8月17日，央行決定改革完善市場報價利率（LPR）形成機制來深化利率市場化改革，其目的是提高利率傳導效率，推動降低實體經濟融資成本。對於大家普遍關注的房貸利率，央行副行長劉國強明確表態稱“房貸利率不會受此影響”。很明顯，房貸利率不會下降。

其實，在“房住不炒”的形勢下，金融監管部門早就給房地產市場的供需兩端融資設定了“隔離牆”。目前來看，房地產融資已經不光是貸款利率的問題，而是能不能貸和貸多少的問題。大家只要看一看最近多家銀行的房貸利率就非常清晰了，比如說，部分銀行的首套房貸利率上浮10%、20%甚至30%，尤其是一些銀行暫停了房貸業務。

一般來說，房地產市場融資分為開發端和銷售端融資。而銷售端指的就是購房需求端的個人房貸，隨著貸款利率根據新LPR機制變動，主要還是1年期LPR利率可能會更為市場化，而5年期以上LPR利率仍會以央行基準利率為指導，再配合對房地產企業融資環境收緊，利率下行幾乎沒有可能，房貸利率當然也就不會下降（個人房貸期限一般都是5年期以上）。

那麼，對於剛需住房需求的人來說，如果當地銀行的房貸利率並沒有太高，比如說按照今年7月份的全國首套房貸平均利率5.39%來看，只要是上浮幅度在10%附近，我認為可以考慮。因為短期內這種強監管措施不可能改變，目前首套房貸利率普遍上浮，這是監管層對供需兩端融資的定向緊縮。

總之，正如我在文中所說的那樣，目前已經不是房貸利率的問題，而是能不能貸和貸多少的問題？既然是剛需住房需求，只要房價適合，銀行房貸利率適合就買吧。畢竟現在已經錯過了過去20年的買房黃金期。再加上又處於監管層的融資打壓之下，在所難免地“誤傷”首套房購房需求。

命題就有問題，央行並沒有降息，只是換了一個參照座標而已。原本參照“基準”上浮15%的貸款（即5.64%），現在會參照“LPR”加上79bp（還是5.64%）投放。說白了央行最近公佈的這些訊息都偏“中性”，不能簡單理解為加息或降息。

目前的政策就是以房住不炒的理念在進行高壓的杜絕炒房團再次捲土重來，一旦房價再次出現暴漲，很顯然就說明長期調控的失敗。而房價如果再次持續猛漲，對經濟是非常不利的，可以看到現在實體經濟的蕭條，若再透過房價上漲來推動經濟增長，很顯然風險太大。

週末央行釋出了今年第16號公告，內容涉及新發放商業個人住房貸款利率有關事宜，主要的內容就是：1，保持個人住房貸款利率的水平基本穩定；2，改革完善貸款市場報價利率形成機制過程；3，堅決貫徹（房子是住的，不是炒的）定位和市場長效管理機制。4，二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。

很明顯這是對房住不炒政策的堅定執行，房貸不會下降，而且還要推動降低實體經濟融資成本，在解決小微企業融資難和融資貴的問題一直在努力，就是希望讓資金往實體方向走，對炒房進行遏制。

1，剛需買房無需擔憂政策，買房居住為主。如果不是為了投資，剛需其實都可以買房，個人住房貸款利率水平穩定，要出現大的下浮也比較難，畢竟眼下這時候雖然房價可能會緩慢的回落，但是預計不會出現較大的動盪。剛需買房就是居住，並不要擔心房子的價格回落問題，如果認為現在買房不放心，也可以等一等。

而買房居住更重要的看整體資金情況，不建議一次性購房，可以部分貸款，畢竟現在實體經濟不行，賺錢難，很多家庭一旦全部資金全額買房，出現其它時候需要資金時會很被動。

2，減少對房地產投資，資金投在其它理財中。很多人現在還拼命的擠到房地產投資就不合算了，畢竟房地產的黃金週期過去了，二十多年時間的上漲，沒有去投資，現在還去買各種房子，很明顯貸款高的同時後期脫手也難。

此時最重要的是避免現金儘可能的少貶值，投資一些穩定的理財產品中，後期看房地產政策如何，再來考慮是否可以再投資。

因此，此次央行釋出的房貸利率新鄭，保持了個人住房貸款利率的基本穩定，起碼較長時間都不會下調，剛需買房可以，或者等一等也可以，但是別投資住房。

目前對於剛需買房，首先需要考量的是你所在城市未來房價走勢，以及個人需求急迫程度。考慮清楚這兩個問題，基本就可以決定買不買了。首套房的貸款利率在這個問題上只是次要的考量因素。

