隨著全球經濟下行，未來銀行利率下調機率更大，透過降息促進消費，降低企業融資成本，是拉動經濟的重要選擇。

考慮到國內真實通脹率較高，未來即使存款利率下行，也不會變成負數，雖然實際確實是負利率。選擇一家中小銀行的話，未來五年期存款利率達到3%左右是沒有問題的。

至於房價，個人判斷今後十年會以下行為主。即使從穩定經濟的角度去人為阻止快速下降，房價依然會以每年10%左右的速度小幅緩慢下降，10年內大機率會出現腰斬的情況。具體到房價嚴重透支的城市，腰斬之後再降一截也很正常。

在收益率降低，但是依然為正與資產貶值之間選擇的話，顯然還是銀行利息更靠譜一些。

房住不炒的大背景下，房子的金融屬性會被逐步壓縮。當前的房價收入比已經遠遠偏離了合理區間，具備大幅回撥的基礎。最為重要的是，工薪階層已經買不起房子了，剛需無力接盤的情況下，房地產市場會逐步變成一潭死水，先從銷量下降開始，逐漸量價齊跌，再到冰河時代。

2019年是重要的節點，出口還存在變數，國內產能過剩問題突出，民營企業經營狀況存在諸多困難，這些都會對房價產生釜底抽薪的作用。

對於消費者來說，生存是第一位的，假如收入難以提升，工作不夠穩定，購房意願將會大大降低。部分中低收入人群發現在大城市工作難以存下錢的時候，就會紛紛選擇離開，這些城市房租也會持續下降，進一步降低剛需群體的購房意願。

就房地產市場而言，有錢的群體已經有多套房，普通工薪階層買不起房，這種情況會持續多年，直至房價回落到合理區間。

綜上所述，銀行利率提升空間已經不大，未來可能會有一定下降。但是房價一定會下降，2019年買房一般會被深度套牢，承受巨大損失。持有存款無非是跑不贏通脹，持有房產揹負房貸則有可能成為負資產。

肯定是房子。

隨著經濟的發展，未來銀行存款利率只會越來越低，甚至達到負利率時代，經濟要發展，只有降低存款才能刺激消費，啟用經濟。負利率也就是錢會“越存越少”，這個少當然不是數量的少，而是購買力的降低，因為現在的狀況下，把錢存在銀行是跑不贏通貨膨脹的。

按現在的利率來算，一萬塊錢存在銀行，一年連200塊錢的利息都不到，如果物價以2%的水平上漲，也就意味著現在買個東西需要10000元，到明年就是10200元了！

近幾年央行一直在下調基準利率，也就意味著利率越來越低了，未來只會更低！

而房子呢？

房價不可能變低，這是必然的，房價上漲的速度只能是變慢了，因為房價各方面成本在那裡放著，房價牽涉的行業也是最多的，牽一髮而動全身。

網上說的未來房價可能是白菜價！希望大家理解這句話什麼意思，並不是說房子變成白菜一樣的價格了。想想什麼概念如果房子跟白菜一樣幾毛錢一平，怎麼可能？它只是個比喻，只是想表達一個意思。未來房子太多了，就像白菜一樣普遍，也沒人願意去搶這個白菜了！

而且現在剛需沒買房的大有人在，並沒有降低，生老病死的規律只要一直在，就會不斷有人買剛需，只不過未來的房地產市場沒有炒房團的身影了而已！

而且貨幣一直在不停地貶值，即便房價小幅度上漲，其實它還是在跌的，這是事實！

可以說，兩個都不大。

先說銀行利息。把錢存銀行，拋除通脹因素，實際上是負利率。負利率不僅在中國，包括歐洲、日本等國家，都是一樣的。

什麼是負利率？舉個簡單的例子，你今年100元能買100斤大米，存進銀行一年後加上利息也就103元，但因為大米價格上漲，只能買98斤大米。

未來銀行利率不會增加，負利率會持續下去。

再說房子。房子是用來住的，不是用來炒的。但這些年一直在炒，房價已經遠遠超過了房子的實際價值，今年已經有很多三四線城市房價大跌，這是趨勢，未來也很難再有多大的提升空間。

