和尚意見：4.65的利率沒必要換成LPR。

1、根據央行的相關政策，原來存量房貸浮動利率轉換成LPR利率，將從2020年3月開始，到8月結束。並且存量房貸利率轉換成LPR利率，是以2019年12月20日的LPR利率4.8為基準。也就是說2020年的LPR下調，對存量房貸利率轉換LPR不會產生任何利好。

2、存量房貸利率4.65是比較低的，相較於4.8而言仍有15BP空間。

2020年2月20日貸款市場報價利率（LPR）為：

1年期LPR為4.05％，上次為4.15％；

5年期以上LPR為4.75％，上次為4.80％。

可以看出，LPR是一種非對稱降息，這透露出一個明確訊號：儘管經濟面臨公共衛生危機的負面影響，“房住不炒”的定位依然毫不動搖。LPR下降是為了實體經濟發展，而不是針對樓市。

3、存量房貸利率4.65，若換成LPR浮動的話，想享受到降息的利好，必須要等到2021年LPR繼續走低，才有可能影響五年期LPR走低。這種可能性到底有多大？即或LPR有繼續走低，那麼五年期LPR會跟隨走低嗎？目前來講，這個可就較難判斷2021年以後的利率走勢預期了。

如果2021年五年期LPR不變，而在2022年或以後年度有上調的話，那就意味著4.65換成LPR後，相當於加息上浮了，不划算啊。這種可能性是完全存在的，這也是基於政策對樓市的調控主基調沒有改變。同時房地產對經濟的負面排擠作用已顯現，在本來就經濟下行壓力較大的情況下，又疊加了公共衛生危機的負面影響，但是，央行近日依然釋出的報告強調：不以房地產作為刺激短期經濟發展的手段。可以說，以後年度房貸利率下調的空間極其有限，或者說下調的機率不多。

綜上，和尚認為，存量房貸4.65沒必要轉換成LPR，擬採用固定利率較合適。

換成LRP其實沒多大意義，因為不可能說他降個一兩個點的利息你就能發財了。

我覺得最好還是把全款買一套小房子比較好，有的住就行了，把剩餘的錢和精力投入到更有意義的事情上去。

對於生活來說，成本是越低越好的，人啊由儉入奢易，由奢入儉難啊。。。。

其實對於長期房貸來說，如果購房人在購房時碰到一個特別低的利率，那就爭取儘量不要改。因為房貸長達20年或30年，在這過程中利率起伏不定，如果改成lpr，那有可能隨波逐流，未來年份很有可能要比4.65要高。

現在的4.75的房貸利率，已經是近20年最低的房貸利率了。可能在中短期確實還會下降，但是長期呢？過了5年之後呢？有可能就回升，而且在某幾個階段會回升的比之前還高。總體而言，4.65%的年化房貸利率已經是非常低了，長期來看都是非常低的。

但是，雖然房貸借款人從內心中是不想去更換的，但是在今年3月1號到8月31號之間，存量房貸要轉換lpr的過程中，雖然監管部門提出了兩種方法，可以使用固定利率不做更換，或者轉換成lpr隨波逐流。但是銀行肯定是極力想要購房人全部換成LPR來定價的方式。因為只有這樣銀行才能規避長期資金利率風險，那麼銀行會極力引導借款人進行更換。如果借款人不從的話，估計銀行會提出提前終止合約，要求房貸借款人提前歸還借款。

這才是未來借款人要面臨的窘境，也就是即使監管指導有兩種選擇，但其實銀行只給了一種選擇，不同意也不行。銀行是不願意為個別人專門進行另類管理的，因為這將多耗費銀行的成本和增加工作難度。

要知道銀行做利率的風險管理是一件非常複雜的事情，借款人如採用固定利率，那麼銀行要根據市場lpr的波動，進行利率風險的對沖。Lpr如果上升，銀行必須要買購買衍生利率產品對沖風險，否則銀行收的少，付出的多，利潤會被衝抵掉。

總結一下總結一下:如果現在房貸借款人的房貸利率是非常低的話，未來能夠採用固定利率方式轉換，那麼肯定要選擇固定利率方式。如果現在房貸借款人的房貸利率是比較高的話，那麼就可以選擇lpr加基點的模式進行轉換。