剛需買房，也可以有選擇的。不僅僅是傳統的商品房了，還有其他保障性安居專案，共有產權房等等可以選擇。買房是大事，要考慮清楚自己的情況，以作出明智選擇。

至於央行宣佈基準利率換錨LPR，目前對於首套房的貸款利率沒有什麼影響，基本會保持不變。

換句話說就是剛需一族在這項政策中撈不到什麼好處，可以不用糾結這個問題。

我是VincentNie，與你共享財經生活！

既然是剛需，買房還有啥好“猶豫”的，你買房是用來住的，又不是圖房價上漲，只要是貸款利率不高、房價能承受，對於剛需來說，晚買不如早買！看到合適的，就早點下手，省的麻煩！

其實，早在今年7月底，國家再次強調“房住不炒”、落實“市場長效管理機制”的時候，就已經決定了，未來很長一段時間內，房貸利率只漲不跌的！

而在8月25日，央行釋出公告，貫徹“房住不炒”的政策定位，自10月8日起，新發放的個人房貸利率，將以最近一個月相應期限LPR為定價基準加點形成！

簡單的說，未來的房貸利率與基準利率全面“脫鉤”，不再是“基準利率上浮（或下浮）一定比例”，而是按照LPR（市場報價利率）為參考！

這裡面有一個原則，首套房的最低利率為LPR，不再會有任何的優惠及折扣！以前房貸利率95折、98折，將不會再出現！按此標準來算，首套房最低利率為4.85%（8月20日），二套房為5.45%（4.85%＋60個基點）。

如果再加上，各省、各個商業銀行的加點，未來房貸利率只會比現在略高。尤其是對於，二套以上的住房貸款來說！

雖然，房價有可能會緩慢回落，但短期內並不會大幅度降低的！而對於剛需來說，買房，更多的是為了自住，滿足“丈母孃”的要求，並不會太過在意房價的漲跌！

再加上此前，央行副行長劉國強明確表態“新機制並不會使得房貸利率下降”。從這方面來說，房貸利率是不會有所降低的。

因此，對於剛需來說，只要房貸利率不高（低於5.39%）、房價能承受，能出手時，儘可進行購買的！當然，等到10月8日之後買也行，不過應該區別不大！

上半年央行開始全面降準，放寬貨幣的流動，有利於企業的融資，促進中小企業的發展。而下半年央行開始對個人貸款利率下手，8月20日公佈新形成機制下的貸款市場報價利率，即是LPR，這個對買房者的影響比較大。

8月25日當日央行釋出了《關於新發放商業性個人住房房貸利率調整公告》，這個公告對於未來的房價和國內經濟影響都有深遠意義，下面詳細分析一下公告內容。

一、自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。加點數值應符合全國和當地住房信貸政策要求，體現貸款風險狀況，合同期限內固定不變。

最新公佈的貸款市場報價利率，一年期LPR為4.25%，五年期以上為4.85%，不過機制發生了變動，現在利率是下調了，不過利率的變化是一月一變，不像以往那樣幾年才變一次，對於貸款購房者來說，未來購房多了一個考慮因素，或者可以說是不確定因素。

二、借款人申請商業性個人住房貸款時，可與銀行業金融機構協商約定利率重定價週期。重定價週期最短為1年。利率重定價日，定價基準調整為最近一個月相應期限的貸款市場報價利率。利率重定價週期及調整方式應在貸款合同中明確。

打破了以往一籃子買賣，現在可以重新協商約定利率，一段期限一簽，籤的時候按新的LPR來計算，而不像現在固定30年，上浮20%的利率。貸款購房者可以根據個人情況制定貸款計劃。

三、首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。

這條明顯是來打壓炒房者的，之前首套和二套只有首付的區別，現在貸款利率都改變，變相增加炒房者的成本，要知道二套利率要不低於LPR的60個基點，相對於增加0.6%的利息，拉長時間來計算是一筆不菲的資金。

四、人民銀行省一級分支機構應按照“因城施策”原則，指導各省級市場利率定價自律機制，在國家統一的信貸政策基礎上，根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。

目前個人住房利率=LPR利率+省份加點，每個省份的加點都不同，加點的下限由省級分行來確定，這要等省級檔案的出臺。

五、銀行業金融機構應根據各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限，結合本機構經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，明確商業性個人住房貸款利率定價規則，合理確定每筆貸款的具體加點數值。