當然，一線城市的房價，因為市場因素，應該還是有提升空間的。

個人認為未來十年內房產投資仍然會比銀行存款收益高，其原因有三：其一，國內人口紅利仍然會持續，城鎮人口人均住房面積仍然處於較低水平，在未來十年內國內房產巨幅波動可能性不大，逐年下調可能性也不會高，應該處於一個波動浮動階段。其二，人口老齡化必然導致一二線城鎮老齡人口外流或者向郊區擴散，因此在環境優美節奏舒適的小城鎮或者郊區房產應該會有一波增幅，必然會帶來諸多收益。其三，房地產行業下行是相對下行，相對過去瘋狂的增長和擴張模式的下行，這個是必然的，但相比於其他行業的盈利狀況，地產行業仍然是一個盈利狀況比較好的行業，至少目前是這樣。而且地產行業經過近二十年的洗禮已經與金融行業深深的捆綁了，可以說地產行業是對金融資本接受度最高的行業，金融設計和融資手段也是五花八門，就這一點來說，中國的地產在一定的時間段內還屬於穩定的投資。

華人對於家宅的觀念是我們的一項傳統，短期內無法改變不說，為子孫後代留一套老宅，進可以銷售，退可以養租，何樂而不為呢？

其實，現在說那個空間大，無大的意義。

從整個世界經濟宏觀角度，房價會一直隨著經濟的發展價格會持續上漲。但近年國內房產市場而言，目前上漲空間有限。炒房時代已過，至於未來一段時間還有沒有可能再迎來新的炒房機會，無法斷定。

而銀行利息，隨著經濟發展會一直降，零利率甚至負利率是大機率。

綜上，房價會隨經濟發展上漲，但長時間內不太可能再迎來激烈上漲的機會。甚至不短的短時間內出現大幅度下跌。炒房目前意義不大。但銀行利息上漲空間非常有限，總體會下跌，目前總體利息還跑不過通脹。因此，就投資角度而言，目前可以多瞭解其他投資渠道。

我們以5年時間，100萬存款和100萬房子為例，經過各方面比較看看，到底哪個更保值？

目前5年期的銀行利率，最低為四大行，100萬元屬於大額存單，利率大概在4.2%左右，高的銀行能達到5.65%。我們就以最高利率計算，100萬元5年後的收益為：100萬×5.65%×5年=28.25萬，也就是說100萬存銀行5年，最多賺28.25萬，這個計算應該很明瞭。

那麼對於100萬的房子怎麼計算收益呢？首先100萬的房子基本都不在一二線城市考慮範圍內，應該可以在三四線城市買一套房子。按2018年的三四線城市的房價表現來看，最高漲幅的是咸陽，達到43%，漲幅最低為眉山，為18%。這是漲幅排名比較靠前的，2018年三四線城市的平均漲幅，也有10%左右。

也就是說，100萬的房子，如果地方好的話，一年的收益都比銀行5年期的收益要高。如果就按平均值算的話，房子一年10%上漲幅度，5年收益就是50萬，也比銀行5年期最高利率收益的28.25萬，要高出將近一倍。

作為一個財經工作者，我一直認為無論房子多麼不值錢，升值多麼慢 ，但都不會比銀行利息低。

因為中國銀行一直以來實行的負利率政策，就是存款利率低於實際物價上漲指數，存款利息所得抵銷不了物價上漲的指數，存款時間越長，存款越多，財富縮水就越多。

雖然可能名義上存款利率會高於物價指數，但實際上的物價指數都會遠遠大於銀行存款利率。

然而，房子即便未來價格上漲幅度再低，但隨著人口向城市湧入，未來城市房產價格始終還會上漲，哪怕其漲幅這怎麼低，一定不會比銀行存款利率低。這一點應該是確信無疑的。

很多人肯定回答說，肯定是房子升值空間大啊，銀行利息，越存只能貶值哦。下面我和大家來分析分析，到底存款升值空間大，還是房子呢？存款利率我們以4%/每年。

首先，來算算房產，滿足此公式從經濟的角度買房是賺錢的：

A 〉B+C

收入 成本

A=房價年漲幅

B=貸款年利率

C=房屋持有成本率

也就是要賺錢，就要房價每漲幅必須大於貸款年利率+房屋持有成本率

最近北京、上海、深圳相繼上調首套房貸利率，調整後首套房貸利率較基準利率上浮15%-30%，以上浮20%為例，

B（貸款年利率）=4.9%×1.2=5.88%，

C（房屋持有成本率）=0.3%、

假設保持不變，

要滿足A〉B+C，

則需A〉6.18%。

假定房款是100萬，30%首付，首付30萬，貸款70萬。

首付30萬如果投放市場按照5%的收益率為1.5萬，五年就是7.5萬隱形損失。

也就是每個月隱性損失1250元，如果這套房拿來出租，以南寧兩房一廳，大概租金也就是2300左右，也就是租金收益減去這筆資金的隱形損失，盈利1000元 ，如果五年內不租出去，那就每個月有1250的成本