換是一定要換的，就看這麼換，

《2020年2月20日全國銀行間同業拆借中心受權公佈貸款市場報價利率（LPR）公告》顯示，2020年2月20日貸款市場報價利率（LPR）為：5年期以上LPR為4.75%。

樓主的按揭貸款利率比LPR要低10個基點，而目前所有按揭貸款利率是上浮的，低一點估計上浮也會在60個基點左右，高的就會達到100個基點。

12月28日，央行就存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR釋出了公告。自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩餘期限內固定不變；也可轉換為固定利率。

根據這一改革綜指，樓主的貸款利率有兩個方式可以選擇，一個是採用LPR加點方式，那就是以現在的LPR利率4.75%加-10個基點，也就是LPR-10個基點，這是浮動的利率，以後可以隨著LPR利率變動而變動，但-10個基點維持不動，

另一個是採用固定利率方式，那就是固定按揭貸款利率4.65%不變。就短期利率走勢看，採用浮動利率更為合適，央行目前依然引導LPR利率下行，最近央行官員講話指出，在適當時候調降基準利率。一旦基準利率下調25個基點，意味著LPR也會跟誰下調25個基點。

存量貸款LPR改革是必須完成的，這個數沒有任何可質疑的地方，但是央行的原則是保證老的存量貸款利率不變，因此只不過是形式變動而已，不會造成月供的變化。

利率市場化改革的大背景下，央行推出了LPR利率市場報價機制。同時對存量房貸對接利率市場給出了指導意見，即去年以來一直熱論的LPR轉換與否。

一個時間節點：存量與增量房貸的劃分時間為2019年1月8日。

10月8日之後房貸，實行錨定LPR+加點，其中LPR以最新報價為準。購房者與銀行簽訂按揭購買合同後，與銀行商定一個時間週期，當這個週期滿了之後在次選擇新的LPR+點。注意這個點時間週期不少於1年。

舉個例子：假設購房者去年（2019年）11月購房，當時房貸記住4.80%，銀行上浮20%，則購房者實際利率5.76%。同時約定每年的重新確定一次利率，利率以每年12月20日LPR報價為準+20%。那麼該購房者2019年11月到2020年12月則按照5.76%按揭房貸。假設今年12月20日LPR報價為4%，則該購房者2021年每月按揭利率為4%+點，即4%+0.96%=4.96%。直白點加點的點就是銀行的上浮或者折扣。

如果在2019年10月8日之前簽訂合同的，購房者可以選擇固定利率也可以選擇LPR+點。完成這個轉換是時間今年的3月到8月。同樣這裡要確定加點的點，也即上浮幅度。

不管那種模式，加點的點不變，變化的是在什麼基礎上加。LPR沒有變化，而固定模式下加點的基礎不變，顯然是否轉化取決於LPR未來的走勢。

就全球經濟和中國經濟的實際情況來看，未來利率下行是大機率事件

結論：4.65%利率轉換成LPR為好，退一步，轉換對購房者絕對沒有壞處（利率下行前提），相反還可能有好處，為何不轉換呢？

4.65%的房貸利率要換成LPR的浮動利率嗎？筆者建議可以換，理由下：

在2020年3月1日開始，對於以前的存量房貸將要做一次調整，就是當時的房貸利率需要轉成以LPR（全稱：貸款市場利率報價）為定價基準的房貸利率，有兩個選擇方向，第一個就是選擇變成固定利率，這樣就相當於賭一次，無論以後利率的漲跌都和你沒有關係，你的房貸利率就鎖死在4.65%。

第二個選擇就是變成以LPR為定價基準的浮動利率，轉換公式是這樣的：基準利率*（1±浮動比例）=LPR+點數，這個公式等號的左邊是已知的，那麼就可以求出等式右邊的“點數”，4.65%=4.8%+點數，得出點數是-0.15%。其中的LPR是2019年12月份的資料，這個LPR在未來是選擇最新的數值，但是點數-0.15%是永久不變的。

