怎麼樣呢？

第一，短期平穩。

樓市調控的目的，其實既不是讓房價繼續大漲，也不是讓房價大幅的下跌。

01.需求減半。

樓市的調控政策一旦升級，房地產市場裡面的購房需求就會瞬間的減半。

說到底，就目前的樓市環境來看，大部分的購房人群買房並不是為了解決自己的居住追求。

絕大部分的人群買房，都是為了獲得一定的增值收益，實現資產的翻倍，實現財富的積累。

而樓市一旦調控升級，就意味著短期不管是一線城市，還是二線城市，又或者是三四線城市，房價都不會繼續大幅的上漲。

樓市短期沒有了賺錢效應，沒有了增長空間，很多購房人群就會放緩自己的買房腳步，需求下降。

02.庫存壓力大。

另外，樓市調控升級過後，需求減半過後不管是新房市場還是二手房的庫存，壓力都會不斷的加大。

說到底，購房的人群少了，很多開發商修建出來的新專案就沒有了昔日的購房人群，去化率非常的慢。

這個時候很多的樓盤開出來卻無人問津，修建好的新房庫存只能積壓在開發商手裡面。

而在上一輪去庫存，買了房的朋友，價格上漲過後都掛到了二手房市場，導致二手房市場的庫存也在不斷的增加。

第二，長期分化。

看待中國樓市的調控政策，一定要從本質的邏輯去認識它，就像我們說的，他是在保護房價。

一方面是限制優質的城市房價在短期內繼續大幅的上漲，另一方面是限制那些在上一輪去庫存，已經大幅上漲過後的劣質城市不要出現大幅的下跌。

01.一二線看漲。

從目前的調控政策升級來看，主要出現在一些一線城市和一些房價上漲過快的二線城市。

那麼在短期一二線城市的房價就不會大幅的上漲，給了購房者一定的買房時間。

就會有源源不斷的人群流入這樣的一二線城市，尋求更好的個人發展空間，來到大城市裡面，他們首先想到的就是要就業買房。

隨著大城市的人口流入越來越多，在未來擁有住房需求的人群也越來越多，一旦樓市政策放開，這裡的購房需求就會支撐著房價上漲。

02.三四線面臨下跌風險。

三四線城市在2017年的時候價格翻倍，到目前為止我們仍然記憶猶新。

而在2018年的時候，三四線城市的房價就處於了下行的趨勢，很多新樓盤和二手房都在不斷的下調價格。

說到底，三四線城市的產業結構相對較落後，轉型的速度也比較緩慢，人口在不斷的進流出，購房的主力在流失。

那麼長期來看，三四線城市是支撐不了高房價的，在未來很可能面臨下跌的風險。

……

的確如此，調控升級過後，中國的樓市也會隨之發生一些微妙微翹的改變。

短期來看，不管哪個城市的房價都會非常的平穩，但是長期來看優質的一二線城市房價仍然會繼續上漲。

而那些人口淨流出的三四線城市和小縣城，房價在未來面臨著下跌的風險，再次上漲的通道被堵死。

二，調控升級後，對剛需有何置業建議？

在房地產市場裡面，買房經驗最欠缺的，就是我們身邊的剛需購房朋友。

剛需購房朋友因為對房地產市場瞭解非常少，手裡的資金又特別受限，常常會因為一些政策的變動而猶猶豫豫拿不定買房的主意。

然而，這一次調控升級過後，我對剛需購房朋友有這樣的一些買房建議。

第一，一二線城市，趕緊進場買房。

如果你是一位身處在一二線城市的剛需購房朋友，那麼我建議你當下要趕緊的買房了。

一二線城市的房價在未來只會越來越貴，儘早買房才能遠離越來越買不起的局面，節約一定的購房成本。

01.一線城市。

如果你在一線城市買不起，市中心也買不起一些，遠郊區可以選擇那些環一線的城市為主。

因為這些環一線的城市已經形成了一線城市的衛星城市，也是具備投資價值，也是具備居住價值的。

他們不僅有動車，有高鐵和一線城市主城直接相連，出行非常的便利。

而且一線城市的人口淨流入較大，城市發展的速度較大，人口外溢，資源外溢的速度也會很快，提前買入衛星城市對剛需購房者來說是比較合適的選擇。

02.二線城市。

如果你是一位在二線城市的剛需購房朋友，我建議你最好以市中心為主，或者以那些成熟的核心地段為主。

二線城市和一線城市不一樣，二線城市的房價整體還是相對較低的，沒有必要把房子買在距離市中心很遠的區域。

說到底，二線城市的發展速度相對慢一些，只有買在市中心買在成熟的核心地段，出行才會更便利，工作效率才會更高。

最主要的是二線城市的核心區域和市中心在未來的增長空間更大，畢竟二線城市的外溢速度非常慢，難以形成衛星城市。

第二，三四線城市，千萬不要急著買房。

如果你是身處在三四線城市的剛需購房朋友，那麼我建議你千萬不要急著買房，等一等緩一緩。

