今天，央行釋出了新的房貸利率新規，首套房貸利率不得低於LPR利率（4.85%），二套房貸利率不得低於LPR加60個基點（5.45%）。如果只是看數字，直觀感覺相比現在的4.9%的政策基準利率，是有所降低的，但個人認為這是一次不同以往的制度性變革，影響是深遠的。

首先，LPR新機制是利率市場化的新突破，以往的貸款利率是參照政策規定的基準利率加點形成的，而現在是在央行給出的MLF（央行貸給銀行的貸款利率）加點形成的LPR（貸款基準利率）再加點形成貸款利率，這中間不在是固定的，而是可以根據各行的實際成本來定價，簡單的講就像商品買賣一樣，以往是計劃價格，按規定的價格出售，這個很多長者經歷過那個年代，後來就是市場說了算，有高有低，這就是市場化的過程，一直以來金融領域還是行政手段在管理，這一步就是在向市場化邁進，這是金融改革的巨大進步。

其次，就對房地產而言，個人感覺短期影響不會很大，現在國家的各類房產政策都是圍繞“房住不炒”來展開的，而且當前的趨勢是更進一步嚴控房地產信貸槓桿，不僅消費端貸款成本更高，貸款利率現在普遍上浮20%，有的地區比如合肥更是停貸二手房貸款，而且開發商現在信託渠道和海外融資渠道也被嚴格管控，再舉個簡單的例子，如果把全國資金比作一大池水，其中又分成各類小池，以往水總是往房地產這個小池裡流，其他小池子的水不多，甚至缺水（比如中小企業），那麼現在在往大池子裡放水（即增加貨幣量）的同時，房地產這個小池子的流水渠道給你關上，倒逼你水流到其他池子裡。總體上現在各類金融政策就是做的這個事情，官方講是疏通貨幣傳遞機制。所以，房地產池子的水會減少，貸款利率不會降的。

最後，想說長遠看，房貸利率會出現分化，不同城市和不同地區可能出現不同的市場需求，風險也不同、成本差異等會讓房貸利率更好體現市場變化，趨於持久健康。

經過改革完善的貸款市場報價利率（LPR）形成機制，18家報價行給出了自己的首次新報價。

在8月20日9時30分首次釋出的新LPR中，1年期貸款市場報價利率為4.25%，此前為4.31%；5年期貸款市場報價利率為4.85%。由此來看，央行實現了變相“降息”！

LPR全稱是Loan Prime Rate，又稱貸款基礎利率，是基於報價行自主報出的最優貸款利率計算併發布的貸款市場參考利率。早在2013年，央行就啟動了LPR集中報價和釋出機制。

8月17日，為深化利率市場化改革，提高利率傳導效率，推動降低實體經濟融資成本，央行決定改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制，報價方式改為按照公開市場操作利率加點形成，其中，公開市場操作利率主要指中期借貸便利利率，加點幅度則主要取決於各行自身資金成本、市場供求、風險溢價等因素，解決了原來多參考貸款基準利率進行報價，市場化程度不高，不能及時反映市場利率變動的問題。

此外，為提高貸款市場報價利率的代表性，LPR報價行型別在原有的全國性銀行基礎上增加城市商業銀行、農村商業銀行、外資銀行和民營銀行，此次由10家擴大至18家，其中城市商業銀行、農村商業銀行、外資銀行和民營銀行各增加2家。央行表示，新增加的報價行都是在同類型銀行中貸款市場影響力較大、貸款定價能力較強、服務小微企業效果較好的中小銀行，能夠有效增強LPR的代表性。

新的LPR由18家報價行於每月20日（遇節假日順延）9時前，以0.05個百分點為步長，向全國銀行間同業拆借中心提交報價，全國銀行間同業拆借中心按去掉最高和最低報價後算術平均，向0.05%的整數倍就近取整計算得出LPR，於當日9時30分公佈，公眾可在全國銀行間同業拆借中心和華人民銀行網站查詢。

其中，5年期以上的期限品種為本次改革的新增品種，旨在為銀行發放住房抵押貸款等長期貸款的利率定價提供參考，也便於未來存量長期浮動利率貸款合同定價基準向LPR轉換的平穩過渡。

降息來了？央行第一時間定調：房貸利率不會降！

今天，華人民銀行副行長劉國強召開的國務院政策例行吹風會上透露，近期人民銀行將在充分調研的基礎上釋出關於個人住房貸款利率政策的公告。新的LPR形成機制並不會使房貸利率下降。金融行業應當注意，“房住不炒”的定位不能偏離，同時，避免把房地產工具化。

