小區業委會難成立是有多個因素決定的。

業主對管理和服務持矛盾的心態，物業依規管小區，業主認為小區是業主的，我交費是讓你來服務的，我請的不是大爺，對立心態，物業管理阻力很大。物業對小區事不管不問，那就是小區髒亂差的頂包人了。在這種情況下，業主鬧鬧還可以忍，如果業委成員也是這種認知，物業當然不希望有業委的存在，有更多的情況說明，小區成立業委的目標，就是重新選聘物業。任何物業都不會扶持一個反對自己的業委會。

2業委會成立阻力來自業主內部，絕大多數要求成立業委會，是想把明譽上是熱心人，大公無私的推選為業委成員，實際把這些人推向運動場，運動員在賽場拼命奔跑，好不好要看裁判員的結論。所以大多數都不想當業委，業主誰都有自己求生存的工作換回來的是真金白銀。而業委會換回來的是，吃苦受累誤解，矛盾，指責，還有可能是被汙辱和肢體衝突。但有些人就另樣，以各種方式為業主維權，敢說，敢幹當選是必然的，當他們的目標落地了，物業一走，他們成了小區真正的管理者時，小區收入就是他家的小銀行。發出的箭是不能回頭的，業主還有辦法嗎？所以業主對業委缺乏信心。喊口號的多，直接參與的少。

3.對物業的認知，不只是業主不瞭解，即使相關的部門主管領導也不清楚，物業時常會成為新聞焦點，迴避是保住官位的選擇，當物業向他們彙報工作時，不熱心，不積極，甚至認為小區裡的事就是物業的事，與他們沒有關係，像業委會這樣的事，本來就應該深入小區，發動業主，引導業主以物業管理條例為綱。積極參與召開業主大會，但全國能成立業委會的小區很少。業主就象鬆散的砂子，需要粘合劑。

4物業在中國的形成和發展還要走漫長的路。無論業主和物業都不是十全十美，缺點與成績並存。正確引導業主是全社會的責任，物業管理條例至現在多次修改釋出實施，但物業的工作職責任務，使終沒有變，那就是對小區房屋及配套的設施裝置和相關場地進行維修，養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。希望相關部門按著物業管理條例，看待物業，要求物業。

全社會都能以物業管理條例為核心，解讀，引導，處理出現的各種問題，業主與物業的矛盾不在尖銳，成立業委會也就不在是難事了。

政府不拿硬性規定或違約必處罰的授權，誰能做好這件事？現實社會人家無任何報酬願去做得罪人的事嗎？這就是問題的難點！

時下許多人喜歡問這一類問題，看似無解，其實無聊！對了，無聊至極的一個問題！

為何要成立業委會？是因為承擔小區裡的物業管理公司不能令人滿意，需要專人盯著？還是因為廣大業主需求一個“自己”信的過的組織來代言，並主張個別的意見？還是想借此機會來代表他人主張自己的意見...還是...？

為何成立業委會難？單單是政府某些職能不支援、小區物業管理公司從中做梗、個別別有用心的業主個體讓人生氣...我想願因多的去了吧！但這些都是“難”的根本原因嗎？

非！關鍵在於提問的“你”是否願意為此機構、為小區廣大業主真心的付出您的“志願”！一無反顧、不怕困難/責難，堅持再堅持的無私自願奉獻？您可能以為我有點吹毛求疵了，但換個角度來說，您是不是要求那些己是或是將是業委員會成員具備這樣的基本素質呢？

所以難不在外界的那些看似難！而在於你怎麼想！

業委會成立看似很難，阻力重重，其實與申請者有關。

首先，需要弄明白業委會的職責是:組織召開業主大會，執行業主大會的決議，公開小區管理事項，接受業主監督，動員業主繳納物業費，調解物業糾紛，最終的目的是提升小區服務水平。

如果組織者奔著這些目標努力，您眼中的阻力，街道、社群、物業公司、開發商，哪個會反對你？

其次，我們要區分物件表態。

對於街道的表態是:接受指導監督，公平辦事，不謀私利，配合政府做好小區工作，動員業主交費，調解物業糾紛，建立和諧小區。

對於物業公司的表態是:與物業公司協商小區管理辦法，制定小區管理規約，動員業主交費，收集業主意見建議並給予必要的解釋，相互配合公維資金申請、小區管理等工作。允許物業公司盈利，客觀看待物業服務。

對於業主的表態是:徵求多數業主意見，公開小區管理事項，不謀私利，接受業主監督，承擔違約責任，與物業保持正常的工作關係，轉發業主關於物業服務的合理訴求，監督物業服務，與政府、物業、社群、全體業主一道，共同管好小區，讓業主生活的更舒心，鄰里更和睦，房產保值增值。