比如未來的LPR如果降低到4.5%，那麼你的房貸利率就是：4.5%+（-0.15%）=4.35%；如果未來的LPR上漲到5%，那麼你的房貸利率就是：5%+（-0.15%）=4.85%。

但是利率從長期來來看是下行的，原因有三個，第一個就是中國經濟的增速在放緩，以前兩位數的增長，現在已經降低到6%，未來降低到5%，甚至4%也是有可能的，宏觀經濟增速下行，那麼社會的投資回報率就降低了，以前我做投資可以獲得15%的收益，我自然可以承受10%的資金成本，但是現在只能獲得7%的收益，那麼我自然也只能承受3%的資金成本，資金成本就是利率的意思，所以宏觀經濟下行導致長期的利率是下行的。

第二個原因就是M2的增速已經大大放緩，原來是兩位數的增長，現在已經降低到持續3年是8%的增速，M2的增速放緩，這個也導致從通貨膨脹的角度來看也是不存在長期的通脹的，那麼利率更加會符合經濟增速的走勢。

第三個原因就是，從短期來看，全球各國央行都在降息來應對經濟下行的壓力，那麼中國在這個時候至少是不會加息的，降息的可能性更大，而2月份的LPR相比前值降低就已經是一個說明了。

前面都是理性分析，是基於利益的斤斤計較，2月20日央行降息，對於100萬的房貸，30年的期限，月供減少也才30元而已，也就是說當利率降低幅度不大的時候，這個節省的利息是很低的。

而你不是一個承受能力特別強，覺得每天要擔心擔憂這些利率的漲跌是很耗費精力的，那麼也可以選擇固定利率，這樣就一勞永逸，永遠鎖死，反正你房貸利率4.65%本身就是比較低的了，以後利率跌了你也不會羨慕，利率漲了你的選擇就對了。

4.65%的利率應該屬於LPR利率執行以前，按照央行五年期及以上貸款基準利率4.9%打折優惠後的利率。

按照最新公佈執行的LPR利率，五年期以上LPR利率為4.75%，與你的房貸利率4.65%相差了0.1個百分點。

那麼4.65%的利率是否要轉換成LPR利率呢？

先看一份人行的公告：

2019年12月28日，人行釋出公告，為推動LPR運用，各金融機構需要自今年3月1日起，與存量浮動利率貸款客戶協商將其貸款利率定價由原來的基準利率定價基準轉換為LPR利率定價。

這就要求銀行將原本採用浮動利率發放的貸款逐步轉換為LPR利率。

比如4.65%的房貸利率，是在原人行貸款基準利率4.9%大約下浮了5.4%，如果2019年人行貸款基準利率降到了4.8%，那麼2020年1月1日起，你的房貸利率應該按照4.8%×（1-5.4%）=4.54%；

執行LPR利率定價以後，原房貸利率執行標準已不再試用，怎麼辦？

借款人有兩種方式可選，但是選定之後不允許再改變。

其一是將原利率轉化為固定利率4.65%。

選定固定利率之後，未來LPR利率的漲跌，不會對這類使用者的房貸利率造成影響，一直到借款人還清貸款，都是按照4.65%的利率執行。

其二是將原利率轉換為LPR利率。

2019年12月末LPR利率為4.8%，原合同最近利率為4.65%，按照最新LPR利率轉換的加點數值為：4.65%-4.8%=-0.15%，你沒看錯，就是負值，因為轉換規定，按照LPR為利率基準是允許加點值為負數的。