劉國強同時表示，不將房地產作為短期經濟刺激的手段，保持個人住房貸款利率基本穩定，“具體怎麼操作，過幾天央行將釋出個人住房貸款利率政策的公告，但有一點是肯定的：房貸的利率不下降。”

中國是否降準、降息？劉國強表示，短期主要看改革(完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制)，改革以後看情況，降準、降息都有空間，但是降不降還要根據經濟增長和物價形勢。

LPR有望點燃市場做多熱情

受LPR機制改革等利多因素推動，週一（8月19日）A股市場迎來了近期少有的放量大漲，兩市主要股指單日漲幅均超2%。而對於短期A股市場的進一步走向，來自多家主流私募機構的最新策略觀點普遍認為，LPR機制改革將有望降低實體經濟融資成本、對資本市場帶來分子分母端的雙重提振，並同時提升市場風險偏好。短期內，A股市場有望延續偏強執行格局。

不過，今日新版LPR首次報價公佈後，國債期貨和銀行間現券收益率變動不大，股市反應也較為平淡，因1年期LPR降幅基本符合預期。A股方面，截至中午收盤，上證綜指微漲0.07%，深證成指微漲0.31%，銀行板塊則有所下跌。

聯訊證券首席經濟學家李奇霖表示，從第一次報價的降幅來看，銀行負債成本偏高可能是制約貸款利率進一步下行的重要因素，若想進一步降低實體融資成本：要麼是強行壓降貸款利率，但會導致融資需求進一步萎靡，供需關係失衡；要麼是央行調降1年期MLF利率，或者透過貨幣適度寬鬆引導綜合負債成本下行。兩條路徑對債市均為利好，但僅第二條路徑對股票市場有利好作用。

華泰證券固收團隊也認為，此次LPR改革後，MLF適時調整機率增大，但OMO利率未必跟隨，目標在於降低實體融資成本、助力穩增長。股市不出意料，銀行股作為讓利方(資產端換錨，負債端不動)出現調整，其他板塊構成利好。但新機制還在摸索過程中，實際影響需要時間體現，短期有限。

上海世誠投資總經理陳家琳表示，本次LPR機制改革對於股市的積極作用更多體現在風險偏好的提升。LPR機制完善的本質是用市場化的改革手段來推進金融領域的基礎設施建設。這種市場化的動作十分有利於增強投資人的信心、改善市場情緒、提升風險偏好。事實上，過去一段時間以及未來中短期內，A股市場的一大關鍵刺激因素，就來自於金融貨幣財政政策的託底支撐、對國內需求的夯實提振。而從長期而言，改革的推進則是市場最大的利好。

此外，星石投資週一也發表觀點指出，中國原有的LPR形成機制，主要以官方貸款基準利率為基礎，並且在期限上只適用1年以下的短期貸款，市場化效果不明顯，並不能很好地發揮“錨”的作用，難以為企業在融資成本上減負。因此，為了疏通貨幣政策傳導渠道，進行LPR形成機制改革也勢在必行。整體來看，新的LPR形成機制正式實施，將帶來四方面的積極影響：

一方面，LPR機制改革之後，市場無風險利率有望下行，從而促進企業估值提升；另一方面，融資成本的降低也有望增厚上市企業利潤。

市場出現積極變化

在多傢俬募普遍肯定LPR改革對於A股利多影響的同時，對於市場之後的走勢，目前私募業內整體也繼續趨於樂觀。

陳家琳表示，現階段A股市場正在迎來三方面的積極變化，具體包括LPR機制改革帶來的風險偏好的再度提升、國債收益率繼續下行對“分母端”的積極影響、白馬藍籌整體的中報業績韌性提升市場估值可接受度等。8月以來，A股市場已經對內外部相關不確定性進行消化，相對於月初，當前投資者對於短中期A股市場的表現顯然可以更加積極樂觀一些。

此外，鼎鋒投資表示，目前A股市場已經基本消化了前期來自海外市場的利空，而LPR機制改革短期內有助於壓低市場利率、中長期則會“重切利潤蛋糕”，在一定程度上將體現出銀行業對其他行業的讓利。整體來看，在未來一段時間內，A股市場將更多體現自身企業盈利和估值變動方向，海外因素影響將逐步下降。由於政策面小幅轉向寬鬆，企業盈利增速和估值回升確定性進一步加強，相關積極因素預計將推動A股短期企穩、中期波動中樞抬升。此外，該私募機構還認為，短期內LPR對於上市公司的利多影響可能更多體現在部分行業龍頭。投資者短期內可關注低估值、負債率較高的部分行業龍頭公司，如汽車、基建，電力等。