因為三四線城市的房價有下跌的，可能等一等可以節約一定的購房成本。

01.新年底買。

如果你在三四線城市想要購買新樓盤，我建議你等到年底再做決定，再開始看房買房。

因為很多三四線城市的開發商基於庫存的壓力，在年底的時候要大量的回籠資金，就會對一些專案進行特別大力度的打折促銷。

在這個時候買房對剛需朋友來說是非常有好處的，不僅有更多的新房專案可以選擇，而且有很多的購房福利可以享受。

說不定還有開發商買房送車位，隨便一點的折扣，就能把裝修的費用節約下來。

02.二手房當下買。

如果你想在三四線城市購買二手房，那麼我建議你當機立斷，這個時候就可以看房買房了。

二手房屬於個體的市場，屬於業主和買房者的博弈市場，和新房市場有非常大的區別。

大部分的二手房持有者也就是我們的賣房業主對房地產市場並不瞭解，他們不知道三四線城市在未來的上漲空間非常受限。

而在當下買房是樓市的淡季，不僅可以壓價，還能買到相對便宜的二手房。

一旦拖到了年底，因為二手房業主的不理性，看到很多返鄉置業的人群，就把二手房掛牌價格掛得特別高，不容易買到好的二手房。

……

的確如此，調控升級過後，剛需朋友應該從這兩個大的方向來進行買房。

說到底，不同的城市樓市的環境是不一樣的，樓市的表現形式也是不一樣的。

作為剛需購房者，應該結合自己身處的城市來做出最明智的取捨，買對自己人生當中的這一套房子。

三，小結

總的來說，從目前各個城市樓市的環境來看，今年的房價大機率不會大幅的上漲，哪怕是一線城市。

樓市會有一個相對平穩的短暫時期，今年下半年在一二線城市是特別適合買房的。

當然了，最後還是要特別提醒廣大的購房朋友，樓市的環境已經徹底的發生了改變。

說到底，未來的房地產市場會在城市與城市之間發生分化，在區域與區域之間發生分化。

也就是說並不是所有的城市，所有的房子都會繼續上漲，接下來買房才是真正考驗技能的時候。

不管你是哪一類購房朋友，儘可能的去購買優質城市相對具有市場競爭力的房子，這樣才能讓自己的房子具備保值增值的能力。

樓市調控政策升級後，對於剛需置業有啥樣建議？

省錢的想法要存在

為什麼要說省錢？買房如何省錢這個命題很容易理解，而且要有意識。

比如，下半年房貸利率是否會下調，下調後能節省多少利息。

根據易居研究院院長楊紅旭團隊的判斷，下半年住戶部貸款餘額增加和M1增速放緩，證明樓市行情下行，房貸放貸結果不明顯，判斷未來下半年房貸利率有下降可能或降息的可能。

另外，7月10日，央行在2020年上半年金融統計資料新聞釋出會宣佈將繼續深化LPR改革，推動貸款實際利率持續下行。

再比如，買一手房和二手房的議價空間是否再加，如果議價空間加大，證明買房省錢的機會來了。從下半年連續8個城市出臺新政來看，未來預計還會有15個城市會出臺樓市新政，其中可能包括，北京，廣州，上海，合肥，重慶，天津等城市均有可能。

因此，剛需購房省錢意識要存在。

觀望的期限要定時

觀望的期限要定時，就是要給自己一個觀望期限。比如，最近有粉絲問辣條，深圳剛出臺“深八條”，作為剛需想在深圳買房，應該在什麼時候下手？

辣條的回答是，深圳，東莞出臺新政策後，很多投資水客被拉到廣州，惠州和中山等城市，深圳的樓市目前會安靜一段時間，但觀望期限最好不要超過三個月，因為深圳不比國內其他城市，上有政策，下有對策在深圳樓市是無所不用其極，因此在“破限”之前，剛需就需要做好準備了。

但是對於其他城市來講，一般出臺新政的城市，“冷凍”期都會長一點。比如南京，杭州，成都等城市，因此觀望期限可以調至三五個月到半年。

買房的思路要改變

對於剛需來說，改變買房思路很重要。並不是看到喜歡的房子就買。

要以長遠的眼光來看待問題，比如政府規劃重點在哪裡，學區優勢，交通優勢，戶型好壞，未來是否保值空間等細節來考慮。

就目前來房地產市場行情來看，深夜搶房，萬人搖號這類情況，會越來越少。因為前期當了出頭鳥的城市，也被打壓，甚至被點名約談。

看房的次數要增加

不僅僅要增加看房次數，更要加大看房週期，才能更有力的瞭解當地樓市和房價走勢，也才好做出理性的判斷。

千萬不要拒絕和房產中介打交道，有時候專業的人確實是做專業的事情，當然慧眼識人也很重要。看房次數增加可以更好的理解市場，找專業的人可以更好的發現合適自己的房子。

好啦，辣條今日的分享就到此。