如果將4.65%按照2019年12月末的LPR利率4.8%加點執行，對原利率進行轉換，公式為：你的利率=4.8%+（-0.15%）=4.65%；

如果2020年末的LPR利率降低到了4.65%，2020年1月你的貸款利率就變成了4.5%……

然後你每年的1月1日起，你的房貸利率都會重新定價，LPR只要逐步下行，你的房貸支出也就越省錢。

當然，LPR利率也存在上升的可能性，如果年末LPR利率增長到5%，那麼你來年的房貸利率也會變成4.85%，這種機率略小。

從整體經濟形式來看，監管對於市場的大方向還是打算深化利率改革，降低社會融資成本，相信未來LPR利率趨勢還是向低的，但是整體幅度不會太大。

如果你認為LPR市場化利率走勢會越來越高或者你對於利息支出不敏感，建議將原貸款利率轉換為固定利率4.65%，一勞永逸。

而反之，如果你認為未來利率是下行，想節約點利息支出，建議選擇將利率轉換為LPR利率。

就我個人而言，我更傾向將利率轉換為LPR利率。

事實上每個人的房貸都要由基準利率轉LPR的。所謂的不轉也就是預設，轉成LPR以後採用固定利率。與之對應的就是轉成LPR採用浮動利率。

4.65%的房貸利率我個人建議還是選擇固定利率會比較好。目前LPR利率為4.75%，雖然很多人認為未來LPR利率還是會下降的。這點我不否認，但是你也得承認，利率有降就會有升。

對於長達二三十年的房貸來說，未來升的可能性也是非常大的。所以不能因為LPR利率會下降，你就一定要採用浮動利率或固定利率。

那究竟該如何來判斷自己要選固定利率還是浮動利率呢？我推薦兩個評價依據，僅供參考。

2019年12月LPR利率（也就是貸款基準利率轉LPR利率所採用的計算基準）為4.8%。可以拿這個利率和自己的房貸利率相比，如果房貸利率高於它，那就轉，低於或等於它就不轉。

假設你的房貸利率為4.9%，那麼轉為LPR利率就變為：4.8%+10bp。目前五年期LPR利率為4.75%，如果已經轉了，那就降了5個bp。

未來LPR利率會上升，近兩年可能還是會維持在一個比較低的狀態，未來五年不好說，未來十年大機率會漲。和經濟有周期一樣，利率也會有周期的。

如果你的房貸就剩兩年，那轉成浮動利率的必要不是很明顯。如果你的房貸利率剩的時間在五年以上，我建議轉。因為你的房貸利率會和實際經濟情況繫結在一起。能享受到經濟紅利，當然也要承擔經濟帶來的高利率。

誰知道現在的利率，在未來是最低點還是最高點呢？唯一能做的就是跟著大勢走。

對於4.65%的房貸利率，我建議轉成固定的，也就是大家說的不轉。針對到每個人，轉成固定的還是浮動的，仁者見仁智者見智。我提供了兩個思路，一個是看利率在4.8%以上還是以下；另一個是看剩餘期限，長了就浮動，短了就固定。

以上建議僅供參考。

隨著LPR利率的推出，越來越多的人都在思考是否將自己之前籤的貸款利率轉換成LPR利率，這是切身利益的大事，下面就讓我們一起探討一下！

首先恭喜樓主，4.65%的利率應該是之前享受了95折的優惠利率，相比現在“房住不炒”政策下動輒上浮10%~40%的利率，已經是相當幸運了，但是到底是否應該轉換呢？我們來計算一下！

由上圖可知，今後無論LPR利率如何波動，你的固定加點數均是-0.05%。舉例說明，現在LPR利率剛剛下調50個基點，為4.75%，若你使用LPR利率那麼你的貸款利率就調整為4.7%。所以當LPR利率降至4.7%以下時你就可以享受到比從前優惠的貸款利率。

隨著經濟不斷髮展，透過觀看發達國家的基礎利率可發現，從長遠看利率都是下行的，像現在的北歐和日本，現在已經是負利率時代了！因為政府要鼓勵大家消費，只有降低利率，提高大家的消費慾望，降低企業的融資成本，經濟才能長久的增長繁榮！

所以從長遠來看還是建議樓主將利率轉換成LPR利率。

因為短期來看lpr應該是大機率往下走的，但長期來看不確定因素則會增多，而且4.65%的利率應該是在當時基準利率的基礎上打過折的，算是比較實惠的利率，因此是否將固定利率轉為lpr，個人建議根據你的還款年限具體分析。

如果你的的還款年限在5年以內，應該說轉為lpr是比較有利於你的；

如果還款年限在5年以上，則轉為lpr後的優勢不是特別明朗。

但是lpr的實施是國家探索市場化利率的重要手段，或者稱之為國家金融戰略，必將成為一種趨勢並隨之穩定。