一方面透過基本的公式推算出基本房屋價格。另一方面是房屋價格修正。主要考慮其他一些諸如環境，房屋條件，經濟環境、供求關係等因素進行適當增加或降低以其達到一個科學合理的價格。

房價測算—如何估算計算真實的房屋價格？

房價基本價值估算

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房價年收入比法。

房價收入比是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。

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以某地普通兩居室新房80平米，若以中產階級家庭，假設夫婦月工資為4000，則家庭月收入達8000元，年收入為9.6萬元，則取房價收入比7，計算得房屋總價為67.2萬，單價8400元每平方。

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國際上通行的房價年收入比是房價為年收入的3~8倍。如果這個比例越高則意味著人們要花更長的時間才能購存夠買房的錢。同時，可以用這個指標來粗略估算房價，用估計的家庭年收入乘以房價收入比。

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房價租金比。

房價租金比是指每平方米的房價與每平方米的月租金之間的比值，大致反映了房屋以出租方式取得的投資回報。租房和買方之間有個機會成本，所以比值基本相對穩定，如果租金不宜確定可以參考附近賓館長期包房的相關價格。

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如：某小區是80平米，月租金為800，每平方米租金10元。某些地區投資價值相對較小此比值可達600（租售比約為300是國際標準線），則計算售價為6000元/平方米，總價為：48萬元。

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滿足5%-6%的投資回報率，房價租金比值為：196-232（相關研究請看：MBA 智庫百科）。當然此計算方法也可以用來買房投資時進行粗略計算一般超過200：1時價格相當於年收益在6%，超過250：1時已經不推薦購買，因為有風險房子會貶值。

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END

房屋價值修正

房價的估算要考慮多種方面：宏觀經濟環境，供求關係，成本、利潤和泡沫等方面當然不會是每個經驗都對房價有明顯的影響，這裡只是做簡要介紹，讀者在進行綜合考慮的時候一定要全面，同時不必均勻用力，挑選最影響房價因素的３~５個進行基本的判斷即可。

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在房價基礎上根據各方面條件準確計算，以同一地段均價為基準價 ：

房屋自身狀況

房屋為“三小”套型（小廳，小衛，小廚）應扣減10%；

1層5層為基準價，2層6層下降3%，7層降5%，3層4層增加3%；

無面朝南窗扣減5%，如果選擇頂樓則扣減5%；

無物業管理和非獨立封閉小區房價在基準上扣減5%；

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宏觀經濟

周邊經濟有衰退/繁榮趨勢，有重大國家政策利好訊息，可適當增加5%-20%。

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供求關係

供求關係是影響房價的直接因素，結婚置產，改善住房條件增加房產等剛性需求，資金投資需求，供不應求狀況都會導致房價上漲。

周圍房屋空置率。如果空置率超過15%表明房價中存在泡沫現象應適當降低。

省、市重點中小學附近房價增加15%。

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