除了“因城施策”之外，還有“因人施策”，每個人的情況都不同，個人貸款利率也不同。

六、銀行業金融機構應切實做好政策宣傳、解釋和諮詢服務，依法合規保障借款人合同權利和消費者權益，嚴禁提供個人住房貸款“轉按揭”“加按揭”服務，確保相關工作平穩有序進行。

七、2019年10月8日前，已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款，仍按原合同約定執行。

八、商業用房購房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。

補充要求，主要是商住的貸款利率，跟個人住宅沒有關係。

剛需買房的人還是要買房的，現在政策剛出臺，尋找合適的時機就可以入手上車，畢竟剛需是不能推遲的，推遲就會影響到個人生活。

這次政策是為了打壓炒房，公告對於二套房打壓的程度是最大的，對於一套房的影響是改變了房貸利率的機制，未來房貸利率是升是跌還是未知數。

而且現在全球經濟進入貨幣寬鬆週期，國內需要更多的資金去刺激經濟，房地產是一個低流動性的行業，這次公告的出臺打壓二套房為了降低資金流入房地產，流入到其他領域中，有利於整體資金的靈活度，其實這個也有跡可尋，上半年政府就在打壓房地產企業的貸款，從供給端壓制，到了目前從需求端壓制，進一步落實“房子是用來住的，不是用來炒的”方針。

以後申請房貸利率沒有現在這麼簡單，何時申請，貸款多久都變成一個技術活，需要根據個人情況去制定，畢竟每個月的利率不同和貸款期限都會直接影響到上繳的利息。

最後總結一下要關注的三個點：

1.貸款基礎利率LPR，每月變一次，重點關注；

2.省份和地區的最低加成點數；

如果自己覺得買房是剛需，那房貸利率高和低，還有什麼關係呢？！要不就堅持到剛需到無法忍受的時候再買？

舉個例子，肚子餓，周邊就一家飯店，量次價高，如果能挺到下一個飯店沒有被餓暈，那你可以選擇往下走。如挺不下去，那就在周邊飯店吃吧。說不定堅持走到下一個飯店，那個飯店更加價格離譜，質量差。

1.在昨天825房貸利率新政下，已經定了首套房貸的下限基準，就是LPR，其實短期內是件好事。因為央行會短期內去抓落實，各個銀行都不會違規，所以銀行暫時會按照新規，不會在上面加基點，變相提高利率。所以也是申請房貸的好時期。

2.按照新規規定，在房貸合同利率制定時，只要不加基點，長期也不會加基點，每年利率調整，只會隨著LPR去調整，而不準去調基點。

3.目前快進入到第四季度，每到年底，本身各商業銀行的銀根就有點吃緊，所以現申請房貸，想快速下款一般都比較難。但是為什麼房產銷售還有金九銀十之說呢？其實在此時段成交，等房貸批下來，一般用的都是明年年初的額度，而年初額度最寬鬆。所以其實也是一個購房申請房貸的好時機。

4.長期看房貸利率的變動，其實現在也很難，因為隨著LPR來浮動，這也是個新事物，還得看未來走勢。但是如果貨幣投放量M2增速控制，那未來貸款利率可能會走高一些，但如果為了應對國際貿易形勢，如匯率變動過大，那貸款利率就會降低一些。所以還是未知的。

再說說買房這個事兒。

1.未來不再有剛需一說。中央再次提出，“房子是用來住的，不是用來炒的。”那就表明未來肯定是以公租房和廉租房建設為主，而不是像現在以商品房建設為主。所以再提商品房購買剛需，國家是不認可的，可以等著安置房，廉租房和公租房！

2.如果自己真的想買商品房，因為是自己居住，那就無法挑選城市。那我就建議，一定要挑選地段，地段、地段，地段將來會決定你的房產長期價格。學區房是生活現實需求，也是最大的影響房產價格的因素。

房貸利率確實很重要，是更重要的事用足公積金貸款額度。這可是國家給的一種隱形福利，利率低、額度長。這個如果抓不住，那真叫不會算賬啊。

央行8月25日宣佈，調整新發放商業性個人住房貸款利率

解讀內容如下:

1、這次調整是什麼意思?

此次調整後，房貸利率的機制就變了。以前房貸都是按照基準利率來上浮或打折。比如首套按照基準利率，二套按照基準利率.上浮20%等。而今後，央行將推廣運用LPR,銀行在各類貸款中都要運用LPR (貸款基礎利率)作為定價基準，包括房貸。所以，大家今後還要多關注LPR的變化，尤其是在自己即將要貸款買房的時候。

2、房貸政策是放鬆了嗎?