2019年8月20日，央行授權全國銀行間同業拆借中心公佈的新LPR，首次報價顯示，1年期LPR為4.25%，較貸款基準利率低10BP，較原LPR降6BP；五年期以上LPR為4.85%。這一利率將在下一次（9月20日）釋出LPR之前有效（每個月釋出一次）。

2019年8月25日，央行正式釋出對於個人住房貸款的利率規定，具體詳情如下圖所示：

按照該檔案的第三條規定：“首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。”依據8月20日央行釋出的LPR資料，那麼定價基準轉換後，全國範圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低於4.85%（8月20日5年期以上LPR為4.85%）；二套個人住房貸款利率不得低於5.45%（按8月20日5年期以上LPR+60BP計算為5.45%），與當前中國個人住房貸款實際最低利率水平基本持平。

相信很多人對於這個LPR仍然是一頭霧水，畢竟過於專業。下面我們用簡單直白的語言給大家說明一下此次調整後，中國的房貸利率是如何變化的。

按照以往我們的貸款利率基本是固定的，在央行給出了基準利率之後，各家商業銀行按照自身情況上下浮後放款下櫃，後續如果央行沒有在調整基準利率，那麼我們房貸的利率就不會再有變化了，比如中國最近一次的央行調整基準利率是2015年10月24日，至今已經近4年，所以說目前的基準利率水平其實與實際的市場貸款利率水平不夠貼合。

實行LPR呢？實行LPR後，相當於以往央行的這個基準利率會隨時變動，每次發放新的貸款時，都是按照最近的LPR利率來執行，而原來商業銀行自主決定的上浮比例則變為加點BP。也就說說從2019年10月8日起（其實就是10月1日起，因為國慶七天假期，銀行沒上班），新發放商業性個人住房貸款利率都會以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。其中，LPR由貸款市場報價利率報價行報價計算形成。每筆貸款具體的加點數值由貸款銀行按照全國和當地住房信貸政策要求，綜合貸款風險狀況，在發放貸款時與借款人協商約定。

而且這個LPR並非是固定的，在簽訂貸款合同時，銀行會與你確定利率重新定價的時間（最短為1年，最長為合同的期限），在重新定價的期限日，商業銀行會根據定價基準的變化確定形成新的貸款利率水平。每次利率重新定價時，定價基準調整為最近一個月相應期限的LPR。

因此，實行LPR定價機制後，如果你與銀行約定的重新定價期限為1年，那麼此後每年你的貸款利率都會發生變化（因為LPR是按照市場最新的整體貸款利率水平形成的，這個是一直在變化的），而不會像我們目前舊的房貸利率一樣，下櫃後，如果央行沒有調整貸款的基準利率，那麼你的房貸利率則一直保持不變。

就8月20日釋出的資料來看，居民申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響，甚至是略有下降，改革前中國5年期的基準利率為4.9%，而改革後目前5年期的LPR最新為4.85%，如果首套房均執行基準的話，那麼貸款利率等於減少了0.05%。

以往我們的房貸利率時常與市場出現錯配，有的人對比當時的市場利率，多付出了成本，有的人則少付出了成本。如果按照LPR每年重新定價的話，那麼每個人的實行的房貸利率都是與當前市場最為接近的真實利率水平了。至於說變更後的房貸利率未來較目前而言是整體趨於下降還是上升，這個有待進一步考察，但長期而言，肯定是有升有降，這才符合整個市場的走勢。

中國利率市場化始於96年，99年基本實現銀行間同業拆借利率和債券利率市場化。2007年推出SHIBOR，成為中國貨幣市場基準利率之一。2014年起釋出的DR007能更好地反映銀行體系流動性，也被視作基準利率，但截止目前中國的貸款利率仍然非完全自由決定，歷經多次改革後，目前仍然是存貸款基準利率和市場化的金融市場利率“兩軌並存”，貸款利率未做到真正的完全市場化。從央行這次的表態來看，是決心推進利率並軌，培育市場化的貸款定價機制了，或許過後貸款基準利率已不重要，未來貸款基礎利率（LPR）可能取而代之（其實目前商業銀行裡的貸款執行LPR+**BP的利率已經有2年之久了）。