當然，你的表態要體現在你的行動上和小區的規則裡，內心裡敵視對方，骨子裡要整點事兒的人，都會寫在臉上，別人能看得出來。

如果你能做到這些，相信會容易的多，你能真的做到嗎？

物業算計錢算計到小區平民百姓頭上來了，還在那裡據理力爭。可笑至極，市場經濟是願買願賣，買賣自由。小區百姓需要物業，自然自己會主動到市場上去找，談好服務事項和價格，簽訂合同就可以雙方履行了。這和家庭僱保姆是一樣的。可是，現在物業和業主的關係是這樣嗎？雙方成了天敵。業主不要物業服務，物業偏要服務。這是什麼市場經濟啊？

要回答這個難題，首先要問成立業委會的目的是什麼？

假如把那些在小區裡跳得很高，口口聲聲要為業主維權，卻不交物業費的人選進業委會里面，他能因為業委會這三個字，就比先鋒隊還先鋒、無私的為業主服務嗎？

理性的人，答案顯然是否定的。

成立業委會是為了維護小區業主的整體利益，是要把有法治觀念，沒有私心，能夠反映業主利益的人組織在一起，代表業主發聲，執行業主大會的決議。

沒有業委會，比成立一個壞的業委會要好的多。

做為分散的業主，一定要頭腦清醒。有很多沉痛的教訓，如果業主一旦受到矇蔽，把那些跳的高，實際是要撈錢的勇敢分子選進業委會，就像女人嫁錯了男人一樣的後果。不信？請看後面的經驗教訓。

時機不成熟，選不出一個好的業委會，寧可不要。不耽誤吃，也不耽誤喝。

要想對這個問題有深刻的瞭解，首先要仔細瞭解現行的物業管理條例和各項有關業委會、業主大會的政策。

這些法律法規主要有，

物權法，

國務院和各省市的物業管理條例，

物業管理條例實施細則，

最高院有關小區物業糾紛和建築物所有權劃分的幾個司法解釋，

建設部：業委會和業主大會議事規則，

各地住建局的物業服務合同標準文字，

各地住建局的業主公約標準文字。

請問那些高喊維權口號，天天要趕走黑物業，喊黑物業和居委會辦是一夥的人，你們可曾靜下心來認真研讀過，哪怕其中的一個法律/法規？

小區裡有三個利益主體，分散的全體業主，業委會和物業公司。

這三者的利益並不天然的一致，分散的業主是最弱勢的一方，需要根據法律法規和政策去挑選最能代表自己利益的人組成業委會，並監督它按業委會和業主大會議事規則去運作，做為業主大會決議的執行機構不要越權謀私，同時要和業委會一起監督和支援物業公司，根據物業合同和業主公約，做好物業服務工作。

小區的業主自治，情況錯綜複雜。遠沒有說得那麼容易。法律法規和政策也在不斷完善之中。

即使深圳這樣的超大城市，至今小區業委會成立的比率不到40%。全國的比例，大概不會超過20%。

為什麼這麼大比例的小區沒有成立業委會？

存在就是合理的，客觀一點兒的回答就是，沒有業委會，天並不會塌下來。那裡的多數業主意見認為沒有需要。

由於業委會要根據物業合同監督支援物業的工作，物業公司是不敢得罪的。正常運作的小區裡，業委會成員是有一點點好處。在正派的人那手裡，得到的那點利益最多就是，開幾次會吃幾頓飯，年節有點禮品，房屋出問題維修的勤快點，停車費減免點，最多不過如此。

但是這點小權力，如果掌握在動腦筋謀私的人手裡，就會放大到可怕的程度，兩頭吃。

對物業公司，他披著代表業主的身份，吃拿卡要，介紹維修工程拿回扣。

物業公司敢不聽話？我煽動業主換掉你。

對業主，他會聯合物業公司刁蠻欺壓。

小業主想反抗他，對不起，一旦謀私，業委會就成為利益共同體，還是你選出來的，名義上代表全體業主，這面合法大旗會壓得分散的小業主喘不過氣來。

業主不滿意，等換屆選舉選掉他？還是對不起，現在的法規規定，換屆選舉要由業委會組織和主持，上屆業委會成員，是當然的候選人。這天生就給了作弊的便利，這是個很大的缺陷，但確實是這樣規定的。

選舉規定，業主大會參會的業主和麵積要超過50%，而同意票要達到參會業主的雙過半才能有效。有過這樣的先例，業委會的人在選舉的時候，湊夠了50%的業主，可就是不通知那些反對他的人投票。