貫徹落實"房子是用來住的，不是用來炒的”定位和房地產市場長效管理機制，央行對於房貸利率機制設定了下限，也就是首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。

注意，央行定的是下限，就是各地都不能突破的。

本月20日，新機制下的貸款市場報價利率(以下稱新LPR)公佈，一年期4.25%，五年期4.85%。

大家的房貸大都是比較長期的，所以絕大部分都是按照五年期利率，五年期

LPR是4.85% (原執行標準下限為基準利率70%)。也就是說，新機制下，如果按照目前的LPR，首套房貸利率就不能低於4.85%。二套房貸利率則是加上60個基點，不得低於5.45%。3、和原來的機制到底有什麼區別?

原先的定價機制下，各城市或各銀行對於發放的房貸利率水準不一，比如首套房貸，有的是基準利率，有的是.上浮5%或10%，有的小商業銀行則還能有折扣。二套房貸，有的城市基準利率上浮10%，有的上浮20%，有的上浮30%。而新的機制規定了下限的原則，比如首套房貸，就是不能低於LPR。

4、各城市的貸款利率都一樣嗎?

各城市可以按照"因城施策"原則，指導各省級市場利率定價自律機制，在國家統一的信貸政策基礎上，根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。

這次央行確定的是下限，所以各個城市自主動作，只可能是提高這個下限，也就是加碼。比如二套房貸利率加到80或100個基點，就到了5.65%或是5.85%。相信很多比較調控從嚴的城市，都會加碼。

5、房貸利率到底是降了還是升了?

以目前的LPR來舉例。目前的基準利率是4.9%，LPR是4.85%，LPR是低於基準利率的。如果是首套房貸，執行LPR利率是要比執行基準利率低一些的。

二套房貸方面，如果按照現在比較普遍的基準利率.上浮20%來計算，就是5.88% .的利率。而新政下按照LPR來加60個基點，目前的LPR是4.85%，加上60個基點就是5.45%，也是比按基準利率要 點就是5.45%，也是比按基準利率要低。不過要注意的是，剛才也說過，央行規定的是下限，當前調控從嚴的城市預計都會確定更高的加點下限，所以最終的利率還要根據各城市的加點下限上浮後才能確定。

溫馨提示:

1、原銀行執行標準下限為基準利率70%，如按4.9%計算，最低貸款利率3.43%，現下限調整為4.85%，下限標準已提高;

2、現5年期及以上首套按揭下限調整為4.85%;二套及商業房按揭下限調整為5.45%，各地銀行會在下限基礎根據各地監管政策做增加調整，具體需關注各地各銀行;

3、自10月8日起，銀行利率調整會進入“月時代"，即按月調整利率，不低於下限即可;

那麼，對於剛需住房需求的人來說，如果當地銀行的房貸利率並沒有太高，比如說按照今年7月份的全國首套房貸平均利率5.39%來看，只要是上浮幅度在10%附近，我認為可以考慮。因為短期內這種強監管措施不可能改變，目前首套房貸利率普遍上浮，這是監管層對供需兩端融資的定向緊縮。

剛需購房還是量力而行，能買的就稱早買，利率是市場決定的。房價在長時間來看還是上漲的。如何取捨要想好。

剛需買房，不看房貸利息，不看房價，主要看你自己的收入水平。

推薦一下我的20倍家庭買房公式：個人年收入*20/100=最高可承受房價。

舉例說明：小王年收入10萬元，那麼，他的最高可承受房價為:

10*20/100=2萬元/平方米。

就是說，在房價2萬元每平米的時候，年收入10萬的小王最多可以買一套100平方米的住房。

我們來測算一下負擔情況。假設小王今年30歲，他在此前8年工作中已經積攢了40萬元甚至更多（也可家庭支援部分），那麼，現在用200萬元買一套住房，首付40萬元已付清，另160萬元向銀行借款，辦20年按揭，利率基準4.9%。

現在，小王每月還款10471元，摺合一年是12.5萬元。很明顯，靠小王自己是無法支援的，他需要一個幫手——妻子。

假設小王的妻子年收入是7萬元，則兩人收入累加是17萬元，減去房貸後結餘4.5萬元，儘管有點緊張，但基本上可以支援正常生活。因為現在兩人還年輕，收入還有增長的空間，加上通貨膨脹的因素，這個槓桿投資還是划得來的。

當然，如果確實有困難，可以降低房屋面積，或者降低房價標準。按照現在一般的社會狀況和家庭收入結構，這個數字基本上是一個臨界點，也是適宜買房的參考標準。

至於降息還是升息，對剛需者影響不是很大，只對還款壓力有一定影響。