從目前的市場表現來看，未來一段時間，全國房貸利率不但不會降，反而整體會呈現上漲趨勢，特別是二套房，對房產具有一定的抑制作用。

雖然目前5年期LPR只有4.85%，比5年期以上貸款基準率4.9%低那麼0.05%，但這兩者都不是具體的貸款利率。商業銀行可根據城市（因城施策）和貸款人在央行基準利率的基礎上進行一定的上浮或下浮，而LPR設定了最低貸款利率，只能在LPR利率上加基點，即只能進行固定上浮。

LPR（英文縮寫）為貸款基礎利率，金融機構對其最優質客戶執行的貸款利率，目前由18家中大型商業銀行報價形成（往後加入城商行等小型商業銀行），為市場貸款利率，間接受央行基準利率影響。

如果對LPR較難理解，可以將其直接理解為與SHIBOR（上海銀行間拆借利率）對應的貸款利率，只建立在商業銀行之中，是一種動態利率（每個月商業銀行進行報價，然後調整），與央行基準利率（相對固定）存在本質區別。

個人房貸新基準執行日期為10月8日，10月8日之前的個人房貸不受影響，包括已在還貸中的貸款——仍按原合同約定執行。

因此，個人房貸新基準是針對10月8日以後的貸款，對10月8日以後的貸款者產生影響。如果要想獲得以前的原有基準，那麼只能儘快的買房，在10月8日之前審批下來，放款到位。

但是從目前的房價形式來看，並沒有出現大量購房，或房價高漲。也就是說，原有的貸款基準與新貸款基準並不存在嚴重的脫節，或不適應的情況，說明這兩者並沒有多大區別，只是換個演算法罷了——畢竟4.9%與4.85%沒有多大區別。

如果你身邊有在2016年前後貸款買房的親戚或朋友，那麼比較容易理解貸款利率下浮，而目前只有極少部分城市還存在下浮情況，也就以致個人房貸新基準實施對房價的影響不大。

比如2016年房貸利率下浮10%，為4.9%*90%=4.41%，那麼相對於目前LPR五年期4.85%較低，不利於貸款者。因為央行規定，只能在LPR利率上加基點，即不能下浮，只能固定上浮。

假如目前房貸普遍出現下浮，那麼當前房價就會出現新的一輪大幅上漲，畢竟10月8日以後對貸款者不利。然而，目前的情況是房貸普遍出現上浮，且上浮10%以上（7月全國首套房貸款平均利率為5.44%），那麼顯而易見，個人房貸新基準實施之後對房價影響不大——只是設定了最低貸款利率，具體貸款利率還要根據具體情況而定。

目前的房貸還款金額計息較為簡單，通常為央行調整基準利率以後第二年1月1日起以剩餘本金重置計算利息。

比如等額本金還款，假設貸款利率執行基準利率為4.9%，那麼每月還款利息=每月剩餘本金*4.9%/12。今年基準利率調整為5%，則明年1月1日起執行調整後的基準，那麼每月還款利息=每月剩餘本金*5%/12。

而執行房貸新基準，採用LPR利率之後，可能每年還貸利率都存在差異（央行規定最短每年可以對貸款利率進行重定價），利率波動比較頻繁，房貸計算器基本可以報廢，參考意義不大。

比如目前的5年期LPR利率為4.85%，在不加基點的情況下，執行貸款利率就為4.85%。假設貸款合同約定的是每年重新定價，那麼明年這個時候5年期LPR利率為5%時，接下來的一年期限就得以5%計息——受市場利率波動影響，不受央行相對固定的基準利率影響。

加點數值類同目前的上浮比例，但是比例它是以貸款基準為基礎，是個不確定的數值。比如基準利率為4.9%，上浮10%多出4.9%*10%=0.49%，而當基準利率調整為5%，上浮10%多出的卻是5%*10%=0.5%，比0.49%多出0.01%。即基準利率越往上調對出現上浮的貸款者越不利。

而加基點是確定的數值，比如目前5年期LPR利率為4.85%，加20個基點為5.05%。基點數值保持不變，即使未來5年期LPR利率從4.85%漲到5%，那也僅是5.2%，多出的永遠保持0.2%，不隨基準變化而變化。

從目前的市場表現來看，對目前的房價影響不大，因為目前的貸款利率普遍出現上浮。分析未來的話，也不會有太大的影響，畢竟房市政策是因城施策，而具體貸款利率根據城市和貸款人而定。

但是從長遠來看，對房市有一定的抑制作用，畢竟確定了房貸的下限，應當不會出現像2016年前後的大幅打折的情況，抑制房價暴漲。