目前房價每年也就是5%-10%計算，我們現在以最低的5%算。

如果房價每年微漲5%，五年的房價增長率：1.276（1.05的5次方）

五年的支出：

按照目前貸款利率：5.88%

貸款70萬，5年所有利息開支：11萬（透過五年房貸利息計算器算）

物業費等持有成本：100*0.3%*5=1.5萬（如果房地產稅開徵則持有成本會暴漲）

5年內總開支：

購房成本：70萬

30萬五年隱形收益損失7.5萬

5年利息支出：11萬

房屋總開支：房價+持有成本+利息: 100+11+1.5= 112.5萬

5年後：房屋總價值：100*1.276 = 127.6萬

5年內綜合收益率：127.6-112.5= 14.5萬

結論：假定房地產稅不開徵,您今年購置一套100萬商品房，首付30萬，每年房價處於5%微漲，你5年理論上賺了14.5萬。也就是說投30萬到房產，年回報率9.6%

而定期存款才5%，多出4.6個點。

我們再看看，如果你有30萬，定期存五年，每年以5%的年利率，五年後，賺多少錢呢，30萬X5%X5年=7.5萬。

所以買房的話，比存在銀行多賺的數為14.5萬-7.5萬=7萬。

所以我們可以得出結論，如果房價以每年上漲5%的話，買房和存款優勢不是很大的。

五年後賣掉，其實不賺多少錢。有些朋友問，那我十年，二十年再賣，不得嗎？那時房價高，不過到時房子折舊了，房子有生命週期，長期來說，房子折損，舊了，不能住了，還值錢嗎？超過二十年的房子，銀行都不給貸款了，也想當這種房子有價無市了。

一個小區一般二三十年，老得不成樣了，大部分都折掉，房子就是一個不斷折舊直至報廢的商品，很多人一直看著房價眼紅，覺得以前買幾千元一套房，現在漲到一萬多，覺得賺了錢，很划算，實際上，你賣了值那個錢嗎？那是別的小區新房價格，不是你這個房子的價格。所以說，房子是拿來住的，拿來炒。那是以前的，現在如果房子不爆漲，你炒，就是在消耗時間和金錢。至少每年漲10%以上，全款買下，五年以內馬上出手，就可以。

因此，未來房子和存款，肯定是房子升值空間大，不過就算升值空間大，又如何呢？賣了又不賺多少錢。

除非房地產經濟崩潰，只要有商品房在，買房在未來有增值空間，投資房產的利息要高於銀行。比方說，花50萬在鬧市買一個普通的二手房，轉租的年金為18000元，相比把錢存進銀行的利息要高出幾倍。這個問題說明，不用等到未來，在眼前的投資就賺大了。

題主的這個問題讓我想起了“龜兔賽跑”的故事！

從表面上看，在大多數人眼裡，房價的升值空間要遠遠大於利息收益，因為房價稍微動動“小指頭”就夠你存多年的利息錢了，但是，很多人都無視了一個問題，那就是：房價要是跌了呢？現在就連八十歲的老奶奶都知道買房能賺錢、能升值，在這一致看漲的氛圍下，大家都忽略了房價也是可以跌的，一旦房價下跌，房子還談什麼提升空間?

銀行利息雖然不高，即便是存三年期定期或者買國債，也不過4%左右的收益，有點像“龜兔賽跑”故事裡面的烏龜，但是，許多人往往忽略了“聚少成多”、累計正收益的威力，房價雖然漲起來利潤很可觀，但是，跌起來也一樣很受傷，尤其是房地產經過一二十年的大幅上漲之後，這種下跌風險越來越大，有點類似於2007年的大牛市，所以，雖然銀行利息的收益比較小，但起碼是正收益，常年複利下來收益也是不錯的，而房子表面上看利潤很誘人，但那是建立在繼續上漲的基礎上的，如果是房價“打盹兒”了、下跌了，它還能跑得過銀行利息嗎？？？

有人說，把錢存在銀行利息太低了，跑不贏通脹，還不如用來消費，其實這是一種謬論，銀行的利息再怎麼低，把錢存著起碼錢還在，而且還有一定的增值，而如果用來花掉，不僅錢沒了，而且也不會增值，花掉之後，通脹就消失了嗎？？？