即使反對派投了票，業委會有責任審查選票是否合法，它說票上面寫錯一個電話號碼，寫錯一個字，是廢票，你也沒轍。

還是深圳，去年就有個小區業委會主任，用幾十萬專項維修資金炒股投資，被判入獄。

有沒有業主罷免成功的，有。

法規規定，要有20%的業主聯名提議召開新的業主大會，可惜規定的是，這個書面建議要先交給業委會，由他們審查後決定召開業主大會，可是這無異於與虎謀皮，要求罷免他們的會，他們會召開嗎？

法規還規定，業委會如果不召開，業主可以再向街道辦書面提議召開。

可惜的是，街道辦太忙，少數幾個業主代表鬧不出多大動靜，街道辦先找業委會了解是怎麼個情況，回答說有幾個刁民搗亂，街道辦一時搞不清楚誰是誰非，也不想沒事兒找事影響和諧。這種情況就拖下來，多半石沉大海。

實踐中的成功例子，多半是等這些人胡作非為夠了，在小區引起了眾怒，絕大多數業主都不出來投票。這幾個人不敢召開換屆的業主大會，只能錯過換屆時間。

這時候，按法規規定過期不換屆的，如果有業主提議選舉，舊業委會就不能繼續履職，要改由街道辦來主持新的業主委員會選舉。

於是，舊貌換新顏的時機到了。可惜，最少需要經過幾年的時間。抗戰幾年，還記得嗎？

如果壞業委會聰明一點，不幹那些太離譜，不幹會讓絕大多數業主看不過的事，

基本上就是人家想幹多久就幹多久。業委會沒有任期制。

這時你怎麼辦？

哈，如果沒資本賣房搬走的話，對著天天見的人就忍聲吞氣吧。

記住我開頭的那句話，做為分散的業主，沒有業委會，比有一個壞業委會，要好得多。

什麼要強調業主是分散的呢？

一個小區業主，少則百來戶，多則幾百上千戶，甚至幾千戶，誰也不認識誰，誰也不相信誰。

你想找大家簽名，支援你投訴業委會，你費盡口舌勸說，可是，人家憑什麼相信你？憑什麼要給你簽名？

一旦進了業委會，那就不同了，那是合法的機構，有體系的合法性為他背書，他說什麼，是在履行業委會的職責，一旦開始謀私，業委會幾個人就是共進退的利益共同體。

你呢？單打獨鬥的唐吉可德。幾個回合下來，渾身都充滿了無力感。真正體會到了組織和分散個體，簡直是不成比例的戰力。

在業委會的選舉上，所擇非人，後悔莫及。

維權，說全了叫做依法維護合法權益。業主們維權要合法，進了業委會的人要用法律自律，業主們要監督業委會，監督物業，都是要靠的法律意識。

那些跳得高高，滿嘴業主自治維權街道辦和黑物業是一夥的等煽動性漂亮話，卻毫不在乎法律的規定，連物業費這點小錢也捨不得交，不履行業主義務的人，進了業委會，會替大家辦事嗎？

一群不學法律也沒有法律意識的人，進了業委會掌權，他會用法律自律、別人能用法律監督他嗎？

而在小區選舉業委會的事務上，街道辦既有法定的領導權力，又是真正置身於經濟利益之外的。

所以小區的業主，一定要頭腦清醒，主動接受街道辦的領導，整個程式按照法律法規的規定執行，儘可能減少壞人混進業委會的機率。

按物業管理的法律法規，經雙20%的業主申請，街道辦成立業委會籌備小組。

籌備小組成員由街道辦，開發商和業主代表三方構成。街道辦人員任組長。

籌備小組議事沒有共識時，由組長決定。召開業主大會選舉的整個選舉過程，要在街道社群和居委會人員的直接參與領導之下進行。

業委會選舉名單出來，要經社群，街道辦審查選舉過程是否合法合規，蓋紅章同意後，到區住建局備案。拿著准予備案通知書才能到公安局申請刻公章。

有了公章，業委會貼出蓋章通知，同時貼出住建局的准予備案通知書，在小區公告，業委會的選舉程式才算走完。

這個社會的遊戲規則就是法律法規。處理業主個人和業委會和物業公司和社群街道的關係，一定要了解遊戲規則，只有這樣，分散業主的權利，才能受到法律法規的保障。

這裡不厭其煩的再重複一遍，不要相信那些勇敢分子說什麼街道辦是和物業一夥的，只有他才是真心為業主辦事之類的鬼話。跳得越高，越有煽動性的，越不能相信，這些人只有破壞性，沒有規則性，敗事有餘，成事不足。翻看水滸三國，那種打打殺殺的痞民，無一不是在開始階段當炮灰，最終成事沒有他們，都是老謀深算讀過書的人。

一句話，人是靠不住的，只能靠制度，靠法律法規。

現在小區業委會的制度設計，可以類比股份公司的制度，業主大會就是股東大會，業委會就是董事會。物業公司就是經營班子。

但一個重大不同就是，股份公司的董事會是由大股東的代表構成，公司的利益與大股東的利益息息相關。

而業委會成員，個個都是小股東，他們的利益取向，並不天然與小區業主的整體利益一致。

如果制度設計上不加防範，就可能出現業委會成員侵害小區群體利益的情況。實踐中這樣的例子屢見不鮮。

目前關於業委會的制度，有哪些重大缺陷需要改進呢，個人觀點是，

第一，業委會的換屆選舉，絕不能由上一屆業委會來主持，上一屆業委會的成員，也不能成為當然的候選人。

第二，業委會成員實行任期制。比如連任任期限制不超過兩屆（6年）。

上面說要改進的制度規定是相信人性善的，不加限制對好人沒問題。但是一旦遇上惡人，人性善的規定就成為他們的護身符。

最後說個經驗之談。

絕大部分業主，對小區的要求很簡單。在外面，工作累了，拼搏了一天回到家裡，就希望有個寧靜的港灣。安全，衛生，祥和，環境生活舒適。只要物業工作能過得去，業主們對繳納的那點管理費並不計較。

無論哪一方的原因，在小區天天打打殺殺，搞階級鬥爭，小區物業貶值，吃虧的都是絕大多數業主。

所以，業委會的成員，最好是老成持重，厚道穩妥，在社會上有資格有身份的人，比如退休幹部，企業中層，老闆，教師，關鍵是做人不走極端，性格沉穩，凡事能看破人性紅塵，考慮問題周全，不太計較個人的奉獻得失的。

這樣的人組成的業委會就是好的業委會。

最明顯的標誌就是，業主滿意，關係和諧也能達到街道滿意，能根據法律法規處理與物業的關係，支援物業根據物管合同和業主公約對小區進行服務和管理。業主大會對物業不滿意的，也按程式平和的進行選聘工作，法律程式做足，街道支援，物業也沒有理由不執行。在已經成立的業委會中，這樣的狀況還是佔了多數。

最優秀的典範，就是深圳景洲大廈業委會。幾乎是全國的標杆。大家可以搜看網上的資料。

千萬不要找暴發戶，找對財物極度渴望，性格偏激，滿嘴原則口號，遇事只考慮自己一點虧都不吃的人。

物業公司是贏利性的公司，不是提供公益服務的政府組織，既然是公司，它與業主建立起物業服務法律關係後，就得有人監督它行使權利和履行義務，誰來代表業主監督他們，當然是業主選出來的業主委員會。物業公司當然不希望有人看著他，他希望權利可以無限放大，把本屬於業主的東西據為己有如：小區內的廣告收益、公攤面積上的車位出租甚至出售、地下防空層出租出售，更有甚者虛高公攤電費、水費、在市電、水價上加價等等，總之，他把受他服務的業主當白羊宰，誰來出面為業主維護權利，主持公道，當然是業主們選出的業委會。要徹底解決物業公司與業主的矛盾，我這裡提個設想，隨著科學技術的進步，網路監控、智慧技術在小區應用日趨成熟，我認為可以開放小區，拆除圍牆，公共區域交給社會，市政、公安、城管保證社會公共安全和秩序，這本來就是其職責所在，各棟樓有門禁，電梯直達每戶，各家的水電水暖衛生各家自負，特殊情況社群、居委會出面協調解決。多成立一些居委會，其本身就是政府指導下的居民自治組織。

業主委員會也是個班子，班長很重要，委員也要盡職盡責。業委會的現狀堪憂，中青年業主在崗拼搏無瑕顧及，退休人員業主七老八十健康每況愈下，有心無力。業委會的工作眾口難調，費力不討好，有的業主要求高標準，口號震天響，但不願意當業委會委員，有的當選了也只是個掛名委員不幹事，有的業委會連開個會都困難。有的業委會沒有一分錢補貼，連工作電話都是自掏腰包。

建議:

1、業委會成員都是能幹事特別是願意幹事的業主，有一個好主任至關重要。

2、業主要支援業委會的工作，首要的是按時繳納物業費。

3、業委會要有政府部門直接領導，具體檢查督促業委會的工作。

應該政府牽頭，是責任也是義務，否則很難，如同村委會選舉，都是自治組織，政府不能坐視不管，任由物業阻撓，導致很多小區沒有業委會。成了物業一手遮天的現狀。

千萬別要業委會，我們的業委會主任亂用職權我們維權都無果。不公開公共收益，佔用公共區域，不交水費、拖欠物業費。